Правовое регулирование сферы малоэтажного жилищного строительства: проблемы и перспективы

З а последние пять лет в России растет популярность малоэтажного жилищного строительства. Причин этому достаточно много. Жилфонд России сегодня составляет около 3 млрд м² (чуть более 20 м² на душу населения). В последние годы на душу населения вводится менее 0,5 м² нового жилья. С учетом выбытия ветхого и аварийного жилфонда душевое обеспечение россиян улучшается очень медленно. Проанализировав нормы зарубежного строительства, можно констатировать, что показатели жилищного обеспечения на душу населения превышают аналогичные в России в два с половиной раза.

Учитывая, что на сегодняшний день основной стратегической задачей является увеличение жилищного строительства на 1 м на одного человека, можно утверждать, что сфера малоэтажного жилищного строительства выступает приоритетным направлением в рассматриваемой области [15].

Цель исследования заключается в комплексном анализе правового регулирования сферы малоэтажного жилищного строительства, выявление имеющихся проблем и путей их решения.

Для достижения цели необходимо разрешить следующие задачи:

•    исследовать нормативно-правовое регулирование сферы малоэтажного жилищного строительства; •    выявить проблемы, имеющиеся в области малоэтажного жилищного строительства; •    найти пути решения имеющихся проблем и перспективы в области малоэтажного жилищного строительства.

Обзор литературы. Вопросам правового регулирования сферы малоэтажного жилищного строительства, а также имеющимся в данной отрасли проблем и путей их разрешения посвящены работы специалистов в области экономики, жилищного, гражданского и градостроительного права. Особый интерес представляют научные труды Т.Г. Зайнуллиной. Проблемы и тенденции развития малоэтажного жилищного строительства в России отражены в совместной монографии С.А. Баронина, Е.Л. Николаевой, А.Г. Черных (2022).

Методологическую основу исследования составляют системный, логический, сравнительно-правовой и формально-юридический методы познания.

Результаты исследования и их обсуждение

Малоэтажное строительство занимает ключевую позицию в структуре жилищного рынка России, предоставляя значительную часть всего жилья. Однако среди вызовов, с которыми сталкивается строительная отрасль, особое внимание заслуживает проблема снижения качества строительных работ. Такое ухудшение качества негативно отражается не только на жизненном комфорте и обеспечении безопасности жителей, но и подрывает экономическую выгоду проектов. Качество строительства напрямую влияет на продолжительность эксплуатации домов и затраты на их обслуживание и ремонт, что, в свою очередь, сказывается на удовлетворенности потребителей и их готовности инвестировать в недвижимость.

На сегодняшний день институт малоэтажного жилищного строительства в России имеет следующую законодательную основу:

•    Конституция Российской Федерации [1]; •    Земельный кодекс Российской Федерации [2]; •    Жилищный кодекс Российской Федерации [3]; •    Градостроительный кодекс Российской Федерации [4]; •    Федеральный закон «О несостоятельности

(банкротстве)» [5];

•    Федеральный закон «О страховании вкладов в банках Российской Федерации» [6];

• •    Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [7];

• •    Федеральный закон «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий» [8];

• •    Федеральный закон «Об особенностях регу лирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации – городу федерального значения Москве – территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [9];

• •    Федеральный закон «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» [10], и др.

К категории малоэтажного жилищного строительства относятся строения высотой не более трех этажей: коттеджи, таунхаусы, дуплексы и иные строения. В таких домах отсутствуют такие элементы, как лифты и централизованные системы утилизации отходов. В качестве преимущества данного сектора следует выделить облегченную инженерную инфраструктуру, что делает ее более экономичной в возведении и эксплуатации.

Несмотря на положительные моменты малоэтажного жилищного строительства, выделим проблемы рассматриваемого сегмента и предложим пути их разрешения.

• 1.    В качестве основной проблемы стоит выделить недостаток доступных земельных участков. Решение данного земельного вопроса лежит в плоскости действия государства, и без обновления и усовершенствования федерального законодательства о земле эффективное стимулирование строительства малоэтажных жилых домов невозможно.

• 2.    В качестве второй проблемы следует отметить несовершенство действующего законодательства в рассматриваемой области, а именно: строительство малоэтажных домов не должно нарушать природоохранные и зеленые зоны. Для устранения данной проблемы, необходимо грамотное территориальное планирование.

• 3.    Следующая проблема видится в обеспечении градостроительной документации для земельных участков, предназначенных под малоэтажное строительство. Для ее разрешения необходим системный подход к форме и содержанию всех градостроительных норм.

• 4.    Огромное количество вопросов возникает на муниципальном уровне. В целях их устранения в каждом муниципалитете должна быть разработана отдельная программа для развития малоэтажного строительства.

• 5.    Необходимость улучшения инженерных коммуникаций и обеспечения безопасности в малоэтажных жилых массивах стоит перед застройщиками как одна из приоритетных задач, так как данный вопрос изначально касается безопасности проживания жильцов в индивидуальном (собственном) доме.

• 6.    Проблематика создания комплексной социальной, транспортной и инженерной инфраструктуры для новых жилых районов представляет собой сложный вызов с точки зрения финансов и организации.

• 7.    Финансовый барьер также стоит на пути индивидуальной застройки: отсутствие кредитных и государственных ресурсов ощутимо ограничивает возможности застройщиков. Получение ипотеки на строительство жилья представляет собой значительную сложность, поскольку банки считают подобные сделки высокорискованными и часто требуют залог

в виде недвижимости или участка с высокой стоимостью. Один из путей решения этой проблемы заключается в комплексном подходе к застройке малоэтажных жилых домов. Застройщики, работая совместно с финансовыми учреждениями, должны разрабатывать условия финансирования, устраивающие обе стороны. Таким образом, застройщик получает уверенность в будущем спросе на возведенные дома, а банк – надежного клиента на долгосрочной основе. Это сотрудничество приносит пользу всем участникам процесса и способствует развитию строительного рынка.

В рамках VI Международного форума «Малоэтажная Россия – 2023» 6 декабря 2023 года состоялось пленарное заседание на тему «Совершенствование механизмов увеличения объемов жилищного строительства в Российской Федерации», где были рассмотрены проблемы и перспективы развития малоэтажного жилищного строительства, а также представлены проекты комплексного развития территорий в регионах.

• В. А. Яковлев, выступая на данном заседании, сказал, что за 10 месяцев в России было введено 86 млн м жилья, из которых около 60 % – малоэтажное строительство, что свидетельствует о желании граждан жить в собственном доме.

Также в рамках пленарного заседания, предлагалось создание моноцентров в сельской местности, что будет способствовать развитию не только жилищного сектора, но сельского хозяйства.

Заместитель министра строительства и ЖКХ России Н. Стасишин затронул вопросы внедрения ипотечного кредитования, льготных программ, а также тему разработки новых законов, направленных на развитие малоэтажного жилищного строительства. По мнению Н. Стасишина, говоря о затратах на инфраструктуру, необходимо отдельно разработать программу, в которой в приоритете будет обеспечение инженерной и транспортной инфраструктуры в муниципальных образованиях.

Аналогичную позицию высказала депутат Московской городской думы Е. Николаева.

Вице-президент РСС М. Федорченко в своем выступлении акцентировал внимание на сфере кредитования посредством эскроу-счетов, обеспечивающих безопасность перечисления средств и гарантирующих их использование строго по назначению, тем самым повышая доверие к строительным процессам.

Дополнительные меры, направленные на поддержку деревянного домостроения, поощряют использование экологически чистых строительных материалов и развитие сферы жилья в натуральной экологической среде.

Технологичный подход к организации строительства отражен в функционировании цифровых платформ, таких как ДОМ.РФ. Такие платформы пред- ставляют собой удобный инструмент для граждан, желающих построить частные дома. Пользователи могут выбрать проект дома, подать онлайн-заявку на строительство, оформить финансовые документы, включая ипотеку, и вести весь процесс сопровождения строительства через единую цифровую платформу. Это обеспечивает прозрачность всех этапов строительства и делает процесс более доступным и менее затратным в плане времени и ресурсов для потенциальных домовладельцев.

Выступая, М. Федорченко также упомянул и о Стратегиях развития строительной отрасли до 2030 года, где большое внимание уделено строительству малоэтажных жилых домов.

