Погашение требований участников строительства: критический анализ основных положений законодательства о банкротстве застройщиков

Порядок погашения требований участников строительства, закрепленный статьей 201.10 Закона о банкротстве, предусмотрен относительно объекта незавершенного строительства, когда обязательства застройщика перед участниками строительства о передаче им жилых помещений в собственность исполнить в натуре на текущий момент невозможно в связи с тем, что такие помещения не существуют в качестве объектов гражданских прав. И здесь для выхода из сложившейся ситуации законодатель предусмотрел особый, судебный, порядок защиты соответствующих прав участников строительства. Этот порядок реализуется посредством прекращения обязательств застройщика не надлежащим исполнением, а иным способом – путем предоставления отступного. Причем отступного не по соглашению сторон (вопреки статье 409 ГК РФ, но в соответствии со статьей 407 ГК РФ) и в сочетании с переходом от застройщика к созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу права собственности на объект незавершенного строительства и права собственности или прав и обязанностей арендатора в отношении соответствующего земельного участка (п. 15 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

В таком случае погашение требования участника строительства возможно либо полное , когда стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок больше либо равна совокупному размеру требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, либо в соответствующей части , когда стоимость указанных прав застройщика меньше совокупного размера таких требований (п. 14 ст. 201.10 Закона о банкротстве).

Здесь повторим, что оценщик в силу закона должен установить рыночную стоимость прав застройщика. Полагаем, справедливым было бы в такой ситуации сравнение рыночной стоимости указанных прав с рыночной общей стоимостью требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (с учетом возможного их погашения в порядке статьи 201.10 Закона о банкротстве), а не с совокупным размером таких требований по закрепленному в соответствующих договорах «номиналу».

С учетом изложенного можно прийти к выводу о том, что указанный порядок предполагает два основных варианта реализации предусмотренных им положений:

• 1)    передача в собственность указанному потребительскому кооперативу незавершенного строительством объекта, в котором такие участники приобрели по обязательствам с застройщиком права требовать передачи им в собственность всех жилых помещений; здесь возможны два подварианта :

  • 1.1)    участники строительства полностью исполнили свои обязанности по оплате цен заключенных с застройщиком договоров, по которым им причитаются жилые помещения в объекте незавершенного строительства;

  • 1.2)    участники строительства (все или некоторые из них) частично исполнили свои обязанности по оплате цен таких договоров; при этом:

    • 1.2.1)    или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок меньше либо равна совокупному размеру требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;

    • 1.2.2)    или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок больше совокупного размера соответствующих требований из-за ненадлежащего исполнения участниками строительства указанных нами обязанностей или того, что срок исполнения таких

обязанностей еще не наступил ;

• 2)    передача в собственность указанному потребительскому кооперативу незавершенного строительством объекта, в котором такие участники приобрели по обязательствам с застройщиком права требовать передачи им в собственность лишь части жилых помещений ¹. Здесь возможны два подварианта развития событий:

  • 2.1)    участники строительства полностью исполнили свои обязанности по оплате цен соответствующих договоров; при этом:

    • 2.1.1)    или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок меньше либо равна совокупному размеру требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;

    • 2.1.2)    или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок больше совокупного размера таких требований за счет понесенных застройщиком затрат на строительство части объекта, в отношении которой не заключены договоры с участниками строительства о передаче им в собственность жилых помещений ²;

  • 2.2)    участники строительства (все или некоторые из них) частично исполнили свои обязанности по оплате цен соответствующих договоров; при этом:

    • 2.2.1)    или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок меньше либо равна совокупному размеру требований участников

• 2.2.2)    или стоимость прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок больше совокупного размера таких требований за счет:

  • 2.2.2.1)    понесенных застройщиком затрат на строительство части объекта, в отношении которой не заключены соответствующие договоры с участниками строительства , и (или)

  • 2.2.2.2)    ненадлежащего исполнения участниками строительства обязанностей по заключенным с застройщиком договорам или того, что срок исполнения таких обязанностей еще не наступил ³.

строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений;

В ситуациях, указанных в пунктах 1.2.2, 2.1.2 и 2.2.2, не исключено неосновательное обогащение за счет должника-застройщика:

• 1)    либо непосредственно членов такого кооператива – участников строительства, которые частично исполнили обязанности по заключенным с застройщиком договорам (ситуация 1.2.2);

• 2)    либо кооператива в целом (а опосредовано и его членов – участников строительства), если доходы такого кооператива в виде полученных паевых взносов его членов – третьих лиц (неучастников строительства) превысят затраты на завершение строительства соответствующего дома (за счет понесенных застройщиком затрат на строительство части объекта, в отношении которой не были заключены договоры с участниками строительства , – ситуация 2.1.2);

• 3)    либо кооператива в целом (а опосредовано и его членов – участников строительства) и (или) непосредственно членов такого кооператива – участников строительства, которые частично исполнили указанные обязанности (ситуации 2.2.2.1 и (или) 2.2.2.2 соответственно).

2.1.2 и 2.2.2.1, в целях предотвращения неосновательного обогащения членом соответствующего кооператива должен становиться либо сам застройщик с паевым взносом (взносами), эквивалентным понесенным им затратам на строительство части строительного объекта, в отношении которой не заключены договоры с участниками строительства , а затем по возмездной сделке – третье лицо либо сразу третье лицо, которое приобрело такое право у застройщика. Это нужно прямо закрепить в Законе о банкротстве.

Однако в случаях, описанных в пунктах

В ситуациях же, указанных в пунктах 1.2.2 и 2.2.2.2, реально предотвратить неосновательное обогащение со стороны участников строительства, которые ненадлежащим образом исполнили обязанности , посредством предъявления к ним от имени застройщика требований (исковых требований) о взыскании соответствующей задолженности. Возможна уступка на возмездной основе соответствующих требований должника.

Более того, полагаем, что в такой ситуации, когда лишь часть участников строительства частично не исполнила свои обязанности по оплате цен заключенных с застройщиком договоров, во избежание необоснованного лишения добросовестных участников прав на погашение требований в соответствии со статьей 201.10 Закона о банкротстве арбитражный (внешний, конкурсный) управляющий, который должен действовать добросовестно и разумно (п. 4 ст. 20.3 Закона о банкротстве), обязан предпринять необходимые меры для взыскания такой задолженности и (или) уступки на возмездной основе соответствующих требований должника.

Кроме того, необходимо подчеркнуть, что положения статей 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве не ставят погашение требований участников строительства в зависимость от надлежащего исполнения ими своих обязанностей по оплате цен со- ответствующих договоров с должником-застройщиком, но и не исключают прямо возможность отказа от исполнения этих договоров со стороны должника, внешнего или конкурсного управляющего (ст. 102, абз. 4 п. 3 ст. 129 Закона о банкротстве).

Правоприменительная практика арбитражных судов подтвердила право внешнего (конкурсного) управляющего заявить такой отказ при нарушении участником строительства указанной обязанности 4, причем в этом случае отказ может быть сделан на основании и в порядке, предусмотренных пунктами 4 и 5 статьи 5, пунктов 3 и 4 статьи 9 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве…», пункта 4 статьи 25.1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Погашение требований участников строительства путем передачи им жилых помещений

Основное отличие ситуации, в которой подлежат применению нормы, закрепленные в статье 201.11 Закона о банкротстве, от ситуации, в которой могут быть реализованы положения статьи 201.10 Закона о банкротстве, состоит в том, что в первом случае застройщик должен получить в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома, строительство которого завершено. И эта особенность, конечно, учтена законодателем, но есть основания полагать, что не в полной мере. Более того, выскажем предположение, что при работе над соответствующим законопроектом условие, предусмотренное подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10 Закона о банкротстве (где его нахождение для некоторых ситуаций, как мы увидели, может быть оправдано), было без всяких для этого оснований, как бы по инерции перенесено с незначительными коррективами в подпункт 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве.

Здесь повторим, что оценщик в силу закона должен установить рыночную стоимость передаваемых жилых помещений. Полагаем, справедливым было бы в такой ситуации сравнение рыночной стоимости указанных помещений с рыночной общей стоимостью требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений (с учетом возможного их погашения в порядке статьи 201.11 Закона о банкротстве), а не с совокупным размером таких требований по закрепленному в соответствующих договорах «номиналу».

С учетом изложенного можно прийти к выводу о том, что порядок, закрепленный в статье 201.11 Закона о банкротстве, предполагает два основных варианта реализации предусмотренных им положений:

• 1)    передача в собственность участников строительства жилых помещений в многоквартирном доме, в котором такие участники ранее приобрели по обязательствам с застройщиком права требовать передачи им в собственность всех жилых помещений; здесь возможны два подварианта :

  • 1.1)    участники строительства полностью исполнили свои обязанности по оплате цен заключенных с застройщиком договоров, по которым им причитаются жилые помещения в доме;

  • 1.2)    участники строительства (все или некоторые из них) частично исполнили свои обязанности по оплате цен соответствующих договоров; при этом стоимость передаваемых жилых помещений может превышать совокупный размер требований участников строительства, включенных в реестр требований кредиторов и реестр требований о передаче жилых помещений, а счет ненадлежащего исполнения участниками строительства обязанностей или того, что срок исполнения таких обязанностей еще не наступил ;

• 2)    передача в собственность участников строительства жилых помещений в многоквартирном доме, в котором такие участники ранее приобрели по обязательствам с застройщиком права требовать передачи им в собственность лишь части жилых помещений.

В реализации варианта 2 анализируемого порядка также возможно выделение двух подвариантов , аналогичных подвариантам, которые были обозначены в рамках варианта 1. Между тем юридического смысла выделения таких подвариантов в варианте 2, как, строго говоря, и выделения самого ́ второго варианта, нет. Статья 201.11 Закона о банкротстве не предполагает передачу завершенного строительством многоквартирного дома кому-либо целиком, а предусматривает передачу каждому из участников строительства причитающегося ему конкретного жилого помещения (помещений), хотя и в специфическом, можно сказать «коллективном», порядке. В связи с этим на не подлежащие передаче таким путем жилые помещения должно возникнуть право собственности застройщика, что исключает неосновательное обогащение за его счет.

Соответственно, из выделенных вариантов только в ситуации 1.2 не исключено неосновательное обогащение за счет должника-застройщика участников строительства, которые ненадлежащим образом исполнили обязанности. Но и здесь возможно предотвращение неосновательного обогащения посредством предъявления к указанным участникам от имени застройщика требований (исковых требований) о взыскании задолженности. Возможна и уступка на возмездной основе соответствующих требований должника. И здесь, полагаем, справедливы будут замечания, которые были сделаны применительно к статье 201.10 Закона о банкротстве, о необходимости со стороны арбитражного управляющего предпринимать необходимые меры для взыскания такой задолженности и (или) уступки на возмездной основе таких требований должника, а также о возможности заявления с его стороны об отказе от исполнения соответствующих договоров должника-застройщика в отношении участников строительства, нарушивших свои обязательства.

Также, очевидно, не исключено неосновательное обогащение за счет должника-застройщика, когда «с согласия участника строительства возможна передача ему жилого помещения, отличающегося по площади, планировке, расположению от жилого помещения, соответствующего условиям договора, предусматривающего передачу жилого помещения» (подп. 6 п. 3 ст. 201.11 Закона о банкротстве). Причем аналогичная ситуация предусмотрена и подпунктом 4 пункта 3 статьи 201.10 рассматриваемого Федерального закона. В подобных случаях по причинам, изложенным ранее, применение подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 (как и подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10) Закона о банкротстве не должно создавать круговую поруку участников строительства, когда из-за угрозы неосновательного обогащения кого-либо из них под сомнение будут ставиться права и законные интересы остальных. А то, что и здесь Закон о банкротстве не предусмотрел адекватного «индивидуального» порядка разрешения вероятных споров, лишний раз свидетельствует о несовершенстве этого закона.

Полагаем, участники строительства, требования которых о передаче жилого помещения или денежные требования признаны обоснованными арбитражным судом, с уче- том системного истолкования положений, закрепленных пунктами 1, 5 и 6 статьи 201.1, статьями 201.5–201.7 Закона о банкротстве и статьей 1102 ГК РФ, не могут считаться неосновательно обогатившимися в результате погашения их требований в порядке статьи 201.11 или 201.10 Закона о банкротстве, если они исполнили свои обязательства перед должником-застройщиком надлежащим образом. В подтверждение сказанному сошлемся также на пункт 2 статьи 201.5 Закона о банкротстве, согласно которому разница «между стоимостью жилого помещения (определенной на дату расторжения договора, предусматривающего передачу жилого помещения), которое должно было быть передано участнику строительства, и суммой денежных средств, уплаченных до расторжения этого договора, и (или) стоимостью переданного застройщику имущества (определенной договором, предусматривающим передачу жилого помещения)» – это убытки участника строительства в виде реального ущерба, а в соответствии с буквальным толкованием подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве (как и подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 этого закона) – неосновательное обогащение. Недопустимое и неразрешимое (при таком толковании) противоречие!

