Перспективы и проблемы малоэтажного строительства в муниципальном образовании

Стоимость жилья определяют следующие факторы:

• 1)    количество объектов недвижимости, предложенных к покупке на рынке;

• 2)    количество субъектов строительства.

Общая потребность россиян в жилье превышает 1,5 миллиарда квадратных метров. Даже если будет решена стратегическая задача, поставленная Президентом Российской Федерации, и с 2010 года в стране будет сдаваться по 80 миллионов «квадратов» ежегодно, понадобится не менее 18 лет, чтобы удовлетворить сегодняшние нужды населения России в жилье.

Какие существуют возможности для управления факторами роста цен?

Известно, что сейчас малоэтажное строительство занимает около 40 процентов от общих объемов жилищного строительства в стране. Только за последние три года доля индивидуального строительства в Челябинской области с 26 выросла до 41 процента, то есть из 1 миллиона квадратных метров около 400 тысяч – малоэтажные дома. И это далеко не предел: в Оренбурге и Башкирии этот показатель достигает 70 процентов.

Малоэтажное строительство имеет преимущества перед многоэтажным – это и стоимость квадратного метра, и удобства проживания, и сроки, и простота возведения. К тому же, ускоряется оборачиваемость средств. Реализовать малоэтажные дома удается быстрее, чем многоквартирные.

Участие в проекте малоэтажного строительства позволяет следующее:

• •    управлять стоимостью жилья;

• •    управлять темпами и объемами финансирования;

• •    получить предусмотренную законом финансовую поддержку;

• •    получить предусмотренные законом гарантии защиты прав и законных интересов граждан, приобретающих жилье в малоэтажной жилищной застройке.

Федеральное законодательство обеспечивает это направление развития рынка недвижимости правовыми инструментами. Так, Государственная Дума Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) приняла в первом чтении законопроект «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу развития малоэтажной жилищной застройки территорий». Законопроект направлен на реализацию национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Этот документ предполагает внесение изменений в Жилищный, Градостроительный, Земельный кодексы Российской Федерации, закон о государственной регистрации объектов недвижимости и сделок с ними и другие федеральные законы. Законопроект регламентирует порядок распоряжения общим имуществом в пределах «территорий малоэтажной застройки». Высший орган управления такой территорией – общее собрание собственников. Главные субъекты малоэтажной застройки – кооперативы двух типов: открытые и закрытые (ОК и ЗК). В открытом кооперативе пайщик становится собственником, в закрытом – право собственности остается за кооперативом. Учредителей должно быть не менее 20 и не более количества домовладений в будущем поселке. В законопроекте прописаны гарантии защиты прав и законных интересов граждан, приобретающих жилье в малоэтажной жилищной застройке, правовой режим общего имущества собственников земельных участков, а также способов управления территорией малоэтажной жилищной застройки.

Кроме того, Правительство Российской Федерации утвердило Правила предоставления в 2007 году из федерального бюджета субсидий на возмещение части стоимости инвестиционных проектов по обеспечению земельных участков коммунальной инфраструктурой при малоэтажном жилищном строительстве для граждан, признанных до 1 марта 2005 года нуждающимися в улучшении жилищных условий. Постановление Правительства Российской Федерации от 31 марта 2007 года № 195 принято в целях реализации мероприятий подпрограммы «Обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой в целях жилищного строительства» федеральной целевой программы «Жилище» на 2002–2010 годы. Правила устанавливают условия и порядок предоставления в 2007 году из федерального бюджета бюджетам субъектов Российской Федерации субсидий на возмещение до 50 процентов затрат на реализацию инвестиционных проектов по обеспечению коммунальной инфраструктурой земельных участков, предоставленных в собственность или принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным до 1 марта 2005 года нуждающимися в улучшении жилищных условий.

Определены регионы, в которых на имеющейся базе будут реализоваться пилотные проекты, касающиеся малоэтажного строи- тельства и малоэтажной застройки. Они представляют всю географию Российской Федерации. Министерством регионального развития Российской Федерации проработаны предложения по реализации пилотных проектов по малоэтажной застройке и отобраны наиболее подготовленные для их реализации 17 субъектов Российской Федерации, расположенные во всех федеральных округах, – в Архангельской, Калининградской, Ленинградской, Тюменской, Калужской, Рязанской, Волгоградской, Астраханской, Самарской, Нижегородской, Иркутской, Томской, Кемеровской областях, Хабаровском крае, Чувашии, Татарстане и Якутии. К сожалению, Алтайского края нет в этом списке.

В трех федеральных округах будет проводиться комплексный эксперимент по развитию малоэтажного домостроения, причем в крупносерийном объеме. Он включает создание современных деревообрабатывающих и домостроительных комбинатов, комплексное освоение и застройку территорий, строительство объектов социальной инфраструктуры. 72 субъекта Российской Федерации подготовили 259 инвестиционных проектов, причем только в 26 из них в качестве заемщиков выступали муниципальные образования.

Финансирование малоэтажного строительства может осуществляться с использованием различных механизмов. Можно использовать собственные средства. Необходимый объем средств возможно сформировать путем участия в накопительных кооперативах. В рамках Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 215 «О жилищных накопительных кооперативах» предусмотрено, что после внесения членом кооператива определенной части взносов (не менее 30 процентов от стоимости жилья) кооператив приобретает или строит для него жилое помещение и передает в пользование. По окончании выплаты суммы, равной оставшейся доли стоимости жилого помещения, член кооператива приобретает право собственности на выбранное им жилье.

