Понятие и особенности предварительного договора на современном этапе

Официальное определение понятия предварительного договора содержится в пункте 1 статьи 429 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такой документ является предварительным договором (далее по тексту – Соглашение), в силу которого стороны обязуются в будущем заключить основное соглашение (о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг) на условиях, предусмотренных в предварительном тексте документа.

Также может быть заключено Соглашение о регистрации других операций в будущем. Это связано с тем, что в пункте 1 статьи 429 ГК РФ разновидности будущих сделок, на оформление которых Соглашение и направлено, не обозначены в качестве исключительно тех, в отношении которых допускается его заключение. Кроме того, не имеется также указания на то, что в качестве предмета предварительного соглашения не могут быть будущие сделки иного характера. Справедливо об этом указывает А Бычков1.

Примером такой ситуации является то, что покупатель намерен приобрести недвижимость, обремененную долгосрочной арендой. Однако они не достигают соглашения с арендатором относительно внесения определенных изменений в договор аренды после покупки. Они не могут вносить такие изменения до покупки, так как покупатель не является владельцем арендованного имущества и стороной двухсторонней сделки. В этой ситуации решением может быть заключение предварительного документа о заключении дополнительного соглашения между покупателем и арендатором в будущем к договору аренды. Это дополнительное соглашение, основанное на значении пункта 1 статьи 429 Гражданского кодекса, будет основным договором.

Соглашение лучше всего назвать «Предварительным договором». Это сразу укажет на организационный характер договора (однако в случае возникновения спора суд все равно будет руководствоваться его содержанием, а не названием).

Организационные (координационные, управленческие) договоры в современной рыночной экономике становятся все более распространенными среди предпринимательских договоров. Координационные договоры позволяют участникам гражданского оборота повышать эффективность управленческой деятельности. Как правильно указал А.В. Андрющенко, отправной точкой изучения координационных договоров следует признать изучение процесса возникновения таких договоров в истории российского права и его развития в будущем. Координационный договор в том виде, в котором он существует в настоящее время, постепенно формировался по мере того, как в обществе развивались экономические отношения2.

А. Н. Левушкин справедливо указывает на то, что ориентация управленческих договоров на определение будущих взаимоотношений сторон выступает ключевой особенностью таких договоров, что позволяет объединить в единое целое столь разнообразные и сложные составные документы3.

Система управленческих договоров также имеет свою иерархию, которая может быть построена по способу достижения их основной организационной цели. Соответственно, М.Н. Илюшина выделяет контракты, которые исполняются в следующих формах: создание новых организационных структур, осуществление совместной деятельности участниками такого договора, заключение соответствующих исполнительских сделок4.

Стороны предварительного соглашения могут по своему усмотрению:

• -    включить в заголовок указание основного договора («Предварительный договор купли-продажи», «Предварительный договор аренды» и т. д.);

• -    не добавлять в название никаких дополнительных слов (это будет ясно из содержания документа, в отношении которого стороны заключают предварительное соглашение).

Предварительные соглашения достаточно часто используются в международной практике. Контрагенты, например подписывают:

• -    только основные условия будущего документа;

• -    письма о намерениях или условиях будущей сделки;

• -    официально все достигнутые условия по предварительному соглашению стороны оформляют в будущем периоде письменно, а то, что считают необходимым в будущем подвергнуть корректировке, описывают отдельными положениями, указывая на достижения согласия по соответствующим пунктам.

Такие документы, составленные, на основании действующего Законодательства и оформленные письменно, помогают понять промежуточные достижения договоренности сторон, но в любом случае заключение предварительного соглашения не является обязательным в коммерческой практике.

Предварительные условия, достигнутые на переговорах, и изложенные в документах, как предварительные, не являются обязательными в хозяйственной практике, и фактически представляют из себя управленческий договор, который регулирует заключение отдельных типов договоров5. В связи с этим предварительный договор размещается в общей части обязательного закона Гражданского кодекса Российской Федерации. Основной целью предварительного соглашения является установление между сторонами определенного правоотношения, которое должно привести в дальнейшем к заключению основного договора. В то же время, как отмечает А.В. Андрющенко, предварительный договор не является обязательством6.

Целью предварительного договора, по сути, является:

• -    интерес сторон заключить конкретный гражданский договор (продажа, аренда, договор и т. д.) по наступлению определенных условий и истечении определенного периода времени, а так же

• -    иметь возможность обязать уклоняющуюся сторону к заключению такого договора.

Стороны предварительного договора не имеют специального названия. Как правило, они называются в соответствии с содержанием основного договора («Арендодатель и Арендатор», «Поставщик и Покупатель» и т. д.).

Специфика предварительного договора, не подразумевает, по словам А. Бычкова, что в него входят элементы основного договора, на заключение которого в будущем он направлен7. В ином случае создаются условия для его переквалификации в основной договор со всеми вытекающими отсюда последствиями, с учетом того, что правовая природа договора определяется в зависимости от существа выраженных в нем обязательств, а не от того, как он поименован, или иных внешних атрибутов (ст. 431 ГК РФ).

Законодательство Российской Федерации не содержит конкретных обязательств и случаев, при которых необходимо заключить предварительные соглашения, между сторонами. Договаривающиеся стороны абсолютно свободны в принятии решения по вопросам достижения и заключения предварительных согласий.

Основываясь, на полученной информации и принимая во внимание сложившуюся практику, сторонам нужно приходить к выводу о необходимости заключения предварительных условий договора или критично отнестись к невозможности заключения согласия в сложившихся обстоятельствах, тем самым отметить для себя, принять во внимание и исправить события препятствующие выполнению условий для заключения предварительно достигнутых договоренностей.

Предварительный договор заключают обычно в следующих случаях.

• 1.    Сторонам требуется дополнительное время на согласование всех условий основного договора.

• 2.    Предмет основного договора еще не существует или не принадлежит стороне. При таких обстоятельствах, в большинстве случаев, ничто не мешает сторонам сразу заключить основной договор, но при этом ничто не запрещает использовать законодательную базу по условиям предварительного договора.

• 3.    На момент заключения предварительного договора сторона по какой-либо причине не вправе заключить основной договор. Причины могут быть самими разными. В частности, право стороны на заключение основного договора могут ограничивать:

Пример: Сторона договора, которая хочет для себя гарантий, от неисполнения контрагентом условий по основному договору, может инициировать согласование условий предварительного договора, что бы определить условия по основному договору, которые наступят в будущем периоде (к примеру сроки, ассортимент, цены), если например условия согласования параметров и предмета основного договора могут занимать существенный объём времени на подготовку документов, оценку обстоятельств и проч.

Например, стороны, желающие защитить себя от невыполнения основной сделки, могут заключить предварительный договор, когда процедура согласования определенных условий основного договора (например, цены) занимает много времени и (или) отсутствует уверенность в отношении некоторых условий основного договора (например, подрядчик не может определить сроки выполнения работ до получения необходимых материалов).

Пример:

Контрагенты решили заключить договор аренды недвижимого имущества на долгосрочной основе, однако сторона Арендодатель, еще не вступил в право собственности объектом, это не запрещает Арендодателю заключить договор аренды, как правило, такой договор будет признан действительным8. Но при этом Арендатор, вероятнее всего откажется заключать договор с арендодателем, который не имеет права собственности на объект аренды. Опасения Арендатора связаны со взвешенными рисками. Риски могут возникнуть и у самого арендодателя. При этом даже если стороны оформят взаимотношения, то договор не удастся зарегистрировать (в регистрации будет отказано из-за того, что арендодатель не подтвердил право собственности владельца). В результате договор аренды не будет считаться заключенным для третьих лиц (пункт 3 статьи 433, пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса). А это в свою очередь не будет отвечать интересам его сторон. Чтобы избежать таких негативных последствий, имеет смысл вместо самого договора аренды заключить предварительный договор, содержащий условие о заключении договора аренды в будущем. Другими словами, стороны могут заранее договориться об обязанности оформить арендные отношения к тому моменту, когда арендодатель станет собственником объекта недвижимости (например, если он планирует приобрести этот объект в течение ближайших трех лет).

• -    наличие обременений у вещи, в отношении которой стороны намерены заключить основной договор;

• -    условия договоров, заключенных с третьими лицами.

