Правовые последствия возведения самовольных построек

О дной из актуальных тем исследования в области гражданского права является признание права собственности на самовольную постройку. Зачастую собственник земельного участка ошибочно полагает, что он имеет право совершать на «своей» земле любые действия, в том числе возводить строения и делать пристройки. Практика показывает, что подобные «новшества» не всегда возможно оформить юридически, что вызывает у не профессиональных строителей непонимание и возмущение.

Понятие «самовольная постройка» давно известно гражданскому праву и получило закрепление в 222 статье Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) [1], а судебные споры о признании права собственности на самовольную постройку настолько распространены, что неоднократно являлись предметом рассмотрения Верховного Суда Российской Федерации [2].

Статья 40 Земельного кодекса РФ [3] и статья 263 ГК РФ устанавливают, что собственник должен использовать земельный участок в соответствии с его целевым назначением. Так, например, закон запрещает возводить жилые и садовые дома на земельном участке, предназначенном для ведения огородничества. На таких землях можно строить только хозяй- ственные постройки, предназначенные для хранения урожая или инвентаря. Таким образом, самовольным является строение, возведенное на участке земли, не предназначенном для этого. Кроме того, если самовольная постройка возводится без получения предварительного разрешения на строительство, то это нарушает законодательные нормы [4].

Незаконная постройка обладает признаками недвижимого имущества (например, неразрывная связь с землей), но юридически к недвижимости она не относится, так как не прошла государственную регистрацию в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), а следовательно, не может быть объектом гражданских прав, выступать предметом сделок, участвовать в гражданском обороте, в том числе не может наследоваться, так как право собственности на недвижимое имущество возникает только после государственной регистрации (ст. 223 ГК РФ). Кроме того, незарегистрированное должным образом недвижимое имущество не подлежит налогообложению, что также является нарушением.

Таким образом, можно говорить о конфликте публичного и частного интересов: с одной стороны, органы государственной власти строго контролируют возведение объектов недвижимости, а с другой – частный собственник полагает, что никто не может ему препятствовать в осуществлении строительных работ на своем земельном участке.

Последствием возведения самовольной по-стройкиможетстать решениесудаосносе.Так, например, Прикубанский районный суд города Краснодара в сентябре 2019 года рассмотрел иск администрации города Краснодара к Попову И.В. о сносе самовольно возведенного многоквартирного жилого дома.

Согласно правоустанавливающим документам ответчик получил разрешение на строительство трехэтажного здания. В ходе проверки администрация установила факт самовольной надстройки 4-го и 5-го этажей. Помимо этого возводимый дом находился в недопустимой близости к соседним зданиям, что нарушало градостроительные нормы. Судом была назначена судебная экспертиза, которая установила ряд существенных нарушений, допущенных при строении спорного здания.

Решением суда иск администрации о сносе самовольной постройки был удовлетворен, а ответчика обязали разобрать ее за свой счет в течение месяца[5].

Несмотря на подобную судебную практику, по данным экспертов, в нашей стране насчитывается более 50 000 самовольных построек [6]. Такое количество незарегистрированной должным образом недвижимости объясняется тем, что во времена СССР частной собственности на землю не было. По этой причине возведенные постройки не оформлялись должным образом, ведь их невозможно было ни продать, ни предать по наследству.

Для того, чтобы сократить количество самостроя, стимулировать граждан к легализации своих незаконных строений, а одновременно и повысить сбор налогов, был введен упрощенный порядок оформления прав на самовольные постройки, так называемая «дачная амнистия».

Суть данной процедуры сводится к тому, что, если земельный участок был предоставлен лицу до 30 октября 2001 года (то есть до момента вступления в силу Земельного кодекса РФ), то оно имеет бессрочную возможность «льготной» регистрации права собственности на самовольную постройку. Оформление происходит на основании правоустанавливающего документа на земельный участок и технического плана, составленного кадастровым инженером. Если строительство дома без получения соответствующего разрешения началось до 04.08.2018, то такую постройку также можно легализовать в упрощенном порядке.

Российским законодательством установлено, что правовой режим самовольной постройки можно изменить двумя способами: путем признания права собственности на такую постройку или принятием решения о ее сносе.

Для того, чтобы признать за лицом право собственности на самовольную постройку, следует обратиться с заявлением в государственную инспекцию строительного надзора и получить официальное разрешение на строительство. Правоприменительная практика свидетельствует о том, что если заявитель обращается за разрешением на строительство не заранее, а когда объект уже построен, то ему скорее всего откажут. В этом случае придется обратиться в суд с иском о признании права собственности на самовольную постройку.