Поводя итоги состоявшегося пленарного заседания, докладчик указал на основные моменты, позволяющие эффективным образом активизировать комплексную малоэтажную и индивидуальную застройку во всех регионах страны:

•    снижение процентной банковской ставки; •    развитие и расширение льготной ипотеки; •    принятие необходимых мер по субсидированию застройщиков, реализующих данные проекты [17].

В рамках настоящей темы исследования необходимо остановиться на Федеральном законе № 476-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 30 декабря 2021 года, так как данный правовой акт внес изменения практически во все правовые акты, регулирующие области малоэтажного жилищного строительства. Однако, несмотря на внесенные изменения и дополнения, в судебной практике возникает довольно много спорных ситуаций [16].

Отсутствие в российском законодательстве прецедентного права приводит к вынесению неправомерных решений по одним и тем же гражданским спорам.Рассматривая исковые требования по оплате за услуги, связанные с поддержанием инфраструктуры, суды выносят противоположные решения, при этом руководствуются нормами одних и тех же статей. Верховный Суд Российской Федерации неоднократно указывал в своих определениях, что если лицо приобретает недвижимость в товариществе собственников жилья, то оно должно платить взносы данной организации [12; 14]. Если в ходе судебного заседания будет доказано, что лицо не является членом данного товарищества, то суд отказывает в удовлетворении исковых требований в полном объеме, ссылаясь на Федеральный закон «О ведении гражданами садоводства и огородничества» [13].

Интересной представляется позиция Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ). За два дня до принятия Федерального закона № 476-ФЗ КС РФ принял Постановление по делу «О про- верке конституционности части 1 статьи 7, части 1 статьи 44, части 5 статьи 46, пункта 5 части 2 статьи 153 и статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации в связи с жалобой гражданки Т.С. Малковой» за № 55-П от 28 декабря 2021 года, в котором указал на риск манипуляции со стороны застройщиков при проведении собраний до продажи большинства домов, что может привести к неоправданно высоким тарифам. В этом случае затруднена реальная возможность для собственника влиять на эти процессы из-за отсутствия гарантий и четкости в организации управления. Постановление № 55-П направлено на борьбу с такими нарушениями.

Оплата услуг всех коммуникаций в жилищных комплексах производится посредством заключения договора, но и в данной ситуации вышестоящие суды рекомендуют федеральным судам при рассмотрении таких споров к каждому случаю подходить индивидуально, иными словами, выяснить природу заключения такого договора (предлагалось ли лицу его заключить, или лицо намеренно уклонялось от его заключения). КС РФ подчеркнул, что даже при признании некоторых положений неконституционными, это не освобождает собственников от обязанности платить за услуги, если они реально пользовались инфраструктурой, и услуги необходимы для нормального проживания при условии, что их стоимость не превышает рыночную [11].

Заключение

Таким образом, малоэтажное жилищное строительство предполагает возведение зданий на высоту, не превышающую трех этажей. К малоэтажным жилым постройкам относятся индивидуальные жилые дома (коттеджи), дуплексы, таунхаусы и некоторые типы многоквартирных домов небольшой этажности. Характерной чертой такого строительства является создание уютной и комфортной жилой среды с предоставлением достаточного жилого пространства и прилегающей территории для каждого домохозяйства, что обеспечивает более благоприятную среду для проживания по сравнению с многоэтажной застройкой.

Повышение качества строительства малоэтажных домов требует комплексного подхода, включающего в себя следующие меры:

•    ужесточение контроля за соблюдением строительных норм и стандартов; •    внедрение современных технологий и материалов, повышающих качество и долговечность строений; •    повышение квалификации рабочих и инженерно-технических работников через систему обучения и сертификации; •    разработку и внедрение инновационных методов контроля за ходом строительства; •    стимулирование прозрачности строительного процесса и укрепление ответственности застройщиков перед клиентами.

Для здорового развития рынка недвижимости и обеспечения экономической устойчивости проектов необходимо, чтобы качественное строительство стало приоритетным направлением политики в области малоэтажного жилищного строительства, что потребует колоссальных усилий как со стороны государства, так и со стороны отраслевых ассоциаций и застройщиков.