Понятие и признаки земельного участка в России

На сегодняшний день изучение понятия, общей характеристики и права собственности на земельный участок является важным и актуальным, поскольку в правовом регулировании земельного участка в последнее десятилетие происходят существенные изменения.

Федеральным законом от 21 декабря 2021 года № 430-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» Гражданский кодекс Российской Федерации (далее – ГК РФ) был дополнен статьей 141.2, который определяет понятие земельного участка как недвижимой вещи и устанавливает его общие правовые характеристики.

Дополнение данной статьей ГК РФ стало существенным шагом в развитии гражданско-правового регулирования земельного участка как объекта гражданского права.

Тем не менее, обозначенные поправки вовсе не означают решение всех практических вопросов, имеющих место при правовом регулировании земельного участка в России. В частности, особую проблематику представляют вопросы определения правовой характеристики земельного участка.

Единый подход при определении понятия земельного участка необходим прежде всего для систематизации законодательства в области регулирования гражданских правоотношений, возникающих по поводу земельных участков, и земельных правоотношений, которые всецело зависят от данного центрального понятия.

Рассмотрение земельного участка в качестве недвижимой вещи необходима для того, чтобы разрешать вопросы, связанные с правом собственности, ограниченными вещными правами, совершения сделок и иных вопросов, которые имеют правовую связь с обороноспособностью данной недвижимой вещи.

Далее для определения понятия земельного участка в гражданском праве России определим понятие недвижимости и недвижимой вещи, поскольку от разграничения данных понятий зависит определение понятия земельного участка.

По утверждению Е.А. Суханова, «понятие недвижимых вещей (недвижимости) обусловлено социально-экономическим значением земли как особого природного ресурса, который, с одной стороны , естественным образом ограничен, а с другой стороны, необходим для осуществления любой человеческой деятельности» [1].

Также, по мнению Е.М. Тужиловой-Орданской, «относят к недвижимым вещам земельные участки, участки недр, другие объекты гражданских прав, перемещение которых невозможно в силу их природных свойств, а также иные вещи, прочно связанные с землей и в силу этого обладающие значительной стоимостью (в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства)» [2].

В то время как в научных трудах большинства ученых-цивилистов, таких как А.А. Алексеев, Д.И. Мейер определение понятия недвижимой вещи определяется через перечисление признаков составных частей объектов, которые юридически признаются недвижимой вещью.

Также как утверждает Е.М. Тужилова-Орданская: «в англо-американской системе права понятие собственности в целом и недвижимой вещи в частности гораздо шире, чем в странах континентальной Европы. Оно не только охватывает все вещные права как разновидности права собственности, но включает также и обязательственные требования». Подобный подход порождает сложности технического и юридического характера.

Нормативное определение понятия недвижимости отражено в ГК РФ. Так, в ГК РФ установлено, что «к недвижимой вещи относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства» [3].

Независимо от наличия или отсутствия иных объектов недвижимости в правовой доктрине и в нормативном определении понятия «недвижимой вещи» классическим видом является земельный участок.

В ГК РФ определено понятие земельного участка: он представляет собой «часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом». Земельный участок является недвижимой вещью.

Также в ГК РФ есть нормы, определяющие положения, касающиеся право собственности на земельные участки. Так, право собственности на земельный участок распространяется «в том числе и на поверхностный (почвенный) слой, и водные объекты, и растения, которые располагаются в границах такого участка и на нем». Помимо этого указывается, что «собственник земельного участка вправе использовать по своему усмотрению, все, что находится над и под поверхностью такого участка наряду с ограничениями, установленными законодательством». Данные положения определяют право владения, пользования и распоряжения земельного участка на определенной территории.

Определение земельного участка содержится в специальном акте, регулирующем земельные правоотношения. В Земельном кодексе Российской Федерации (далее - ЗК РФ) определяется, что «земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе по- верхностный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами» [4].

Далее рассмотрим понятие земельного участка через доктринальные труды ученых-цивилистов, которые во многом отличаются от установленного законом определения земельного участка.

В частном праве земельный участок рассматривается прежде всего как объект вещного права при совершении сделок (то есть при возникновении, изменении и прекращении права на них).

Другой важный критерий в определении земельного участка дает А.Ю. Колова. Земельный участок, по ее мнению, является «частью земной поверхности, ее элементами будут выступать почвенный слой, древеснокустарниковая и лесная растительность, обособленные водные и градостроительные объекты, которые по своей природе являются неперемещаемыми объектами» [5].

Такое определение соответствует общепринятой трактовке отнесения земельного участка к объекту недвижимости.

Другое определение приводит К.И. Склов-ский. Он предложил, что «земельный участок - это такая часть поверхности, которая когда-то определенным образом отделилась от других частей». По его мнению, «земельный участок создается самими людьми и существует в рамках данного социума как феномен юридический, а не реальный, поскольку границ в природе нет, и они существуют только между людьми, таким образом, без этих границ нет ни земельных участков, ни их частей».

Последним обратимся к понятию земельного участка, предложенным В.А. Алексеевым. Данное понятие, по его мнению, является «частью поверхности земли в пределах замкнутого контура границ, поверхностный (почвенный) слой, который находится в черте этих границ, водные объекты, растения, и все, что неразрывно связано с поверхностью участка, за исключением зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и самовольных построек» [6].

