Правовые аспекты феномена достопримечательного места

Федеральным законом от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Закон № 73-ФЗ) в законодательство был введен новый вид культурного наследия – достопримечательное место. Это нововведение отразило стремление авторов этого закона к международной унификации понятий и определений в сфере охраны культурного наследия. В основных международных актах культурное наследие делится на памятники, ансамбли и достопримечательные места. В нашей стране споры вокруг достопримечательного места как объекта культурного наследия ведутся уже более десятилетия. Некоторые исследователи ассоциируют его с другими видами объектов культурного наследия – памятниками и ансамблями, являющимися согласно нормам статьи 3 Закона № 73-ФЗ отдельными постройками, зданиями и сооружениями.

Первыми опубликованными материалами, в которых раскрывалось содержание нового вида объекта культурного наследия «достопримечательные место», стали монография «Градостроительное планирование достопримечательных мест. Основы планирования» 1 и статья «Понятие «достопримечательное место» в системе охраны недвижимого культурного наследия» 2. Однако, несмотря на довольно обстоятельный разбор сути введенного законом вида культурного наследия, осталось большое количество нераскрытых вопросов, наиболее сложным из которых остается вопрос выявления, обоснования предмета охраны и локализации (установления границ территории) этого вида объекта культурного наследия. Согласно введенному Законом № 73-ФЗ понятию «достопримечательное место» – это «творения, созданные человеком, или совместные творения человека и природы».

Если обратить внимание на определение достопримечательного места в международных правовых актах, участницей которых является Российская Федерация, то мы увидим, что словосочетание «творение, созданное человеком» некорректно и является излишним.

Согласно пункту 1 Рекомендации по ох- ране культурного и природного наследия на национальном уровне ЮНЕСКО (1972 год) под достопримечательным местом понимается «ландшафтная зона (topographical areas), являющаяся совместным творением человека и природы (the combined works of man and of nature) и представляющая особой ценность в связи с красотой или интересом с точки зрения истории, археологии, этнологии или антропологии».

Гранадская Конвенция Совета Европы (1985 год) определяет достопримечательное место (site) как совместное творение человека и природы, являющееся частично застроенным характерными однородными и четко локализуемыми зонами, представляющими явный интерес с точки зрения истории, археологии, искусства, науки и техники, социальной культуры.

Как мы видим, достопримечательное место – это сложный антропогенно-природный комплекс, в некоторой степени представляющий «антропосферу» 3, то есть результат взаимодействия природы и общества.

Ключевыми отличительными признаками достопримечательного места являются:

• •    частичная застроенность территории;

• •    четкая локализация однородной зоны в пространстве.

Таким образом, достопримечательное место, являясь «совместным творением человека и природы», должно характеризовать уникальность «места» 4, его «пейзаж-ность» с учетом природных (ландшафтных) особенностей. Словосочетание «творение, созданное человеком» в качестве признака достопримечательного места в российском законодательстве копирует определение из Конвенции об охране всемирного культурного и природного наследия ЮНЕСКО, которая относит к этому виду объектов культурного наследия произведения ланд- шафтной архитектуры и садово-паркового искусства (сады, парки, скверы, бульвары). Налицо правовая коллизия, так как Закон № 73-ФЗ относит произведения садовопаркового искусства к другому виду объектов культурного наследия, а именно к ансамблям.

Принимая во внимание, что в европейских правовых актах, национальных законодательствах большинства развитых стран мира достопримечательные места определяются исключительно как «совместные творения человека и природы», мы также будем придерживаться такой трактовки при идентификации этого объекта культурного наследия. Статьей 3 Закона № 73-ФЗ определены следующие «подвиды» достопримечательных мест:

• •    места традиционного бытования народных художественных промыслов;

• •    центры исторических поселений или фрагменты градостроительной планировки и застройки;

• •    памятные места, культурные и природные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей;

• •    объекты археологического наследия;

• •    места совершения религиозных обрядов;

• •    места захоронений жертв массовых репрессий;

• •    религиозно-исторические места.

