Построение и анализ индикаторов стоимостноориентированного менеджмента коммерческой недвижимости

Экономический спад в российской экономике в 2014–2017 годах вызвал спад на рынке недвижимости. Лишь в 2017–2018 годах темпы роста объемов совершаемых на этом рынке сделок стали сопоставимыми с данными 2016 года. Объекты недвижимости покупаются инвесторами с целью их сдачи в аренду, перепродажи в будущем по более высокой цене, однако нестабильность в экономике и относительно высокие ставки доходности свидетельствуют о высоком уровне риска при инвестировании средств в недвижимость.

Проявления экономического кризиса вызвали повышенное внимание к управлению стоимостью недвижимости, поскольку во многих странах, в том числе в России, рынок недвижимости является спекулятивным и непредсказуемым. В западных странах с развитой экономикой вопросы стоимостно-ориентированного менеджмента уже решаются [1 и 2]. Для России особенно актуальны проблемы стоимостно-ориентированного менеджмента коммерческой недвижимости.

На российском рынке развивается сегмент профессиональных управляющих недвижимостью, одним из аспектов деятельности которых является максимизация денежных потоков, получаемых от объекта недвижимости и, как следствие, увеличение ее стоимости.

Внедрение концепции стоимостно-ориентированного менеджмента на российских

предприятиях требуют реализации задач по управлению стоимостью недвижимости, которые находятся в распоряжении предприятий либо как инвестиционные активы, либо как совокупность недвижимых активов в составе основных средств предприятия.

В настоящее время в нашей стране начинает применяться концепция стоимостноориентированного управления собственностью [2]. Концепция управления стоимостью (или стоимостно-ориентированный менеджмент – Value based management) была разработана в первую очередь для управления бизнесом, однако управление любым активом может быть основанным на стоимости, в том числе управление недвижимостью [3].

Понятие или термин «недвижимость» определен как в экономической литературе, так и в нормативных правовых актах. Как определяется это понятие в российском законодательстве показано в таблице 1.

Коммерческой недвижимостью можно назвать земельные участки, здания, иные сооружения и их части, а также единые комплексы недвижимости, которые используются для коммерческой деятельности или с целью получения дохода от аренды таких объектов или иного инвестиционного дохода (прироста капитала) (подробнее см. [7]).

В России стабилизация макроэкономических показателей стала благоприятной почвой для возобновления интереса инвесторов приобретать коммерческую

Таблица 1

Определение недвижимости в нормативных правовых актах

Нормативный правовой акт	Определение недвижимости
Гражданский кодекс Российской Федерации (пункт 1 статьи 130)	К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства К недвижимым веща м также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество К недвижимым веща м относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке
Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 132)	1.    Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью 2.    Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав. В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение, товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не предусмотрено законом или договором
Гражданский кодекс Российской Федерации (статья 133.1)	Недвижимой вещью , участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс – совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах
Федеральный закон от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (пункт 7 статьи 1)	Государственный кадастровый учет недвижимого имущества – внесение в Единый государственный реестр недвижимости сведений о земельных участках, зданиях, сооружениях, помещениях, машино-местах, об объектах незавершенного строительства, о единых недвижимых комплексах , а в случаях, установленных федеральным законом, и об иных объектах, которые прочно связаны с землей, то есть перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (далее также – объекты недвижимости ), которые подтверждают существование такого объекта недвижимости с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной

	вещи, или подтверждают прекращение его существования, а также иных предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений об объектах недвижимости
Федеральный стандарт оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)» (пункт 4)	… объекты недвижимости – застроенные земельные участки, незастроенные земельные участки, объекты капитального строительства, а также части земельных участков и объектов капитального строительства, жилые и нежилые помещения, вместе или по отдельности, с учетом связанных с ними имущественных прав, если это не противоречит действующему законодательству,.. доли в праве на объект недвижимости

Таблица 2

Объем инвестиций на рынке коммерческой недвижимости России, млн долл. США

Показатель Год 2016 2017 Всего, в том числе: офисная недвижимость 4 223 4 729 3 059 1 775 торговая недвижимость 411 2 190 складская недвижимость 290 372 другие сегменты рынка недвижимости 463 392 недвижимость. В 2017 году наблюдалось значительное оживление инвестиционного спроса на рынке коммерческой недвижимости – общий объем инвестиций составил более 4,7 миллиарда долларов США, что на 12 процентов больше чем 2016 году (см. [8], табл. 2).

Экономическими особенностями коммерческой недвижимости как инвестиционного актива являются неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, низкая ликвидность и зависимость от менеджмента.

Особенности недвижимости обусловлены следующими факторами:

• •    местоположение;

• •    уникальность;

• •    высокая капиталоемкость;

• •    длительность жизненного цикла;

• •    многовариантность использования;

• •    низкая ликвидность;

• •    государственное регулирование рынка недвижимости (подробнее см. [9]).

В отличие от инвестиций в ценные бума- ги доходность вложений в недвижимость зависит от качества управления ею. Вложения в реальные активы позволяют совместить права владения, пользования и распоряжения имуществом. Управление недвижимостью всегда индивидуализировано и может приносить больший или меньший экономический результат.

В качестве цели управления объектом недвижимости могут быть использованы требуемые инвестору или собственнику объекта значения различных показателей, например:

• •    максимизация доходов от объекта недвижимости;

• •    достижение установленного показателя рентабельности;

• •    рост лояльности арендаторов;

• •    сокращение операционных издержек.

Однако ни один из таких показателей не может быть использован для всестороннего анализа и оценки стратегических планов развития объекта недвижимости. В наибольшей степени указанным требованиям отвечает цель, которую можно сформулировать как максимизация стоимости объек- та недвижимости. При этом под стоимостью объекта недвижимости понимается его рыночная стоимость. При применении этого подхода предусматривается, что стоимость любого объекта недвижимости может быть измерена и оценена – стоимость объекта недвижимости определяется его возможностью создавать денежные потоки в будущем, затратами на его создание и рынком на аналогичные объекты недвижимости.

Как показывает практика, увеличение рыночной стоимости недвижимости для собственников, инвесторов не противоречит долгосрочным интересам других заинтересованных сторон. Успешно действующие инвесторы создают стоимость для всех участников экономической среды – риелторов, управляющих недвижимостью, государства (через выплачиваемые налоги) и т. д. Управление стоимостью недвижимости строится на концепции VBM (ValueBased Management – стоимостно-ориентированный менеджмент) – интегрирующий процесс, нацеленный на принятие более эффективных стратегических и оперативных решений на всех уровнях управления объектом недвижимости с учетом реалий рынка.

Концепция VBM позволяет рассматривать во взаимосвязи внутреннюю последовательность формирования стоимости и внешний результат, выраженный в росте стоимости объекта недвижимости и повышении благосостояния инвесторов (подробнее см. [10]). Этот подход позволяет контролировать процесс превращения потребительской ценности, создаваемой на каждом этапе процесса формирования стоимости, в ценность для собственников объекта [1]. Это достигается за счет выделения факторов стоимости и оценки их влияния друг на друга и на стоимость недвижимости.

Под методикой стоимостно-ориентированного менеджмента недвижимости понимается совокупность приемов и методов практической реализации управления стоимостью недвижимости, то есть совокуп- ность приемов и методов, связанных с прогнозированием, планированием, оценкой стоимости недвижимости, а также разработкой и реализацией мероприятий по увеличению ее стоимости [11].

При построении стоимостно-ориентированного менеджмента недвижимости применяется стоимостной подход к управлению недвижимостью. Алгоритм его построения представлен на рисунке 1.

На первом этапе в рамках идентификации объектов недвижимости на основе документов и осмотра объекта необходимо установить правовые и физические характеристики объекта недвижимости, находящегося в собственности:

• •    объем прав на объект недвижимости (обременения объекта, если таковые имеются);

• •    местоположение объекта (адрес);

• •    физические характеристики земельного участка и улучшений.

После проведения идентификации объекта недвижимости в рамках методики предусмотрен анализ объектов недвижимости – детальный анализ правовых, физических и экономических характеристик объекта с учетом его положения на рынке, экономической информации о сегменте рынка недвижимости, к которому относится объект.

