Порядок и особенности проведения конкурсов на выкуп права аренды земельных участков в городе Москве

С.В. Воробьев ведущий специалист ОАО «Мосжилрегистрация»

В Москве земельные участки для коммерческого использования предоставляются только на конкурсной основе.

Первый конкурс по выкупу права аренды земельного участка был проведен в городе Москве 28 мая 1993 года. Тогда процедура подготовки и проведения конкурсов регулировалась распоряжением мэра Москвы от 10 августа 1992 года № 264-РМ «О проведении конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в городе Москве» и распоряжением мэра Москвы от 18 декабря 1992 года № 571-РМ «О порядке и условиях проведения конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в городе Москве».

В настоящее время проведение конкурсов на выкуп права аренды земельного участка регулируется следующими нормативными правовыми актами:

• •    основополагающие нормы гражданского законодательства о проведении торгов как способа заключения договора сформулированы в статьях 447–449 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ);

• •    статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации «Приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, или права на заключение договора аренды такого земельного участка на торгах (конкурсах, аукционах);

• •    постановлением Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков»;

• •    распоряжениями мэра Москвы от 18 декабря 1992 года № 571-РМ, от 14 декабря 1993 года № 721-РМ и от 29 ноября 1994 года № 603-РМ.

Земельные конкурсы (торги правами аренды) проводят городская и окружные (при префектурах административных округов) комиссии по земельным отношениям и градостроительству (далее – городская комиссия, окружная комиссия). Правила и порядок проведения торгов утверждены указанными распоряжениями мэра Москвы. Основными функциями комиссий являются утверждение реестра конкурсных объектов, стартовых цен торгов, сроков их проведения, а также подведение итогов и утверждение победителей торгов.

Организация конкурса может быть поручена специализированной организации, уполномоченной окружной комиссией по вопросам имущественно-земельных отношений и градостроительству. В компетенцию организатора конкурса входят подготовка конкурсной документации, проведение рекламной компании, прием заявок на участие в конкурсе.

В соответствии со статьей 38 Земельного кодекса Российской Федерации предметом земельных торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого участка. Под земельным участком следует понимать часть земной поверхности, имеющей границы, местоположение, площадь, целевое назначение и правовой режим. Все перечисленные признаки, кроме последнего, входят в систему так называемых кадастровых характеристик, необходимых для его учета в государственном земельном кадастре и последующей идентификации его кадастровым номером.

Право на заключение договора аренды какой-либо вещи носит имущественный характер и является имущественным правом, которое в соответствии со статьей 128 ГК РФ приравнивается к имуществу – объектам гражданских прав.

Таким образом, прежде чем участок будет выставлен на конкурс, он должен быть сформирован. Сформированный земельный участок вносится в реестр конкурсных объектов. Реестр конкурсных земельных участков утверждается на городской комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию. Затем из утвержденного реестра конкурсных объектов земельные участки закрепляется за организатором конкурса для подготовки их к конкурсу.

Одной из задач организатора конкурса является подготовка пакета конкурсной документации. В соответствии с пунктом 3.2. распоряжения мэра Москвы от 18.12.1992 № 571-РМ, пакет конкурсной документации, выставляемый на конкурс, содержит следующие документы:

• а)    условия передачи участка в аренду;

• б)    проект договора аренды земли;

• в)    градостроительное задание, подготовленное Москомархитектурой за подписью председателя или его первого заместителя, со всеми согласованиями, необходимыми для разработки проектно-сметной документации и осуществления заявленного строительства;

• г)    предварительные технические условия на присоединение к городским инженерным коммуникациям, согласованные городскими эксплуатирующими организациями;

• д)    положение о порядке и условиях проведения конкурсов по предоставлению в долгосрочную аренду земельных участков в городе Москве.

Пункты в) и г) в настоящее время называются комплектом исходно-разрешительной документации (далее – ИРД). Комплект ИРД – это основной документ конкурсной документации. Он определяет все основные параметры земельного участка: место- положение, конфигурацию, границы и площадь; функциональное назначение; объемно-пространственные ограничения на строительство объекта (здания); ориентировочную полезную площадь помещений объекта; историко-архитектурные и экологические ограничения и требования; основные требования к будущей проектной документации и к организации строительства; другие возможные требования, касающиеся строительства и использования объекта. Состав и порядок подготовки исходно-разрешительной документации определен распоряжением мэра Москвы от 8 апреля 1997 года № 273-РМ.

Стартовая цена права аренды земельного участка рассчитывается специалистами Московского земельного комитета по методике, утвержденной постановлением правительства Москвы от 13 ноября 2001 года № 1022-ПП и затем утверждается городской конкурсной комиссией, которая может как повысить, так и снизить расчетную цену.

Диапазон стартовых цен на конкурсах по выкупу прав аренды очень велик: от нескольких тысяч долларов США до нескольких миллионов. В расчете на одну сотую гектара (сотку) можно говорить о диапазоне от 2–5 тысяч долларов США (на окраине города) до многих десятков тысяч (200 000–300 000 в центральной части).

Заседанием окружной комиссии утверждается пакет конкурсной документации, подготовленный организатором конкурса, текст информационного сообщения о проведении конкурса и определяется дата его проведения.

Утвержденный комиссией пакет конкурсной документации и текст информационного сообщения передаются организатору торгов для проведения рекламной кампании, приема заявок на участие в конкурсе и конкурсных предложений.

В соответствии с пунктом 8 постановления Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808 извещение о проведении торгов должно быть опубликовано в средствах массовой информации не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов. Нарушение сроков публикации может послужить основанием для признания торгов недействительными. Постановление Федерального арбитражного суда СевероЗападного округа (ФАС СЗО) от 01.12.1999 № А44-1867/99-С12 (опубликование объявления о проведении торгов только за 3 дня), постановление ФАС СЗО от 27.06.2000 № А05-7581/99-432/18 (нарушение срока извещения о проведении торгов и правил внесения задатков).

Согласно требованиям пункта 3.5. распоряжения мэра Москвы от 14 декабря 1993 года № 721-РМ, информационное сообщение должно содержать следующие сведения:

• •    место расположения участка, его площадь и назначение;

• •    стартовую цену;

• •    дату заседания комиссии по подведению итогов конкурса;

• •    окончательный срок подачи заявок на участие в конкурсе;

• •    адрес и телефон организатора;

• •    другие данные по усмотрению комиссии.

К участию в конкурсе допускаются юридические и физические лица, в том числе иностранные, оформившие заявку, внесшие задаток и предоставившие необходимые документы, в срок не позднее указанного в информационном сообщении.

Юридическое лицо, заявляющее о своем участии в конкурсе, не должно находиться в режиме банкротства, на стадии ликвидации или реорганизации на имущество не должен быть наложен арест, экономическая деятельность не должна быть приостановлена. Также у заявителя не должно быть задолженности по уплате налогов и обязательных платежей в федеральный бюджет, бюджет субъекта Российской Федерации на территории которого заявитель зарегистрирован, и федеральные внебюджетные фонды.

Процедура подтверждения указанных фактов законодательно не регламентирована и находится в компетенции организатора торгов. Как правило, для юридических лиц подтверждением сего является справка за подписью руководителя юридического лица и главного бухгалтера, для граждан – справка из налоговой инспекции по месту жительства.

Граждане, состоящие в браке и желающие участвовать в конкурсе, предоставля- ют в том числе нотариально удостоверенное согласие супруга на приобретение имущества на торгах.

Желающие принять участие в конкурсе могут действовать через своих представителей (доверенных лиц).

Желающие участвовать в конкурсе приобретают у организатора пакет конкурсной документации, передаваемый под расписку при предъявлении платежного поручения.

После подачи в установленный срок подписанной и заверенной печатью заявки на участие в конкурсе заявитель в срок, определенный организатором, предоставляет ему подписанные и заверенные печатью следующие документы:

• •    подтверждение выполнения условий конкурса;

• •    предложения по улучшению условий, если это предусмотрено решением комиссии, запечатанные в отдельном конверте;

• •    выписка со счета организатора конкурса, подтверждающая поступление задатка на счет. Задаток определяется в размере не менее 20 процентов от начального размера выкупа права аренды;

• •    гарантии банка;

• •    другие данные по усмотрению комиссии.

Непредставление участником конкурса хотя бы одного документа из установленных условиями конкурса может быть основанием для правомерного отказа в участии в конкурсе (постановление Федерального арбитражного суда Московского округа (ФАС МО) от 13.05. 1998 № КГ-А40/883-98).

В частности, при проведении конкурса участник конкурса должен подтвердить полномочия своего представителя до начала его проведения. В противном случае, даже если это и было сделано, но позже, решение конкурсной комиссии о недопуске его к участию в аукционе является обоснованным (постановление ФАС СЗО от 25.12.2001 № А56-14850/01).

Отмечу, что не любые нарушения законодательства при оформлении конкурсной заявки влекут отказ в ее принятии. Так, например, отказ в принятии конкурсной заявки на том основании, что представленные документы о финансовых обязательствах являются недействительными ввиду отсутствия подписей главного бухгалтера (нарушена статья 7 Федерального закона от 21.11.1996 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете»), суд признал неправомерным.

По мнению суда, предметом регулирования Федерального закона «О бухгалтерском учете» согласно статье 3 указанного Федерального закона являются отношения в сфере обеспечения единообразного ведения учета имущества, обязательств и хозяйственных операций, осуществляемых организациями; составления и предоставления сопоставимой и достоверной информации об имущественном положении организаций и их доходах и расходах, необходимой пользователям бухгалтерской отчетности. Поэтому нормы права, содержащиеся в указанном Федеральном законе, не могут устанавливать основания недействительности действий юридических лиц, направленных на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (постановление ФАС МО от 13.05.1998 № КГ-А40/883-98).

После получения документов организатор конкурса выдает заявителю письменное уведомление о его участии в конкурсе. С момента получения уведомления заявитель приобретает статус участника конкурса.

Сведения о лицах, подавших заявку на участие в конкурсе, не подлежат оглашению.

Участник конкурса имеет право отозвать свое предложение до установленного срока проведения конкурса, сообщив об этом письменно организатору. В этом случае ему возвращается задаток, согласно пункту 4.5. распоряжения мэра Москвы № 571-РМ.

По согласованию с окружной комиссией участнику конкурса организатором выдаются пригласительные билеты на 2 лица, в которых указанны дата, место и время заседания комиссии для присутствия в момент вскрытия конвертов, оглашения предложений и объявления результатов конкурса.

В установленный день и час на заседании окружной комиссии вскрываются конверты с поступившими предложениями. Комиссия проверяет соблюдение всех формальностей, определяет наличие требуемых сведений и документов и на основании голосования определяет победителя конкурса.

Критерием выявления победителя, как правило, выступает цена, предложенная за право долгосрочной аренды земельного участка.

При равенстве предложений победителем конкурса признается тот участник торгов, заявка которого была подана раньше (2-й абзац, подпункта в) пункта 24 постановления Правительства Российской Федерации от 11 ноября 2002 года № 808).

По результатам заседания комиссии составляется протокол, который подписывается всеми членами комиссии, участвовавшими в заседании. Участники конкурса имеют право ознакомиться с протоколом заседания комиссии. В итоговом протоколе содержится следующая информация:

• •    список членов комиссии, участвовавших в заседании;

• •    наименование земельного участка;

• •    сведения об участниках конкурса и их предложениях;

• •    цена приобретения права на аренду земельного участка, форма платежа.

Согласно требованиям абзаца 2 пункта 5 статьи 448 ГК РФ и пункта 5.7. распоряжения мэра Москвы № 571-РМ с победителем торгов в течение двух дней подписывается двусторонний протокол, который имеет силу договора.

Победитель конкурса оплачивает итоговую сумму (т. е. предложенную им сумму за вычетом 20 процентов от стартовой цены), как правило, в течение двух недель. Однако комиссия, в случае если участок имеет высокую стоимость, может предоставить рассрочку сроком до 6–8 месяцев.

Задатки остальным участникам конкурса возвращаются организатором в течение 10 банковских дней с момента подведения итогов конкурса.

Результаты конкурса могут быть опротестованы участниками в течение 15 календарных дней со дня объявления победителя.

В срок не позднее 30 дней с момента оформления протокола о результатах торгов заключается договор аренды земельного участка между Московским земельным комитетом и победителем конкурса.

Договор, заключенный с Москомземом, подлежит государственной регистрации в соответствии с законодательством о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

После заключения договора аренды арендатор земельного участка имеет право строительства объекта недвижимости, определенном ИРД, и его последующей эксплуатации. Построенный объект становится частной собственностью арендатора земельного участка.

Распоряжением мэра Москвы от 24.05.1995 года № 254-РМ также определен порядок сделок с правами аренды, выкупленными у города ранее. Любой арендатор имеет право переуступить (продать) свое права аренды любому лицу по любой цене.

В заключение хочется отметить, что 30 декабря 2003 года вступил в силу указ мэра Москвы № 103-УМ «Об органах исполнительной власти города Москвы», которым предусмотрено создание Комитета города

Москвы по организации и проведению конкурсов и аукционов. В настоящее время этот комитет еще не создан. После его образования возможны изменения в функциях организаторов конкурсов и окружных комиссий.

Также распоряжением мэра Москвы от 12 февраля 2004 года № 26-РМ в целях приведения нормативной правовой базы города Москвы по вопросам регулирования земельных отношений в соответствие с федеральным законодательством признаны утратившими силу распоряжения мэра Москвы от 18 декабря 1992 года № 571-РМ и от 14 декабря 1993 года № 721-РМ. Таким образом, в обозримом будущем для Москвы будет разработан новый порядок проведения конкурсов. Но, по моему мнению, новый порядок не будет принципиально отличаться от описанной в статье процедуры проведения конкурсов на право аренды земельных участков.

Подготовка высокопрофессиональных специалистов младшего, среднего и высшего звена:

лицензия № 24-063 8 Государственная аккредитация №0614

• •    бухучет, анализ и аудит (+ 1С Бухгалтерия);

• •    иностранные языки (европейские и восточные);

• •    специалист в области недвижимости (риелтор);

• •    туристический и гостиничный менеджмент;

• •    управление предприятием;

• •    оценка предприятия (бизнеса);

• •    арбитражное управление;

• •    офис-менеджер;

• •    и многое другое.

Документы государственного образца (сертификат, свидетельство, диплом в зависимости от продолжительности обучения)

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

МЫ ЖДЕМ: 117218, Москва, М. «Профсоюзная», Нахимовский пр-т, д. 32, ИДВ РАН, 6 этаж, офис 625

Позвоните нам: (095) 129-00-01, 129-00-77, 124-01-02

E-mail: Наш сайт: