Правоотношения по передаче жилых помещений в пользование: проблемы квалификации

Передача жилых помещений в пользование третьим лицам на основании договора найма или аренды является одним из наиболее распространенных способов их использования, что обусловлено возрастающим уровнем урбанизации населения в России и достаточно высоким спросом. Безусловно, использование жилых помещений гражданами посредством их передачи по договору найма в пользование другим лицам является правом гражданина. В части 2 статьи 30 Жилищного кодекса Российской Федерации прямо предусмотрено, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование, принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании. Однако в связи с высоким уровнем спроса на пользование жилыми помещениями граждане зачастую приобретают их исключительно с целью сдачи, а не для собственного проживания, то есть приобретение жилого помещения рассматривается как некая инвестиция для создания пассивного дохода. Различные льготные программы, связанные со снижением ставки на кредиты, предоставляемые на покупку нового жилья, в определенной степени способствуют такой тенденции.

Сложившаяся ситуация ставит перед правоприменительной практикой вопрос о квалификации деятельности по передаче в пользование жилых помещений на основании договора найма как предпринимательской. Верная квалификация влияет на правильное применение норм гражданского законодательства. Например, в правоприменительной практике возникает вопрос относительно того, какой тариф должен применяться за передачу электроэнергии, если квартира сдается посуточно 1. Кроме того, вопрос квалификации деятельности по сдаче жилых помещений по договору найма имеет значение и для применения норм публичного права, в частности, норм об административной ответственности за незаконное предпринимательство и других норм. Для разрешения этой проблемы представляется необходимым соотнести деятельность по сдаче по договору найма жилого помещения и предпринимательскую деятельность, определение которой закреплено в статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), согласно которой предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. В приведенном определении можно выделить следующие признаки, квалифицирующие предпринимательскую деятельность:

См. определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 30 августа 2022 года по делу № 88-17884/2022.

• •    самостоятельность;

• •    рисковый характер;

• •    направленность на систематическое получение прибыли, которая должна быть получена от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг.

Если говорить о самостоятельности, то А.Я. Курбатов под самостоятельностью понимает осуществление такой деятельности своей волей и в своем интересе 2. И.В. Ершова подчеркивает, что самостоятельность предпринимательской деятельности подразумевает имущественную и организационную самостоятельность, где первая предполагает наличие собственного имущества у предпринимателя, а вторая – возможность самостоятельно принимать решения 3. В целом как в научной литературе, так и в судебной практике этот признак не вызывает значительных разногласий, он трактуется как возможность самостоятельно принимать решения, что отличает предпринимательскую деятельность от трудовой, когда решения принимаются работодателем, а работник выполняет его указания.

Второй признак – рисковый характер. О.М. Олейник пишет, что «риск в предпринимательской деятельности – это вероятность неполучения запланированного или ожидаемого положительного результата, равно как возможность получения отрицательных последствий тех или иных действий, в чем бы они ни состояли» 4. При этом следует согласиться с Н.Д. Маковей относительно того, что «риск является не признаком предпринимательской деятельности, а ее следствием» 5. Действитель- но, сложно представить, каким образом определить степень риска, ведь риск свойственен не только предпринимательской деятельности, но и в принципе любой экономической деятельности, поэтому рассматривать его как квалифицирующий крайне затруднительно.

Третий признак – направленность на систематическое получение прибыли является одним из самых дискуссионных как в литературе, так и в судебной практике. А.Я. Курбатов пишет, что под систематичностью подразумевается неоднократность получения выручки 6. И.В. Ершова подходит более детально к разбору указанного признака, отмечая, что «четких критериев систематичности предпринимательским законодательством не выработано. Как представляется, в данном случае количественные критерии не могут быть применимы. Важно то, что предприниматель ставит перед собой цель не разового получения прибыли, а ее извлечения в качестве промысла, на постоянной основе» 7.

Как видно, закон говорит именно о систематичности получения прибыли, однако в литературе существует точка зрения о том, что признак систематичности распространяется не только на извлечение прибыли, но и на совершение действий в целом 8.

В.В. Тихонов отмечает, что «систематичность можно определить как последовательность однородных событий в конкретный временной отрезок», и приходит к выводу о том, что если хозяйственные операции повторяются (2 и более раз) в течение одного календарного года, то можно говорить об их систематичности. Далее автор добавляет, что, помимо количества, должны быть и качественные критерии в виде получения прибыли 9. Такой подход представляется весьма спорным, поскольку ограничение правоприменителя строгими количественными рамками может привести к необоснованности принимаемых решений, поскольку сложность гражданского оборота не всегда позволяет объективно применить количественные критерии, чем и объясняется наличие в законодательстве оценочных категорий. Так, если гражданин продал две квартиры, полученные в порядке наследования, в течение года, то вряд ли это можно рассматривать как предпринимательскую деятельность. В связи с этим признак систематичности должен определяться в каждом конкретном случае исходя из обстоятельств дела.