После проведения детального анализа объектов недвижимости предусмотрен анализ сегмента рынка недвижимости , к которому принадлежит объект недвижимости и в котором в дальнейшем будут рассматриваться варианты его альтернативного использования. В рамках изучения рыночной информации может потребоваться уточнение экономической информации об объекте оценки, тогда возможно возвращение к этапу детального анализа и уточнение экономических характеристик объекта недвижимости (обратная стрелка 1 на рисунке 1).

После анализа информации о рынке недвижимости следует анализ наиболее эффективного использования (далее так-

Рис. 1. Этапы стоимостно-ориентированного менеджмента недвижимости

же – НЭИ) объекта недвижимости – анализ вариантов использования объекта и выбор его наиболее эффективного использования, отвечающего следующим критериям:

• •    максимум продуктивности (соответствует наибольшей стоимости);

• •    физическая возможность;

• •    юридическая разрешенность;

• •    финансовая оправданность.

Определив наиболее эффективное использование объекта, при его смене на альтернативный вариант уточняются экономические характеристики объекта, то есть происходит возврат ко второму этапу, поэтому указана обратная стрелка 2 на рисунке 1.

Установив характеристики объекта недвижимости, проанализировав рыночные показатели, наиболее эффективное использование объекта оценки, можно приступить к определению рыночной стоимости объектов недвижимости с использованием трех подходов к оценке (сравнительного, доход- ного и затратного), поскольку для этого собрано достаточно данных.

По результатам оценки стоимости объекта недвижимости можно получить информацию для управления его стоимостью, то есть выявление возможностей повышения стоимости недвижимости и планирование соответствующих мероприятий . Эффект прироста стоимости коммерческой недвижимости может иметь место за счет следующих факторов:

• •    повышение арендной ставки;

• •    сокращение операционных затрат;

• •    увеличение сдаваемой площади;

• •    повышение заполняемости;

• •    снижение риска эксплуатации актива;

• •    увеличение срока полезного использования.

По итогам разработанных вариантов на следующем этапе необходимо принять решение, как повысить стоимость объекта, и приступить к реализации соответствующих мероприятий .

На этом этапе реализуются оперативные управленческие решения об изменении эксплуатационных характеристик объекта недвижимости, обоснованные полученными показателями, то есть благодаря реализации решений изменяются экономические и даже физические характеристики объекта. В этом случае следует вернуться ко второму этапу – анализ объектов, поэтому на рисунке 1 указана обратная стрелка 3.

Таким образом, стоимостно-ориентированный менеджмент коммерческой недвижимости является замкнутым процессом. Представленную методику стоимостноориентированного менеджмента недвижимости целесообразно применять регулярно (ежегодно, ежеквартально, ежемесячно при необходимости), чтобы отслеживать динамику изменения рыночной ситуации, экономических характеристик объектов недвижимости, показателей, использующихся при применении методики.

Прирост стоимости коммерческой недвижимости может происходить как за счет изменения внешних факторов, установленных на третьем этапе, так и за счет изменения внутренних факторов стоимости объекта коммерческой недвижимости.

Анализ экономических характеристик объектов коммерческой недвижимости проводится на основе определения типа и класса объекта.

Коммерческая недвижимость – здания и помещения (вне зависимости от типа) условно делят на 4 класса: от A до D [7] . На класс объекта влияют такие характеристики, как:

• •    местоположение, транспортная доступность;

• •    состояние объекта;

• •    конструктивно-планировочные решения;

• •    инфраструктура и т. д.

Местоположение. Коммерческая недвижимости дороже, если находится ближе к центру города, если до него проще добраться (например близость к выходу из метро, остановкам транспорта, транспорт- ным магистралям и т. д.).

Состояние объекта может быть определено укрупненно (требует ремонта, не требует ремонта, сразу после ремонта), также могут быть учтены тип отделки и дизайнерские решения.

Конструктивно-планировочные решения. Могут учитываться год постройки или сдачи объекта в эксплуатацию, если новое строительство (или возраст менее трех лет), либо год последней реконструкции, если реконструированное здание сравнительно недавней постройки.

Максимально оцениваются открытые планировки, позволяющие менять конфигурацию расположения офиса в соответствии с требованиями и пожеланиями арендатора. Внутренняя отделка выполняется:

• •    по авторскому дизайну (с учетом предпочтений крупнейших арендаторов);

• •    по индивидуальному заказу арендатора (отделка «под арендатора») с применением высококачественных материалов.

