Повышение ответственности органов местного самоуправления как инструмент достижения эффективности системы управления муниципальным жилищным фондом

В настоящее время проблема эффективного управления весьма актуальна, так как административные методы управления имеют двойное назначение: во-первых, существуют как самостоятельные методы, а во-вторых, являются продолжением экономических и социальнопсихологических методов, как бы подкрепляют их и организационно оформляют. На наш взгляд, перечисленные нами методы управления необходимо применять сбалансировано, потому что у каждого метода есть свои недостатки, а применяя их в комплексе можно устранить различного рода пробелы, например, к недостаткам административного метода можно отнести:

• 1)    раздробленность действий отделов, так как большинство сотрудников не пытаются взаимодействовать друг с другом, вот именно этот недостаток можно нейтрализовать при помощи экономического метода, а именно: заработная плата сотрудников будет зависеть от качества и количества предоставляемых услуг, тогда они сами будут заинтересованы во взаимодействии;

• 2)     отсутствие способности к быстрой переориентации; здесь

полезным может оказаться социально-психологический метод управления, способный заинтересовать сотрудника к прохождению различного рода тренингов, курсов, которые позволят ему расширить свой кругозор и адаптироваться к разногласиям в коллективе.

Обобщая вышесказанное, отметим, что существующие недостатки, возможно нейтрализовать, только применяя методы комплексно или же заменяя один метод на другой, более приемлемый в рассматриваемой ситуации.

Органы местного самоуправления самостоятельно выбирают формы и методы управления муниципальной собственностью. К вопросам их ведения можно отнести и объекты муниципального жилищного фонда, и, конечно же, его инфраструктурное обеспечение (объекты теплоснабжения, газоснабжения, водоснабжения, водоотведения). Поэтому вполне обоснованным выглядит стремление администраций муниципальных образований создать систему наиболее эффективного управления муниципальной недвижимостью. Построение данной системы невозможно без понимания того, на каких уровнях управления или в каких случаях будут необходимы экономические методы управления, а на каких уровнях не обойтись без административного вмешательства.

Однако, в практической деятельности по управлению жилищным фондом экономические методы управления должны заменить административные и внедрить элементы конкуренции в те подотрасли жилищно-коммунального хозяйства, где это возможно. То есть, монополизм в жилищно-коммунальной сфере необходимо свести к минимуму, так как, в стране развиты рыночные отношения. Управляющие компании и организации должны конкурировать друг с другом, бороться за потребителя и тем самым оказывать более качественные услуги по приемлемым ценам. Итак, рыночные отношения в данном случае будут проявляться через применение экономических методов.

Необходимость и неизбежность формирования рыночных отношений в жилищном хозяйстве обусловлены следующими обстоятельствами:

• —    ликвидируется государственная (муниципальная) монополия на жилищный фонд путем приватизации жилья и создания объединений собственников — товариществ собственников жилья. Этот процесс предполагает равные правовые и нормативные возможности для управления как муниципальным жилищным фондом, так и жилищным фондом, находящимся в другой форме собственности;

• —    совершенствуется понимание того, что многоквартирный жилищный фонд не будет иметь «эффективного» собственника ни в лице муниципалитета, ни в лице объединения собственников жилья, и обеспечение высокого уровня обслуживания многоквартирного жилищного фонда — это прежде всего задача развития профессионального конкурентного управления жилищной недвижимостью[1].

Собственник жилищного фонда (муниципалитет, ведомства, граждане)

Организация по управлению жилищным фондом (муниципальная служба заказчика, ТСЖ, частная управляющая организация)

Жилищные подрядные организации

Ресурсоснабжающие предприятия (тепловые сети,водоканал)

Рисунок 1 - Оптимальная схема управления многоквартирным жилищным фондом [1]

Практическая реализация целей осуществляется управляющей организацией путем заключения договоров с другими организациями, а также собственными силами. Соответствующая схема управления многоквартирным жилищным фондом представлена на рисунке 1.

Эффективная схема управления жилищным фондом будет создана только тогда, когда каждый из собственников (будь то муниципалитет или ТСЖ) будет выбирать ту организацию, которая реализует поставленные перед ней цели при минимальных финансовых ресурсах.

Мировая и отечественная практика показывает, что именно реализация данной схемы позволяет минимизировать стоимость содержания жилой недвижимости и обеспечить необходимое качество.

Реализация такой схемы требует решения на муниципальном уровне многих задач. Вот лишь некоторые из них:

• —    развитие конкуренции в тех подотраслях жилищного хозяйства, где это возможно (при этом потенциально конкурентными видами деятельности являются как работа по управлению жилищным фондом, так и деятельность подрядных организаций по предоставлению жилищных услуг);

• —    создание эффективной системы тарифного регулирования;

• —    формирование реальных договорных отношений в жилищнокоммунальном хозяйстве;

• —    повышение привлекательности товариществ собственников жилья.

Добиться профессионального эффективного управления многоквартирным жилищным фондом — насущная задача, представляющая собой суть преобразований в жилищном секторе. Прототипом организации по управлению жилищным фондом должны стать муниципальные службы заказчика, которые, являясь балансодержателем муниципального жилищного фонда, отвечают перед собственником и населением за предоставление жилищно-коммунальных услуг. Процесс становления и развития служб заказчика идет непросто. Часто они создаются не как хозяйствующие субъекты, а как органы управления в виде муниципальных учреждений с финансированием их деятельности из местного бюджета. Здесь необходимо подчеркнуть, что для успешного становления системы профессионального управления недвижимостью в жилищной сфере службы заказчика должны:

• —    создаваться как хозяйствующие субъекты — муниципальные унитарные предприятия;

• —    иметь право самостоятельно планировать работы по управлению жилищным фондом;

• —    заключать договоры с другими хозяйствующими субъектами, участвующими в предоставлении жилищно-коммунальных услуг[2].

Сегодня существует много проблем как нормативного, так и методического характера, затрудняющих нормальное развитие деятельности по управлению жилищным фондом, которая по своей сути является предпринимательской. Для устранения этих проблем важно принимать такие решения, которые будут совпадать со стратегией развития отрасли, а не противоречить ей [3].

В настоящее время с целью увеличения влияния органов местного самоуправления на управление жилищным фондом в отдельных муниципальных образованиях вводится муниципальный заказ на все виды жилищно-коммунальных услуг[4].

При формировании муниципального заказа муниципалитет выступает заказчиком жилищно-коммунальных услуг для населения. Он берет на себя ответственность перед подрядчиками за финансирование предоставляемых ими жилищно-коммунальных услуг и ответственность перед населением за их качество и объемы. Большинство подрядных организаций, предоставляющих услугинаселению, являются муниципальными предприятиями, и администрация осуществляет административное руководство этими предприятиями. Весьма вероятно, что договорные отношения между администрацией города и муниципальными предприятиями (учреждениями) будут иметь фиктивный характер. В сущности, происходит возврат к административному руководству жилищнокоммунальным хозяйством под прикрытием новых экономических условий.

Введение муниципального заказа возвращает монополию муниципалитета на предоставление жилищно-коммунальных услуг, приводит к ущемлению прав собственников и нанимателей жилья, монополизирует сферу управления жилищным фондом, снижает эффективность использования средств, направляемых в жилищнокоммунальное хозяйство [5].

Все вышесказанное отнюдь не свидетельствует о том, что администрации муниципальных образований не должны участвовать в формировании договорных отношений в жилищно-коммунальном хозяйстве.

Органы местного самоуправления обязаны создавать правовое пространство, обеспечивающее эффективное формирование договорных отношений. Многие администрации муниципальных образований постановлением главы администрации утверждают положения о формировании договорных отношений в жилищном хозяйстве. В утвержденном положении представляются формы договоров, рекомендуемых к заключению. Дальнейшая деятельность администрации заключается в контроле за договорными отношениями. Если отдельный потребитель жилищного фонда добился через суд или иным образом пересмотра условий договора, администрация должна настоять на пересмотре условий договора для всех других потребителей. Это соответствует требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации, предъявляемым к публичным договорам, а большая часть договоров, заключаемых в сфере жилищно-коммунального хозяйства, относится именно к публичным договорам[6].

Преобразования, проводимые органами местного самоуправления, не должны ограничиваться только принятием компетентных и последовательных решений. Не секрет, что в некоторых муниципальных образованиях все еще сохраняется монопольное положение муниципальных жилищных трестов.

Затратные механизмы формирования стоимости жилищнокоммунальных услуг устраивают, прежде всего, жилищно-коммунальные предприятия [7].

В условиях жесткого бюджетного дефицита муниципалитеты просто не имеют права позволять себе такую роскошь. Однако руководители многих жилищных трестов являются депутатами представительных органов местного самоуправления, и сломить их сопротивление порой весьма трудно ..

Таким образом, без реорганизации жилищных трестов эффективную систему управления не создать, поэтому, органам местного самоуправления необходимо достичь в кратчайшие сроки сбалансированности и эффективности в управлении муниципальным жилищным фондом, что будет, несомненно, способствовать прогрессивному развитию данной сферы деятельности. Если органы местного самоуправления будут игнорировать данные мероприятия, направленные на повышение эффективности системы управления жилищным фондом, то преобразования в жилищной сфере станут нерентабельными.