Правильная интерпретация отчетов об оценке залога как фактор снижения кредитных рисков

Оценка залогового имущества является важным фактором снижения кредитных рисков. На фоне усиления конкуренции в банковском секторе признание банками независимой оценки – это составная часть дружественной политики по отношению к заемщику. Результатом проведенной оценки является отчет – документ доказательственного значения. Отчет должен соответствовать законодательно определенным требованиям. Не менее важным представляется экономическое содержание отчета. Правильно выполненный оценочный документ дает возможность идентифицировать оцененное имущество, степень его ликвидности на рынке, а также использованные подходы к определению рыночной стоимости. Имея отчет об оценке, банковский работник сможет принять более взвешенное и обоснованное решение о величине залоговой стоимости и застраховаться от возможных потерь при обращении взыскания на залог.

Банковский кризис июля 2004 года заставил многие банки обратить повышенное внимание на управление кредитными рисками, в частности на залоговое обеспечение выдаваемых кредитов. Помимо проблем, обусловленных кризисом, этому способствовало вступление в силу с 1 августа 2004 года Положения Центрального банка Российской Федерации № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссу- дам, по ссудной и приравненной к ней за-долженности»1 (далее – Положение № 254).

Ведущие банки придают большое значение проведению оценки залога. «Когда банк рассматривает кредитную сделку, оценка залога является необходимым действием. Оценка залога должна быть объективной, банк не заинтересован ни в занижении стоимости, ни в завышении, поскольку в одном случае рискует попасть на убытки, в другом случае – недополучить доход. В этом случае оценщик выступает, образно говоря, как агент экономической безопасности, поскольку дефолт по кредиту приводит к негативным последствиям не только для банка, но и для вкладчиков в банк и опосредованно наносит урон достаточно существенным секторам экономики. Поэтому банки в первую очередь заинтересованы в улучшении качества работ по оценке имущества, по оценке собственности».2

Привлечение сторонних оценщиков придает объективных характер оценке залога и уменьшает риски, связанные с неправильной оценкой. Результатом работы оценщика является отчет об оценке. Являясь документом доказательственного значения, отчет должен соответствовать законодательно определенным требованиям. Помимо вывода об итоговой величине стоимости залога, отчет содержит основания, допущения и ограничения, при которых эта стоимость была получена.

Не каждый отчет об оценке, который заемщик предъявляет в банк, подходит для принятия решения о стоимости залога. Практический опыт автора показывает, что основными причинами, по которым отчет об оценке нельзя использовать, являются:

• •    несоответствие отчета требованиям законодательства;

• •    неправильная идентификация объекта оценки;

• •    несоответствие цели оценки и вида определяемой стоимости задаче кредитования;

• •    неверный выбор подходов к оценке и неправильное согласование результатов.

Соответственно, чтобы отчет об оценке был полезным инструментом в процессе кредитования, позволял снижать кредитные риски, работник залогового подразделения или кредитный специалист должен знать основные требования к отчетам, а также правильно интерпретировать их содержание.

Законодательные требования к отчету об оценке

В соответствии с Законом об оценочной деятельности3 в отчете должны быть указа-ны4:

• •    дата составления и порядковый номер отчета;

• •    дата определения стоимости объекта оценки;

• •    основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

• •    место нахождения оценщика и сведения о выданной ему лицензии;

• •    точное описание объекта оценки;

• •    использованные стандарты оценки;

• •    последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата;

• •    перечень использованных источников, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения.

Согласно Российским стандартам оцен-ки5 оценщик обязан:

• •    провести анализ рынка, к которому относится объект оценки, изучить его историю, текущую конъюнктуру и тенденции;

• •    подобрать аналоги для объекта оценки и обосновать их выбор;

• •    выбрать и обосновать вид определяемой стоимости;

• •    использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке.

• •    сделать вывод об итоговой величине стоимости объекта оценки на основе полученных в рамках каждого из подходов к оценке результатов.

В самом неблагоприятном случае несоблюдение отчета требованиям законодательства может привести к потерям банка при обращении взыскания на залог.

Однако формального полного соответствия отчета требованиям законодательства еще не достаточно. Чтобы выводы отчета об оценке можно было использовать для определения стоимости залога, необходимо обратить внимание на содержание основных положений.

Цель оценки

В этом разделе отчета должно быть четко определено, что оценка проводилась именно для целей кредитования, а не для иных целей. Правильно поставленная цель оценки определяет все дальнейшие процедуры оценки, вид определяемой стоимости, выбор подходов к оценке, технику расчетов. Автору из практики известен случай, когда в банк был представлен отчет, составленный для целей налогообложения. Соответственно, все процедуры выполнялись с целью расчета стоимости для фискальных целей, а не с целью расчета менового потенциала объекта. В результате при обращении взыскания на залог банк понес убытки.

В современной практике отчеты готовятся для следующих, не всегда совпадающих с целями кредитования целей:

• •    налогообложение;

• •    вклад в уставный капитал;

• •    страхование;

• •    инвестирование;

• •    принятие управленческого решения;

• •    купля-продажа;

• •    судопроизводство.

Идентификация объекта оценки

Правильная идентификация и описание объекта оценки позволят сотруднику банка сопоставить имущество, предлагаемое в залог заемщиком, и состав объекта оценки.

Объектом оценки является не вещь как таковая, а набор прав на нее. Например, стоимость прав собственности на отдельно стоящее здание будет отличаться от стоимости прав пользования этим же зданием.

В отчете должен быть четко описан набор прав залогодателя на объект с указанием всех возможных обременений. Игнорирование учета обременений может привести к искажению результатов оценки.

Вид определяемой стоимости

Вид определяемой стоимости во многом определяется целью оценки. Инвестору необходимо знать инвестиционную стоимость. Для целей налогообложения может потребоваться расчет нормативной стоимости. Для целей страхования – полной восстановительной стоимости. В подавляющем большинстве случаев при оценке залога требуется определение стоимости, отражающей меновой потенциал объекта залога.

Использование средств от продажи объ- екта залога – основной источник возврата долга кредитору, поэтому искомая стоимость прежде всего должна отражать потенциал продажи (не затраты на создание и доходы от использования) имущества на рынке, то есть рыночную стоимость.

«Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».6

Дата оценки и дата составления отчета

Одним из ключевых отличий стоимости ⁷ как экономической категории от категорий «цена» ⁸ и «затраты» ⁹ является ее вероятностный характер. Определяемая на конкретную дату рыночная стоимость тем не менее не является фактом. Специалист банка должен понимать, что величина стоимости, приведенная в отчете, является мнением оценщика на дату оценки. Все события политического, экономического или иного характера, способные повлиять на стоимость и наступившие после даты оценки (даже если стали известны оценщику), в отчете не отражаются.

Вывод о степени пригодности отчета об оценке на текущий момент делает сам специалист банка. Нелишним будет обратить внимание, насколько дата составления отчета отличается от даты оценки (лучше, если они не очень сильно разделены во времени).

Выбор подходов к оценке

Стоимостной анализ оценщик проводит, применяя три основных подхода к оценке: затратный, сравнительный и доходный.

О существовании трех подходов уже известно практически всем, кто по тем или иным причинам сталкивался с оценкой имущества. Экономический смысл каждого подхода интуитивно понятен грамотному человеку, однако, как показывает опыт общения автора с банковскими работниками, выбор оценщиком того или иного подхода к оценке конкретного имущества не всегда бывает ясным.

Каждый из применяемых в практике оценки подходов имеет свою историю, принципы использования и методы расчетов.

Сравнительный подход является наиболее часто используемым при оценке рыночной стоимости предлагаемого в залог имущества. Иногда его так и называют: «рыночный подход», что не совсем верно. Вполне рыночными могут быть затратный и доходный подходы, если расчет с применением этих подходов базируется на рыночной информации. Начало использования сравнительного подхода относится к ранним этапам развития капитализма и становления рынков. Применение этого подхода основано на принципах сравнения и замещения, согласно которым разумный покупатель не купит вещь по цене большей, чем цены сделок по недавно проданным или предлагаемым на продажу аналогичным объектам. Сопоставимость сделок определяется по трем основным группам сравнения:

• 1)    условия финансирования и обстоятельства сделки;

• 2)    рыночные условия и экономические характеристики объекта;

• 3)    физические характеристики объекта.

Поскольку абсолютно идентичных сделок, особенно с недвижимостью, не бывает, цены аналогов корректируются на отличия от объекта по перечисленным группам сравнения.

Сравнительный подход в наибольшей степени применим для развитых рынков, на которых обращаются объекты с небольшим разбросом ценообразующих параметров.

Затратный подход , по сведениям из учебника Американского института оценки¹⁰, начал использоваться в конце 1920-х – начале 1930-х годов во времена Великой Депрессии. Крушение многих рынков, особенно рынка недвижимости, привело к тому, что рыночные сделки перестали быть единственными индикаторами стоимости. Усилиями правительства США были введены нормативные акты, предусматривающие учет фактических затрат на создание объекта недвижимости для определения его стоимости.

В современной оценочной практике затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому стоимость недвижимости определяется сопоставимыми затратами на приобретение свободного земельного участка и строительство на нем объекта равной полезности (без существенных задержек во времени) с последующей корректировкой существующего объекта на накопленный износ11, вызванный набором физических, функциональных и внешних факторов.

Особенно важным при определении рыночной стоимости с использованием затратного подхода является использование рыночной информации и принципа сравнения. Так, затраты на приобретение свободного земельного участка определяются сделками схожих участков на рынке. Затраты на строительные, монтажные, отделочные работы, благоустройство и т. д. также определяются на соответствующих рынках. Немаловажным фактором стоимости является и прибыль (премия) девелопера.

Использование нормативных расчетов стоимости земли и затрат на строительство при определении рыночной стоимости должно быть, скорее, исключением, чем правилом.

Наиболее применим затратный подход для недавно построенных объектов.

Доходный подход является самым «молодым» подходом. К 1980-м годам, в период формирования постиндустриальных экономик, получили развитие многочисленные финансовые инструменты, и недвижимость стала рассматриваться как один из них. В этих условиях инвестора в недвижимость в большей степени интересует отдача на вложенный капитал, нежели затраты, в которые обошелся объект или текущие сделки с аналогами.

Доходный подход основан на принципе ожидания, согласно которому инвестор определяет текущую стоимость недвижимости будущими доходами от ее владения и продажи.

Переход от ожидаемых в будущем денежных потоков к стоимости производится методами капитализации (при неизменных регулярных денежных потоках) или дисконтирования (при изменяющихся денежных потоках). Коэффициенты перевода будущих денежных потоков (соответственно капитализации и дисконтирования) рассчитываются с учетом существующих на дату оценки ставок отдачи на капитал для альтернативных финансовых инструментов.

Доходный подход применяется прежде всего к объектам недвижимости, способным генерировать доход при условии, что вложения в такую недвижимость с целью получения дохода являются типичными.

Условия применения подходовк оценке для разных типов имущества

Для наиболее точного определения рыночной стоимости недвижимости идеальным является применение всех трех подходов. Российские стандарты оценки определяют, что «оценщик при проведении оценки обязан использовать (или обосновать отказ от использования) затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке»12. Таким образом, уже на законодательном уровне допускается возможность применения не всех трех подходов. Для этого есть и экономические предпосылки. Приведем пример.

