Поиски склада — в центре Москвы

В столичном регионе объявлена по сути индустриальная революция, которая самым благоприятным образом должна сказаться на пополнении рынка складских помещений.

Если столичные власти при прежнем мэре афишировали политику вывода крупных промпредприятий из Москвы в область и застройку освободившихся территорий промзон жильем и многофункциональными комплексами, то ныне объявлена прямо противоположная стратегия. Существующие предприятия останутся на территории Москвы. Но производственные территории сократят вдвое, а на освободившейся части построят жилье и объекты социально-бытовой инфраструктуры, чтобы было кому на данном производстве работать.

В ходе Московского урбанистического форума, состоявшегося в начале декабря прошлого года, Алексей Комиссаров, руководитель департамента науки, промышленной политики и предпринимательства города , сообщил, что столичные власти намерены создавать в пределах МКАД по одному индустриальному парку нового поколения каждые два года. По словам чиновника, в Москве имеется 209 промзон общей площадью около 8 тыс. га, а с учетом предприятий, коммунальных служб и логистических центров, расположенных на территории Новой Москвы, производственные территории занимают 15 тыс. га (фактически полтора Парижа).

На присоединенных землях должны появиться четыре крупных промышленных кластера, все на границе Новой и «старой» Москвы: у Киевского шоссе, между Киевским и Калужским шоссе (близ сельского поселения Первомайское), а также на Варшавском шоссе (рядом со Щербинкой). Коммунально-складские предприятия ориентировочно будут расположены между Можайским, Калужским и Киевским шоссе, а также в районе Бутова и на Варшавке.

Рекорды класса А

Столь масштабные правительственные планы по реновации промзон совпали с периодом практически полного восстановления рынка складов Москвы после кризиса 2008 года.

Петр Зарицкий, директор по России и СНГ, начальник отдела складских и индустриальных помещений Jones Lang LaSalle : «Объем запланированных проектов складских помещений в Москве и спрос вернулись к докризисным показателям. Так, на ближайшие два года ко вводу заявлено около 2,5 млн кв. м, как и в 2007–2008 годах».

По итогам прошедшего года сдано в эксплуатацию около 700 тыс. кв м качественных складских площадей (данные

ОНЙ

пня

ппн

пня

пня

EAST NEWS

Вступление России в ВТО должно стимулировать спрос на складские отдела исследований рынка недвижимости Knight Frank), что, согласно подсчетам аналитиков компании Colliers International, почти в 1,4 раза больше, площади со стороны международных

компаний.

чем было введено в 2011 году (рис. 1).

Дмитрий Герастовский, директор департамента складской и индустриальной недвижимости S.A. Ricci : «Общий объем качественных спекулятивных (предлагающихся к продаже или аренде) складов в Московском регионе к концу 2012 года превысил 7,7 млн кв. м, из которых около 70% относятся к классу А, 30% — к классам В+ и В».

Практически все объекты, построенные в 2012 году, относятся к классу А. На фоне интенсивно растущего объема нового предложения весь прошлый год наблюдался активнейший спрос.

Как следует из аналитического отчета по итогам III квартала 2012 года компании Colliers International , несмотря на традиционный сезонный спад спроса в летний период, июль–сентябрь продемонстрировали высокие показатели поглощения: реализовано почти 500 тыс. кв. м складских помещений, что сравнимо с уровнем за все первое полугодие. А за первые три квартала было востребовано столько же складских помещений, сколько за весь 2011 год.

Дефицит свободных помещений в готовых складских комплексах привел в III квартале к смещению спроса на строящиеся объекты, доля которых в структуре спроса составила около 60% (данные Jones Lang LaSalle ). Например, к моменту ввода в эксплуатацию 1-й очереди Логистического парка «Дмитров» (Дмитровское шоссе, 30 км от МКАД) все площади были уже реализованы.

