Правовое регулирование отношений между собственниками нежилых помещений и товариществом собственников жилья

Вопрос о возможности выделения нежилого помещения как самостоятельного объекта недвижимости вызывает огромное количество споров. Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости рядом нормативных актов достаточно давно. В соответствии с приложением 3 к постановлению ВС РФ от 27 декабря 1991 г. № 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» [7] нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социальнокультурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность. Нежилые помещения, перечисленные в п. 5.14.6 государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ, утвержденной указом Президента РФ от 24 декабря 1993 г. № 2284 [5], и в разд. 4 основных положений Государственной программы приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ после 1 июля 1994 г., утвержденных указом Президента РФ от 22 июля 1994 г. № 1535 [6], до сих пор остаются одним из основных объектов приватизации. С 31 января 1998 г. вступил в силу федеральный закон от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» [3], в ст. 1 которого нежилое помещение прямо названо в числе самостоятельных объектов недвижимости. Параллельно с перечисленными документами действовал федеральный закон от 15 июня 1996 г. № 72-ФЗ «О товариществах собственников жилья» [4], а затем федеральным законом от 29 декабря 2004 г. № 189-ФЗ был введен в действие Жилищный кодекс Российской Федерации [1], которые определили состав общего имущества многоквартирного дома, а также право общей долевой собственности на это имущество собственников помещений многоквартирного дома.

Действующее законодательство в постановлении правительства РФ от 06 мая 2011 г. № 354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» содержит определение нежилого помещения. Нежилое помещение в многоквартирном доме – помещение, которое не является жилым помещением и общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. В Жилищном кодексе Российской Федерации (далее – ЖК РФ) сформулировано понятие помещения жилого – это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства). Необходимо отметить, что ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации [2] (далее – ГК РФ), определяющая признаки недвижимого имущества, в перечне недвижимых вещей нежилое помещение не упоминает. Однако ГК РФ содержит положения о праве собственности на жилое помещение, а также позволяет перевод жилого помещения в нежилое (абз. 2 п. 3 ст. 288 ГК РФ). Ряд современных авторов относят нежилые помещения к числу объектов гражданских прав в силу закона. Так, О.Ю. Скворцов, выделяя их в качестве самостоятельных объектов гражданских прав, подчеркивает их производный, рукотворный характер. При этом среди производных объектов автор также выделяет здания и сооружения [13, с. 247]. С.П. Гришаев также относит нежилые помещения к объектам вещных и обязательственных прав, ссылаясь на установившуюся в России правоприменительную практику [9, с. 100]. И. Исра-филов, соглашаясь с указанной позицией, также обращает внимание на то, что нежилое помещение может означать как здание в целом, так и его часть [11, с. 115].

Анализируя законодательство о праве на нежилые помещения, В. Лапач приходит к выводу, что «доказать самостоятельность нежилых помещений как объектов прав невозможно» [12, с. 376]. Рассуждая аналогичным образом, С. Зинченко и С. Корх предлагают для нежилых помещений установить особый режим: указывать только идеальные доли, с определением порядка владения и пользования конкретными помещениями [10, с. 56]. Появление жилых помещений как объектов прав автоматически вводит в число объектов прав и помещения нежилые. Достаточно указать вполне обыденную ситуацию наличия в одном здании как жилых, так и нежилых помещений. Если жилые помещения принадлежат их собственникам на праве частной (исключительной) собственности, возникает вопрос – на каком праве могут присваиваться нежилые помещения. К.И. Скловский приходит к выводу, что, так как каждый из собственников – субъект не общей, а исключительной собственности, то сособственником нежилых помещений при общей собственности не могут выступать собственники квартир. Не может им выступить и юридическое лицо, объединяющее собственников (если оно создано), так как ему принадлежит здание в целом, но не находящиеся в нем помещения. Таким образом, именно возникновение такого объекта, как жилое помещение, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав [14, с. 84–85].

В соответствии с ч. 4 ст. 36 ЖК РФ общее имущество может быть передано в пользование иным лицам (не являющимся собственниками 232

помещений в доме) по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании. Представляется, что указанная норма не исключает возможности предоставить объекты общего имущества в «дополнительное» пользование коммерческим организациям, являющимся собственниками помещений в доме. Во-первых, п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ относит к компетенции общего собрания принятие решения о передаче в пользование общего имущества, не уточняя круг лиц, которым оно может быть передано. Во-вторых, нормы гражданского законодательства позволяют участникам общей долевой собственности определить порядок пользования имуществом, находящимся в общей долевой собственности [15, с. 14–18]. Для принятия решения о передаче в пользование объектов общего имущества требуется квалифицированное большинство не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в доме. Следует подчеркнуть, что ЖК РФ в ч. 1 ст. 39 не делает различий в правовом статусе жилого и нежилого помещения: «Собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме». Это бремя должно быть соразмерно долям в праве общей собственности на общее имущество. Нежилое помещение признается составной частью жилого здания в соответствии с техническим паспортом дома.

Согласно п. 3 ч. 1 ст. 137 ЖК РФ товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ) должны устанавливать размеры платежей и взносов для каждого собственника помещения в многоквартирном доме в соответствии с его долей в праве общей собственности на общее имущество. На практике известны случаи, когда на общем собрании членов ТСЖ устанавливаются различные размеры обязательных платежей: для граждан – одни, а для организаций и индивидуальных предпринимателей (собственников нежилых помещений) – в повышенном размере, невзирая на факт членства таких собственников в товариществе. Собственники нежилых помещений обязаны оплачивать счета ТСЖ, выставленные исходя из дифференцированных ставок платежей, до момента признания соответствующего решения общего собрания членов ТСЖ недействительным (например, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 01 апреля 2008 г. № А43-4327/2007-28-57). Суд подтверждает, что подобное решение незаконно независимо от того, являются ли собственники членами ТСЖ (постановление ФАС ЦО от 29 апреля

заключение соответствующего договора с собственником помещения. Возможность заключения договора, в свою очередь, зависит от волеизъявления всех собственников помещений в многоквартирном доме. Как свидетельствует судебная практика, решение общего собрания в данном случае обладает высшей силой. Уже заключенный договор может быть признан ничтожным при отсутствии закрепленной в установленном законом порядке воли собственников помещений в доме (определение ВАС РФ от 27 августа 2008 г. № 10852/08, постановления ФАС ДВО от 27 февраля 2007 г. № Ф03 А51/07-1/240, ФАС СЗО от 12 февраля 2009 г. № А56-

2429/2008).

Ч. 6 ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что не являющиеся членами ТСЖ собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, вносят плату за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с товариществом собственников жилья. П. 33 правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных постановлением правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491, предусмотрено, что размер обязательных платежей и (или) взносов, связанных с оплатой расходов на содержание и ремонт общего имущества, для собственников помещений, являющихся членами ТСЖ, а также размер платы за содержание и ремонт жилого помещения для собственников помещений, не являющихся членами указанных организаций, определяются органами управления ТСЖ на основе утвержденной ими сметы доходов и расходов на содержание общего имущества на соответствующий год. По мнению Г.Ю. Шариковой, в зависимости от того, лишаются ли другие собственники возможности использовать передаваемый объект общего имущества, могут различаться заключаемые договоры. Как следует из п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66, в отношении самостоятельных объектов недвижимости (например, части земельного участка) заключается договор аренды, в отношении иных объектов – иной договор. При этом название и условия последнего договора полностью 233

2008 г. № А35-2290/07-С16). В дальнейшем собственники нежилых помещений вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с ТСЖ неосновательного обогащения в части суммы платежей, которые несоразмерны доле в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, где их позиция так же будет поддержана (постановление ФАС ЗСО от 13 декабря 2007 г. № Ф04-8339/2007 (40703-А70-30). ТСЖ также вправе обратиться в суд с требованием о взыскании с собственника нежилого помещения неосновательного обогащения, возникшего в результате неисполнения последним обязанностей по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома (решение арбитражного суда Рязанской области от 15 июня 2012 г. по делу № А54-7123/2011). Неважно, пользуется ли собственник нежилого помещения общим имуществом. Вопрос о возможности освобождения от платы за пользование и содержание общего имущества решается однозначно. В решении от 26 мая 2005 г. № ГКПИ05-588 Верховный суд указал, что обязанность по содержанию общего имущества жилого дома, в том числе и лифта, возлагается на всех без исключения нанимателей жилых помещений в этом доме независимо от того, на каком этаже находится занимаемое жилое помещение.

Если тот или иной объект общего имущества попадает в индивидуальное пользование одного лица, другие собственники в доме лишаются возможности использовать этот объект и имеют право на соразмерное уменьшение их платы за содержание общего имущества, за исключением случаев, если использование общего имущества не связано с невозможностью использовать его другими собственниками. Так, размещение рекламы на крыше не делает невозможным извлечение другими собственниками полезных свойств крыши как конструктивного элемента дома. Как указано в п. 1 информационного письма президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» [8], речь идет о предоставлении возможности на возмездной основе размещать рекламу на крыше дома. Тариф на такое использование утверждается на общем собрании. Не исключается безвозмездное предоставление объектов общего имущества в дополнительное пользование собственникам помещений в доме. Для регулирования отношений по несению собственником нежилого помещения (не являющегося членом товарищества) расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома ЖК РФ предписывает ТСЖ зависят от сторон. Единственное предъявляемое к ним требование – непротиворечие действующему законодательству.

Подводя итог, хотелось бы отметить, что в отличие от договора управления, который заключается управляющей компанией в порядке ст. 162 ЖК РФ, договор между ТСЖ и собственником нежилого помещения может содержать условия, отличные от условий договора, заключенного с собственником жилого помещения, не являющегося членом ТСЖ. Особенность договора с собственником нежилого помещения – необходимость предусмотреть кроме стандартных условий (состав общего имущества многоквартирного дома, перечень услуг и работ по его содержанию и ремонту, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения), следующие моменты:

– права собственника в части пользования общим имуществом многоквартирного дома, например подвалом;

– порядок доступа представителей ТСЖ в помещение собственника и представителей собственника в подвальные помещения, например, для снятия показаний с индивидуального прибора учета. Кроме того, в договоре имеет смысл разграничить ответственность по благоустройству придомового земельного участка. При этом следует учитывать, что данный вопрос может попасть в компетенцию органов местного самоуправления. Целесообразно в ЖК РФ предусмотреть понятие нежилого помещения и законодательно закрепить право, на котором оно может присваиваться. Так же урегулировать правоотношения между собственниками помещений в многоквартирном доме и собственником нежилого помещения, не являющегося членом товарищества, при заключении последним договора по несению расходов на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома.