Понятие договора аренды недвижимого имущества

Общее понятие договора аренды дано в ст. 606 ГК РФ, согласно которой: «По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование».

Имущественный наем принадлежит к числу договоров, юридическая природа которых вызывает дискуссии. В научной литературе права аренды относят либо к категории обязательственных прав, либо вещных. Последователи первой концепции едины во мнении, что отношения возникают в рамках обязательственно-правовой связи, на основании гражданско-правовой двусторонней сделки. Исторически на базе норм римского права сформировалось представление об аренде как самостоятельном виде консенсуальных договоров [1]. По мнению профессора Г.Ф. Шершеневича [2], который характеризовал имущественный наем в качестве обязательственного правоотношения: «из свойства обязательственного отношения принудить хозяина к выполнению его обязанности нельзя, а можно только искать с него возмещение ущерба, причиненного отступлением от договора».

Сторонники второй концепции опираются на то, что правам аренды присуще право следования, что не характерно для обязательственных прав. Кроме того, арендатору предоставлена возможность использовать вещноправовые способы защиты [3].

По мнению Е.Бариновой, которая относит право аренды к числу непоименованных в законе ограниченных вещных прав: «Перечень ограниченных вещных прав не является исчерпывающим, ограниченным вещным правам присущи следующие признаки: юридическая связь с вещью, подчиняющая вещь господству управомоченного, интерес управомоченного состоит в пользовании вещью и удовлетворяется его собственными действиями, без посредничества других лиц, на всех других лиц законом возлагается обязанность не препятствовать управомоченному в осуществлении его права, право следования… Не поименованные в законе в качестве вещных: право пользования помещением членами семьи его собственника, аренда, наем жилого помещения, безвозмездное пользование, всякое другое пользование чужим имуществом, отвечающее приведенным выше признакам» [4].

Как отмечает Б.А. Азукаева: «В зависимости от того, к какому роду прав - вещных или обязательственных - относить имущественный наем, решаются важнейшие вопросы правового регулирования взаимоотношений сторон, определяются их права и обязанности. Например, право нанимателя на принудительную передачу ему предмета найма, защиту своего владения и многие другие» [5].

Современные тенденции развития гражданского законодательства связаны с расширением круга вещных прав. Так, в Концепции развития Гражданского законодательства, одобренной решением Совета при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства от 7 октября 2009 г.1, предусматривается введение новых институтов ограниченного вещного права: право застройки, право постоянного владения и пользования, право личного пользовладения. Представляется, что в результате реформирования ГК РФ право аренды постепенно утратит отдельные черты вещных прав. По нашему мнению, арендные правоотношения являются классическими обязательственными правоотношениями, следовательно, права аренды являются обязательственными. Придание им некоторых элементов вещного права (право следования, вещно-правовая защита) осуществляется в интересах собственника имущества, направлено обеспечение их прав, однако это не меняет обязательственной правовой природы арендных прав.

Правоотношения аренды регулируются нормами главы 34 ГК РФ. Помимо регламентации общих положений об аренде (§ 1 гл. 34 ГК РФ) в данной главе ГК РФ содержаться нормы, регламентирующие особенности отдельных видов договоров аренды, а именно: проката (§ 2 гл. 34 ГК РФ), аренды транспортных средств (§ 3 гл. 34 ГК РФ), аренды зданий и сооружений (§4 гл. 34 ГК РФ), аренды предприятий, финансовой аренды (лизинга) (§ 5 гл. 34 ГК РФ).

Из представленной выше структуры главы 34 ГК РФ следует, что договор аренды недвижимого имущества, в качестве самостоятельного вида договора в действующем гражданском законодательстве не указан. В ГК РФ регламентирована аренда лишь отдельных видов недвижимого имущества: зданий и сооружений, предприятий.

Представляется, что подобное положением может быть связано с особенностями недвижимого имущества как объекта арендных правоотношений. Нормами ст. 130 ГК РФ определяется, что надлежит понимать под недвижимой вещью (недвижимым имущество, недвижимостью), приводится примерный перечень объектов, отнесенных к недвижимому имуществу.

К недвижимым вещам в силу норм ГК РФ относятся:

• -    земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно;

• -    здания, сооружения, объекты незавершенного строительства;

• -    жилые и нежилые помещения, если границы таких помещений в описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;

• -    предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке;

• -    подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания;

• -    предприятие как имущественный комплекс (ст. 132 ГК РФ);

• -    единый имущественный комплекс (ст. 133.1 ГК РФ);

• -    иное имущество, отнесенное законом к недвижимым вещам.

Приведенный выше перечень объектов свидетельствует о многообразии объектов, которые закон признает недвижимым имуществом. Родовым объ- ектом недвижимого имущества признается земля, а родовым признаком недвижимых вещей - неразрывная, прочная связь с землей. Первоначальная фактическая связь с землей вытекает из природы (природный свойств) объектов - земельные участи, участки недр. Следствием такой связи является невозможность перемещения их в пространстве без несоизмеримого ущерба назначению (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства).

ГК РФ относит к недвижимым вещам и такие, которые не имею прочной связи с землей, но в силу закона законодательных норм имеют статус объекта недвижимости (недвижимость по закону). Таким образом, уже на основании норм общей части ГК РФ проявляется специфика недвижимого имущества как объекта гражданских правоотношений.

Несмотря на это применительно к отношениям купли-продажи действующий ГК РФ включает нормы, посвященные продаже недвижимости.

В рамках главы 30 ГК РФ, посвященной купле-продаже, выделяется параграф 7, именуемый «Продажа недвижимости». Структура данного параграфа включает статьи, нормы которых посвящены понятию договора продажи недвижимости (ст. 549 ГК РФ), форме договора продажи недвижимости (ст. 550 ГК РФ), государственной регистрации перехода прав (ст. 551 ГК РФ) и др. Кроме того, в рамках параграфа 7 главы 30 регламентированы особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества.

Представляется, что в отношении аренды недвижимого имущества целесообразно закрепить аналогичные нормы. Для этого необходимо внести следующие изменения в главу 34 ГК РФ.

• 1 .Дополнить главу 34 ГК РФ параграфом «Аренда недвижимого имущества», включив в него статьи, посвященные общим положениям об аренде недвижимого имущества (понятие договора аренды недвижимого имущества, форма договора недвижимого имущества и его государственная регистрация, обязанности сторон по договору аренды недвижимого имущества,

• 2 . Закрепить в тексте ГК РФ понятие договора аренды недвижимого имущества следующего содержания: «По договору аренды недвижимого имущества арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование или во временное пользование имущество, отнесенное действующим законодательством к недвижимому имуществу (недвижимости) (ст. 130 ГК РФ)».

особенности заключения и расторжения договора аренды недвижимого имущества и др.).