По итогам 2012 года в целом отмечался рекордный объем сделок — около 1,3 млн кв. м (+ 30% к уровню 2011 года) в Московском регионе (из 1,6 млн в РФ в целом, данные Knight Frank ).

Если рассматривать структуру спроса с позиций аренды и приобретения, то в прошлом году значительно выросла доля покупки в общем объеме сделок на рынке складской недвижимости. Было приобретено около 400 тыс. кв. м современных качественных помещений — третья часть общего объема поглощения в Москве (рис. 3). Столь существенная динамика — продолжение наметившейся в позапрошлом году тенденции увеличения сделок по купле-продаже.

Дмитрий Герастовский : «В 2010 году было зафиксировано всего две сделки по продаже складской недвижимости, что составило около 5% от общего объема поглощения. Активные продажи конечным пользователям начались в 2011 году, средняя стоимость 1 кв. м при этом составляла $1200–1250. Цены продажи складских площадей в 2012 году практически не выросли, составив для класса А $1200–1400, для класса В — $900–1300».

В 2012 году впервые существенную долю (14%) в общем объеме поглощения заняли компании, оперирующие в сфере интернет-торговли.

Петр Зарицкий : «Есть понятие естественного роста и взросления рынка. Рынок, которому пять–шесть лет, даже если он быстрорастущий, как это было в 2007–2008 годах, по определению менее сформирован с точки зрения понимания арендаторами помещений класса А своих потребностей. Масса компаний, которые вообще не были арендаторами на докризисном рынке, осознали необходимость современной логистики и стали ими сейчас.

Основными потребителями продолжают оставаться товаропроводящие компании, составляющие цепочку из четырех–пяти игроков на пути поставки товара с завода-производителя в корзину покупателя в супермаркете. В меньшей степени это производители — 16%

\ НЕДВИЖИМОСТЬ \

* Прогноз.

Источник: рис. 1 — Knight Frank Research; рис. 2 — S.A. Ricci.

объема спроса в 2012 году (из последних сделок, например, BSH), далее — крупные дистрибьюторы (30%) и логисты (20%), максимальная доля спроса приходится на ре-тейл (34%).

Несколько более активны, чем были в докризисный период, оказались компании сектора B2B просто в силу того, что в этой отрасли активно развивается производство в России. В первую очередь автомобильная промышленность, все новые и новые поставщики приходят вслед за производителями. Но это пока не те компании, которые формируют основной спрос на складские помещения.

Окончательно восстановились после кризиса логисты. И в отношении прямой аренды значительных площадей, а также с точки зрения их участия в тендерах и поиска новых клиентов. За это время многие компании обанкротились, прошел ряд слияний и поглощений, например STS слился с РЛС. И теперь логисты снова на рынке.

Международные игроки, несмотря на то что рынок слышит о крупных сделках (BSH, «Декатлон» и т.д.), в абсолютном объеме спроса составляют незначительную часть. Только российские компании могут купить 50-тысячное здание без многоуровневого анализа коммуникаций, подъездных путей и того, насколько оно вообще может быть выделено из всего комплекса.

В более отдаленной перспективе все будет зависеть от цен на нефть, макроэкономической и политической ситуации в России. И конечно, вступление России в ВТО должно положительно повлиять на экспансию западных компаний в нашу страну, на объем прямых инвестиций, что увеличит спрос на складские площади со стороны международных компаний — и логистов и производителей».