Объектом оценки является однокомнатная квартира в Москве общей площадью 30 квадратных метров, находящаяся в доме первого периода индустриального домостроения («хрущевка»). Дом – панельный, пятиэтажный, четырехподъездный, общей площадью около 3 000 квадратных метров. Необходимо определить рыночную стоимость квартиры для целей кредитования.

Применение сравнительного подхода для оценки объекта не вызывает сомнений, поскольку в России рынок квартир Москвы самый развитый и информационно насыщенный. Особых трудностей в подборе аналогов не предвидится.

Насколько здесь применим затратный подход? В этом случае практикующие оценщики обычно применяют комбинацию метода удельных показателей и метода пропор-ций.13 Приведем краткий алгоритм применения затратного подхода для выбранной нами квартиры:

• 1)    определяется строительный объем всего дома;

• 2)    по справочникам определяются строительные расходы в расчете на единицу объема и далее рассчитываются затраты на строительство всего дома при его создании;

• 3)    при помощи коэффициентов удорожания цен в строительстве прошлые затраты переводятся в настоящее время;

• 4)    определяются потери в стоимости объекта, связанные с физическим, функциональным и экономическим (внешним) устареваниями;

• 5)    уменьшенные затраты добавляются к рыночной стоимости относящегося к дому земельного участка;

• 6)    стоимость квартиры определяется методом пропорций:

Стоимость квартиры = = 30 квадратных метров х х Стоимость дома / 3 000 квадратных метров.

Полученный результат хоть и будет безупречным с арифметической точки зрения, но экономического смысла в нем не будет. Во-первых, доля площади оцениваемой квартиры составляет 1 процент от пло- щади всего дома и сопоставима с величиной погрешностей, возникающих на каждом из перечисленных этапов. Во-вторых, покупатель квартиры не будет рассматривать строительство всего дома в качестве альтернативы покупке квартиры.

Доходный подход для нашего примера вряд ли применим. Да, «хрущевки» сдаются в аренду, но скорее для целей выживания. Автору не известны случаи, когда такие квартиры приобретались для целей дальнейшей сдачи в аренду и возврата вложенных средств. Во всяком случае оценщик, применяя доходный подход, должен показать в отчете, что аналогичные квартиры рассматриваются на рынке в качестве инвестиционного инструмента.

Подводя итоги раздела, можно сказать, что точность и надежность оценки определяется не столько количеством примененных походов, сколько правильным их применением относительно оцениваемого объекта.

Согласование результатов и выводо стоимости

Важным этапом процесса оценки является согласование результатов, полученных в результате каждого примененного подхода. Согласование результатов не является простым арифметическим действием. В этом разделе отчета оценщик обосновывает сильные и слабые стороны каждого из подходов, согласуя их с целями оценки. В конечном итоге оценщик даже может отказаться от результатов, полученных при использовании какого-либо подхода, если посчитает, что проведенные расчеты не соответствуют экономической природе оцениваемого объекта. Так, в нашем примере с квартирой, если оценщик в своих расчетах все-таки использовал затратный подход, то на этапе согласования ему следовало бы полностью исключить полученные результаты из итоговой стоимости.

Оформление отчета

Важным признаком качественно проведенной оценки является понятный, лаконичный отчет.

Помимо следования законодательным и экономическим требованиям, отчет должен быть оформлен таким образом, чтобы быть понятным неспециалисту. Полученные рыночные данные должны быть снабжены ссылками на источник информации для возможности проверки.

Итоговые и промежуточные результаты вычислений должны совпадать во всех частях отчета. Текст должен быть логически выверенным и не утомлять читателя.

Рис. 1. Логика процесса оценки

Неверным является представление о том, что чем толще отчет, тем он более значимый. Законодатель приводит исчерпывающий перечень обязательной информации, которая должна быть представлена в отче- те (см. раздел статьи «Законодательные требования к отчету»). При этом особых указаний о способе подачи материала нет, главное, чтобы отчет следовал логике процесса оценки (рис. 1) и убеждал читателя.