Правовые обязательства при операциях с недвижимым имуществом

На сегодняшний день, благодаря научно-техническому прогрессу, международному разделению труда и иным глобальным процессам, мы наблюдаем огромное количество отношений разного характера. Невозможно представить их функционирование без основных регуляторов общественной жизни. Наибольший интерес из них представляют те, которые имеют юридическую силу. Обязательное право способно регулировать не только идеологические, но и экономические отношения, связанные с производством и реализацией продукции, оказанием услуг, а также неправомерные действия в этой области.

Отношения между субъектами права, то есть участниками по поводу объекта недвижимости, реализуются на основе исполнения договорных обязательств. Развитие связей обмена усиливает многообразие и усложняет систему гражданско-правовых договорных обязательств, влечет ее все более тщательное внутреннее разделение, появление комплексных и нетипичных договорных взаимосвязей. При этом можно говорить о быстром переходе на коммерческую основу современного договорного права, усиливающемся влиянием предпринимательских обязательств на весь гражданский оборот. Проблема исполнения договорных обязательств в сфере недвижимости и будет рассмотрена в работе. Можно сказать, что этот вопрос является злободневным, ведь растущий объем потока информации о недвижимом имуществе и услуг на рынке, нуждается в правильном регулировании. Следовательно, перед государством встает проблема реализации новых принципов регулирования связей на рынке недвижимости.

Недвижимое имущество исполняет всестороннюю роль в гражданской жизни — оно представляет естественно–пространственные основы, в которых совершается все хозяйственное функционирование, является составной частью средств любой организации, объектом сделок, равным образом может рассматриваться как независимый объект регулирования и инвестиционный актив.

Исполнение обязательства – главная цель, которую преследуют стороны, вступающие в обязательственные правоотношения. Для более точного определения понятия обязательства обратимся к ГК РФ, а именно п. 1 ст. 307:

«В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности» [1].

Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований, указанных в настоящем Кодексе.

Существуют различные способы обеспечения выполнения обязательств в сфере недвижимости: задаток, ипотека, сервитут и др.

Рассмотрим внимательнее задаток, как самый распространенный вид обязательства на рынке недвижимости. Согласно ст. 380 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) задаток выдает одна из сторон другой в доказательство заключения и обеспечения исполнения договора. Его оплачивают в счет денежных сумм, положенные по договору получателю. Одним из обязательств фактичности такого договора — простая письменная форма. Статья 381 ГК РФ устанавливает, что, если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у контрагента. Если же обязательства нарушил тот, кто получил данную сумму, он возвращает ее в двойном размере. В сущности, речь идет об ответственности сторон, изъявленной в денежном эквиваленте [1].

Однако не все сделки с недвижимостью подлежат регистрации, по этой причине в отдельных случаях проблем с обеспечением исполнения обязательства через задаток не возникает, так как договор считают заключенным с момента его подписания. В частности, регистрация не нужна, если объектом купли-продажи, мены или аренды является недвижимое имущество нежилого предназначения (гаражи, сооружения, нежилые здания и помещения, земельные участки и т. д.). Важнейшим моментом является — не забыть зафиксировать соглашение в простой письменной форме. Кроме того, в Гражданском кодексе учтено, что сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить контрагенту убытки с зачетом суммы задатка, если только в договоре не предусмотрено иное.

Таким образом, выбор оптимального способа обеспечения обязательства очень сложен. Он зависит различных факторов. Именно здесь необходимо выбирать потребный способ выполнения обязательства в определенных ситуациях.