Достопримечательные места как места традиционного бытования народных художественных промыслов представляют собой территории (места), где зародились и существуют народные промыслы и ремесла (Городецкая, Жостовская, Палехская и Хо- луйская росписи, Елецкие кружева, Скопин-ская керамика и т. д).

Серьезной проблемой является установление границ территории, в пределах которой зародились промысел или ремесло. При этом необходимо ответить на главные вопросы:

• •    что повлияло на зарождение этих видов творчества человека?

• •    почему именно в этом месте зародились конкретный промысел или ремесло?

• •    какие природные факторы оказали влияние на это?

Все это может быть принято в качестве материала для обоснования границ территории и локализации объекта культурного наследия. Если признать «природный фактор» главенствующим, то территория традиционного бытования народных художественных промыслов или ремесел может составлять десятки и сотни гектаров, так как определяющим в этом случае будет установление границы ландшафтов ⁵, в пределах которых или которого зародились промысел или ремесло. В этом случае именно границы ландшафтной зоны могут быть признаны границами территорий, обладающих признаками достопримечательного места совместного творения человека и природы, в том числе мест традиционного бытования народных художественных промыслов (Закон № 73-ФЗ).

Если признать главным фактором, повлиявшим на зарождение промысла или ремесла, «социально-экономические условия», а также «случай», то обоснование границ территории достопримечательного места становится делом безнадежным, а трассировка случайной и полностью зависимой от решимости жителей оказаться «живыми участниками мистификации» территории объекта культурного наследия совершенно недопустима.

Следует отметить, что понятие «место традиционного бытования народного худо- жественного промысла» дано в Федеральном законе от 6 января 1999 года № 7-ФЗ «О народных художественных промыслах» (далее – Закон № 7-ФЗ), согласно которому это территория, в пределах которой исторически сложился и развивается в соответствии с самобытными традициями народный художественный промысел, существует его социально-бытовая инфраструктура и могут находиться необходимые сырьевые ресурсы.

В соответствии со статьей 9 Закона № 7-ФЗ места традиционного бытования народных художественных промыслов устанавливаются субъектами Российской Федерации. При этом Законом № 7-ФЗ установлено, что отношения в области сохранения, использования, популяризации и государственной охраны мест традиционного бытования народных художественных промыслов (достопримечательных мест) как объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации регулируются Законом № 73-ФЗ. Таким образом, налицо ситуация, когда выявление и определение границ территории мест традиционного бытования народных художественных промыслов регулируется специальным Федеральным законом № 7-ФЗ, а их государственная охрана – законодательством в сфере охраны недвижимого культурного наследия.

Действительно, объективные трудности в идентификации недвижимой составляющей достопримечательного места в виде места традиционного бытования народного художественного промысла не позволяют в полной мере обеспечивать его сохранение в рамках правового поля Закона № 73-ФЗ. Представляется целесообразным правовое регулирование отношений в области народных художественных промыслов сконцентрировать в рамках Закона № 7-ФЗ.

Вторым подвидом достопримечательного места являются центры исторических поселений или фрагменты градострои- тельной планировки и застройки (Закон № 73-ФЗ). Этот объект культурного наследия объединяет, по сути, два самостоятельных градостроительных территориальных образования. Если в структуре поселения может быть только один исторический центр, то фрагментов исторической планировки и застройки может быть несколько и они могут быть выявлены в различных частях территории городского поселения или городского округа.

При условии сохранения в структуре современного поселения объемно-пространственных и планировочных особенностей застройки исторического периода поселения территория фиксируется как «центр исторического поселения». Критериями для выявления наличия «центра исторического поселения» также могут быть исторические планы, схемы и описания структуры населенного пункта с момента его возникновения до настоящего времени. На указанных исторических источниках уточняется городская территория, являвшаяся на протяжении всего периода существования поселения его центром (административным, торговым, духовным и т. д.). За пределами этого пространства расположена примыкающая городская застройка – внешняя среда, которая не обладает ценностными историко-культурными признаками. Фактическая задача заключается в установлении линии соприкосновения двух противоположных городских сред – среды, обладающей ценностными историко-культурными характеристиками (культурный ландшафт) и среды, не обладающей таковыми.

Следует отметить, что для атрибуции достопримечательного места в виде «центра исторического поселения» применение такого словосочетания выглядит некорректно и создает двойственность, выражающуюся в возможности приравнивания объекта культурного наследия к «историческому поселению». Мы полагаем, что для выделения рассматриваемого подвида достопримечательного места следует использовать более точную формулировку: «исторический центр городского поселения, округа». Исходя из такой формулировки будет понятно, что в городском населенном пункте сохранилась территория, которая демонстрирует значительные материальные свидетельства длительного периода развития социума, в том числе выраженная в пространстве, планировке и архитектуре.

Исторические центры городов могут быть отождествлены с понятием «заповедная территория», указанном в Законе РСФСР от 15 декабря 1978 года «Об охране и использовании памятников истории и культуры», в статье 37 которого сделана попытка ввести «территориальный признак» в сферу охраны культурного наследия посредством выделения заповедных мест – отдельных участков городов и других населенных пунктов, имеющих особую историческую, научную, художественную или иную культурную ценность.

В законодательстве советского периода понятие «заповедное место (территория)» было практически тождественно понятию «зоны охраны памятников истории и культуры», которые устанавливались в целях обеспечения охраны недвижимых памятников истории и культуры. Кажется разумным установление в Законе № 73-ФЗ нормы, предусматривающей отсутствие необходимости в установлении зон охраны (объединенных зон охраны) в отношении памятника или ансамбля, расположенного в границах территории достопримечательного места – исторического центра городского поселения, округа.

Достопримечательное место, идентифицируемое как «фрагменты градостроительной планировки и застройки», по своим атрибутивным признакам практически совпадает с понятием градостроительного ансамбля, определяемого в Законе № 73-ФЗ как «фрагменты исторических планировок и застроек поселений».

Требуется пояснить сходство в определениях «градостроительный ансамбль» и «достопримечательное место»: и здесь, и там присутствуют фрагменты планировки и застройки, однако в первом случае имеется требование территориальной близости, визуальной и во многих случаях композиционной связи (ансамблевости), что для достопримечательного места необязательно – его элементы могут быть расположены на значительном расстоянии друг от друга и не взаимодействовать визуально и композиционно. Их объединяет историко-социальный фактор, общая традиция, главным носителем которой является определенная территория – специфический культурный ландшафт.

Подвид достопримечательных мест, являющихся памятными местами, культурным и природным ландшафтом, связанными с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических личностей, отличается наиболее сложной атрибутивной конструкцией и имеет межотраслевой характер, так как собственно природный ландшафт не может являться «совместным творением человека и природы». Изучением истории происхождения народов и этносов занимаются демографы, этнографы и этнологи, философы, социологи, и, следовательно, при выявлении историко-культурной ценности этого подвида достопримечательных мест именно специалисты этих профессий должны обосновывать границы территории.

При выявлении таких мест следует обратиться к трактовкам понятий «этнос» 6 и «народ», но эта тема не является предметом настоящей статьи. Применительно к рассматриваемому подвиду достопримечательного места важно определиться с возможным предметом охраны как неотъемлемым признаком достопримечательного места как недвижимого объекта. Характерными признаками этноса в таком понимании являются общность территории проживания, наличие общего историческо- го прошлого, единого языка, культуры, особенностей психики. Именно перечисленные характеристики могут способствовать фиксации территорий достопримечательных мест, где этнос сформировался как таковой. В этом плане вся территория Российской Федерации потенциально может быть признана достопримечательным местом, связанным с историей формирования народов и иных этнических общностей, так как на протяжении веков здесь происходили процессы формирования народов и этносов, в том числе посредством ассимиляции различных этносов, адаптации культур и, следовательно, формирования новых.

Современная наука лишь по касательной приближается к вопросам возникновения, бытования и переселения этносов и народов – на этом пути нас ждет еще немало открытий и сюрпризов. В связи с этим, устанавливая такие достопримечательные места, мы рискуем допустить немало ошибок и неточностей, которые могут иметь непредсказуемые последствия. Можно обратиться к идее английского историка права и юриста Генри Джеймса Самнера Мейна (1822–1888), доказывавшего существование двух видов общества в основе одного из которых лежит родство, а в основе другого – земля или территория. Но ведь община, сформированная на личностно-родовых отношениях, обитала на каких-то территориях. В чем отличие и каков принцип установления пределов-границ территорий, на которых происходило формирование этноса, народа, – предмет нашей задачи – установление именно территории, на которой общество формировалось и изменялось.

Как считал американский этнолог Льюис Генри Морган (1818–1881), развивший идею Самнера Мейна, два «типа» общества совершенно различны по принципам. Они различались «…не наличием или отсутствием у них территории, а принципами, лежавшими в основе их организации, что предопределяло разное их отношение к территории» 7. Однако обращает на себя внимание указание на то, что «общество» уже сложилось, и тогда задача выявления места может показаться простой – определиться с территорией, в пределах которой общество в составе народов или этносов формировалось, обживая определенную территорию, то есть осуществляя на ней хозяйственную деятельность. В этом случае необходимо установить размер территории, способной прокормить всех членов общины.

Вряд ли можно принять столь простой способ установления границ территории рассматриваемого подвида достопримечательных мест, потому что нельзя идентифицировать понятие «общество – народ – этнос», так как до настоящего времени специалисты-этнологи, как уже было сказано, не пришли к единому мнению в этом вопросе. В таком случае возникают вопросы, что мы собираемся локализовать и фиксировать и как в этом случае принимать заключение эксперта, подтверждающего или отрицающего достоверность обоснования значения конкретного «места»?

Согласно последней переписи населения в современной России проживают более 190 народов и этнических групп. Каким способом для этих 190 народов и этносов следует определить места их формирования в целях фиксации территории достопримечательного места, определения предмета охраны и требований к градостроительной деятельности? Достижение цели фиксации подобного достопримечательного места может быть возможным при условии принятия доминантного критерия, позволяющего зафиксировать территорию объекта культурного наследия в четких границах, потому что без границ земельных участков нет объекта недвижимости.

Памятные места, связанные с историческими (в том числе военными) событиями, жизнью выдающихся исторических лично- стей, представляют собой территории, выявляемые на основе признака мемориаль-ности как основного.

Согласно Руководству по выполнению Конвенции об охране всемирного наследия «памятные места – это реликтовые ландшафты», в которых различимы существенные отличительные черты исторических событий.

Интересную трактовку понятия «место» дает В.Л. Каганский, полагая, что «место – неопределенная категория… Всякое место – равно предмет и позиция видения» 8. Место (как некое пространство) является «памятным», то есть хранящим информацию о ценных для истории и культуры народов событиях и явлениях. Следовательно, определяющим здесь является указание на некую территорию, на которой произошли какие-то важные исторические события. Если мы говорим о достопримечательном месте, связанном с жизнью и творчеством выдающихся личностей, то здесь большое значение приобретает установление границ территории.

Как показала практика, четко зафиксировать мемориальный культурный ландшафт, связанный с местом пребывания-проживания выдающейся исторической личности, достаточно трудно. Так, например, территория достопримечательного места «Есенинская Русь» является самым крупным по занимаемой площади, включающей территорию села Константиново, где стоит памятник истории и культуры – дом поэта Сергея Есенина, территории Рыбновского и Рязанского районов, а также часть поселка Со-лотча. Площадь территории этого объекта культурного наследия составляет более 45 тысяч гектаров, в ее составе десятки сел, деревень, садовых товариществ, в которых проживают тысячи граждан, оказавшихся «живыми элементами» объекта культурного наследия. Совершенно очевидно, что при определении предмета охраны такого места и границ его территории необходимо ограничиваться той частью ландшафта, который служит основой для художественных произведений.

Подвид достопримечательных мест в виде объектов археологического наследия – следствие изменений в законодательство в сфере культурного наследия, внесенных Федеральным законом от 23 июля 2013 года № 245-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части пресечения незаконной деятельности в области археологии». Этим законом к объектам археологического наследия отнесены городища, курганы, грунтовые могильники, древние погребения, селища, стоянки, каменные изваяния, стелы, наскальные изображения, остатки древних укреплений, производств, каналов, судов, дорог, места совершения древних религиозных обрядов, отнесенные к объектам археологического наследия культурные слои. При этом следует отметить, что в международных актах содержится понятие «археологическое достопримечательное место», которое представляет собой четко локализуемую зону распространения скрытых в земле артефактов (археологических предметов и остатков зданий и сооружений), обнаруживаемых в результате археологических работ.

В связи с этим представляется целесообразным, чтобы законодатель вернул в Закон № 73-ФЗ термин «археологическое достопримечательное место», выявление и установление границ которого осуществляется исключительно археологическими методами.

«Места совершения религиозных обрядов» и «религиозно-исторические места» представляют собой два близких для атрибуции подвида достопримечательных мест. Главным и определяющим в этом случае является религиозный характер использования территории. Вместе с тем законодатель, разделив их на два самостоятельных подвида, очевидно, предполагал наличие существенных различий при идентификации этих объектов. Однако разница заключает в том, что в одном случае речь идет о местах, где совершаются только религиозные обряды, а в другом – это некие религиозно-исторические места.

Попытка определить «религиозно-историческое место» предпринята в Методических рекомендациях Министерства культуры Российской Федерации от 2017 года: «Религиозно-историческое место – это единый комплекс недвижимого имущества, включающий территории и расположенные на них здания и сооружения, а также иные объекты недвижимости, представляющие собой выдающийся целостный историкокультурный и природный комплекс религиозного назначения, имеющий соответствующую конфессиональную принадлежность централизованной религиозной организации,.. созданный в результате исторического процесса формирования территории, а также совместной деятельности человека и природы, в целях совершения богослужебной деятельности, религиозных таинств и обрядов, сохранения традиционных форм организации жизни, общественного поведения и традиционные промыслы представителей соответствующих религиозных организаций,.. проживающих и совершающих религиозные обряды на территории религиозно-исторического места». Приведенная формулировка подвида «религиозно-исторические места» фактически раскрывает суть другой разновидности – «места совершения религиозных обрядов». Оба подвида близки по своей сути, так как в обоих случаях в основе фиксации некоей территории, обладающей признаками достопримечательного места, лежит обрядовое действие.

Что такое обряд вообще? Это «традиционные действия, сопровождающие жизнедеятельность человека» 9 или «совокупность действий стереотипного характера, которой присуще символическое значе- ние» 10? Для обоих подвидов, как правило, будут характерны значительные площади территории. Таково, например, сакральное место на территории Ярославской области в непосредственной близости от Никитского монастыря в Переславле-Залесском. Сегодня это место именуется «Никитским источником» (предположительно, источник Святого Никиты был сакральным местом дохристианского периода, во времена христианизации Руси, по существовавшей тогда традиции, он был переориентирован в православный символ). Интересно то, что в настоящее время региональный орган охраны памятников истории и культуры не может поставить этот объект культурного наследия на государственную охрану из-за разногласий по поводу установления границ его территории. Нам представляется, что в этом случае такие подвиды надо связывать с ассоциативными культурными ландшафтами, характеризующимися наличием очень сильных религиозных и историко-культурных ассоциаций природной части ландшафта, а не руководствоваться свидетельствами материальной культуры, которые могут быть представлены незначительно.

Места захоронений жертв массовых репрессий включены в качестве подвида достопримечательного места в законодательство об объектах культурного наследия в соответствии с Федеральным законом от 22 октября 2014 года № 315-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации». И здесь мы сталкиваемся с очередной правовой неопределенностью, так как объект недвижимости может быть отнесен к объектам культурного наследия только в случае, если он является свидетельством эпох и циви- лизаций, подлинным источником информации о зарождении и развитии культуры. Чтобы понять, являются ли места массовых захоронений репрессированных граждан страны объектом культурного наследия, следует обратиться к понятию «культура». Существует большое количество формулировок термина «культура», данных в различных источниках:

«В основном, под культурой понимают человеческую деятельность в её самых разных проявлениях, включая все формы и способы человеческого самовыражения и самопознания, накопление человеком и социумом в целом навыков и умений. Культура предстает также проявлением человеческой субъективности и объективности» 11.

«Культура представляет собой совокупность устойчивых форм человеческой деятельности, без которых она не может воспроизводиться, а значит – существовать» 12.

«Культура – это набор правил, которые предписывают человеку определённое поведение с присущими ему переживаниями и мыслями, оказывая на него, тем самым, управленческое воздействие» 13.

Ни одна из трех приведенных формулировок не может быть применена к местам захоронения жертв массовых репрессий, тем более если помнить, что это фактически места массовых расстрелов. Вопрос возможного отнесения мест захоронений жертв массовых репрессий имеет важнейшее морально-этическое значение для государства, так как затрагивает судьбы миллионов наших граждан. Именно то, что государство несет ответственность перед миллионами сломанных судеб, побудило принять Федеральный закон от 18 октября 1991 года № 1761-1 «О реабилитации жертв массовых репрессий» (далее – Закон № 1761-1), а 9 марта 2016 года был принят Федеральный закон № 67-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в связи с увековечением памяти жертв политических репрессий».

Законом внесен ряд дополнений в федеральные законы «О реабилитации жертв политических репрессий» и «Об объектах культурного наследия» (Закон № 73-ФЗ). В частности, в соответствии с Законом № 1761-1 органы власти всех уровней «вправе осуществлять меры по увековечению памяти жертв политических репрессий и поддерживать деятельность организаций и граждан, направленную на увековечение памяти жертв политических репрессий, в частности деятельность по выявлению и благоустройству мест захоронений жертв массовых репрессий, выявлению архивных документов по истории политических репрессий, созданию и пополнению музейных экспозиций».

Одновременно Закон № 73-ФЗ был дополнен статьей следующего содержания: «В случае обнаружения места захоронения жертв массовых репрессий орган местного самоуправления направляет в региональный орган охраны объектов культурного наследия заявление о включении объекта, обладающего признаками объекта культурного наследия, в реестр с приложением сведений о местонахождении объекта (адреса объекта или при его отсутствии описания местоположения объекта) и его историкокультурной ценности».

В соответствии с Законом № 1761-1 органы власти сами могут принять решение о судьбе выявленного места массового захоронения в рамках своих компетенций, а в контексте Закона 73-ФЗ регламентируется исключительно деятельность органов местного самоуправления.

Места захоронений жертв массовых репрессий, как правило, совпадали с местом расстрела, местом совершения преступления, и в этом контексте оно не может быть объектом, обладающим признаками объекта культурного наследия. Места таких репрессий являются местами вечной скорби и ужаса, несправедливости, но не местом культурной значимости и ценности.

Абсурдность приравнивания мест расстрелов к объектам культурного наследия можно определить исходя из формулировки понятия «культурные ценности», данной в Федеральном конституционном законе от 9 октября 1992 года № 3612-1 «Основы законодательства Российской Федерации о культуре», согласно которой таковыми являются «нравственные и эстетические идеалы, нормы и образцы поведения, национальные традиции и обычаи, исторические топонимы, фольклор, художественные промыслы и ремесла, произведения культуры и искусства, результаты и методы научных исследований культурной деятельности, имеющие историко-культурную значимость здания, сооружения, предметы и технологии, уникальные в историко-культурном отношении территории и объекты». В связи с этим, по нашему мнению, вопросы, связанные с местами захоронений жертв массовых репрессий, целесообразно регулировать исключительно в рамках Федерального закона «О реабилитации жертв политических репрессий».

