Правовые проблемы наследования земельных участков

А.П. Анисимов ведущий научный сотрудник научно-исследовательского института современного права Федерального государственного образовательного учреждения Высшего профессионального образования «Волгоградская академия государственной службы», доктор юридических наук

Включение земельных участков в гражданский оборот обусловило необходимость разработки специальных правил их перехода от одного лица к другому. Такая необходимость объясняется тем, что земельный участок является не только (и не столько) объектом недвижимости, сколько объектом природы, составной частью окружающей среды. Исходя их этого обстоятельства законодателем были установлены те или иные особенности совершения сделок с земельными участками. Наследование земельных участков не стало каким-либо исключением.

В пункте 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) установлено, что под земельным участком понимается часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке. Этот подход корреспондирует с положениями пункта 2 статьи 261 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ), из которого следует, что если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка поверхностный (почвенный) слой и водные объекты, а также растения.

Следовательно, при наследовании земельного участка наследнику переходит право собственности на почвенный слой, водные объекты и растения, однако каких-либо прав на недра земли у наследника не возникает. Где проходит грань между землей и недрами? Ответ на этот вопрос дан в статье 19 Закона Российской Федерации от 21 февраля 1992 года «О недрах» (в редак- ции от 25 октября 2006 года), согласно которой собственники земельных участков имеют право по своему усмотрению в границах своих участков осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, без применения взрывных работ. Они также имеют право осуществлять строительство подземных сооружений для своих нужд на глубину до пяти метров, устройство и эксплуатацию бытовых колодцев и скважин на первый водоносный горизонт, не являющийся источником централизованного водоснабжения. Следовательно, по общему правилу поверхностный слой, на который распространяется право собственности, составляет пять метров, а далее начинаются недра.

Согласно статье 8 Водного кодекса Российской Федерации от 3 июня 2006 года в собственности физического лица могут находиться пруд или обводненный карьер, расположенные в границах земельного участка. Такие водные объекты могут отчуждаться только вместе с земельными участками, в границах которых они расположены. Эти участки разделу не подлежат, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера.

Как следует из статьи 1181 ГК РФ, принадлежавший наследодателю на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения земельный участок входит в состав наследственной массы и наследуется на общих основаниях. На принятие наследства, в состав которого входит указанное имущество, специальное разрешение не требуется. Однако правила об об- щих основаниях наследования земельных участков не следует понимать буквально. Так, иностранные граждане и апатриды не могут стать собственниками земельных участков на приграничных территориях (ст. 15 ЗК РФ).

Необходимо отметить и ряд ограничений прав граждан, получивших по наследству земельные участки. Например, согласно пункту 5 статьи 4 Федерального закона от 7 июля 2003 года № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» максимальный размер общей площади земельных участков, которые могут находиться одновременно на праве собственности и (или) ином праве у граждан, ведущих личное подсобное хозяйство, устанавливается законом субъекта Российской Федерации1. Часть земельных участков, площадь которых превышает указанный максимальный размер, должна быть отчуждена гражданами, у которых находятся эти земельные участки, в течение года со дня возникновения прав на эти земельные участки, либо в этот срок должна быть осуществлена государственная регистрация указанных граждан в качестве индивидуальных предпринимателей или государственная регистрация крестьянского (фермерского) хозяйства.

В случае если земельный участок был унаследован несколькими лицами, последние могут провести процедуру раздела земельного участка (ст. 1182 ГК РФ). Согласно пункту 2 статьи 6 ЗК РФ земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Следовательно, ставить вопрос о разделе земельного участка можно только в том случае, если он является делимым. При этом никаких критериев делимости земельного участка непосредственно в ЗК РФ не содержится. Эти критерии указаны в Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрадК РФ) от 29 декабря 2004 года (в редакции от 18 декабря 2006 года) и заключаются в следующем:

• а)    инициатива постановки вопроса о делимости или неделимости земельного участка может принадлежать его правообладателям (ст. 41 ГрадК РФ);

• б)    размеры земельного участка, образованного в результате объединения либо разделения, не должны превышать предельные размеры земельных участков, предусмотренные градостроительным регламентом (ст. 38 ГрадК РФ);

• в)    разделение земельного участка на два и более допускается только в случае наличия самостоятельных подъездов и подходов к каждому образованному земельному участку (в целях предотвращения массовых судебных процессов об установлении частных сервитутов) (ст. 41 ГрадК РФ);

• г)    объединение земельных участков в один допускается только при условии, если образованный земельный участок будет находиться в границах одной территориальной зоны (ст. 35 ГрадК РФ).

В случае если земельный участок является делимым, его раздел должен производиться с учетом минимального размера земельного участка, установленного статьей 33 ЗК РФ и статьей 38 ГрадК РФ. Не допускается деление участка на части менее такого минимального размера. На правовое значение минимальных размеров земельного участка указывают и иные федеральные законы.

