Право собственности на отдельные виды недвижимых вещей

Исторически сложилось, что РазделеII «Право собственности и другие вещные права» были предусмотрены две главы, посвящённые отдельным видам объектов гражданских прав: Глава 17. «Право собственности и другие вещные права на землю» и Глава 18. «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». На момент принятия Гражданского кодекса РФ в 1994 году земельные участки и жилые помещения были наиболее значимыми объектами гражданских прав. Однако с тех пор количество видов отдельных объектов гражданских прав расширилось, что требовало урегулирования отношений собственности по поводу таких объектов как здания, сооружения, объекты незавершённого строительства и др.

И уже в Концепции развития гражданского законодательства [1] было предложено включить в Гражданский кодекс РФ самостоятельные главы о праве собственности на:

• -    земельные участки и иные природные объекты;

• -    здания, сооружения и иные объекты недвижимого имущества;

• -    жилые и нежилые помещения.

В Проекте Федерального закона № 47538-6 "О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Российской Федерации" [2] были претворены вышеуказанные идеи, соответственно в Главах 19.2. Право собственности на земельные участки и иные природные объекты, 19.3. Право собственности на здания и сооружения, 19.4. Право собственности на помещения. Однако в такой редакции положения, содержащиеся в указанных главах, не получили своего закрепления в ГК РФ.

• 8    декабря 2021 г. был принят Федеральный закон № 430-ФЗ «О внесении изменений в Часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации», которым ГК РФ был дополнен новыми главами: Глава 6.1. «Недвижимые вещи», Глава 17.1 «Право собственности и другие вещные права на здания, сооружения, объекты незавершённого строительства, помещения и машино-места». Первое, на что можно

обратить внимание, это несоответствие наименования Главы 17.1 с названием Главы 18 «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения». Жилые помещения, наряду с нежилыми помещениями, относятся к помещениям. Однако, как следует из наименования глав, в Главе 17.1 урегулированы отношения собственности и других вещных прав, объектом которых являются все помещения, а в Главе 18 – только одна из разновидностей помещений, а именно жилые помещения.

Обратимся непосредственно к анализу содержания положений, получивших закрепление в новой главе.

Прежде всего в ст. 287.1 ГК РФ определено, что право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место возникает у собственника земельного участка, на котором расположены указанные объекты, если ГК РФ, другим законом или договором не предусмотрено иное. Далее сразу же оговаривается исключение из общего правила, когда право собственности на такие объекты возникает не у собственника земельного участка. Речь идёт о случае, когда исследуемые объекты создаются лицом на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности и предоставленном для этих целей. Опять же и из этого правила возможно исключение, если это предусмотрено ГК РФ, другим законом или договором.

Детально определены особенности права собственности на отдельные из обозначенных в Главе 17.1 ГК РФ объекты. Рассмотрим их.

• 1.    Особенности права собственности на здание и сооружение.

Собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование (п. 2 ст. 287 ГК РФ).

Урегулированы подробно все случаи, когда здание или сооружение находятся на земельном участке, принадлежащем другому лицу.

• 1)    собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, пользуется данным земельным участком на условиях и в объеме, которые предусмотрены законом или договором с собственником данного земельного участка (п. 1 ст. 287.3 ГК РФ).

• 2)    собственник здания или сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, не имеющий права пользования этим земельным участком по закону или по договору с собственником земельного участка, вправе пользоваться данным земельным участком в объеме, необходимом для обеспечения ему доступа к таким зданию или сооружению (статья 271) (п. 2 ст. 287.3 ГК РФ).

• 2.    Особенности права собственности на помещение, машино-место.

В п. 4 указанной статьи конкретизированы последствия случайной гибели здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке по основаниям п. 1 и п. 2 ст. 287.3 ГК РФ. Права таких собственников здания или сооружения на чужой земельный участок не прекращаются, если иное не предусмотрено законом или договором. Собственник погибших здания или сооружения имеет право на их восстановление в определяемом законом порядке. Если собственник погибших здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, не приступил к восстановлению здания или сооружения в течение пяти лет с момента их случайной гибели, его право прекращается, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник здания или сооружения на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, вправе требовать передачи ему в собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование земельного участка, необходимого для их использования, в случаях и в порядке, которые предусмотрены законом (п. 5 ст. 287.3 ГК РФ).

В любом случае собственник здания или сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этими зданием или сооружением по своему усмотрению, в том числе сносить принадлежащие ему здание или сооружение, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным земельным участком, установленным законом или договором, и не нарушает прав собственника данного земельного участка или его иного законного владельца (п. 3 ст. 287.3 ГК РФ).

При государственной регистрации прав на образованные в здании или сооружении помещения и (или) машино-места право собственности на здание, сооружение в целом прекращается (п. 1 ст. 287.2 ГК РФ).

Согласно п. 2 ст. 287.2 ГК РФ собственник здания или сооружения вправе передать другому лицу во временное владение и пользование или во временное пользование помещение (часть помещения) либо иные части здания или сооружения. В этом случае договором между собственником и другим лицом определяется часть здания или сооружения, подлежащая передаче во временное владение и пользование или во временное пользование. Помещения, машино-места могут быть образованы при разделе здания, сооружения, принадлежащих нескольким лицам на праве общей долевой собственности (статья 252), в счет долей всех сособственников таких здания, сооружения в праве собственности на такие здание, сооружение (п. 3 ст. 287.2 ГК РФ).

В соответствии с п. 1 ст. 287.4 ГК РФ собственник помещения, машино-места владеет, пользуется и распоряжается принадлежащими ему помещением, машино-местом в соответствии с их назначением. Собственник помещения, машино-места не вправе использовать их способами, которые нарушают права и охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машиномест, находящихся в тех же здании, сооружении.

Собственнику помещения, машиноместа принадлежит доля в праве собственности на общее имущество в таких здании или сооружении (п. 2 ст. 287.4 ГК РФ). Речь идёт об имуществе, которое предназначено для обслуживания более одного помещения, машино-места имущество в этих зданиях или сооружениях (общее имущество). Предназначение имущества для обслуживания более одного помещения, машино-места может следовать в том числе из его расположения и назначения, определенных при строительстве здания или сооружения, либо из решения собственников помещений, машино-мест.

К общему имуществу относятся, в частности, вспомогательные помещения (например, технические этажи, чердаки, технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, обслуживающие более одного помещения, машино-места в этих здании или сооружении), крыши, ограждающие конструкции этих здания или сооружения, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений, машино-мест и обслуживающее более одного помещения, машино-места. Особенности отнесения имущества к общему имуществу устанавливаются законом (п. 2 ст. 287.5 ГК РФ). В свою очередь, земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, занятый зданием или сооружением и необходимый для их использования, в том числе для обеспечения безопасной эксплуатации здания или сооружения, также входит в состав принадлежащего собственникам помещений, машино-мест общего имущества и принадлежит собственникам помещений, машино-мест на праве общей долевой собственности в случаях, предусмотренных ГК РФ или иным законом (п. 3 ст. 287.5 ГК РФ).

Собственники помещений, машиномест в здании или сооружении совместно владеют, пользуются и в установленных ГК РФ или другим законом пределах распоряжаются общим имуществом в здании или сооружении (п. 4 ст. 287.5 ГК РФ).

Доля собственника помещения, машино-места в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении пропорциональна доле общей площади принадлежащих ему помещения, машиноместа в общей площади здания или сооружения. Количество голосов, принадлежащих собственнику помещения, машино-места, пропорционально размеру принадлежащей ему доли в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении (п. 5 ст. 287.5 ГК РФ). Собственник помещения, машиноместа не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на принадлежащие ему помещение, машиноместо. Выдел в натуре доли собственника помещения, машино-места в праве общей собственности на общее имущество в здании или сооружении не допускается. При отчуждении помещения, машино-места к их новому собственнику переходит соответствующая доля в праве собственности на общее имущество в здании или сооружении (п. 6 ст. 287.5 ГК РФ).

По общему правилу, помещения, предназначенные для обслуживания иных помещений в здании или сооружении, являются общим имуществом в таких здании или сооружении и не участвуют в обороте как самостоятельные недвижимые вещи (п. 2 ст. 141.4 ГК РФ). Единственное исключение предусмотрено в п. 7 ст. 287.5 ГК РФ, согласно которому общее имущество в здании или сооружении, пригодное для самостоятельного использования, может быть предоставлено в пользование третьим лицам по решению, принятому двумя третями голосов собственников помещений, машино-мест в здании или сооружении, при условии, что такое предоставление третьим лицам не нарушит охраняемые законом интересы собственников иных помещений, машиномест в этихздании или сооружении.

Необходимо отметить, что в соответствии с п. 8 ст. 287.5 ГК РФ правила ст. 287.5 ГК РФ применяются к общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или не вытекает из существа отношений.

В п. 3 ст. 287.4 ГК РФ уточняется порядок пользования таким помещением как жилое помещение, а именно: пользование жилым помещением для целей, не связанных с проживанием граждан, допускается только после перевода жилого помещения в порядке, определяемом жилищным законодательством, в нежилое помещение, за исключением случаев, установленных Жилищным кодексом РФ.

В случае сноса либо разрушения здания или сооружения, в которых расположены помещения, машино-места, за собственниками таких помещений, машиномест сохраняется право общей долевой собственности на земельный участок, на котором были расположены эти здание или сооружение (п. 4 ст. 287.4 ГК РФ).