На стоимость объекта коммерческой недвижимости также влияет наличие полной и правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации объекта.

Инфраструктура. Максимально оцениваются, например, следующие услуги:

• •    ресепшен на первом этаже;

• •    кафетерий/столовая для сотрудников;

• •    банкомат;

• •    фитнесс-центр;

• •    парикмахерская;

• •    круглосуточная охрана;

• •    современные системы безопасности и контроля доступа в здание;

• •    профессиональное высококачественное управление зданием или комплексом зданий, отвечающее международным стандартам.

Также стоимость объекта коммерческой недвижимости увеличивает наличие организованной парковки.

На рисунке 2 показана взаимосвязь стоимостно-ориентированного менеджмента и

Рис. 2. Взаимосвязь оценки рыночной стоимости недвижимости и стоимостноориентированного менеджмента недвижимости

оценки стоимости недвижимости на основе трех общепринятых подходов.

Стоимостно-ориентированный менеджмент недвижимости, как указывалось ранее, основан на применении трех общепринятых подходов к оценке, анализе наиболее эффективного использования, сопоставлении результатов расчета стоимости объекта недвижимости, полученных в рамках различных подходов. При этом основным все же является доходный подход, поскольку именно его применение позволяет учесть прогнозные варианты получения денежных потоков от объекта недвижимости в зависимости от сценариев и вариантов управленческих решений. Например, только с помощью доходного подхода можно учесть стоимость проведения реконструкции или модернизации объекта недвижимости, использование валовой или чистой арендной ставки при сдаче объекта в аренду и так далее. В отличие от доходного подхода затратный подход опирается на состояние объекта недвижимости на дату оценки, а сравнительный – на текущую ситуацию на рынке недвижимости, поэтому сравнительный и затратный подходы не позволяют учесть перспективы объекта, его прогнозные денежные потоки.

На рисунке 2 жирными стрелками указан замкнутый цикл формирования стоимости недвижимости на основе трех общепринятых подходов, основная роль доходного подхода в управлении стоимости недвижимостью и возврат к принятию решений от полученной величины стоимости объекта. Анализ НЭИ здесь является вспомогательным инструментом, определяющим вид использования объекта недвижимости, на основании которого будет проводиться расчет стоимости с применением трех общепринятых подходов. Обратная стрелка на рисунке 2 указывает на необходимость анализа НЭИ объекта при изменении ситуации во внешней среде и с самим объектом, что является «толчком» для пересчета стоимости объекта недвижимости и принятия следующей итерации решений в рам-

Таблица 3

Экономическое содержание стоимости коммерческой недвижимости, полученной при использовании для ее оценки различных подходов

Подход сравнительный (VС) доходный (VД) затратный (VЗ) ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА В РАМКАХ ПОДХОДА Среднерыночная цена на аналогичные объекты на рынке отражает спрос и предложение на подобные объекты на рынке Текущая стоимость ожидаемых денежных потоков от объекта недвижимости характеризует способность объекта приносить доход Текущая стоимость затрат для создания подобных объектов на рынке соответствует необходимым инвестициям для создания объекта в его текущем состоянии ках стоимостно-ориентированного менеджмента.

Сущность получаемых величин стоимости в рамках трех подходов представлена в таблице 3.

Рыночная стоимость объекта недвижимости определяется исходя из варианта наиболее эффективного использования оцениваемого объекта недвижимости в рамках сравнительного и доходного подходов. Выбор варианта его использования, приводящего к максимальной стоимости, осуществляется на основе анализа и формирования оптимальных величин ценообразующих факторов.

Исследование факторов, влияющих на стоимость объекта коммерческой недвижимости, учитывается в рамках анализа наиболее эффективного использования объекта. В свою очередь, наиболее эффективное использование объекта и доходный подход взаимосвязаны – для выбора наиболее эффективного использования применяется методология доходного подхода, а расчет стоимости при применении этого подхода базируется на наиболее эффективном использовании объекта [12].

Итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости используется в рамках управления стоимостью недвижимости, при этом целесообразно анализировать не только ее изменение во времени, но и соотношение величин стоимости объекта, полученных в рамках трех подходов к оценке

(сравнительного, доходного и затратного) (подробнее см. [7]), так как эти соотношения показывают специфику объекта при условии правильности расчетов и использовании рыночных данных.

