Правовые аспекты различных видов договоров при финансировании строительства

Для финансирования строительства используются различные виды договоров: кредит, займ, инвестиционный контракт. Назначение у всех этих правовых форм финансирования одно, но юридические тонкости и последствия в случае судебных разбирательств разные. Так, возможность стать залоговым кредитором напрямую зависит от того, какой именно договор заключен между инвестором и застройщиком, что следует из Определений Верховного суда РФ [1].

В случае, если используется договор инвестирования [2, 3, 4, 5], Застройщик обязуется передать в собственность Инвестора будущие помещения, а Инвестор обязуется перечислить застройщику денежные средства (инвестиционный взнос) для осуществления проектных и строительных работ. При этом инвестор в свою очередь для выполнения своих обязательств может использовать помимо прочих заемные средства, предоставленные ему банками.

Однако в случае банкротства застройщика до полной готовности объекта (незавершенного строительства) возможно ли включение требований инвестора в реестр, как обеспеченных залогом имущества должника? Казалось бы, если инвестор осуществлял финансирование строительства, он вправе получить приоритетное удовлетворение своих требований за счет выручки от реализации объекта, поскольку залог возник в силу закона. Но поскольку типовыми условиями договоров инвестирования не предусматривается возникновение ипотеки в отношении какого-либо имущества должника, поэтому залог в силу п. 1 ст. 334.1 ГК РФ [5] не может возникнуть. В соответствии с законом одним из оснований возникновения ипотеки в силу закона зданий, сооружений и нежилых помещений является заключение кредитного договора с кредитной организацией или договора займа с юридическим лицом [6]. Между тем, средства, предоставленные должнику для строительства, выдавались на основании договора инвестирования и статуса займа не имеют.

Абз. 2 п. 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 54 устанавливает, что судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи [7]. Поэтому договоры инвестирования должны быть квалифицированы как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи, что не порождает право залога.

Иными словами, если между инвестором и застройщиком кредитный договор или договор займа не заключался как между кредитором и заемщиком, инвестор залогодержателем по смыслу п. 2 ст. 64.2 Закона «Об ипотеке» считаться не будет [6].

Впрочем, в судебной практике в РФ известны случаи, когда суды первой и второй инстанции, а также суды кассационной инстанции готовы признать инвестора залоговым кредитором, признавая ошибочной квалификацию договора инвестирования в качестве договора купли-продажи будущей вещи. Однако, следует принять во внимание решение Верховного суда по делу о рассмотрении кассационной жалобы акционерного общества "Метробанк" в лице государственной корпорации "Агентство по страхованию вкладов" (далее - АО "Метробанк") [1], в котором речь как раз шла о возможности признания залоговых прав и присвоении Обществу с ограниченной ответственностью "М Девелопмент энд Констракшен" (ООО «МДК») статуса залогового кредитора в реестре требований кредиторов обанкротившегося акционерного общества "Центральный научно-исследовательский институт комплексной автоматизации". Суд предыдущей инстанции требование ООО «МДК», но АО «Метробанк», кредитовавший институт, не согласился с решением.

Верховный суд в своем Определении № 305-ЭС18-14805 от 6 июня 2020 г. указал, что по договору займа, предоставляемого в деньгах, займодавец передает или обязуется передать в собственность заемщику деньги, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег и уплатить проценты за пользование займом (пункт 1 статьи 807, пункт 1 статьи 809 ГК РФ). Понятие целевого займа раскрывается в статье 814 ГК РФ [5], из которой следует, что это заем, выданный на определенные цели, которые заемщик обязан соблюдать, а займодавец вправе контролировать целевое использование займа и в случае нецелевого расходования заемных средств вправе потребовать от заемщика досрочного возврата суммы займа и уплаты причитающихся процентов. Что касается договоров инвестирования, то судам необходимо оценивать их как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

В силу ст. 549, 555 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество, а покупатель - принять это имущество и уплатить за него определенную в договоре денежную сумму (цену). Условиями договоров инвестирования не предусматривает возврат инвестору денежных средств; в обмен на предоставленные инвестором денежные средства застройщик обязуется передать недвижимое имущество. В связи с этим у судов в случае разбирательств нет оснований для квалификации этих правоотношений иначе как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи. При этом даже использование инвестором заемных средств для покупки недвижимости не становится основанием для вывода о том, что он находится с застройщиком в заемных правоотношениях.

Для разрешения подобных споров имеет правовое значение основание передачи застройщику денежных средств. Залог возникает не при любом финансировании строительства, а только в случае заемных правоотношений. Положения ст. 64.2 и 69.1 Закона «Об ипотеке» предусматривает обязательный признак - наличие целевых заемных отношений между застройщиком в качестве заемщика и займодавцем, а в случае отсутствия таковых, залоговое право не возникает. Оснований для расширительного толкования ст. 64.2 и 69.1 Закона «Об ипотеке» не существует.

Таким образом, Верховный суд в 2020 г. ограничил применение ст. 64.2 и 69.1 Закона «Об ипотеке» и прямо указал, что сторона по инвестиционному контракту не приобретает право залога на имущество в случае банкротства застройщика, то необходимо учитывать предпринимателям, вступающим в этот вид договора.