Практика применения методов расчета экономического устаревания в определении кадастровой стоимости недвижимости
Автор: Пылаева Ална Владимировна, Кольченко О.В.
Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf
Рубрика: Экономика и управление народным хозяйством - оценка различных объектов
Статья в выпуске: 11 (194), 2017 года.
Бесплатный доступ
Рассмотрена практика применения в 2010-2016 годах методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при их государственной кадастровой оценке (ГКО). Описаны особенности различных методов, выявлены их недостатки. Указано на необходимость разработки рекомендаций по определению экономического устаревания недвижимости при ГКО с четкими критериями применимости каждого метода.
Методология кадастровой оценки недвижимости, экономическое устаревание недвижимости, рейтинг муниципального образования, неопределенность выбора исходных данных
Короткий адрес: https://sciup.org/170172851
IDR: 170172851
Текст научной статьи Практика применения методов расчета экономического устаревания в определении кадастровой стоимости недвижимости
Развитие методологии кадастровой оценки недвижимости является актуальной задачей в условиях необходимости определения кадастровой стоимости объектов недвижимости в целях налогообложения. Для этих целей могут использовать стандартные подходы к определению стоимости недвижимости – сравнительный, затратный и доходный.
Каждый подход имеет свои преимущества и недостатки, области применения и ограничения.
Попытаемся выявить проблему, обусловленную сложностью корректного расчета экономического устаревания объектов недвижимости при применении затратного подхода, что является одним из основных его недостатков, и наметить пути решения этой проблемы.
Решение рассмотреть именно затратный подход принято нами в связи с тем, что этот подход (как будет показано далее) наиболее часто был использован для оценки нежилой недвижимости при проведении работ по кадастровой оценке объектов недвижимости (далее – КООН) на территории Российской Федерации в 2010–2016 годах, а также с тем, что методы сравнительного и доход-
ного подходов далеко не всегда применимы на территории всей страны для оценки всего видового разнообразия недвижимости, поскольку многие объекты расположены на территориях, характеризующихся слабой активностью рынка.
К концу 2012 года была определена кадастровая стоимость зданий, помещений, сооружений, объектов незавершенного строительства во всех 83 субъектах Российской Федерации. В 2013–2016 годах проведена актуализация кадастровой стоимости указанных объектов в 26 1 субъектах Российской Федерации.
Нами был выполнен статистический анализ частоты применения различных подходов и методов оценки объектов недвижимости при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010–2012 годах в 42 субъектах Российской Федерации (см. [1]), а в 2013–2016 годах – в 17 субъектах. Фактологической базой исследования стали отчеты об оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки. Данные о частоте применения затратного подхода представлены в таблице 1.
1 Количество субъектов Российской Федерации определялось по отчетам об оценке кадастровой стоимости объектов капитального строительства из Фонда данных государственной кадастровой оценки.
Таблица 1
Применение затратного подхода к оценке объектов недвижимости в различные годы (доли субъектов Российской Федерации, в которых был применен затратный подход, по группам объектов, в процентах от общего количества исследуемых субъектов Российской Федерации)
Практика применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по КООН на территории Российской
Федерации в 2010–2016 годах
При применении затратного подхода необходимо рассчитывать экономическое устаревание объектов недвижимости. В настоящее время методы определения экономического устаревания разработаны недостаточно. Вопросы износа и устаревания рассматриваются в ряде фундаментальных исследований зарубежных экономистов – Дж. М. Кейнса, Ф. Кенэ, А. Маршалла, Д. Рикардо, А. Смита, Ж.-Б. Сэя (см. [2–7]). Отдельные методы определения экономического устаревания описаны в публикациях отечественных авторов: В.С. Андрющенко, С.П. Горбач, А.Н. Галактионов, В.В. Иванов, Н.Н. Корольков, А.А. Марчук, В.А. Устимен-
ко, В.И. Петров, О.В. Селиванова, Л.Д. Ре-вуцкий, В.Н. Тришин (см. [8–18]).
Однако в рамках КООН применение большинства представленных в указанных работах методов расчета экономического устаревания является затруднительным.
