Понятие и виды сделок с недвижимым имуществом

Определение понятия сделки в значении, максимально приближенном к современной трактовке – результат сравнительно позднего юридического анализа. И.Б. Новицкий отмечает, что "римские юристы не выработали общего понятия "сделки"; они знали только отдельные конкретные договоры. Ближе всего подходило к современному понятию "сделки" выражение negotium gerere, negotium contrahere" [1].

Появление в российской юридической науке и практике понятия сделки традиционно датируется XVIII в., хотя сам термин "сделка" еще не фигурировал в литературе. Суть понятия сделки сводилась к тому, что сделкой признавалось "дозволенное законом деяние, совершаемое для достижения известного юридического последствия, желательного для лица действующего" [2].

Юридическая наука и гражданское законодательство советского периода также не оставили без внимания определение понятия сделки и анализ ее существенных признаков [3]. Однако, приведенные определения подвергались критике, несмотря на то, что они содержат характерные признаки сделки: правомерность (законность) и целевую направленность [4].

В современном гражданском праве сделки являются самими распространенными юридическими фактами. Согласно ст. 153 ГК РФ они определяются как действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращения гражданских прав и обязанностей.

Однако для того, чтобы четко определить понятие юридической сделки, необходимо обратить внимание на ряд важных моментов.

Все юридические факты довольно разнообразны и классифицируются по различным основаниям. Речь идет, прежде всего, об их делении в зависимости от воли субъектов на действия и события.

По мнению Г.Ф. Шершеневича, юридическим действием называется "внешнее выражение воли человека, влекущее за собой юридические последствия"[5].

Таким образом, действия - это юридические факты, в которых проявляется воля совершавшего их физического или юридического лица (например, заключение договора), в то время как события представляют собой юридические факты, которые происходят и оказывают влияние на людей независимо от их воли (рождение, смерть или болезнь человека, войны, забастовки и т.д.).

К событиям также относятся все явления стихийного характера, такие как пожары, наводнения, ураганы и т.п. В этом смысле можно говорить об отличии сделки от события, поскольку сделками признаются в соответствии со ст. 153 ГК РФ именно действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Направленность сделки на достижение определенного правового результата позволяет противопоставить ее юридическому поступку, правовые последствия которого вступают в силу закона, то есть независимо от воли субъекта и от наличия у него дееспособности. Примером юридического поступка может служить предусмотренная ст. 227 ГК РФ обязанность нашедшего потерянную вещь, во-первых, немедленно уведомить об этом лицо, которое эту вещь потеряло, собственника вещи или кого-либо иного из известных ему лиц, имеющих право на получение вещи и, во-вторых, возвратить эту вещь указанному лицу. Для сделки же необходимо как проявление воли субъектов, так и наличие у них дееспособности.

Кроме того, по признаку дозволенности законом, действия подразделяются на правомерные, то есть совершаемые в соответствии с требованиями законодательства и принципами права, и неправомерные. К последним сделкам относятся следующие действия: причинение вреда другому лицу, злоупотребление правом, нарушение договорных обязательств и др. Сделка является правомерным действием в отличие от неправомерных действий, порождающих гражданские права и обязанности. В случае же ее несоответствия требованиям закона сделка может быть признана недействительной (ст. 166-181 ГК РФ) и не влечет никаких юридических последствий.

Сделки следует отличать и от актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые также являются основанием для возникновения гражданских прав и обязанностей (ст. 8 ГК РФ). Однако к ним положения Гражданского кодекса о сделках не относятся, поскольку акты данных органов носят императивный характер, а субъекты правоотношения в этом случае не являются равноправными, что противоречит основным началам гражданского законодательства, закрепленным в ст. 1 ГК РФ.

Помимо всего выше сказанного, в ст. 153 ГК РФ указано, что сделки направлены на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Это отличает их от других волевых актов, которые могут быть направлены на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей, правоотношений, регулируемых другими отраслями права. Например, подача заявления о приеме на работу является волевым актом лица, направленным на возникновение правоотношения, которое регулируется трудовым законодательством.

В этом состоят основные отличия сделки от других юридических фактов.

Социальное и экономическое значение сделок предопределяется их сущностью и особыми юридическо-правовыми свойствами.

Гражданское право служит регламентации товарно-денежных отношений, имущественных и личных неимущественных отношений, участники которых являются равными, самостоятельными и независимыми друг от друга. Главным юридическим средством завязки и определения содержания отношений между вышеуказанными субъектами и являются сделки. Именно они - то правовое средство, при помощи которого социально и экономически равноправные и самостоятельные субъекты устанавливают свои права и обязанности, то есть юридические пределы свободы своего поведения.

Не вызывает сомнения, что в общественной жизни сделки играют многогранную роль. Совершение сделок - важнейший юридический способ осуществления субъектами своих гражданских прав, поскольку, совершая сделки, они распоряжаются социально-экономическими благами, принадлежащими им, и приобретают блага, принадлежащие другим.

Начнем с того, что в своей повседневной жизни мы осуществляем права и обязанности главным образом путем совершения различных сделок. Так, мы ежедневно совершаем сделки, на основе которых нам продают товары, оказывают услуги, выполняем работы. И продолжается это в течении всей жизни человека - от рождения (имеется ввиду, что до определенного возраста от имени человека действуют его родители или опекуны) до самой смерти (достаточно указать на завещание, справедливо именуемое "последней волей").