Для реализации методики управления стоимостью недвижимости в рамках стоимостно-ориентированного менеджмента используют так называемые индикаторы управления стоимостью недвижимости – специализированные показатели, расчет и назначение которых описаны в работе [11].

Экономическое содержание и расчетные формулы относительных индикаторов стоимостно-ориентированного менеджмента недвижимости представлены в таблице 4.

Для эффективного использования показателей, указанных в таблице 4, необходимо проанализировать, какую информацию для принятия управленческих решений можно получить, зная стоимость объекта недвижимости, рассчитанную с использованием трех подходов к оценке (сравнительного, доходного и затратного).

Для сравнительного анализа объектов недвижимости целесообразно использовать относительные показатели, которые характеризуют соотношение стоимости объекта недвижимости в рамках трех подходов. То есть у аналитика имеется возможность проанализировать в абсолютном и относительном выражении индикаторы через соотношения стоимости объекта недвижимости по подходам [11].

Таблица 4

Относительные показатели – индикаторы стоимостно-ориентированного менеджмента недвижимости

Относительный показатель
эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, IД/З	оценки рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости, IС/З	оценки рынком доходности объекта недвижимости, IД/С
ЭКОНОМИЧЕСКОЕ СОДЕРЖАНИЕ
Характеризует отношение стоимости недвижимости, определенной при применении доходного подхода, к стоимости, определенной в рамках затратного подхода, то есть характеризует экономическую целесообразность инвестиций в создание объекта недвижимости	Характеризует отношение стоимости недвижимости, определенной при применении сравнительного подхода, к стоимости, определенной в рамках затратного подхода, то есть характеризует оценку рынком эффективности инвестиций в создание объекта недвижимости	Характеризует отношение стоимости недвижимости, определенной при применении доходного подхода, к стоимости, определенной в рамках сравнительного подхода, то есть характеризует оценку рынком доходности инвестиций в создание объекта недвижимости
	РАСЧЕТНАЯ ФОРМУЛА *
I Д/З = V Д / V З	I С/З = V С / V З	I Д/С = V Д / V С
ЕСЛИ ПОКАЗАТЕЛЬ БОЛЬШЕ ИЛИ РАВЕН 1
Стоимость недвижимости, определенная при применении доходного подхода, выше стоимости, определенной в рамках затратного подхода Инвестиции в создание оцениваемого объекта эффективны и целесообразны	Стоимость недвижимости, определенная при применении сравнительного подхода, выше стоимости, определенной в рамках затратного подхода Рынок оценивает инвестиции в оцениваемый объект как эффективные	Стоимость недвижимости, определенная при применении доходного подхода, выше стоимости, определенной в рамках сравнительного подхода Рынок более консервативно оценивает риски получения доходов от оцениваемого объекта или их величину
	ЕСЛИ ПОКАЗАТЕЛЬ МЕНЬШЕ 1
Стоимость недвижимости, определенная при применении доходного подхода, ниже стоимости, определенной в рамках затратного подхода	Стоимость недвижимости, определенная при применении сравнительного подхода, ниже стоимости, определенной в рамках затратного подхода	Стоимость недвижимости, определенная при применении доходного подхода, ниже стоимости, определенной в рамках сравнительного подхода
Инвестиции в создание оцениваемого объекта неэффективны и нецелесообразны	Рынок оценивает инвестиции в оцениваемый объект как неэффективные	Рынок более оптимистично оценивает риски получения доходов от оцениваемого объекта или их величину

* Стоимость объекта недвижимости при расчете с применением доходного ( V_Д ), затратного ( V_З ) и сравнительного ( V_С ) подходов.

Таким образом, были выявлены взаимосвязи стоимостно-ориентированного менеджмента недвижимости и оценки ее рыночной стоимости.

