Понятие, цели, задачи и принципы государственной регистрации недвижимого имущества

Ученые-правоведы на основе законодательства дают определение государственной регистрации. К примеру, Крылов С.Б. считает, что определение, данное законе не совсем верное, так как нельзя государственную регистрацию рассматривать как единственное доказательство существования прав, так как тогда это противоречит положениям в законодательстве о признании прав в судебном порядке [1]. С двух сторон можно рассмотреть понятие государственной регистрации, во-первых, как определенная деятельность государства, во-вторых, в качестве результата такой деятельности. Соответственно следует отметить, что если государственную регистрацию рассматривать в аспекте деятельности, то не всегда эта деятельность приводит к результату, который возможен в виде отказа в государственной регистрации.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ обязательным требованием к действиям, которые совершаются в отношении недвижимого имущества, является необходимость проведения процедуры государственной регистрации прав на недвижимое имущество. Следовательно, возникает вопрос, для каких целей введена такая императивная норма.

Во-первых, для прозрачности прав на недвижимое имущество, надежной и до- стоверной информации о правообладателе; во-вторых, для введения контроля со стороны государства, а именно возможностью проследить за осуществлением сделок с недвижимостью (переходом прав на недвижимое имущество), следствием чего является достаточная защита прав и законных интересов граждан и юридических лиц; в-третьих, внести единообразие в процедуру регистрации прав на недвижимое имущество на всей территории РФ.

По-нашему мнению, главная цель государственной регистрации, прежде всего, защищать права и интересы участников гражданского оборота, связанных с недвижимостью. По обоснованному мнению, Н.В. Квициния: «В гражданском законодательстве было закреплено немало юридических механизмов, способных в той или иной мере защитить интересы контрагентов, снизить риски и обезопасить стороны от возможных недобросовестных действий» [2].

Д.И. Мейер в своей работе указывал на то, что «для укрепления прав при сделках с недвижимым имуществом, обязательным является участие государственной власти, благодаря участию такого элемента сделка будет более прочной, и за ее соответствие законам можно будет ручаться» [3].

Принцип законности является основным для реализации и функционирования деятельности системы государственной регистрации. Статья 131 ГК РФ указывает участвующим лицам гражданских правоотношений на обязательную регистрацию недвижимости. Более того, это не единственная статья, которая указывает на обязательность данной процедуры, об этом также указано в ст.164 ГК РФ «правовые последствия сделки наступают после ее регистрации», ст.223 ГК РФ «право собственности у приобретателя отчуждаемой недвижимости, появляется только после ее регистрации», ст.433 ГК РФ «договор для третьих лиц будет считаться заключенным, с момента его регистрации, если такое предусмотрено законом», в каждой из перечисленных статей акцент идет именно на обязательную государственную регистрацию, а также другие нормы, которые входят как в первую часть Кодекса, так и во вторую в свою очередь делают акцент на неизбежность в регистрации.

Следует отметить, что если появляются коллизии между нормами нормативноправовых актов, которые регулируют регистрацию прав на недвижимость и ГК РФ, то следует понимать, что нормы ГК РФ являются приоритетными, и следует ссылаться и руководствоваться именно ими.

Следующим основополагающим принципом является принцип гласности и публичности. Согласно ст. 66 Закона № 218-ФЗ Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии за предоставление недостоверной информации, а также за несоблюдение принципа публичности, несет ответственность.

Также законодательство, регулирующее сферу недвижимости, указывает на принцип достоверности записей в ЕГРП. Согласно этому принципу, все сведения, которые содержаться в реестре, признаны истинными. Оспорить право, которое зарегистрировано можно только в судебном порядке. Если же собственник недвижимости при каких-либо обстоятельствах потерял правоустанавливающие документы, в любом случае право не прекращается за собственником, и нет необходимости его подтверждать, пока есть запись ЕГРП подтверждающее это право. Даже при обращении к нотариусу за определенным нотариальным действием, сотрудники нотариальной конторы могут сами запросить требующуюся информацию через интернет-портал Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. В настоящий момент для подтверждения права на недвижимость не обязателен подлинник или дубликат правоустанавливающих документов, достаточно выписки из ЕГРП, чтобы убедиться о наличии прав.

Следующий принцип, который следует рассмотреть в данной статье, является принцип процессуального формализма. В соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» четко упорядочена процедура и место регистрации, установлены основания для государственной регистрации, требования к документам и порядок их предоставления, определены сроки [4]. Правила ведения ЕГРП определяют форму и содержание регистрационных записей и регистрационной надписи на документах. То есть можно сделать вывод, что данный принцип подразумевает под собой определенную формальность, предусмотренную для процедур, совершаемых органом государственной регистрации, кадастра и картографии. Важно отметить, что такие формальности в целом имеют благоприятное влияние на развитие структуры государственной регистрации, защищают лиц, которые обратились за регистрацией. Все это для того, чтобы максимально гарантировать законность и достоверность вносимых записей в ЕГРП, также действий, совершаемых с недвижимостью.

Принцип двойной регистрации. Данный принцип не является обязательным для всех сделок, однако имеет место быть и встречается достаточно часто. Так, например, при государственной регистрации права на недвижимость, приобретенной в порядке купли-продажи, регистрировать придется и договор, и сам переход права собственности к приобретателю. Так же и при заключении ипотечного договора. Ре- гистрировать придется как сам договор, так и обременение такой сделки. Как отмечено выше, данный принцип применим не ко всем видам сделок, а только к тем, к которым применима не только надлежащее оформление, но и обязательная форма государственной регистрации.

Кирсанов А.Р., согласен с мнением П.В. Крашенинникова о том, что «целью государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является охрана прав и законных интересов граждан и юридических лиц» [5].

При рассмотрении вопроса о государственной регистрации прав на недвижимое имущество все участники, в том числе государство, имеют равные права. Ю.Г. Жариков и М.Г. Масевич отмечали, что «главная задача государственной регистрации заключается в охране права собственников и гарантии истинных сведений о недвижимом имуществе» [6]. Из этого следует, что такую цель можно рассмот реть с двух сторон, с одной стороны в со ответствии со ст. 8 Конституции РФ. Гос ударственная регистрации прав на недвижимость дает участнику данной процедуры в будущем уверенность в своих правах. По обоснованному мнению, Квици-ния Н.В. «важнейшая задача современной юридической науки и практики – создание правовых механизмов, позволяющих наиболее эффективно обеспечить надлежащее исполнение договорных обязательств и возместить пострадавшей стороне потери, причиненные их неисполнением или ненадлежащим исполнением» [7]. Для того, чтобы обеспечить эффективное функционирование и развитие системы регистрации в настоящее время, по мнению автора, следует включить в вышеуказанный закон норму о целях государственной регистрации прав на недвижимое имущество.