План действий по приобретению земельного участка

Недостаток в знаниях вполне компенсируется Земельным кодексом, если внимательно его изучить. У большинства, кто следует этому совету, процесс оформления земельного участка почему-то не начинается. Скорее наоборот – заканчивается. Причина в том, что содержание земельного кодекса плохо совместимо с понятиями и восприятием обычного человека, не обремененного юридическими знаниями. Это ни хорошо, ни плохо – это факт, к которому нужно относиться соответственно.

Для того чтобы участок приобрести, его вначале необходимо образовать.

ОБРАЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. СТАТЬЯ 11.2 ЗК РФ

ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ

ОБРАЗУЮТСЯ ПРИ

РАЗДЕЛЕ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА. СТ.11.4 ЗК РФ

ОБЪЕДИНЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. СТ.11.6 ЗК РФ

ПЕРЕРАСПРЕДЕЛЕНИИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ.

СТ.11.7 ЗК РФ

ВЫДЕЛЕ ИЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ. СТ.11.5 ЗК РФ

ИЗ ЗЕМЕЛЬ ИЛИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ГОСУДАРСТВЕННОЙ ИЛИ МУНИЦИПАЛЬНОЙ СОБСТВЕННОСТИ.

СТ.11.3 ЗК РФ

Рассмотрим порядок образования земельного участка (участков) из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Образовать земельный участок из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, можно только в соответствии с одним из следующих документов:

е утвержденного в соответствии ГрК РФ проекта межевания территории;

• •    утвержденной схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории.

Самостоятельного определения понятия «межевание территории» в законодательстве нет.

Под межеванием территории следует понимать результат реализации решения органа местного самоуправления, который является основой определения местоположения границ образуемых и изменяемых земельных участков, вносимых в Единый государственный реестр недвижимости.

Если есть утвержденный проект межевания территорий, то земельный участок может быть образован только в соответствии с эти проектом. На основании схемы земельный участок в этом случае не может быть образован.

Схема подготавливается только при условии отсутствия утвержденного проекта межевания территории.

Что представляет собой схема расположения земельного участка (участков)?

Это изображение границ образуемого земельного участка (участков) на кадастровом плане территории. В схеме указывается площадь каждого образуемого земельного участка, если образуется два и более участка указываются их условные номера.

Что должно учитываться при подготовке схемы?

Подготовка схемы осуществляется с учетом:

• •    утвержденных документов территориального планирования,

• •    правил землепользования и застройки,

• •    проекта планировки территории,

• •    землеустроительной документации,

• •    положения об особо охраняемой природной территории,

• •    наличия зон с особыми условиями использования территории,

• •    земельных участков общего пользования,

• •    территорий общего пользования,

• •    красных линий,

• •    местоположения границ земельных участков,

о местоположения зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства.

Когда не требуется подготовка схемы?

Схема расположения земельного участка не требуется при образовании земельных участков:

• •    из земельного участка, предоставленного для комплексного освоения территории;

• •    из земельного участка, предоставленного некоммерческой организации, созданной гражданами, для ведения садоводства, огородничества, дачного хозяйства либо для

ведения дачного хозяйства иным юридическим лицам;

• •    в границах территории, в отношении которой в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности заключен договор о ее развитии;

• •    в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами;

о для строительства, реконструкции линейных объектов федерального, регионального или местного значения.

В указанных случаях образование земельного участка осуществляется исключительно в соответствии с утвержденным проектом межевания территории. Если такого проекта межевания нет – его следует подготовить и утвердить.

Когда необходима подготовка схемы расположения земельного участка (участков)?

Подготовка схемы необходима если:

• •    гражданин или юридическое лицо намерены и имеют право получить в аренду или собственность земельный участок без проведения торгов;

• •    гражданин или юридическое лицо намерены приобрести земельный участок посредством участия в проведении аукциона по продаже или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка;

• •    юридическое лицо, намерено образовать земельный участок путем раздела земельного участка, предоставленного ему на праве постоянного (бессрочного) пользования;

• •    гражданин или юридическое лицо, намерены образовать земельный участок путем раздела земельного участка, находящегося у них на праве аренды или безвозмездного пользования;

• •    лицо намерено образовать земельный участок для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд в пользу этого лица;

• •    граждане – собственники земельных участков, намерены образовать земельные участки путем перераспределения земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Наличие указанных обстоятельств означает необходимость в подготовке схемы.

I:. ^

ПОМОЩЬ ЮРИСТА

Кто подготавливает схему

Подготовка схемы расположения земельного участка обеспечивается органом местного самоуправления (п.3 ст.11.10 ЗК РФ). Осуществляется в форме электронного документа без взимания платы.

