Понятие, особенности и правовой статус малоэтажного жилого комплекса

В Конституции РФ в целях реализации гражданами права на жилище указана ключевая обязанность органов государственной власти и местного самоуправления поощрять жилищное строительство [1]. Одним из основных документов, принятых на федеральном уровне для его развития, является программа «Жилище» [2], в которой среди наиболее важных направлений, связанных с совершенствованием нормативной правовой базы, выделено «развитие малоэтажной жилищной застройки территорий». Государство делает ставку на малоэтажное строительство. Только в Московской области реализовано 76 600 домовладений в 856 коттеджных поселках [3].

Единого юридического термина, обозначающего объекты малоэтажного жилищного строительства, действующее законодательство РФ не содержит. Чаще всего в деловой практике употребляется понятие «коттеджный поселок» как условное название строительного проекта, совокупности созданных вещей и как родовой признак предмета сделок. Например, коттедж/таунхаус в «коттеджном поселке».

Актуальность проблемы вызвана отсутствием закрепленного в нормативно-правовых актах РФ правового статуса такого рода недвижимости, в связи с чем непонятны совокупность прав и обязанностей собственников имущества в коттеджных поселках.

Поскольку понятие «коттеджный поселок» не отражает суть данного явления с правовой точки зрения, автор предлагает ввести термин «малоэтажный жилой комплекс» (далее – МЖК). Свойство комплекса «малоэтажный» необходимо закрепить в Законе максимальной этажностью застройки. На данный момент она может быть не более трех этажей исходя из упрощенной процедуры создания вещи [4]. Для обоснования требований введения указанного термина следует сравнить МЖК с аналогичными институтами, регулируемыми гражданским кодексом РФ: многоквартирным домом (ст. 289, 290) и единым недвижимым комплексом (ст. 133.1).

Жилищный кодекс РФ не идет по пути детализации видов объектов жилищных прав, а предлагает их родовую классификацию. Как следствие, типы жилых помещений, реализуемых в МЖК, можно отнести к одному родовому объекту – жилой дом, часть жилого дома [5]. В этом есть серьезный недостаток: среди объектов жилищных прав законодатель не различает жилые много- и одноквартирные дома. Нужно отметить, что жилое помещение не существует само по себе. Оно встроено в определенную обслуживающую его инфраструктуру. Например, в многоквартирном доме это указанные в ст. 36 ЖК РФ конструктивные элементы здания, инженерные сети, оборудование и земельный участок – под названием «общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме», которое принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу закона [6].

В МЖК для обслуживания нужд жителей тоже имеется инфраструктура: дороги, заборы, контрольно-пропускной пункт, инженерные сети, сооружения и прочие объекты. Отличием МЖК от многоквартирного дома является неимение права общей долевой собственности на инфраструктуру по причинам отсутствия: 1) прямого указания на это в нормах жилищного и гражданского кодексов РФ; 2) ответственности по закону «Об участии в долевом строительстве…», где определены варианты привлечения денежных средств граждан только для многоквартирных домов, тем самым исключены неблагоприятные последствия для застройщиков за строительство инфраструктуры МЖК не по правилам указанного закона [7].

Отношения по содержанию и управлению объектами инфраструктуры МЖК не вошли в перечень жилищных отношений, регулируемых жилищным законодательством. Данный список окончательный и не подлежит расширительному толкованию. Законодатель не считает жилищными отношения, не упомянутые в ч. 1 ст. 4 ЖК РФ. Если фактически сложившиеся отношения не регулируются ЖК РФ, то часть 1 ст. 7 ЖК РФ указывает на их регулирование нормами гражданского законодательства и через соглашение участников. Аналогия закона в отношении применения жилищного законодательства к МЖК чаще всего исключается прямым указанием в правовых нормах на многоквартирный дом [8].

Все объекты инфраструктуры остаются за единым собственником, чаще всего застройщиком. Из-за отсутствия общей долевой собственности собственники помещений МЖК не могут принимать решения на общем собрании о выборе способа управления, утверждении договора и тарифа на обслуживание объектов инфраструктуры МЖК. Поэтому, исходя из экономических интересов застройщика, указанные правоотношения попадают в сферу регулирования договором, а в отсутствие нормативного регулирования – сопровождаются установлением монопольно высоких цен, множественными нарушениями прав собственников-потребителей. Как справедливо отмечал С.С. Алексеев, «свобода, коренящаяся в собственности, может обернуться злом и несчастьем для людей, стать – как свидетельствуют факты истории и нынешней действительности – основой произвола и насилия. В этой связи принципиально важно постоянно учитывать те непременные условия, при наличии которых собственность раскрывает свое цивилизационное предназначение, а не превращается в фактор негативного порядка» [9, с. 90].

Единственный известный правовой инструмент, позволяющий исключить монополию одного собственника на объекты инфраструктуры МЖК, – введение права общей долевой собственности собственников помещений на инфраструктуру МЖК по аналогии с помещениями в многоквартирных домах. Но здесь возникает другая правовая проблема: разрозненность правового статуса объектов инфраструктуры – каждая вещь создается в отдельности от другой. При этом любая недвижимая вещь в предусмотренных законом случаях проходит государственную регистрацию и становится самостоятельным объектом гражданских прав.

