Подходы к формированию и совершенствованию системы управления недвижимым имуществом

В научной литературе встречаются различные подходы к описанию стратегий управления недвижимым имуществом и системы управления недвижимым имуществом и ее совершенствования в зависимости от того, что лежит в основе подхода. В практике управления недвижимостью применяется несколько стратегий развития:

• -    Стратегия расширения предусматривает приобретение дополнительной недвижимости, обеспечение добавочных управленческих, организационных, технологических и производственных функций, осуществляемых на основе бизнес-процессов;

• -    Стратегия преобразования направлена на изменение структуры имущества, параметров и характеристик составляющих его объектов недвижимости, состава собственников и пользователей, а также структуры вкладываемого в недвижимость капитала;

• -    Стратегия сокращения заключается в уменьшении объема недвижимости за счет избавления от низко доходного или убыточного недвижимого имущества. Она обеспечивает устранение так называемых «холостых» затрат, более эффективное управление рисками, увеличение инвестиционного потенциала.

В научных исследованиях выделяют следующие типы (виды) управления недвижимостью в зависимости от объекта недвижимости и типа компании, управляющей недвижимостью:

По уровню задач, решаемых в процессе управления:

• -    управление     ресурсами     (Asset

Management) – стратегический план долгосрочного сохранения и увеличения стоимости объекта недвижимости; финансовый менеджмент и рефинансирование; оценка и прогнозирование; позиционирование на рынке;

• -    управление недвижимым имуществом (Property Management) – управление финансовыми потоками; подготовка инструкций и руководств для пользователей, арендаторов и персонала; контроль над выполнением договоров аренды; разработка программ удержания арендаторов;

• -    управление инфраструктурой (Facility Management) – создание бюджета эксплуатационных расходов; разработка интегрированной системы управления зданием; эксплуатация инженерных и технических систем; комплексная уборка здания, благоустройство прилегающей территории, организация в здании службы питания, обслуживание автостоянки и т.д.; разработка программы страхования, оценка рисков; юридическая поддержка.

По типу объекта:

• -    управление объектом во время строительства;

• -    управление готовым объектом недвижимости.

По праву собственности:

• -    управление собственным зданием;

• -    управление арендованным зданием.

По типу компании:

• -    управление недвижимостью в стабильной компании;

• -    управление недвижимостью в развивающейся компании.

Также выделяют внутреннее и внешнее управление объектами недвижимости. Под внутренним управлением недвижимостью понимают деятельность субъекта рынка недвижимости, регламентированную ее собственными нормативными документами (кодексом, уставом, положениями, правилами, договорами, инструкциями и т.п.). Внешнее управление недвижимостью рассматривается как деятельность государственных структур (или их уполномоченных), направленных на создание нормативной базы, и контроль над соблюдением всеми субъектами рынка недвижимости установленных норм и правил [1].

Согласно научных исследованиям методика совершенствования управления недвижимостью крупной компании представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих увеличить эффективность управления недвижимостью крупной компании и снизить затраты на всех этапах жизненного цикла объекта недвижимости [2].

Основными элементами методики совершенствования управления недвижимости являются:

• -    разработка стратегии управления недвижимостью организации;

• -    выбор и обоснование использования средств автоматизации управления недвижимостью;

• -    проведение анализа информации на рынке недвижимости в интересах управления;

• -    выбор критериев объектов недвижимости;

• -    определение параметров выбора;

• -    экспертная оценка качественных баллов;

• -    комплексная оценка объектов недвижимости с учетом экспертной оценки и числовых показателей;

• -    утверждение концепции размещения объектов недвижимости, сделанной на ос-

• нове проведенного анализа рынка недвижимости, комплексной оценки вариантов и стратегии фирмы; совершенствование методов эксплуатации зданий, с целью снижения затрат на эксплуатацию;

• -    внедрение тендерного процесса и правил глобальных закупок;

• -    внедрение квалифицированного проектного менеджмента в управление недвижимостью;

• -    создание корпоративных стандартов по расположению, оснащению и эксплуатации объектов недвижимости;

• -    стандартизация документов и всех форм отчетности при эксплуатации объектов недвижимости;

• -    создание системы контроля качества оказываемых услуг по эксплуатации объектов недвижимости; комплексная оценка продажи, сдачи в аренду или утилизации объекта недвижимости;

• -    утверждение и реализация концепции утилизации, продажи или сдачи в аренду пустующих площадей.

Данная методика в равной мере может применяться при управлении офисными, складскими и производственными площадями крупной компании.

Также ряд исследователей рассматривает систему управления недвижимостью через призму понятия цикла управления недвижимостью, который имеет специфику, определяемую в основном спецификой использования корпоративной недвижимости [3].

Цикл управления корпоративным недвижимым имуществом состоит из:

• 1.    Инвентаризация и учет недвижимости;

• 2.    Оценка стоимости и правового положения недвижимости;

• 3.    Оценка эффективности использования недвижимости;

• 4.    Планирование вариантов использования недвижимости;

• 5.    Реализация запланированных мероприятий;

• 6.    Контроль использования корпоративного недвижимого имущества.

На первом этапе необходимо обнаружить и внести в реестр все объекты корпоративного недвижимого имущества. Далее необходимо оценить стоимость и юридическую чистоту объекта. Оценка эффективности проводится для оценки доходов и расходов конкретного объекта. Результа- ты оценок используются для планирования дальнейшей судьбы объекта. Реализация плана осуществляется путем проведения конкурсов или иных мероприятий по передаче определенных прав на объект, а затем использование этих прав контролиру- ется соответствующими корпоративными органами.