Авторами настоящей статьи методы расчета экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации были разделены на следующие группы:
-
1) по соотношению цен на объекты недвижимости;
-
2) по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости;
-
2) по результатам анализа изменения численности населения;
-
3) по соотношению средних цен дня пребывания в объектах для временного проживания (6-я и 8-я группы в таблице 1);
|
Годы |
Группа объектов * |
||||||||||||
|
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
6 |
7 |
8 |
9 |
10 |
11 |
12 |
13 |
|
|
’X о I ’X о 1 g о п Ф ’X х S. ф рФ О D СП О Ф |
’X О 1 ’X о Ф р Ф X !§ Ф ’X х S. ф Ф о О СП О Ф |
1 ф ф I СП СП Р I о. Ф о ф X X о So ^ ф ф I Ф ел \о Q. О X |
X g о ° о с Б О Ф О о S р X О ф I rQ 3“ VO СП о Ч |
5 р X х S X СП § © § ф О Ф ? 5 $ О О q_ S Р X Б о сп РР^ Р 4D О 3 х сп Ь х о XIX Ф СП Ф vo X Ф ОРО |
1 8 § ф § rQ Ф VO О. О щ |
g О Ф О о о ■§■ 2 2 § ф ф X ф ф I rQ ф СП О X |
g о в о О S 2 § ф ф X ф ф I ф ф СП О X |
g е ф ф X 11 ф ф X ф ф I ф ф СП О X |
’X о ■о ТС СП О ^ 2 Ф о 2§ vo X О X |
I 8 О ф" о ф ф" & X ф ф о |
1 ф 2 ф 2 g о X X ф ф о |
I о о |
|
|
2010–2012 |
2 |
2 |
83 |
74 |
64 |
100 |
93 |
100 |
83 |
100 |
100 |
19 |
88 |
|
2013–2016 |
24 |
18 |
71 |
59 |
82 |
76 |
76 |
88 |
88 |
100 |
100 |
71 |
100 |
* Распределение объектов оценки по виду функционального использования выполнялось на основании группировки объектов оценки, приведенной в Методических рекомендациях по оценке объектов недвижимости (здания, помещения, сооружения, объекты незавершенного строительства), подлежащих государственной кадастровой оценке.
-
4) по результатам анализа изменения нормативной потребности в количестве гостиничных мест (6-я группа в таблице 1);
-
5) по соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства.
Исследуем особенности применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости для определения кадастровой стоимости недвижимости.
В каждом исследуемом субъекте Российской Федерации выявлено, какие группы объектов недвижимости оценивались с помощью затратного подхода и какие формулы применялись для расчета экономического устаревания. Далее было подсчитано, сколько раз (в скольких группах объектов недвижимости) и в каких субъектах использована каждая формула. Таким образом было определено количество случаев применения каждой формулы. Полученные результаты приведены в таблицах 2 и 3.
Таблица 2
Применение методов определения экономического устаревания объектов недвижимости для всех групп объектов недвижимости при проведении работ по КООН в 2010–2016 годах
|
Методы определения экономического устаревания |
Количество случаев применения метода по годам (в скобках – доля в процентах) |
|
|
2010–2012 |
2013–2016 |
|
|
I. По соотношению цен на объекты недвижимости |
144 (38,4) |
9 (5,6) |
|
II. По соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости |
98 (26,1) |
120 (74,1) |
|
III. По результатам анализа изменения численности населения |
7 (1,9) |
2 (1,2) |
|