Рыцари печального опыта

Прогресс с продажами на первичном секторе рынка складов прошлого года кроется в осторожной, тщательно продуманной политике девелоперов, наученных горьким опытом кризиса. «Поведение инвесторов и стратегия, которую выбирают собственники помещений, принципиально отличается от докризисной и указывает на то, что у профессиональных игроков рынка нет уверенности в завтрашнем дне, — говорит Петр Зарицкий. — Во-первых, львиная доля площадей сейчас реализуется или по схеме продажи (когда склад строят по заказу конкретного собственника), где девелоперский риск сведен к минимуму, или по схеме предварительных договоров аренды, где он тоже существенно снижается, чего не было в 2007–2008 годах. Во-вторых, мы видим, что девелоперы, особенно опытные, очень консервативны с точки зрения вывода новых площадей. Даже профессиональные игроки строят пофазно, по 50–100 тыс. кв. м, смотрят на реакцию рынка и, пока эта реакция остается положительной, продолжают расширение. До 2008 года было совершенно иначе: строили сотни тысяч метров спекулятивных площадей.

Кроме того, собственники помещений стали намного более избирательными к портфелю арендаторов, потому что в 2009 году многие столкнулись с кризисом неплатежей».

В качестве позитивного примера новых тенденций в предложении складских помещений в Московском регионе эксперты единодушно называют комплекс «ПНК-Внуково» (19 км от МКАД, Боровское шоссе) общей площадью 253 тыс. кв. Во-первых, — рассуждают аналитики Jones Lang LaSalle , — большинство зданий в нем строилось с использованием схемы строительства под заказчика, что позволило покупателям еще на этапе строительства спроектировать здание под собственные нужды (например, размещение «ЦентрОбувью» колл-центра, создание дополнительных холодильных и морозильных камер компанией «Дикси»). Во-вторых, проект полностью предлагался на продажу, и сейчас свободных площадей в нем нет, лишь часть помещений предлагается в аренду уже от новых собственников. Такой успех схемы продажи связан с несколькими факторами: с одной стороны, появились девелоперы, готовые быстро и относительно недорого построить склад, с другой — программы финансирования от ведущих российских банков, которые позволяют компаниям не изымать из оборотного капитала существенные денежные средства. А кроме того, в условиях дефицита на рынке и общей макроэкономической нестабильности заключение договора на ранних этапах строительства снижает риски как девелопера, так и покупателя/арендатора. В дальнейшем эксперты ожидают еще большее распространение этой схемы — в том числе и в связи с тем, что значительная часть заявленных на 2013–2014 годы проектов — участки заказчиков под строительство.

Вакансий нет?

Дмитрий Герастовский : «Вакантные площади по итогам 2012 года остаются на уровне 1% (для вновь введенных в эксплуатацию объектов) для класса А и 2–3% — для класса В» (рис. 4).

Согласно аналитическому отчету компании Colliers International по итогам первого полугодия 2012 года,

КАЧЕСТВЕННЫЕ НОВОСТРОЙКИ «УХОДЯТ» НА ЭТАПЕ СТРОИТЕЛЬСТВА

СТАВКИ ВЕРНУЛИСЬ К ДОКРИЗИСНОМУ УРОВНЮ

Рис. 2. Динамика средних арендных ставок на рынке складов Москвы, $/кв. м/год

Рис. 1. Соотношение спроса и предложения на рынке складов Москвы, тыс. кв. м 1600

■ Объем заключенных сделок ■ Объем нового строительства

2005    2006    2007    2008    2009    2010    2011    2012    2013*          2006    2007    2008   2009   2010    2011    2012

несмотря на снижение среднего по Московскому региону уровня вакантных помещений, на отдельных направлениях Подмосковья наблюдалось увеличение свободных площадей. Больше всего вакансий появилось на юго-востоке, где общий объем свободных площадей увеличился в 5 раз. Это произошло за счет освобождения части складских комплексов класса В. Также небольшое количество таких помещений освободилось в западном направлении Подмосковья.

Петр Зарицкий : «Если говорить об общей ситуации на рынке и дефиците свободных площадей, то я не считаю, что сейчас есть мегадефицит. Компании, которым очень нужны площади, готовы входить в предварительные договоры аренды по проектам, которые будут готовы в перспективе шести–девяти месяцев. И такое предложение на рынке есть».