На наш взгляд, заявителю, несмотря на большую вероятность получить отказ, все же следует пытаться оформить разрешение на строительство в досудебном порядке, так как как это будет свидетельствовать о добросовестности истца, его желании легализовать постройку, необходимости судебного разрешения спора.

Анализ судебной практики свидетельствует о том, что в судебном порядке узаконить самовольную постройку можно только в случае соблюдения определенных требований, главное из которых состоит в том, что участок, на котором находится самострой, должен принадлежать лицу на праве собственности, либо на праве постоянного (бессрочного) пользования, либо в пожизненном наследуемом владении. Средствами доказывания перечисленных вещных прав являются: кадастровый паспорт объекта или заключение кадастрового инженера, кадастровые выписки на земельный участок и др. Суд в обязательном порядке должен исследовать соответствие возведенной конструкции целевому назначению земли и ее разрешенному использованию (этажность, соблюдение правил планировки и застройки и так далее). Для этого в суд представляется заключение экспертов по вопросу соответствия самовольной постройки строительным, санитарно-гигиеническим, техническим, пожарным нормам и правилам.

Кроме этого, постройка не должна создавать угрозу жизни и здоровью граждан, нарушать интересы других лиц, например, обладателей смежных участков. Так, например, Шпаковский районный суд Ставропольского края назначил экспертизу, по результатам которой вынес решение о полном демонтаже спорной постройки [7].

Легализация незаконно возведенной недвижимости дает собственнику право распоряжения своим имуществом, то есть он праве его подарить, продать, передать по наследству, заложить и такдалее. Официально зарегистрированную недвижимость уже невозможно снести, признав самовольной постройкой, и даже изъятие для государственных нужд будет возможно только с выплатой собственнику денежной компенсации.

В статье 222 ГК РФ помимо судебного признания права собственности на незаконную постройку закреплена возможность «иного установленного законом порядка», но законодатель, к сожалению, не пояснил, как должен реализовываться этот внесудебный порядок легализации объектов самовольного строительства. Это фактически означает, что альтернативного пути нет и лицо, осуществившее самовольную постройку, может признать право собственности на нее за собой только в судебном порядке.

Некоторые правоведы под внесудебным порядком легализации самовольно возведенных построек понимают «дачную амнистию» [8]. Мы не согласны с такой позицией и считаем, что предоставление гражданам возможности пройти регистрацию права собственности на самовольно возведенную постройку в упрощенном порядке и «иной установленный законом порядок», о котором упоминается в 222 статье ГК РФ – это разные правовые процедуры. Так, например, при «льготном» оформлении недвижимости, возможном при предоставлении минимального пакета документов, перед регистрирующим органом не ставится задача оценки имущества на наличие признаков самовольной постройки, но ведь в этом случае не исключена вероятность возведения объекта с нарушением технических правил и строительных норм. Мы считаем, что законодательно следует конкретизировать понятие «иной установленный законом порядок» в ст.222 ГК РФ, указав на обязанность регистрирующего государственного органа проверять имущество на отсутствие признаков самовольного строительства.

Согласно п. 4 ст. 222 ГК РФ органы местного самоуправления имеют право во внесудебном порядке принимать решение о сносе самовольной постройки, но лишь в том случае, когда строение возведено на земле с особыми условиями использования (например, водоохранные зоны, исторические и культурные памятники) или на ином земельном участке, не предназначенном для строительства. Для того чтобы минимизировать риск злоупотребления властными полномочиями, Конституционный Суд Российской Федерации и Верховный Суд Российской Федерации в своих постановлениях обратили внимание на то, что административный порядок принятия решения о сносе самовольной постройки допустим, но при условии предоставления лицу возможности обжаловать решение о сносе в судебном порядке [9]. Суд имеет право в качестве меры предварительной защиты истца приостановить совершение оспариваемого административного акта [10] до принятия судом решения.

Таким образом, ситуации, связанные с признанием права собственности на самовольную постройку, являются сложными, требуют тщательного правового анализа, а судебная практика по ним неоднозначна. При возникновении вопросов, связанных с приданием правового статуса постройке, следует обращаться к квалифицированному специалисту. Большое количество норм, регламентирующих легализацию недвижимости, свидетельствует об актуальности данной темы и необходимости ее дальнейшего изучения.