Поскольку в МЖК объекты инфраструктуры предназначены только для обеспечения нужд жителей, связанных с их проживанием, и все объекты недвижимости связаны физически или технологически (едиными инженерными сетями, общим ограждением, улично-дорожной сетью), закономерен вывод, что вся совокупность недвижимого имущества подпадает под достаточно новое для гражданского законодательства понятие объекта недвижимости – «единый недвижимый комплекс» (ст. 133.1 ГК РФ) [10]. Но отнести к данной категории МЖК по умолчанию нельзя.

Во-первых, решение о регистрации права собственности на совокупность вещей, принадлежащих одному собственнику, принимает сам собственник. В силу диспозитивности данное указание исполняется собственником добровольно. Помимо того, практика регистрации такого рода имущества только начинает складываться [11].

Во-вторых, состав единого недвижимого комплекса определяет сам собственник [12]. В МЖК состав должен включать минимальный перечень имущества, необходимый для обеспечения условий проживания собственников жилых помещений в МЖК. Состав данного имущества по аналогии со ст. 36 ЖК РФ должен быть предписан в отношении инфраструктуры МЖК [13].

В-третьих, статья 133.1 ГК РФ не включила в состав единого недвижимого комплекса земельный участок, на котором расположено имущество [14, с. 53]. В отношении МЖК для собственников помещений участок является ключевой вещью, обеспечивающей доступ к жилому помещению и задействованной в предоставлении услуг, необходимых для комфортного и безопасного проживания. Без включения земельных участков в состав МЖК невозможно решение проблемы монопольного положения застройщика по отношению к собственникам со всеми вытекающими из этого последствиями.

На основе анализа автор предлагает сформулировать понятие «малоэтажный жилой комплекс» и внести в ст. 133.2 ГК РФ текст следующего содержания:

• 1.    Малоэтажный жилой комплекс является недвижимой вещью, состоящей из совокупности зданий, сооружений, земельного участка и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, предназначенных для обеспечения благоприятных и безопасных условий проживания граждан в жилых помещениях, находящихся на территории малоэтажного жилого комплекса.

• 2. Малоэтажный жилой комплекс принадлежит на праве общей долевой собственности

• 3.    Собственник помещения в малоэтажном жилом комплексе не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на малоэтажный жилой комплекс, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение.

• 4.    В едином государственном реестре прав на недвижимое имущество подлежит обязательной регистрации право общей долевой собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

собственникам помещений малоэтажного жилого комплекса.

Введение предлагаемой статьи позволит прийти к единообразному пониманию природы такого рода застройки, а также послужит стартовой точкой для разработки системы норм, регулирующих проектирование, строительство и эксплуатацию данного вида объектов недвижимости.

Ссылки и примечания:

• 1.   Ст. 40 Конституции РФ.

• 2.    Федеральная целевая программа «Жилище» на 2011–2015 гг., утв. Постановлением Правительства РФ от 17 декабря 2010 г. № 1050. Постановлением Правительства РФ от 25 августа 2015 г. № 889 «О внесении изменений в Постановление Правительства Российской Федерации от 17 декабря 2010 г. № 1050» внесены изменения в программу и срок ее действия продлен на 2015–2020 гг.

• 3.    См. отчет ООО «Веско Консалтинг». Исследование малоэтажного рынка недвижимости Московской области. 2014 [Электронный ресурс]. URL: http://www.ozagorode.ru/research.pdf (дата обращения: 23.12.2015).

• 4.  Ст. 49, 54 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ.

• 5.  Ч. 1, 2 ст. 16 Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

• 6.  Ст. 289, 290 Гражданского кодекса РФ от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ ; глава 6 Жилищного кодекса РФ.

• 7.  Ст. 1 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных

• 8.    Ст. 36, 44–47, глава X Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ.

• 9.    Алексеев С.С. Право собственности. Проблемы теории. 3-e изд., перераб. и доп. М., 2010.

• 10.    Статья введена Федеральным законом от 2 июля 2013 г. № 142-ФЗ «О внесении изменений в подраздел 3 раздела I части I Гражданского кодекса Российской Федерации» в связи с реформой гражданского законодательства РФ. Вступила в силу с 01.10.2013 г.

• 11.    См.: Лукинова Л.Г. Новый объект имущественных прав // Строительство: бухгалтерский учет и налогообложение. 2014. № 5.

• 12.    См.: Письмо от 5 марта 2014 г. № 14-исх/02410-ге/14 Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии Министерства экономического развития РФ.

• 13.    См.: Трофимова Г.А. Имущественные комплексы: основания возникновения и правовой режим // Юрист. 2015. № 9. С. 32–36.

• 14.    Голощапов А.М. Гражданское право: изменение в законодательстве и судебной практике. М., 2014.

домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».