Возвращаясь к деятельности по передаче жилых помещений по договору найма, все указанные признаки предпринимательской деятельности формально находят в ней отражение, в частности самостоятельность, направленность на получение прибыли от пользования имуществом. Однако вызывает вопрос применение признака систематичности, поскольку в законе говорится именно о направленности на систематическое получение прибыли, а не о систематичности деятельности. Со всей очевидностью можно сказать, что как раз передача в пользование жилого помещения предполагает внесение со стороны нанимателя систематических платежей, то есть направленность на систематическое получение прибыли со стороны наймодателя. Однако при этом наймодатель совершает однократное действие по передаче имущества, после чего от него требуется не ограничивать права нанимателя по договору и выполнять определенные обязанности, только если возникнет соответствующая потребность, например, проведение капитального ремонта, устранение недостатков. Тем самым формально передача в пользование третьим лицам жилого помещения подпадает под все признаки предпринимательской деятельности исходя из определения, закрепленного в статье 2 ГК РФ.

Думается, что в этом случае необходимо обратиться к предложенному А.Я. Курбатовым делению экономической деятельности на пассивную и активную. Так, критикуя определение предпринимательской деятельности, закрепленное в гражданском законодательстве, автор отмечает, что «оно не позволяет разграничить активную экономическую деятельность и пассивную» 10. В дальнейшем ученый подчеркивает, что активная деятельность представляет собой совершение каких-то постоянных действий со стороны, а пассивная, наоборот, не требует 11. В этом случае проблему квалификации передачи в пользование жилого помещения третьим лицам можно рассматривать с точки зрения указанной классификации как пассивную.

Так, в пункте 2 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 18 ноября 2004 года № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве» говорится, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательство.

Представляется, что такой подход основывается на том, что пассивная эконо- мическая деятельность не является предпринимательской по общему правилу, в частности, открытие вклада, передача в пользование жилого помещения, приобретение облигаций и т. п. не рассматриваются в качестве таковой. Очевидно, что такие виды деятельности предполагают получение систематического дохода, но при этом не требуют совершения постоянных активных действий. В то же время этот вывод актуален при отсутствии иных вводных. В указанном постановлении Верховный Суд Российской Федерации обращает внимание на одну важную деталь, а именно на то, что указанное имущество должно быть приобретено исключительно для личных нужд, а также отсутствует необходимость его использования в конкретный момент. Полагаю, что в этом случае действительно следует учитывать цель приобретения жилого помещения. Безусловно, выявление истинной цели тех или иных действий гражданина – задача для правоприменителя достаточно сложная, поскольку такая цель может быть установлена только косвенным образом исходя из тех или иных внешних действий или бездействий гражданина. При определении цели приобретения жилого помещения вполне обосновано опираться на концепцию среднего человека 12, то есть исходить из того, какое количество жилых помещений необходимо среднестатистическому человеку. Так, если гражданин приобретает жилые помещения, которые существенно превышают потребности обычного «среднего» человека и передает их по договору найма, то можно говорить о том, что возникает презумпция того, что он действует в предпринимательских целях, хотя его деятельность имеет пассивный характер.

Применение указанного подхода ставит вопрос о квалификации деятельности по сдаче в аренду нежилых помещений коммерческого назначения, так как такая деятельность также является пассивной экономической, но при этом признается предпринимательской.

Думается, что в этом случае следует отталкиваться от характеристики объекта. Исходя из особого статуса жилого помещения как объекта, который предназначен для использования именно в личных нуждах, его сдача по договору найма жилого помещения не является предпринимательской деятельностью. Однако если речь идет о передаче в пользование нежилого помещения коммерческого назначения, то именно характеристика объекта позволяет отнести такую деятельностью к предпринимательской. Такой вывод подтверждается и судебной практикой. Так, Верховный Суд Российской Федерации в одном из определений отметил, что «суды пришли к обоснованному выводу о доказанности обстоятельств осуществления гражданином предпринимательской деятельности по сдаче в аренду принадлежащих ему на праве собственности нежилых помещений и продаже помещений без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, учитывая цели и особенности действий гражданина, коммерческое предназначение предоставляемой ею в аренду, а также проданной впоследствии недвижимости» 13. В научной литературе последнее время также поднимается вопрос о необходимости учитывать при квалификации правоотношений характер объекта, по поводу которого такие правоотношения складываются 14.

В правоприменительной практике также возникает вопрос: имеет ли значение периодичность сдачи такого помещения, например, если сдача жилого помещения осуществляется посуточно или на короткий период?

Представляется, что в этом случае уже очевидно прослеживается признак именно систематичности действий, а не только получения дохода. Судебная практика в целом идет тем же путем. Например, Четвертый кассационный суд указал, что «регулярная сдача жилья – это коммерческая деятельность, для ее ведения исполнитель должен быть зарегистрирован как юридическое лицо или индивидуальный предприниматель» 15. В другом деле суд указал, что «при доказанности осуществления истцом предпринимательской деятельности – гостиничных услуг на постоянной основе путем сдачи в аренду принадлежащего на праве собственности жилого помещения, а также отдельных его комнат, суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии оснований для применения в отношении истца тарифа, применяемого к группе потребителей «население» 16. Как видно, суды в целом исходят из того, что краткосрочная передача жилых помещений в пользование рассматривается как предпринимательская деятельность.

В этом случае имеет место систематическое совершение определенных действий, то есть именно активная экономическая деятельность, что позволяет ее квалифицировать как предпринимательскую.

Таким образом, передача в пользование третьим лицам жилых помещений на основании договора найма не является предпринимательской деятельностью, но если будет установлено, что такое помещение приобретается исключительного с целью сдачи либо жилое помещение сдается посуточно, то обосновано применять правила о предпринимательской деятельности.

**

от 16 сентября 2021 года № 8г-15429/2021 по делу № 2-1129/2020. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

^^^V     ^^ ^^ Единый        ЭКСПЕРТЫ: КРЕДИТНЫЕ КАНИКУЛЫ

I            РесУРс „        ОТ ДОЛГОВОГО БРЕМЕНИ НЕ ИЗБАВЯТ застройщиков

Они даже могут сделать его более ощутимым и болезненным – такое мнение финансистов приводит РИА Недвижимость.

Напомним, что в начале октября 2023 года вступил в силу закон, предоставляющий мобилизованным гражданам, участникам специальной военной операции (СВО) и членам их семей право на кредитные каникулы по потребительским и ипотечным кредитам и займам. Такие заемщики вправе получить отсрочку по ежемесячным платежам за ипотеку, взятую до мобилизации, на срок службы плюс 30 дней. Этот льготный период продлевается в случае нахождения военнослужащего в госпитале. Таким образом:

• 1)    cрок кредита увеличивается на срок не менее льготного периода;

• 2)    во время действия каникул проценты по кредиту продолжают начисляться;

• 3)    в течение льготного периода у клиента сохраняется возможность платить по кредиту в счет его досрочного погашения: такие платежи, согласно закону, будут направляться в первую очередь на погашение основного долга, уменьшая тем самым сумму задолженности.

Заведующий кафедрой ипотечного жилищного кредитования и финансовых инструментов рынка недвижимости Финансового университета при Правительстве РФ Александр Цыганов призвал заемщиков из числа мобилизованных граждан обратить внимание на второй пункт вышеприведенного перечня условий. Поскольку проценты продолжают начисляться по указанной в договоре обычной ставке (отсрочка распространяется только в отношении платежей по основной сумме кредита – его так называемому «телу»), они выделяются в отдельный долг, который тем больше вырастет, чем продолжительнее будут кредитные каникулы, зависящие в свою очередь от срока мобилизации, заметил эксперт. Эксперт привел следующий пример: если ипотечный заемщик должен выплачивать в месяц 50 тыс. руб., из которых 20 тыс. приходится на проценты, то через полгода кредитных каникул у него накопится долг по процентам в 120 тыс. руб., и этот долг ему придется погашать банку. В некоторых случаях заемщики в итоге могут не справиться с дополнительной финансовой нагрузкой, подчеркнул Цыганов. Это может произойти, например, в ситуации, когда мобилизованный сотрудник не вышел на работу в течение трех месяцев после демобилизации, работодатель в итоге расторг с ним трудовой договор, и заемщик он остался без дохода, пояснил финансист. Поэтому эксперт рекомендует по возможности все же продолжать вносить посильные платежи по ипотеке в течение льготного периода, то есть в меньшем размере, чем указано в графике по кредитному договору – такие платежи пойдут на погашение основного долга и после окончания кредитных каникул заемщику будет начислено меньше процентов. «Потом эту задолженность можно распределить равномерно на оставшийся срок или перенести в конец, увеличив срок договора», – пояснил специалист.

Другой эксперт, аналитик Freedom Finance Global Антон Скловец, обратил внимание мобилизованных заемщиков на тот факт, что на практике далеко не все банки умеют правильно отображать кредитные каникулы и не всегда отделяют их от просрочки. «Поэтому, особенно при обращении впоследствии за новым кредитом в другой банк, заемщик рискует потратить огромные усилия, чтобы доказать, что это были именно каникулы», — так финансовый специалист возможный обозначил риск предоставления официальной льготы.

Информация предоставлена сайтом «Единый ресурс застройщиков»