При конструировании юридического понятия достопримечательного места для разграничения (дифференциации) различных отраслей законодательства также необходимо исключить из этого термина движимую и нематериальную составляющие.

В заключение предлагаем уточненную формулировку понятия «достопримечательное место» как вида объекта культурного наследия: «достопримечательные места – совместные творения человека и природы, являющиеся характерными, четко локализуемыми зонами, включая археологические достопримечательные места, в том числе исторические центры или фрагменты градостроительной планировки и застройки; памятные места, культурные ландшафты, связанные с историей формирования народов и иных этнических общностей на территории Российской Федерации, историческими (в том числе военными) со- бытиями, жизнью выдающихся исторических личностей; религиозно-исторические места».

***

инкфм

НЕДВИЖИМОСТЬ

ОСОБЕННОСТИ ПОКУПКИ ЖИЛЬЯ В НОВОСТРОЙКЕ

В Департаменте новостроек ИНКОМ-Недвижимость рассказали о цикличности первичного рынка столицы, а также о некоторых нюансах приобретения квартиры в разное время года. Так, хотя осенью из-за повышенного спроса растут цены и бывает непросто получить скидку, именно в это время экспозиция пополняется 40% новых проектов, а значит, есть из чего выбирать. Зимой покупательская активность снижается и появляется возможность поторговаться, однако наиболее удачные лоты нередко оказываются уже раскуплены, а нового предложения мало – всего 10%.

Весна, лето, осень, зима… и снова весна

Первое в календарном году оживление рынка новостроек обычно происходит весной, когда прирост нового предложения достигает 30%. Летом наблюдается спад покупательской активности, и, как следствие, доля вышедших проектов не превышает отметку 20%. Самая горячая пора на первичном рынке – это осень, когда потенциальные покупатели возвращаются из отпусков, а девелоперы активно выводят новые ЖК: за этот период объем такого предложения успевает вырасти на 40%. Наконец, зима является скорее «мертвым сезоном»: с декабря по февраль экспозиция пополняется лишь 10% проектов.

«Чтобы стимулировать спрос в периоды сниженной покупательской активности, т.е. зимой и летом, застройщики могут увеличивать размер предоставляемого дисконта в полтора раза и более, – говорит заместитель директора Департамента новостроек ИНКОМ-Не-движимость Валерий Кочетков. – Например, величина скидки на квартиру может вырасти в среднем с 3% до 5% в зависимости от степени готовности и качественных характеристик проекта. Весной и осенью, напротив, дисконт уменьшается на треть, а цены предложения могут подняться на 7-10%. Таким образом, не стоит думать, что в холодное время года жилье становится существенно дешевле: просто осенний подъем цены нивелируется повышенной скидкой, предоставляемой зимой».

Плюсы и минусы

Осенью на рынок новостроек выходит больше проектов, однако высокий спрос может привести к нежеланию застройщика идти на уступки. Зимой можно не торопиться с принятием решения: из-за традиционно низкой покупательской активности понравившийся клиенту объект может дождаться его и через месяц-другой, к тому же появляется возможность поторговаться. Впрочем, необходимо понимать, что в зимний период основная часть экспозиции приходится на низколиквидные лоты. Плюс покупки жилья в новостройке весной – это растущее предложение и, соответственно, большой выбор квартир. Обратная сторона медали заключается в том, что вместе с объемом экспозиции повышается и стоимость жилья. Летом, в период затишья, можно встретить выгодные бонусные программы, однако в популярных ЖК вряд ли будут значительно снижать цены.

Окончание на с. 95