Например, производитель мобильных телефонов (принципал) заключил агентский договор о продаже своей продукции. Стороны предусмотрели в соглашении условие эксклюзивности (статья 1007 Гражданского кодекса Российской Федерации): «Принципал не вправе заключать агентские договоры с другими агентами, направленные на продажу мобильных телефонов на территории Российской Федерации, до 1 января 2019 года». После этого (до 1 января 2019 года) принципал нашел более подходящего агента для работы. Однако принципал не имеет права заключать агентское соглашение, аналогичное действующему. Если он не может «выйти» из текущего агентского договора, то следует подписать предварительный договор с подходящим агентом с обязательством оформить агентские отношения после 1 января 2019 года.

Во многих случаях сторонам гораздо удобнее заключить основной договор немедленно, чем прибегать к конструкции предварительного договора. Дело в том, что большинство гражданско-правовых договоров являются консенсуальными. Это означает, что на момент их заключения не требуется:

• -    передавать имущество, выполнять работы, оказывать услуги или производить платежи;

• -    иметь титул собственника.

Так, закон позволяет заключить договор купли-продажи (поставки) имущества, которое еще не создано или не принадлежит продавцу (пункт 2 статьи 455 ГК РФ).

Также в большинстве случаев разрешено заключить договор аренды, по которому арендодатель еще не является владельцем арендуемого имущества. Правда, такой договор не всегда стоит заключать в отношении недвижимости.

Наконец, стороны могут согласовать удобные сроки исполнения обязательств в договорах подряда, возмездного оказания услуг, посреднических договорах и т. д.

Во всех перечисленных выше случаях нет смысла заключать отдельный договор, направленный на совершение основной сделки.

Оформление предварительного договора не распространяется на реальные договоры, т.е. договорам, считающимися заключенными с момента передачи определенного имущества (п. 2 ст. 433 Гражданского кодекса Российской Федерации). К ним, в частности, относится кредитный договор: до тех пор, пока кредитор не даст заемщику деньги (иные вещи, определяемые родовыми характеристиками), договор не будет считаться заключенным (пункт 1 статьи 807 Гражданского кодекса).

Стоит отметить, что закон прямо не запрещает заключение предварительных договоров в отношении реальных договоров. Так, согласно закону, основным договором может быть договор о передаче имущества (пункт 1 статьи 429 ГК РФ). Такие договоры могут включать, например, договор займа.

Однако необходимо учитывать следующее.

Во-первых, большинство теоретиков права считают, что предварительный договор не может быть заключен в отношении реального договора9. Ключевое отличие реальных договоров от иных (консенсуальных) договоров как раз и состоит в том, что заранее (до передачи имущества) их заключить невозможно. Если же стороны заключат предварительный договор в отношении реального договора, то по сути они трансформируют реальный договор в консенсуальный. Например, заимодавец будет должен передать деньги (т. е. заключить договор займа) к определенному сроку. Такая ситуация противоречила бы самой правовой природе кредитных отношений: заемщик не имеет права требовать от кредитора перечисления денег.

Во-вторых, на практике могут возникнуть проблемы, если одна из сторон предварительного договора уклоняется от заключения основного реального договора. Например, кредитор не захочет заключать кредитный договор. Если в такой ситуации заемщик предъявляет требование о заключении кредитного договора, суд, скорее всего, откажется удовлетворить это требование по вышеуказанным причинам. И если предположить, что суд все равно удовлетворит иск, то возникнет очень противоречивая ситуация:

• -    с одной стороны, договор займа будет считаться заключенным с момента, когда решение суда вступит в законную силу (п. 5 ст. 429, п. 4 ст. 445 ГК РФ);

• -    с другой стороны, заимодавец не передаст денежные средства, а значит, договор займа не будет заключен в силу п. 2 ст. 433 ГК РФ.

Таким образом, предварительный договор и реальный договор -несовместимые конструкции.

Итак, отметим, что в гражданском обороте оформление предварительного договора призвано обеспечить надлежащую запись обязательств сторон по заключению основного договора в будущем. Предварительный договор является самостоятельным обязательством, содержанием которого является заключение основного договора. Заключение предварительного договора заставляет договаривающиеся стороны заключать основное соглашение на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. Заключение предварительного договора не может повлечь за собой передачу права собственности, обязательство по передаче имущества или оказанию услуг. Таким образом, предварительное соглашение порождает самостоятельное, неденежное обязательство заключать основное соглашение.