Права собственника помещений и машино-мест на земельный участок в здании или сооружении аналогичны правам собственников зданий и сооружений на чужой земельный участок, установленные ст. 287.3 ГК РФ.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ). В случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, собственники нежилых помещений в зданиях или сооружениях, расположенных на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, за исключением собственников нежилых помещений в многоквартирных домах, вправе требовать передачи им земельного участка, занятого зданием или сооружением и необходимого для их использования, в том числе для обеспечения их безопасной эксплуатации, в общую собственность или во временное владение и пользование или только во временное пользование (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ).

Федеральным законом № 430-ФЗ была признана утратившей силу ст. 293 ГК РФ, которой были урегулированы основания и порядок прекращения права собственности на бесхозяйственно содержимое жилое помещение, а в ст. 287.7 ГК РФ установлены аналогичные правила на все виды помещений. Причём редакция статьи практически не изменилась, за исключением некоторых аспектов.

В соответствии с п. 1 ст. 287.7 ГК РФ если собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение, уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения.

Если собственник помещения после предупреждения продолжит нарушать права и интересы соседей или использовать помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведет необходимый ремонт, суд по иску уполномоченного государственного органа или органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Итак, перечень оснований бесхозяйственного содержания жилого помещений остался практически прежним: собственник помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение. В отношении последнего основания ранее указывалось «на бесхозяйственное обращение с жильем, допуская его разрушение». Представляется, что понятие «содержит» более корректно, чем «обращается». Кроме того, расширился круг органов, которые могут предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, теперь это могут быть не только уполномоченные органы местного самоуправления, но и государственные органы. Последствия неустранения собственником бесхозяйственного содержания жилого помещения остались неизменными. Отдельно указывается, что правила, предусмотренные ст. 287.7 ГК РФ, применяются к отношениям, связанным с прекращением права собственности на бесхозяйственно содержимые жилые помещения, с особенностями, предусмотренными Жилищным кодексом РФ (п. 2 ст. 287.7 ГК РФ). В отношении машиномест правила ст. 287.7 ГК РФ применяются, если иное не предусмотрено законом и не вытекает из существа правоотношений (п. 3 ст. 287.7 ГК РФ).

Примечателен тот факт, что, несмотря на то, что в наименовании главы речь идёт об объектах незавершенного строительства, мы не встретим ни одной нормы в Главе 17.1 ГК РФ, в которой бы специально упоминались именно эти объекты. Только лишь в ст. 287.1 ГК РФ при разрешении вопроса о том, у кого возникает право собственности на созданные здание, сооружение, объект незавершенного строительства, помещение, машино-место, мы видим объекты незавершённого строительства среди таких объектов. Если мы обратимся к нормам Проекта, то в нём объектам незавершённого строительства уделялось достаточно много внимания. В частности, в п. 1 ст. 297.2. Проекта устанавливалось, что право собственности на объект незавершенного строительства принадлежит собственнику земельного участка, если иное не предусмотрено законом.

Интересны по содержанию были правила, предусмотренные п. 3 ст. 297.2. Проекта. Собственник объекта незавершенного строительства был обязан в разумный срок завершить строительство указанного объекта. При неисполнении указанной обязанности орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости завершить строительство объекта недвижимости, а также назначить собственнику соразмерный срок для его завершения. Если собственник без уважительных причин не завершит строительство объекта недвижимости в установленный срок, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого объекта незавершенного строительства с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Если говорить об изменениях, которые были привнесены в Главу 18 ГК РФ, то, наряду с признанием утратившей силу ст. 293 ГК РФ, была изменена редакция ст. 290 ГК РФ в части расширения перечня общего имущества в многоквартирном доме. Если ранее, в качестве такового выступали принадлежащие на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры, то в настоящей редакции речь идет уже не о квартире, а о помещении. И назначение такого помещения дополнено положением о том, что оно обслуживает более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме. И в качестве общего имущества в многоквартирном доме выступает земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты (п. 2 ст. 287.6 ГК РФ). Соответствующие изменения внесены и в п. 2 ст. 290 ГК в части расширения видов недвижимых вещей, в отношении которых собственник не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество многоквартирного дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу его доли отдельно от права собственности на помещение, машино-место.

Таким образом, анализ дополнений и изменений, которые претерпел Гражданский кодекс РФ, позволяет прийти к следующим выводам. Такие изменения законодательства носят некомплексный характер. Во-первых, до сих пор осталась в прежней редакции глава, посвящённая земельным участкам. При том, что в Проекте предусматривалось дополнить ГК РФ особенностями правового регулирования вещных прав на иные природные объекты. И саму идею, которую хотел претворить законодатель в нормах ГК РФ в соответствии с Концепцией развития гражданского законодательства, можно было только приветствовать. Во-вторых, как мы уже отмечали выше, возникает вопрос с наименованием и содержанием главы 17.1 «Право собственности и другие вещные права на землю» и главы 18. «Право собственности и другие вещные права на жилые помещения» в части определения вещно-правового режима помещения.

Представляется, что предстоит еще значительный объём работы в части совершенствования законодательства о вещных правах на отдельные объекты недвижимых вещей [3].