Такое же огромное значение сделки имеют в предпринимательской деятельности, независимо от того, идет ли речь о торговле, посредничестве, банковских или биржевых операциях, которые в иной, чем сделки, форме, не могут существовать, или о производственной деятельности, которая, в конечном счете, имеет целью осуществить реализацию полученных результатов, возможную только в форме сделок.

Особую роль в социально-экономической жизни общества играют двух- и многосторонние сделки - договоры. Сам по себе договор является инструментом согласования воли субъектов экономической деятельности. Поэтому договор можно оценить как средство саморегуляции экономической системы, покоящейся на равенстве граждан и организаций, действующих в ее рамках. Благодаря договорам между субъектами, осуществляющих производственно-хозяйственную деятельность, и потребителями товаров и услуг устанавливаются пропорциональность экономических процессов в условиях рыночного производства, ибо договоры позволяют учесть реальные потребности и интересы членов общества.

Применительно к общему понятию сделок с недвижимым имуществом можно говорить о единственном критерии – все они совершаются в отношении и (или) по поводу недвижимого имущества.

Сделки с недвижимым имуществом - это практически все договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества или передача его в пользование.

Сделки с недвижимым имуществом могут быть как прямо предусмотрены гражданским законодательством (продажа недвижимости, продажа предприятия, мена, дарение, аренда недвижимости и др.), так и не предусмотрены ГК РФ, с единственной оговоркой - не противоречить действующему законодательству.

Помимо классификации, приведенной в части второй ГК РФ, сделки с недвижимостью можно условно разделить на три группы:

• 1)    сделки с отчуждением, влекущие переход права собственности на недвижимость;

• 2)    сделки без отчуждения, не влекущие переход прав;

• 3)    дополнительные к ранее совершенным сделкам или акцессорные[6].

• 1.    Сделки с отчуждением:

• а)    договоры купли - продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры (п. 2 ст. 558 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на указанные объекты недвижимости (ст. 251 ГК РФ);

• б)    договоры мены жилых домов, квартир и их частей (п. 2 ст. 567 ГК РФ), а также доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ);

• в)    договоры дарения недвижимости (жилого или нежилого назначения) (п. 3 ст. 574 ГК РФ), доли в праве общей собственности на них (ст. 251 ГК РФ), в том числе пожертвование (ст. 582 ГК РФ);

• г)    договоры ренты с передачей недвижимости под выплату ренты, в том числе договоры пожизненного содержания с иждивением (ст. 584, п. 2 ст. 601 ГК РФ);

• д)    договоры аренды с выкупом (ст. 624 ГК РФ);

• е)    договоры продажи предприятия как имущественного комплекса (п. 3 ст. 560 ГК РФ), в том числе в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий (Федеральный закон РФ от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества"), процедуры банкротства (ст. 110 Федерального закона РФ от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)").

• 2.    Сделки без отчуждения:

• а)    договоры аренды:

• -    земельных участков юридическими лицами жилых помещений -независимо от срока (п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 671 ГК РФ);

• -    зданий, сооружений - на срок не менее 1 года (п. 2 ст. 651 ГК РФ), а также аренды на неопределенный срок;

• -    предприятия как имущественного комплекса (п. 2 ст. 658 ГК РФ);

• -    договоры субаренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ), к которым применимы вышеуказанные правила о договорах аренды;

• б)    договоры о залоге недвижимости (ипотека) (п. 3 ст. 339 ГК РФ, п. 2 ст. 10 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"), в том числе залог права аренды недвижимости (п. 5 ст. 5 Федерального закона РФ от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)").

• 3.    Дополнительные (акцессорные) сделки (сделки, заключенные для того, чтобы изменить или расторгнуть ранее зарегистрированные сделки с недвижимостью):

• а)    уступка требования по зарегистрированной сделке (ст. 389 ГК РФ);

• б)    перевод долга по зарегистрированной сделке (ст. 391 ГК РФ);

• в)    соглашение об изменении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

• г)    соглашение о расторжении зарегистрированного договора (п. 1 ст. 452 ГК РФ);

• д)    соглашение о предоставлении отступного по зарегистрированному договору (ст. 409 ГК РФ);

• е)    отказ одаряемого принять дар (ст. 573 ГК РФ) (возможен только до передачи дара или по договору дарения в будущем);

• ж)    соглашение сторон о новации обязательства по зарегистрированному договору (ст. 414 ГК РФ)[7].

Таким образом, применительно к общему понятию сделок с недвижимым имуществом можно говорить о единственном критерии – все они совершаются в отношении и (или) по поводу недвижимого имущества. Сделки с недвижимым имуществом - это практически все договоры, предметом которых является отчуждение недвижимого имущества или передача его в пользование. Они могут быть как прямо предусмотрены гражданским законодательством (продажа недвижимости, продажа предприятия, мена, дарение, аренда недвижимости и др.), так и не предусмотрены ГК РФ, с единственной оговоркой - не противоречить действующему законодательству. Помимо классификации, приведенной в части второй ГК РФ, сделки с недвижимостью можно условно разделить на три группы:  1) сделки с отчуждением, влекущие переход права собственности на недвижимость; 2) сделки без отчуждения, не влекущие переход прав; 3) дополнительные к ранее совершенным сделкам или акцессорные.