IV. По соотношению средних цен дня пребывания в объектах для временного проживания (6-я и 8-я группы в таблице 1) |
20 (5,3) |
0 (0,0) |
|
I + II. По соотношению цен на объекты недвижимости и по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) |
29 (7,7) |
0 (0,0) |
|
III + II. По анализу изменения численности населения и по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (совместно) |
8 (2,1) |
0 (0,0) |
|
V. По результатам анализа изменения нормативной потребности в количестве гостиничных мест (6-я группа в таблице 1) |
1 (0,3) |
0 (0,0) |
|
VI. По соотношению показателей смоделированных (на основании данных о продажах) затрат на создание новых объектов к показателям затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства |
0 (0,0) |
5 (3,1) |
|
Экономическое устаревание принято равным нулю |
68 (18,1) |
26 (16,0) |
|
ИТОГО |
375 (100,0) |
162 (100,0) |
Таблица 3
Применение различных формул расчета в методах определения экономического устаревания (ЭУ) объектов недвижимости для всех групп объектов недвижимости при проведении работ по КООН в 2010–2016 годах
|
см со о |
CO co |
о о^ о |
|
|
со О 00 |
u? o^ CM |
со о^ |
|
|
и ГО ГО Q. ГО-ГО 2го 2 е е S О О ГО о о Го о О g cl cl О ф ГО ® m о ю О 2 О о О ш ф ГО ГО S го Го S § с го 2 со го т го 5 о го Ш ГО ГО ГО О- го £ ГО ГО ГО СО X сх т со т н о СО о ф СО сх ГО Ф го т т ГО СТ т Ф ф ГО ГО Q. о ГО О Ф Т сс 2 £ ” 8 го £ £ 5 о ф У о X 2 ГО 1 s 5 9 о “ о ГО ф о ° 5 о Ф 1 । 00 “ в $ф ' С С 5 6 со СО го щиог |
О Т Го £ го 5 М ° ф - О ° 5 2ф8^?гоФсО§§ В Ф ф Ю X ГО о о ф S ° 1 2 g ? о £ s 8 ф ° ё 5 ф 1 । и s $ £ н ihf $ § нн & ® hi? Е о ф 2 2 х х го > m ® у I 8 ° 1 О о ф го го т X о о го £ zr о ф о го Ф « Ф 0- Го н 2 § х фФЦф^фФгог Ф 2 ф 2 э s3h S S о о h" I ojg£ £ es 1§И |щ a s|lg 1 g н gs|g Т 2 Т ф х Ф Ш го ГО h: го из го х Д1 2 Ю ф ^Фгогох9о-ф Ф CQ 5 ф го го ю гоо^ф“1^ф 8 3 + .. ф ф g § го ® го о. Го ф ф о g sh“& t Ше | «§Й ?£ = | щ^+ЛЬ TxSgb^rorogig- ФГО^Ф shijji niiiijiih ни v^hsVs pi°si§o8-ig p5| ^^1. Hi.....| I cm l? CD CJoOco ^ c; >, ez |
ex о H о н о о о н го 9 ф 2 У Ф Ч о го ф X ГО 0 >го Го >го ГО О. 9 Ф ф ф ф о ф 2 е о —го 5 си° 8 ” (J го °- о й m “ о со со Г~ с н н к СО со со с О ” С с и; и; х о го го ^ Т Т |~“ о. о о 2 го го к го го СО Ф т- । । 8.8.5 - гйО ° о "со L L^ со С" CD CD о |
X СО о со СО о СО т О со со СО О- S ю =г О S $15 -П X 5 ГОФФ ГО о т EZ ГО d s о ф S о Го ф 5 Ф >го ф и го 2 го 2 tn S 2 го ф х . с: _0 СХ Ф н S о Т О ф I 2 ^ 1 е о ь I о т ф £? 5} ' ' ф я
и X
оф ф?
т ^ S |
|
Е 2 о т о т ф го о о о 8 2 го р _ го о со о х 5 S ГО НФ С о X О Д1 . О X Ф Ю = О <0 С 5 О |
|||
|
о о о |
СО 00 см |
О о о |
см |
О о^ о |
о о^ о |
о о^ о |
о о^ о |
|
00 о 00 |
Q О о |
со со |
Q О^ о |
со |
(o' со со |
оГ |
О) см^ |
|
□; х н X со со СУ о_ о о о X 0) ГО 5 0-0 я bi е 9 го 8 £ 5 9л о 0 | £ 1 Ф х ф is ГО 8 9; 5 8 н 2 2 8 8g 8 “ Ю его 2 I g о го о и 8 ш го н ° го го т Ц) о ф X X ф го го 8 го m к оо го ф о го о о го н 9 го s у I X го о 1 п а Ого У 5 о с его О х >£ С ф Го го 2 ° 8 со го ю С° го >5 2 со 8 8 хе-5 8 S Е Е g. 1 § ^ х с р CD X у 1 х ф । т 8 8. ° " £~ 7 о 8 т ° 2 1') ф Г №?S m^ О |
S ГОГ го s А s о ГО X го о ° о ° о о 8 О го 5 го хо S О 00 го - о 1- о g ф О 5 ГО О го о ф го s I ГО ф Го 00 Го ф О Ф т _ ф 8 ч о г- Ф ф Ь о 8 ^ с ° II СО 1 ^ о г° ^ Ф СП со SO |
X q х X см о О 2 о го го 8 ^8 ° 2 о ф х _о X н о Ф X О X СУ Ф х ф го го го Ф Т го 1- S о ч о ° ГО s о О >, I™ 2^ So ~- SCM Я gm ? ^ 1 s Ф см ГОГ ГО "^ о о ц ФО 0) ф Д1 1. о о -1- с- о С\| |
н о го о о X го I 2 о О ГО 82 СО о су о ^8 О ф 8 о Ф о ГО С о s СУ су X LO Ф 1-q О Ф СМ х СУ X со ь ф т о О о 3- . Ф 1 00 5 ° Р Т- go 0) Ф Ф ■ ГОГ см о о |
о Ф 8 >s го 2 х о о. о> ГО 00 5 см 00 m X о 2 к О е Т ^ т О Ф - 5 го см о S ф s S ?го оно ГО I О- О го см о О о о d 8 см 2 8 ф Ф го m 1 8 8 S Т 88
8 X S О m г । ф 8 * х й° Ц о л 3= 8^ Ф 8 го
~ - тсч го е о б »“ 8 8 5 ? 8 s 8 1 so 8 х m - go 888
-го Ф _ ф Ф О ф го q д) СО О О С[ I О |
ф “ го X о § о = ? Ф о Ф о 5 ш ф X оо 2 го ф ч о го ГО rd s о I о § 00 л о 5 9 s ю го I О- Ф го го о d , Т 00 гг ф О Ф О 8 А g-ZT ГО ” 3" го св „ >е О ц о ф о 8 о —г О I 8 О 11 §= d V 0) ф го V xq т- L? 2 J О |
ф о X СУ со СУ СУ ^ СУ СУ о_ of X о о 1 45 7® - 8 0) ф см S |
е CQ X о ^ + е CQ X С* со о со + CQ §£ 55? тД 5 |
|
X н о 2 I i го х 8 § 8 го О 5 d Е о ф 9 о т о Е т ф 5 ш о го s о о 8 2 о н _ го о го о о s т го н ф С гот о 9 . О X О = О <0 С 5 О |
8 о 2 ф о ГОТФ н ф х 8 2 го о Ф ГО I О- СО I —IIS = го т |
X ” го 2 g “^ 8 s ф 8 8 О О 8 о А оо о го 8 Го го 8 ф н Ф s s 2 О=ГтОт1-О х го S со оо обооФоо-О 8 л С do ш X с ф ф ГО О < О. ГО О С d С И |
2 X X 3 О х X н н ^ О Ф о rD О \О О ° EZ q . X = X + Ф _ =г |
||||
i— о о
н о о т
|
о о о |
со LO |
о^ CD СО см |
o' о" о см со |
|
|
со о |
Q О |
оо” 00 со |
o' о" о LO со |
|
|
го го го s о го а) го 3 ° 5 Ф 00 го 5 о р S Е го О Ф о. го £ 2 а о го ГО X 2 ф I 1 5 i о >, с с го В го 5 2 ст -0 ф ф о £ го с с т 8 го § ГО ь х °- Е к х ф 8 т Т 2 ф Го ф ” ф О ш ш ГО -0 S ГО т о о g т го Е § ф о 5 го § го ф ф I го ф го ф ц 8 g 2 5 го о т 5 О ГО ГО ф О Q. • • • ГО О с ш |
X § ° 5 2 ф о о ш а ф 1 го о о со Е х Е 2 S Е го о о с g о го о ф х 9 н го о 2 О Ф ГО „ - о о ь О , го сто 2 оо 1 Го о g ш 2 го о Б го го X :ГО Ф Ч О о ГО X X т о оо х 5 2 го ф 2 гот го g О CD S 1— 1 ^8 Ь V X ф “ I- О> Ф Т 00 Ч m п ф g с Е ф $ о 5 р $ h i&H 1 г= Щй о го 8 го со | 8 с 8 aS § Т см 2 ф го о Ф ГО ОГО 2 ГО Ф ГОТ з ф О * | g И ф Ч О S X 5 о §° о го О з g т го§ CD Т q г*.1' СК ^ ^ "1— J? ? g^ till 1 is s^ro д|фТ о ф 8 5 ф о го и о ° 5 о н 2 f S 8.8 2 О О Т- Что С[ 1- ф CD |
2 Го А го ± S § g ф Ф 2 Е g 2 t о 2 m 2 ф ° = =6^ 5 " 5 и g S I т СТ X 5 X ’Го ф 8 S 8 § о 8 'g Го О 2 X 1 ^Е^ £ А ф т о СТ - о - 8^5^ о н 8 ф £ m 5 Ф 8 s i 8 § ф 2 Ес” ф- го х 2 2 т 8 a 8 s Го 2 ф й | Е a^ и^х 2Е ^8 - -ст го о ф т X о о н 2 a s g 2 ф S й s х 5 х 2 о ф го Ф 2" СТ а го 00 8 >х L ° 13 р 2 о ° 2 ” 1Й1^“1 h^ossi ф ^ГОн^ОЦФ Б 8 5 т со 1"”Ю^ !Н!и1 j^!i$ -нлцШг io1 I а ° о ф ф д х 8Г с -г- 1 ф X ф I । 2 д СТ го Q 2 х । Q т m 1 хБОфстХ^т gci^r 8Н VT '„8 1 |П1 5 II С р § X о. 8- х 3- £ S3- 5 ^5 |ф ф С ст X о о ст О >сСОюСХр.$й О S Со |
о О |
о о S |
|
о го X § т го 6$ ^о assg8| О X О ф хо g О CD С 2 О А |
X 5 го I ф 2 ф го ф s ф О “ ГО^ Ф ГО Го X О ' Ф S'g 8-? ГО Q-g-g > го т ° Е |
го Е 2 Е ф ГО о 8 О 2 А о X X >< го го 8 g I О т Т 2 ф X Го о о 3 ^^82§22ф фФ Ефо^^х^офР-огоо o®s?x5™$ooi5i; фРсЕфч2ОтФРф Ocog-tnggx^xg^cng -О^О ШХОГООО^Он >СОООТОСОТО>^СО |
О н СК CD О_ О 1= 5ф2 s 5 2 о 2 го (0 >, ст |
Анализ частоты применения формул расчета экономического устаревания объектов недвижимости показал, что в 2010–2012 годах наиболее часто (36,8 процента случаев) применялась формула I.1 2 :
ЭУ = 1 – ( Ц жн Г / Ц жн С ) к .
На втором месте по частоте применения (23,7 процента случаев) в этот же период – формула II.2:
ЭУ = 1 – СВБ МО / САБ МО .
В 2013–2016 годах картина существенно изменилась. В 46,9 процента случаев для определения величины экономического устаревания объектов недвижимости применялась формула II.1:
ЭУ = 1 – ИККГ 1 / ИККС 1.
На втором месте по частоте применения (17,3 процента случаев) – формула II.6:
ЭУ = 1 – ( СЗП МО / СЗП С ).
Остальные расчетные формулы в 2010– 2016 годах применялись гораздо реже.
Следует отметить, что в 2010–2012 годах в 18,1 процента случаев, а в 2013–2016 годах в 16 процентах случаев экономическое устаревание объектов недвижимости было принято равным нулю.
Недостатки методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости, применявшихся при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010–2016 годах
Результаты нашего анализа показывают, что при проведении КООН в 2010–2016 годах для определения экономического устаревания объектов недвижимости применялись различные методы (и их модификации). Большинство из них основаны на рассмотрении социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости и в основном отличаются набором используемых параметров и способом сведения расчетов к единому интегральному показателю.
Посмотрим, как сказывается использование различных формул расчета экономического устаревания на величине итоговой кадастровой стоимости объекта оценки. Для этого рассмотрим результаты, которые получаются, если при расчете кадастровой стоимости объекта оценки в рамках затратного подхода использовать разные формулы определения экономического устаревания.
Все исходные данные возьмем из отчета № 48-ГКО-ОКС-2016 (дата составления отчета: 10 октября 2016 года) об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Липецкой области, за исключением земельных участков, сведения о которых содержатся в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 15 января 2016 года, размещенном на сайте Фонда данных государственной кадастровой оценки [24].
Выберем четыре объекта оценки, которые расположены в разных населенных пунктах Липецкой области (города: Елец и Данков, села: Хлевное и Становое).
Объекты оценки – складские здания (кирпичные, железобетонные) с кадастровыми номерами 48:19:6250112:77, 48:03:0691202:26, 48:17:0320272:63, 48:14:0600402:795.
Проанализируем, как будут меняться кадастровые стоимости этих объектов при изменении формулы определения величины экономического устаревания. Сравним три формулы, которые входят в группу методов определения экономического устаревания по соотношению социально-экономических показателей местоположения объектов недвижимости (формулы II.1, II.2 и II.6 из таблицы 3). Формулы выбраны по следующим причинам.
Формула II.1 применялась в отчете № 48-ГКО-ОКС-2016 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Липецкой области (кроме того, она наиболее часто использовалась при проведении работ по КООН в 2013–2016 годах), формула II.2 – в отчете № 01-ГКООН-48-2012 об определении кадастровой стоимости объектов недвижимости на территории Липецкой области. Вы- бор формулы II.6 обусловлен тем, что она находится на втором месте по частоте применения при проведении работ по КООН в 2013–2016 годах.
Опустим описание и расчет параметров, которые входят в известную формулу затратного подхода, и будем оставлять постоянными все параметры, кроме экономического устаревания. Как меняется кадастровая стоимость, определяемая в рамках затратного подхода, при использовании различных формул расчета экономического устаревания показано в таблице 4.
Таблица 4
Изменение кадастровой стоимости объектов недвижимости (складских зданий) при определении экономического устаревания с использованием различных формул
|
ГО 1 е |
g § * h Е ф S го \о < о. о |
§ 8 ! о ё |
ф О Ф s ГО и О X |
СО 41 X о |
Комментарии |
|
СКЛАД, КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 48:19:6250112:77 |
|||||
|
II.1 |
8 |
5 019 259,78 |
Данные отчета № 48-ГКО-ОКС-2016 |
||
|
II.2 |
город Елец |
897,5 |
27 |
3 982 674,20 |
Меньше на 21 процент * по сравнению с формулой 1, меньше на 27 процентов по сравнению с формулой 6 |
|
II.6 |
0 |
5 455 723,00 |
Больше на 9 процентов по сравнению с формулой 1, больше на 37 процентов по сравнению с формулой 2 |
||
|
СКЛАД, КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 48:03:0691202:26 |
|||||
|
II.1 |
15 |
4 498 915,15 |
Данные отчета № 48-ГКО-ОКС-2016 |
||
|
II.2 |
город Данков |
879,5 |
36 |
3 387 411,84 |
Меньше на 25 процентов по сравнению с формулой 1, меньше на 36 процентов по сравнению с формулой 6 |
|
II.6 |
0 |
5 292 839,80 |
Больше на 18 процентов по сравнению с формулой 1, больше на 56 процентов по сравнению с формулой 2 |
||
|
СКЛАД, КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 48:17:0320272:63 |
|||||
|
II.1 |
20 |
3 760 484,83 |
Данные отчета № 48-ГКО-ОКС-2016 |
||
|
II.2 |
село Хлевное |
806,9 |
30 |
3 290 425,23 |
Меньше на 12 процентов по сравнению с формулой 1, меньше на 12 процентов по сравнению с формулой 6 |
|
II.6 |
20 |
3 760 484,83 |
Больше на 14 процентов по сравнению с формулой 2 |
||
Окончание таблицы 4
|
II.1 |
село Становое |
523,5 |
СКЛАД, КАДАСТРОВЫЙ НОМЕР 48:14:0600402:795 |
||
|
21 |
2 267 618,78 |
Данные отчета № 48-ГКО-ОКС-2016 |
|||
|
II.2 |
село |
523,5 |
26 |
2 124 096,02 |
Меньше на 6 процентов по сравнению с формулой 1, больше на 23 процента по сравнению с формулой 6 |
|
II.6 |
Становое |
40 |
1 722 241,71 |
Меньше на 24 процента по сравнению с формулой 1, меньше на 19 процентов по сравнению с формулой 2 |
|
Как видно из таблицы 4, использование разных формул расчета экономического устаревания приводит к получению различных величин кадастровой стоимости объекта оценки.
Степень расхождения значений экономического устаревания зависит от типа и количества показателей, которые входят в состав формулы, выбранной оценщиком.
Таким образом, два независимых оценщика, определяя кадастровую стоимость одного и того же объекта оценки с применением затратного подхода, но используя разные формулы расчета экономического устаревания, могут получить значения кадастровой стоимости этого объекта, различающиеся достаточно существенно.
Более детальный анализ методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости и их модификаций, использованных при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010–2016 годах, показывает, что они имеют вполне очевидные недостатки.