Конечно, среди заключенных застройщиком договоров могут оказаться и договоры, отвечающие признакам недействительных сделок, в том числе закрепленным главой III.1 «Оспаривание сделок должника» Закона о банкротстве. Допустим, сделка совершена при неравноценном встречном исполнении обязательств участником строительства, когда ее цена в худшую для должника сторону существенно отличается от цены, по которой в сравнимых обстоятельствах совершаются аналогичные сделки (подозрительная сделка), то есть сделка отвечают признакам, закрепленным в пункте 1 статьи 61.2 Закона о банкротстве. Но для оспаривания сделок закон устанавливает особые основания, сроки, порядок и последствия.

Применение же подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 или подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве в буквальном их истолковании, направленное, по существу (с учетом пунктов 1–3 статьи 201.13 Закона о банкротстве), на лишение участников строительства права требовать от должника-застройщика передачи причитающихся им жилых помещений в обход норм правового института недействительности сделок, в том числе в обход предусмотренных этим институтом гарантий стабильности гражданского оборота (оснований недействительности сделок, надлежащих процедур судебного контроля, исковой давности и т. п.), должно, по нашему мнению, квалифицироваться в качестве злоупотребления правом по смыслу статьи 10 ГК РФ.

Более того, существуют, на наш взгляд, достаточные основания полагать, учитывая правовые позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформулированные в ряде его постановлений 5, что под- пункт 1 пункта 3 статьи 201.10 и подпункт 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве противоречат многим положениям Конституции Российской Федерации (п. 1 ст. 19, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 40, п. 2 ст. 45, п. 1 ст. 46) как не отвечающие требованиям справедливости и соразмерности конституционно значимым целям защиты соответствующих прав и законных интересов, как умаляющие закрепленные нормами гражданского законодательства гарантии стабильности, предсказуемости и надежности гражданского оборота.

Справедливости ради нужно сказать, что для участников строительства на случай, когда не соблюдается условие, предусмотренное подпунктом 3 пункта 3 статьи 201.11 (или подпунктом 1 пункта 3 статьи 201.10) Закона о банкротстве, законодатель прямо предусмотрел своеобразный запасной вариант (при котором участникам строительства дополнительно платить деньги не нужно): решение о согласии на передачу жилых помещений (или объекта незавершенного строительства) может быть принято тремя четвертями голосов кредиторов четвертой очереди, за исключением юридических лиц – участников строительства. Следовательно, получение жилья такими инвесторами, когда они не могут преодолеть этот пятипроцентный барьер и когда предполагается очевидно неосновательное обогащение с их стороны за счет должника в случае искомой передачи имущества (без надлежащих нормативных правовых оснований и процедур судебного контроля), поставлено в зависимость от усмотрения соответствующих кредиторов. Странный баланс прав и законных интересов!

Кроме того, есть еще один, «запасной» в этом смысле, вариант – мировое соглашение, решение о заключении которого принимается, по общим правилам Закона о банкротстве, с одной особенностью: за него должно быть отдано не менее чем 3/4 голосов участников строительства (п. 9 ст. 201.1 Закона о банкротстве). По нашим наблюдениям, статьи 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве применяются с положительным для участников строительства эффектом с помощью первого из указанных «запасных» вариантов 6, либо возможные здесь отрицательные в этом смысле последствия «обходятся», где это удается, посредством заключения мирового соглашения 7. Оправданы ли такие риски и издержки, создаваемые для участников строительства благодаря новым положениям о банкротстве застройщиков? Думается, что нет!

Также следует отметить, что в период до 15 августа 2011 года при наличии у застройщика – должника по делу о банкротстве завершенного строительством многоквартирного дома была правомерна передача участникам строительства, так сказать в «индивидуальном» порядке, причитающихся им жилых помещений в этом доме. Даже положение «дольщиков» незавершенных строительством многоквартирных домов фактически было ухудшено в этом плане, учитывая то, о чем говорилось в самом начале настоящей статьи о правоприменительной практике судов общей юрисдикции. Во всяком случае, соответствующих пятипроцентных барьеров в Законе о банкротстве до указанной даты не было. И здесь уместно будет вспомнить правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации: «придание обратной силы закону, ухудшающему положение граждан и означающему, по существу, отмену для этих лиц права, приобретенного ими в соответствии с ранее действовавшим законодательством и реализуемого ими в конкретных правоотношениях, несовместимо с положениями статей 1 (часть 1), 2, 18, 54 (часть 1), 55

(часть 2) и 57 Конституции Российской Федерации» 8.

И в настоящее время, по общему правилу, в отношении должника по делу о банкротстве «требования кредиторов по обязательствам, не являющимся денежными, могут быть предъявлены в суд и рассматриваются судом, арбитражным судом в порядке, предусмотренном процессуальным законодательством» (п. 5 ст. 4 Закона о банкротстве). Также это прямо следует из абзаца 2 пункта 1 статьи 63, абзаца 2 пункта 1 статьи 81, абзаца 8 пункта 1 статьи 94 Закона о банкротстве. Особенность применительно к конкурсному производству предусмотрена в абзаце 7 пункта 1 статьи 126 Закона о банкротстве: «в ходе конкурсного производства подлежат предъявлению только в деле о банкротстве также возникшие до возбуждения этого дела требования кредиторов по неденежным обязательствам имуществен- ного характера (о передаче имущества в собственность, выполнении работ и оказании услуг)» 9. Но это общие нормы – не для участников строительства.

Более того, следует обратить внимание на то, что в настоящее время лица, которые приобрели по заключенным с должником-застройщиком договорам права требовать от него передачи в собственность во исполнение этих договоров нежилых помещений , имеют по букве закона возможность осуществить это право в рамках дела о банкротстве, обратившись с соответствующим заявлением в «индивидуальном» (в отличие от участников строительства) порядке, предусмотренном статьей 201.8 Закона о банкротстве, и, соответственно, без соблюдения совокупности условий такой передачи, предусмотренных статьями 201.10 и 201.11 Закона о банкротстве ¹⁰. Необъяснимый дисбаланс! Правда, это –

по букве закона. В подавляющем большинстве случаев в удовлетворении требований инвесторов, заявленных в рамках дел о банкротстве застройщиков, о передаче в собственность нежилых помещений арбитражные суды отказывают исходя из того, что «по духу закона» подобные требования в рамках этих дел могут быть удовлетворены только в отношении жилых помещений ¹¹. И хотя участниками строительства выступают не только граждане, не являющиеся предпринимателями , в основном практика идет таким путем, ориентируясь на потребительское назначение жилых помещений. Но все же бывают и отступления от этой генеральной линии, чему способствует неопределенность соответствующих законоположений.

Правда, положения статьи 201.8 Закона о банкротстве, исходя из их буквального толкования, не исключают обращение в этом «индивидуальном» порядке и участника строительства с соответствующим требованием к должнику «о признании наличия или отсутствия права собственности или иного права либо обременения в отношении недвижимого имущества, в том числе объектов незавершенного строительства», или «о передаче недвижимого имущества во исполнение обязательства передать его в собственность». Может быть, это еще один, третий, «запасной», вариант для участников строительства? Следует прийти к выводу о том, что безусловно отрицательный ответ на этот вопрос будет ставить под сомнение ряд прав и свобод таких участников, гарантированных Конституцией Российской Федерации (п. 1 ст. 19, п. 3 ст. 35, п. 1 ст. 40, п. 2 ст. 45, п. 1 ст. 46) 12. Но тогда должен возникнуть другой не менее резонный вопрос: справедливо ли закрепление такого «коллективного» порядка погашения требований участников строительства, когда несоблюдение требований подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 или подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве (политико-правовые мотивы появление которых не выдерживает критики) ставит под угрозу права и законные интересы добросовестных участников строительства?

По нашим наблюдениям, сегодня применение подпункта 1 пункта 3 статьи 201.10 и подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 Закона о банкротстве не получило широкого рас-

пространения в практике арбитражных судов, а если и встречается, то несоблюдение данных условий выступает одним из ряда установленных по делу оснований для отказа в удовлетворении соответствующего ходатайства 13. Однако для установления подлинно разумного баланса прав и законных интересов участников строительства, с одной стороны, и иных кредиторов застройщика – с другой, в целях предотвращения в будущем массовых нарушений прав и законных интересов добросовестных граждан – инвесторов на первичном рынке жилья, полагаем, что подпункт 1 пункта 3 статьи 201.10 и подпункта 3 пункта 3 статьи 201.11 подлежат исключению из Федерального закона «О несостоятельности (банкротстве)».

В целом, на основе результатов проведенного анализа следует вывод о необходимости совершенствования действующих положений отечественного законодательства о банкротстве застройщиков в части погашения требований участников строительства.