Аналитики компании Knight Frank предполагают в 2013 году довольно высокие объемы ввода в эксплуатацию зданий, что приведет к увеличению доли свободных площадей, правда не существенно, так как часть строящихся площадей уже арендована по предварительным договорам.

Аренда классом ниже

Если девелоперы считают целесообразным строить на продажу в основном помещения класса А, то арендаторы предпочитают здания классом — а значит и ценою — поскромнее, но размером больше.

Дмитрий Герастовский : «Увеличилась доля арендуемых площадей класса В, по итогам 2012 года она составила 23% в общей структуре поглощения складских площадей. В отношении прошедшего года можно говорить об увеличении доли запросов на аренду больших по площади помещений — с 2009 года доля сделок размером более 20 тыс. кв. м увеличилась с 8 до 21%».

В 2010 году, по информации аналитиков компании S.A. Ricci , средняя ставка на складские площади составляла $120 за 1 кв. м в год. К середине 2011 года под давлением растущего спроса ставки аренды качественных складов выросли на 5–10%. Заявляемая собственниками максимальная ставка аренды склада достигла $135 за 1 кв. м в год для класса А, по итогам 2011 года средняя ставка аренды в этом классе составила около $125.

В течение 2012 года рост арендных ставок на качественные складские площади составил также 5–7%. В среднем ставка для сухого склада класса А в Московском регионе держится на уровне $135–140 за 1 кв. м в год. В отдельных комплексах, расположенных вдоль наиболее востребованных направлений, запрашиваемые арендные ставки доходили до $150 за 1 кв. м в год. Прошлый год показал на склады класса А уровень ставок докризисного 2007 года (рис. 2).

Ставки аренды для складов класса В в последние три года варьировались в широких диапазонах в зависимости от качества здания. Запрашиваемая ставка эксплуатационных расходов существенно не менялась даже в кризисные годы и находится в прямой зависимости от изменений гостарифов на энергоносители. На сегодня эксплуатационные расходы для складов класса А составляют $35–40 за 1 кв. м в год, для класса В — $25–40.

Затянувшиеся каникулы

В 2013 году ожидается возвращение докризисных темпов строительства складов: по мнению экспертов рынка, может быть введено более 1,5 млн кв. м складов, что почти в 2,5 раза больше, чем в прошедшем году. «Несмотря на то что большая часть ввода новых площадей в наступившем году уже обеспечена желанными арендаторами, — отмечает Дмитрий Герастовский , — мы все же считаем, что дефицит на рынке складской недвижимости будет заметно сокращен. Но при этом в ближайшие два года будет успешно поглощаться 1,3–1,5 млн кв. м в год».

Аналитики компании Knight Frank : «Заявленный объем нового строительства в 2013 году обещает превзойти показатель 2007 года, что является позитивным сигналом: рекордный объем инвестиций в недвижимость 2011 года был направлен на развитие проектов, строительство которых было или будет завершено в 2012–2013 годах.

На рынке по-прежнему имеет место дефицит качественных складских площадей, поэтому арендные ставки растут. Однако увеличение сдерживается платежеспособностью арендаторов, а также значительным объемом строящихся площадей. Таким образом, мы ожидаем увеличения ставок в пределах 5% в год».

ПетрЗарицкий : «Даже если какой-то серьезный объем помещений (несколько проектов по 200–300 тыс. кв. м) будет выводиться на рынок, вряд ли он сможет стать причиной снижения ставок. В связи с тем что подавляющее большинство договоров будут предварительными, каникулы останутся железным условием, средняя рыночная практика — 1,5–2 месяца. «Якорные» арендаторы и те, кто подписывает договор больше чем за 12 месяцев до завершения строительства, могут претендовать на более продолжительные каникулы».

* Прогноз.

Источник: Knight Frank Research.

ВЫРОСЛА ДОЛЯ СДЕЛОК ПО КУПЛЕ-ПРОДАЖЕ СКЛАДЫ ВОСТРЕБОВАНЫ