Правовые особенности заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений

В настоящий момент, преобладающие количество сделок по договорам купли-продажи совершается в отношении объектов недвижимости, земельных участков и объектов, прочно связанных с ними. К числу последних следует отнести здания, объекты капитального строительства и, в частности, жилые помещения.

Данная договорная конструкция предоставляет возможность проведение сделок по приобретению в собственность или же его отчуждения между лицами в удовлетворение своих потребностей. В Российской Федерации наблюдается высокая заинтересованность населения в приобретение жилых помещений, что в свою очередь расширяет рынок недвижимости. Данный факт подтверждается статистикой. Так за 2021 год на вторичном рынке зарегистрировали 4,2 млн зарегистрированных договоров купли-продажи жилых помещений, что на 14,5% больше, чем в 2020 г. [3].

Указанное количество заключаемых договоров купли-продажи жилого сообщает о высокой актуальности исследования правовых особенностей заключения, изменения и расторжения договора купли-продажи жилых помещений.

На наш взгляд, справделиво замечает Ю.С. Дробязко в части ключевого значения института заверений об обстоятельства, что контрагент, сообщивший недостоверную информацию, должен нести за указанное деяние ответственность правового характера [4]. Вместе с тем, период, исчисляемый с момента возникновения данного института в отечественном гражданском праве, лишь подчеркнуло степень его востребованности при договорах купли-продажи жилой недвижимости.

Представляется, что самыми актуальными для изучаемого договора в настоящий момент являются следующие заверения:

• 1)    о состоянии квартиры;

• 2)    об отсутствии обременений на квартиру;

• 3)    об отсутствии прав третьих лиц или притязаний со стороны третьих лиц на квартиру, в частности, о том, что в продаваемой квартире лица, которые сохраняют право пользования отчуждаемым жилым помещением, не проживают и не сохраняют права на проживание;

• 4)    об отсутствии задолженностей по квартплате, коммунальным платежам,

оплате за электроэнергию, платежам в фонд капитального ремонта и иным платежам, связанным с владением и/или пользованием квартирой;

• 5)    о финансовом состоянии продавца;

• 6)    о том, что продавец представил подлинные документы на квартиру, а также о том, что такие документы не содержат ошибок, опечаток, неточностей фактического или юридического характера.

К числу юридических особенностей исполнения обязательств по договору купли-продажи жилых помещений следует отнести вручение имущества, поскольку согласно ст. 224 ГК РФ, вещь считается врученной лишь с момента поступления во владение, а также подписание передаточного акта или иного документа, свидетельствующего о передаче объекта недвижимости покупателю в соответствии со ст. 556 ГК РФ [1, 2]. Уклонение сторон договора купли-продажи жилых помещений от подписания акта приема-передачи, соответственно, приравнивается к уклонению от надлежащего исполнения обязательств по договору.

В случае, если покупатель не выплатил ему в соответствии с договором имущество, продавец вправе требовать уплаты имущества и процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486).

Следует согласиться с позицией Минеева В.А., поскольку, рассматривая категорию судебных споров, предметом спора которых выступают жилые помещения, судебные инстанции удовлетворяют исковые требования покупателя о переходе права собственности в том случае, если, во-первых, покупатель успел принять объект недвижимости [6]. Согласно Постановления Пленума Верховного Суда РФ №10, Пленума ВАС РФ №22 от 29.04.2010 г. «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», ключевым моментом будет являться фактическая передача объекта недвижимости [7].

Во-вторых, как верно отмечает Лупано-ва И.Г., если стороны по договору купли- продажи не установили положение об осуществлении государственной регистрации прав на объект недвижимости в зависимости от размера оплаты покупателем по договору [5].

В-третьих, если покупателем доказано обстоятельство уклонения продавца от осуществления надлежащей государственной регистрации перехода прав на объект недвижимости.

Пример подобного прецедента наблюдается в судебной практике, в частности, в Постановлении Арбитражного суда Центрального округа по делу № Ф10-2718/2016, А64-5363/2015 от 18.08.2016 г., где покупатель доказал осуществление полной оплаты стоимости объектов недвижимости, что подтверждалось распиской руководителя и одновременно единственного участника-продавца [8]. Аналогичная позиция наблюдается в Постановлении Арбитражного суда ЗападноСибирского округа по делу № А81-5229/2015, Ф04-3657/2016 от 15.09.2016 г., где продавец по договору купли-продажи недвижимости исполнил обязательства по передаче объектов недвижимости покупателю и стороны по договору подписали соответствующий акт приема-передачи объектов недвижимости [9].

По результатам проведенных научных изысканий, необходимо отметить, что в правоприменительной практике споры, связанные с нарушением обязательств договору купли-продажи жилых помещений, не являются редкостью. Чаще всего покупатель обращается к продавцу с требованием о соразмерном уменьшении покупной цены или о безвозмездном устранении недостатков товара в разумный срок (о возмещении расходов, которые понес покупатель на устранение выявленных недостатков), в то время как продавцы заявляют требование об исполнении обязанности по оплате объекта недвижимости и взыскании процентов за неисполнение денежного обязательства, немногие требуют расторжения договора и возврата имущества.