Указанный закон определяет правовые, экономические и организационные основы деятельности жилищных накопительных кооперативов по привлечению и использова- нию денежных средств граждан – членов кооператива на приобретение или строительство жилых помещений на территории Российской Федерации в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам жилищных накопительных кооперативов. Закон также устанавливает гарантии защиты прав и законных интересов граждан – членов жилищных накопительных кооперативов.

Другая возможность – участие в потребительских кооперативах и в строительных сберегательных кассах. В настоящее время правовая поддержка обеспечивается Федеральным законом от 7 августа 2001 года № 117 «О кредитных потребительских кооперативах граждан» и в будущем будет обеспечиваться законом о строительных сберегательных кассах (в настоящее время законопроект находится на рассмотрении в Госдуме. Первая версия проекта этого закона была внесена на рассмотрение в Госдуму Иваном Грачевым еще в сентябре 2002 года, последняя – Сергеем Мироновым, по словам которого летом 2008 года ожидается принятие этого закона.

На определенном этапе строительства возможно финансирование из средств, полученных на условиях ипотеки, хотя в 2007 году количество семей, способных взять ипотечный кредит, составляет не более 10 процентов от общего числа российских се-мей1. Иные формы кредитования могут быть использованы на завершающем этапе строительства.

Итак, мы видим, что для решения жилищных проблем федеральный центр предпринимает существенные, хотя и растянутые на годы, усилия.

Насколько дружелюбно отношение к потенциальным застройщикам на муниципальном уровне?

Если театр начинается с вешалки, то строительство – с выбора участка земли.

Рассмотрим некоторые элементы процедуры получения земельного участка. Для этого проанализируем положения постановления администрации Алтайского края от 8 февраля 2007 года № 48 «Об утверждении порядка предоставления земельных участков, находящихся в границах муниципального образования городского округа – города Барнаула Алтайского края, государственная собственность на которые не разграничена». Согласно постановлению уполномоченным органом по его реализации является Главное управление имущественных отношений Алтайского края.

В соответствии с постановлением предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). В остальных случаях для получения прав на земельный участок гражданин или юридическое лицо обращается с заявлением в уполномоченный орган.

В заявлении необходимо указать следующее:

• 1)    для граждан – фамилия, имя, отчество, место жительства, паспортные данные, ИНН;

• 2)    для юридических лиц – наименование (с указанием организационно-правовой формы), место регистрации и место нахождения органа управления юридического лица, расчетный счет и ИНН;

• 3)    для граждан и юридических лиц:

• •    цель использования земельного участка;

• •    местоположение земельного участка;

• •    предполагаемые размеры земельного участка;

• •    испрашиваемое право на земельный участок.

Далее уполномоченный орган в течение семи дней обращается в администрацию муниципального образования (города Барнаула) и получает (спустя не установленный постановлением срок) акт о выборе земельного участка. После этого уполномо- ченный орган принимает решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта в течение одного месяца со дня поступления оформленного в установленном порядке акта о выборе земельного участка для строительства и утвержденного проекта границ. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или решение об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Итак, для выяснения, например, того факта, что участок расположен в оползневой зоне, придется потратить полтора месяца плюс не определенный постановлением срок, необходимый администрации города для подготовки акта о выборе земельного участка. Если же требуется выяснить возможность получения под застройку восьми участков, то для этого потребуется ровно один год (в одном заявлении должно быть указано только одно местоположение земельного участка. «Оптовые» заявления не рассматриваются). Такие темпы информационного обеспечения обессмысливают обращение в уполномоченный орган юридических и физических лиц, а сложная и длительная процедура предоставления информации об участках, на которых возможно строительство, делает характер информации об участках неактуальной, бесполезной. Оценить наличие указанной возможности можно только по факту предварительного согласования места размещения объекта или отказа в его размещении.

Отказ в предоставлении земельного участка возможен по следующим основаниям:

• •    иное назначение земельного участка в соответствии с документацией о планировке территории;

• •    наличие решения о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающего акт о выборе земельного участка в отношении другого лица;

• •    по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

В настоящее время земельные участки недостаточно обеспечены как дорожной, так и инженерной инфраструктурой. Участки с инфраструктурой, как правило, либо уже кем-то заняты, либо находятся в стадии разработки. Чтобы увеличить предложение участков под застройку, необходимо максимальное участие в их перепрофилировании (изменении назначения) и застройке субъектов Российской Федерации и муниципальных властей.

Чтобы получить федеральную поддержку в форме государственных гарантий и компенсации расходов на проценты по кредитам на инженерную инфраструктуру, необходимо попасть в число регионов, на которые распространяется действие федерального проекта по малоэтажному строительству. Помимо этого, недостаточное количество субъектов строительства объясняется отсутствием приемлемых процедур получения земельных участков.

Для решения возникшей проблемы необходимо обеспечить открытый характер информации об участках, на которые не распространяются ограничения предоставления их под застройку. Процедура получения такой информации должна занимать не более недели, иначе ценность получаемых сведений оказывается сомнительной. Поскольку полнота и доступность информации является существенным условием развития рыночных экономических систем, уполномоченным органам управления недвижимым имуществом любого уровня нужно создать и предоставить населению спектр информационных услуг (на платной и безвозмездной основе) с целью обеспечения законных прав граждан на получение земельных участков. Содержание услуг целесообразно определить исходя из условия обеспечения населения полной, актуальной, достоверной информацией, необходимой и достаточной для получения решения (о предоставлении земельного участка или об отказе) уполномоченного органа.