Отрицательным в формулах I.1 и I.3, а также в формуле I + II.1 является то, что не всегда существует прямая связь между уровнем цен в сегменте недвижимости, к которому относится объект оценки, и уровнем цен на рынке жилой недвижимости.
Формула I.2 подходит при определенных допущениях только для коммерческой недвижимости, формулы IV.1 и IV.2 – только для 6 и 8 групп (см. табл. 1) объектов недвижимости, а метод V – только для 6 группы объектов недвижимости (см. табл. 1).
Такой недостаток, как неучет различий в сегментах рынка недвижимости, присущ большинству из рассматриваемых формул определения экономического устаревания (формулы I.1, I.3, II.1, II.2, II.4–II.6, III.1–III.3, I + II.1–I + II.3 и расчетная формула метода III + II).
В формулах определения экономического устаревания предполагается наличие прямых связей между экономическим устареванием и следующими показателями:
-
• численность населения, заработная плата (формулы II.1, II.5, III + II);
-
• заработная плата (формулы II.3 и II.6);
-
• численность населения (формула II.4);
-
• изменение численности населения (все формулы метода III);
-
• численность населения, заработная плата и уровень цен на рынке жилой недвижимости (формула I + II.1).
Однако не всегда существует корреляция между экономическим устареванием и указанными показателями, что является недостатком формул II.1, II.3–II.6, I + II.1 и формул методов III и III + II.
Слабой стороной формул II.2, I + II.3 и метода III + II является то, что при присвоении баллов определение границ диапазонов значений показателей, как правило, имеет субъективный характер. Близким по значению показателям (на границах диапазонов) могут быть присвоены разные баллы, что негативно отразится на качестве оценки.
Метод VI предполагает развитый рынок объектов недвижимости, в то время как затратный подход применяется, как правило, для объектов недвижимости, находящихся на слабо развитых рынках.
Выводы и рекомендации
Анализ практики применения методов расчета экономического устаревания объектов недвижимости при проведении работ по КООН на территории Российской Федерации в 2010–2016 годах показал, что для расчета экономического устаревания применялось достаточно большое количество формул.
Наиболее прямым методом определения экономического устаревания является метод, в котором используются сведения о ценах единых объектов недвижимости и ценах земельных участков и в котором осуществляется сравнение показателей затрат на строительство новых объектов согласно справочникам укрупненных показателей стоимости строительства и показателей смоделированных затрат. Однако этот метод может быть применен только в том случае, когда существует доступная и достаточная информация о продажах и (или) предложениях объектов недвижимости в месте расположения объектов оценки. Учитывая, что экономическое устаревание определяется в рамках затратного подхода, который, как правило, используется при слабой активности рынка, когда затруднено применение сравнительного подхода, расчет экономического устаревания указанным методом также является затруднительным. В связи с этим оценщик вынужден использовать иные варианты расчета. Возникает проблема выбора метода расчета экономического устаревания.
Ввиду отсутствия единообразного метода определения экономического устаревания объектов недвижимости в рамках кадастровой оценки и невозможности применения прямого метода определения экономического устаревания из-за низкой активности рынка, оценщик самостоятельно принимает решение о том, какие показатели использовать для расчета экономического устаревания. Степень неопределенности выбора исходных данных (см. [19–21]), ко- торые войдут в состав формулы, является достаточно высокой.
Большое разнообразие методов расчета экономического устаревания приводит к тому, что при их использовании получают отличные друг от друга результаты, к высокой степени субъективности определения кадастровой стоимости недвижимости. Это обусловливает необходимость разработки единых рекомендаций по определению экономического устаревания объектов недвижимости в рамках кадастровой оценки с четкими критериями применимости каждого метода.
Список литературы Практика применения методов расчета экономического устаревания в определении кадастровой стоимости недвижимости
- Пылаева А. В., Кольченко О. В. Практика применения подходов и методов оценки в определении кадастровой стоимости недвижимости // Региональная экономика: теория и практика. 2015. № 16.
- Кейнс Дж. М. Общая теория занятости, процента и денег. М.: Гелиос, АРВ, 1999.
- Кенэ Ф. Избранные экономические произведения. М.: Соцэкгиз, 1960.
- Маршалл А. Принципы экономической науки: соч. в 3-х т. М.: Прогресс, 1993.
- Рикардо Д. Начала политической экономии и налогового обложения. М.: Эксмо, 2007.