Далее определим понятие земельного участка в гражданском праве России. На наш взгляд, земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой зарегистрированы в установленном законом порядке.

Данная формулировка является наиболее удачным на сегодняшний день определением земельного участка. В подтверждение данной позиции приведем следующие аргументы.

Во-первых, земельный участок - это прежде всего часть земной поверхности. Исходя из физических свойств данного объекта недвижимости земельный участок представляет собой земную поверхность. Воздушная поверхность, недра и иные компоненты окружающей среды не входят в понятие земельного участка, поскольку имеют собственную специфику правового регулирования и имеют свои физические законы развития.

Примером, может служить отдельное правовое регулирование в Воздушном кодексе Российской Федерации. Воздушное пространство не представляет большей ценности нежели земельный участок в экономическом обороте, кроме отдельных случаев, например, когда на земельном участке строятся многоквартирные дома.

Во-вторых, необходимо было решительно отказаться от определение земельного участка через понятие почвенного слоя. Для некоторых категорий и видов земельных участков может и не быть почвенного слоя. Понятие почвенного слоя в законодательстве определено как как верхняя часть земной поверхности. В связи с этим в дублировании понятия почвенного слоя и земной поверхности в определении понятие земельного участка является избыточным.

В-третьих, в отличие от недр и воздушного пространства земельный участок является частью земной поверхности, то есть данное определение нарушает комплексную картину по разграничению недр, земельных участков и воздушного пространства.

В-четвертых, определение земельного участка как индивидуально-определенной вещью является абстрактным и не поддающимся количественному и качественному измерению. Примечательно, что признаки индивидуально-определенной вещи не установлены ни в ГК РФ и тем более в ЗК РФ.

В настоящее время есть единственная статья в ГК РФ, где применяется понятие индивидуально-определенной вещи (статья 308 ГК РФ). Такое определение земельного участка через определения ее признаков индивидуально-определенной вещи не может быть принято в законодательстве, поскольку критерии определения индивидуально-определенной вещи могут быть разными по своей структуре и сфере общественных отношений. В данном отношении возникает вполне логичный вопрос: какие критерии для определения признаков индивидуально-определенной вещи относятся к земельному участку?

Такие признаки определены в доктрине гражданского права. Однако такое определение признаков индивидуально-определенной вещи для земельного участка является, на наш взгляд, не соответствующим развитию гражданского законодательства по причине влияния доктринального толкования на правовые нормы.

В-пятых, земельный участок в отличие от понятия земли отграничивается посредством наличия установленных в Едином государственном реестре недвижимости границ. В связи с этим земля как природный ресурс становится частью гражданского оборота после постановки ее на кадастровый учет.

Данное положение является главенствующим в определении правовой значимости земельного участка как объекта вещного права и в целом как объекта гражданского права России. Только определенные в соответствии с законом границы земельного участка являются его идентификаторами.

В связи с этим понятие земельного участка можно определить, как часть земной поверхности, границы которой зарегистрированы в установленном законом порядке. Исходя из этого земельным участком признается только объект недвижимости, который имеет зарегистрированные в Едином государственном реестре недвижимости границы, в противном случае, данная земная поверхность будет считаться землей или иной правовой категорией, но не земельным участком.

В-шестых, в определении земельного участка было преднамеренно опущено определение земельного участка через недвижимую вещь, поскольку дублирование данного понятия в двух статьях ГК РФ является избы- точным в правовом регулировании земельного участка в гражданском праве России, поскольку исходя из пункта 1 статьи 130 ГК РФ земельный участок назван в качестве недвижимой вещи.

Также в отличие от определения земельного участка, установленного в пункте 1 статьи 141.2 ГК РФ, земельный участок является частью земной поверхности, а не поверхности земли. Данное обстоятельство является важным в правовом регулировании земельного участка, поскольку исходя из позиции законодателя, земельный участок – это часть поверхности земли, то есть по сути земельный участок является частью земли, границы которой определены в порядке, установленном законом.

Однако, на наш взгляд, необходимо принципиально разграничить понятия земли, земельного участка и земной поверхности. Земля и земельный участок – это разные по своей правовой природе правовые понятия.

Если земельный участок – это понятие гражданского частного права, необходимое для осуществления гражданского оборота, то земля – это понятие земельного, публичного

Земельный участок не может быть поверхностью земли, поскольку земельный участок утрачивает свои изначальные правовые признаки при его образовании из земли, государственная собственность на которую не разграничена.

В связи с этим, земельный участок – это часть земной поверхности, которая может быть определена как целостная и непрерывная оболочка Земли как планеты.

Такое определение трех разных понятий как земля, земельный участок и земная поверхность позволит более детально разграничить гражданско-правовое понятие земельно- го участка и земельно-правовое понятие земли.

Таким образом, земельный участок в гражданском законодательстве представляет собой «часть поверхности земли, границы которой определены в порядке, установленном законом» (статья 141.2 ГК РФ).

Тем не менее автором предложено определение земельного участка, в соответствии с которым «земельный участок представляет собой часть земной поверхности, границы которой зарегистрированы в установленном за- права, которое является природным ресурсом, коном порядке».

который пока не участвует в гражданском обороте.