Из изложенного можно сделать следую- щие выводы:

• 1)    стоимостно-ориентированный менеджмент недвижимости во многом основывается на оценке стоимости недвижимости в рамках доходного подхода, анализе наи-

  
  
  

более эффективного использования, сопоставлении результатов расчета стоимости объекта недвижимости, полученных в рамках различных подходов (см. табл. 4);

• 2)    итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости, полученная при взвешивании итогов расчетов, полученных при применении всех подходов, используется в рамках управления стоимостью недвижимости; при этом целесообразно анализировать не только ее изменение во времени, но и соотношение величин стоимости объекта, полученных в рамках различных подходов к оценке, так как эти соотношения показывают специфику объекта при условии правильности расчетов и использовании рыночных данных;

• 3)    на основе концепции стоимостноориентированного менеджмента коммерческой недвижимости целесообразно использовать индикаторы, представленные в таблице 4.

Основные рекомендации по использованию индикаторов можно сформулировать следующим образом:

• •    экономически целесообразно создавать объекты коммерческой недвижимости для последующей сдачи в аренду, если необходимые инвестиции для создания объекта меньше, чем текущая стоимость ожидаемых денежных потоков, то есть когда стоимость недвижимости, определенная с применением доходного подхода, превышает стоимость, определенную с применением затратного подхода;

• •    создание объектов коммерческой недвижимости для последующей продажи экономически целесообразно, если стоимость недвижимости, рассчитанная в рамках сравнительного подхода, превышает стоимость, определенную с применением затратного подхода;

• •    стоимость коммерческой недвижимости, установленная с использованием сравнительного подхода, будет

превышать стоимость недвижимости, определенную в рамках доходного подхода, в случае значительного превышения спроса над предложением, ожидания роста цен на рынке, то есть в случае позитивной оценки рынком доходности объекта. Верно и обратное утверждение: стоимость коммерческой недвижимости, рассчитанная с применением сравнительного подхода, будет ниже стоимости, установленной в рамках доходного подхода в случае негативной оценки рынком доходности объекта.

***

Продолжение. Начало на с. 25

«Попробуйте поставить свой лот в этот ряд и взглянуть на него объективно, – рекомендует Антон Архипов . – Если он войдет в тройку наиболее привлекательных, у вас есть возможность продать его выгодно и в разумные сроки».

По данным ИНКОМ-Недвижимость, сегодня средняя стоимость коттеджа на вторичной «загородке» Подмосковья составляет 10,1 млн р., что на 24% меньше показателя аналогичного периода прошлого года. Дачи предлагаются в среднем за 4,5 млн р. – на 14% дешевле, чем в марте 2018 года, таунхаусы – за 12,8 млн р. (минус 21% за год), участки без подряда (УБП) – за 1,8 млн р. (минус 11%). Однако не стоит забывать, что чаще всего лоты на «вторичке» переоценены на 30–40%.

Время – деньги

Наиболее востребованным форматом на «вторичке» эксперты компании называют таунхаусы эконом- и комфорт-класса, расположенные на расстоянии до 30 километров от Москвы: обычно срок их экспозиции не превышает трех месяцев. Дома и УБП средней ценовой категории в той же зоне могут ждать покупателя до полугода, коттеджи бизнес-класса – 10–12 месяцев. По мере удаленности от МКАД – особенно при преодолении отметки 80 километров – увеличивается и срок реализации, в первую очередь это касается участков.

«В целом, при адекватном ценообразовании у собственника есть хорошие шансы продать свой объект в течение года, – добавляет руководитель Аналитического центра ИНКОМ-Не-движимость Дмитрий Таганов . – Однако бывают и сложные случаи, как, например, явно неудовлетворительное состояние дома или его расположение на обочине оживленной трассы – в таких ситуациях остается рассчитывать только на значительный дисконт».

Верным способом ускорить реализацию лота на массовом рынке загородной недвижимости является предоставление скидки. Для таунхауса достаточно дисконта в размере 3–5%, чтобы сократить срок экспозиции примерно на треть. Если речь идет о коттедже, даче или УБП, здесь катализатором процесса станет скидка 15–20% – она поможет найти покупателя в полтора-два раза быстрее.

«Когда жизненная ситуация вынуждает продать объект за пару недель, можно попробовать найти инвестора, который выкупит лот со скидкой 30–50%, чтобы затем реализовать его по более рыночной цене, – говорит Антон Архипов . – На такое соглашаются немногие собственники, но иногда обстоятельства оказываются сильнее».

Окончание на с. 49