Гражданин или юридическое лицо в целях образования земельного участка для предоставления без проведения торгов (п.4 ст.11.10 ЗК РФ).

Подготовка схемы осуществляется по выбору гражданина в форме электронного документа или в форме документа на бумажном носителе (п.9 ст.11.10 ЗК РФ).

Гражданин или юридическое лицо в целях образования участка для проведения аукциона по продаже или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка. Важно! В границах населенного пункта схема подготавливается только органом местного самоуправления (п. 5 ст.11.10 ЗК РФ)

ПЕРЕЧЕНЬ ЛИЦ И ОСНОВАНИЙ, ПРИ НАЛИЧИИ КОТОРЫХ НЕОБХОДИМА ПОДГОТОВКА СХЕМЫ РАСПОЛОЖЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Юридическое лицо, которому земельный участок предоставлен на праве постоянного (бессрочного) пользования, в случае образования земельного участка путем раздела.

Гражданин или юридическое лицо, в случае образования земельного участка путем раздела земельного участка, находящегося у них на праве аренды или безвозмездного пользования (п.6 ст.11.10 ЗК РФ).

Лицо, в целях образования земельного участка для последующего изъятия для государственных или муниципальных нужд в пользу этого лица (п.7 ст.11.10 ЗК РФ).

Граждане – собственники земельных участков, в случае образования земельных участков путем перераспределения земельных участков, предназначенных для ведения личного подсобного хозяйства, огородничества, садоводства, дачного хозяйства, индивидуального жилищного строительства, и земель и (или) земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п.8 ст.11.10 ЗК РФ)

Кто и как утверждает схему

Схема расположения земельного участка утверждается решением органа местного самоуправления (Администрация района). Срок действия решения об утверждении схемы расположения земельного участка составляет два года.

Площадь земельного участка, образуемого в соответствии со схемой расположения земельного участка (п.14 ст.11.10 ЗК РФ).

Адрес земельного участка. При отсутствии адреса земельного участка иное описание местоположения земельного участка.

Кадастровый номер земельного участка или кадастровые номера земельных участков, из которых в соответствии со схемой предусмотрено образование земельного участка, в случае его образования из земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр недвижимости.

Решение принимается Администрацией района в форме постановления, в котором указывается в отношении каждого образуемого земельного участка:

Территориальная зона, в границах которой образуется земельный участок. Если на образуемый земельный участок действие градостроительного регламента не распространяется или не устанавливается, указывается вид разрешенного использования образуемого земельного участка.

Категория земель, к которой относится образуемый земельный участок.

Право гражданина или юридического лица, обратившихся с заявлением об утверждении схемы, на обращение без доверенности с заявлением о государственном кадастровом учете образуемого земельного участка и о государственной регистрации права муниципальной собственности на образуемый земельный участок.

В каких случаях последует отказ в утверждении схемы?

Основанием для отказа в утверждении схемы расположения земельного участка является (п.16 ст.11.10 ЗК РФ):

Несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке, которые установлены п.12 ст.11.10 ЗК РФ и приказу Минэкономразвития России от 27.11.2014 года № 762.

Совпадение местоположения земельного участка (полное или частичное), образование которого предусмотрено схемой, с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы, срок действия которого не истек.

Разработка схемы с нарушением предусмотренных ст. 11.9 ЗК РФ требований к образуемым земельным участкам.

Несоответствие схемы утвержденному проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории.

Расположение земельного участка, образование которого предусмотрено схемой, в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

При подготовке схемы следует неукоснительно следовать Приказу Минэкономразвития России от 27.11.2014 года № 762 с длинным названием «Об утверждении требований к подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории и формату схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории при подготовке схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории в форме электронного документа, формы схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории, подготовка которой осуществляется в форме документа на бумажном носителе».

И в заключении. В данной статье только в общих чертах обозначен первый этап реализации намерения приобрести земельный участок – это основания и порядок подготовки и утверждения схемы расположения земельного участка. В процессе его практической реализации, есть и будут проявляться проблемы. Это отдельная очень увлекательная тема, если в ней поучаствовать. Предупреждаю, не получится – присядьте, я научу, это недолго. Не следует смотреть младенчески наивным взглядом на кажущуюся простоту Земельного кодекса. Доступность приобретения земельного участка стала еще более сложной, чем ранее, как бы не утверждали обратное его разработчики. Земельные правоотношения для обычного гражданина вознесены на околоземную орбиту. Но это не повод ничего не делать.

Изучайте, дерзайте, да будет с Вами удача!

С Уважением, генеральный директор ООО «Регион-Менеджмент» Белов Иван Александрович г. Волгоград, ул. Рабоче-Крестьянская, 22, оф. 513.

Тел. 8 (8442)52-72-42