Так, согласно пункту 2 статьи 63 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижи- мости)» (в редакции от 18 декабря 2006 года) не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В соответствии с пунктом 3 статьи 20 Федерального закона от 2 января 2000 года № 28-ФЗ «О государственном земельном кадастре» (в редакции от 4 декабря 2006 года) в проведении государственного кадастрового учета земельных участков должно быть отказано, в частности, если площадь земельного участка, в отношении которого должен проводиться государственный кадастровый учет, меньше минимального размера, установленного в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации или нормативными правовыми актами органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. Как же трактуется понятие «минимальные размеры»?

Согласно статье 33 ЗК РФ минимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства – нормативными правовыми актами органов местного самоуправления. Однако представляется необходимым уточнить сферу действия указанной нормы.

На наш взгляд, эта норма распространяется исключительно на случаи предоставления земельных участков из государственной или муниципальной собственности впервые и только в собственность гражданам. Следовательно, в случае переоформления (приватизации) гражданином земельного участка предельные размеры не подлежат применению, равно как и в случаях, когда гражданин желает разделить участок на два и более в целях продажи (залога) либо совершения иных сделок.

Такой вывод еще более очевиден при рассмотрении проблемы земельного нормирования в контексте градостроительного законодательства, поскольку статья 38 ГрадК РФ устанавливает предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, а также предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства. Иными словами, с принятием ГрадК РФ процедура определения максимальных и минимальных размеров изменилась хотя бы потому, что кодекс объединил определение предельных размеров земельных участков и параметров капитального строительства в единый комплекс. Теперь указанные требования будут содержаться не в разрозненных нормативных правовых актах разного уровня и юридической силы, а в градостроительном регламенте, входящим составной частью в правила землепользования и застройки (муниципальный правовой акт). В свою очередь, правила землепользования и застройки должны разрабатываться с учетом положений, содержащихся в документах территориального планирования Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и соответствующих муниципальных образований. Таким образом, именно градостроительным регламентом и будут определены предельные размеры земельных участков и параметры строительства (реконструкции) объектов капитального строительства.

Однако в сферу действия градостроительных регламентов попадают преимущественно земли населенных пунктов. Каким же образом осуществляется минимальное нормирование, например, размеров полевых земельных участков для ведения личного подсобного хозяйства? (Для сельскохозяйственных угодий в силу части 6 статьи 36 ГрадК РФ градостроительный регламент не устанавливается.) Представляется, что в настоящее время объективного критерия для определения минимального размера таких разделяемых земельных участков не существует. Вплоть до его утверждения в порядке аналогии закона следует руководствоваться минимальными размерами, установленными статьей 33 ЗК РФ для пре- доставления земельных участков из публичной собственности гражданам.

Изложенные соображения распространяются на делимые земельные участки. В случае необходимости раздела земельного участка, являющегося неделимым, он переходит к наследнику, имеющему преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этого земельного участка. Согласно статье 1168 ГК РФ наследник, обладавший совместно с наследодателем правом общей собственности на неделимую вещь, доля в праве на которую входит в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли вещи, находившейся в общей собственности, перед наследниками, которые ранее не являлись участниками общей собственности, независимо от того, пользовались они этой вещью или нет. Наследник, постоянно пользовавшийся неделимой вещью, входящей в состав наследства, имеет при разделе наследства преимущественное право на получение в счет своей наследственной доли этой вещи перед наследниками, не пользовавшимися этой вещью и не являвшимися ранее участниками общей собственности на нее.

Компенсация остальным наследникам предоставляется в порядке, установленном статьей 1170 ГК РФ. Если же никто из наследников не имеет преимущественного права на получение земельного участка или не воспользовался этим правом, владение, пользование и распоряжение участком осуществляются наследниками на условиях общей долевой собственности.

Как следует из анализа судебной практики, в спорных случаях при определении размера доли в праве собственности на земельный участок следует исходить из размера долей сторон в праве собственности на строение.

К-ва Н. обратилась в суд с иском к К-вой Е., К-ву Д. и К-ву И. о признании права собственности на 1/2 доли земельного участка площадью 1 240 квадратных метров при доме и о признании свидетельств о праве на наследство частично недействительными. В обоснование своих требова- ний истица ссылалась на то, что земельный участок размером 620 квадратных метров был передан в собственность ее бывшему мужу К-ву А. в период брака, на этом земельном участке находится строение, которое является совместным имуществом супругов. Решением мирового судьи за истицей признано право собственности на 1/2 доли земельного участка, свидетельства о праве на наследство признаны частично недействительными. Определением федерального районного суда решение мирового судьи оставлено без изменения. Постановлением президиума Московского областного суда судебные постановления по делу отменены по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, ответчица К-ва Е. являлась собственницей дома, в 1988 году она подарила дом сыновьям – К-ву А. и К-ву М. (по 1/2 доли дома каждому). Общая площадь земельного участка на праве постоянного бессрочного пользования составляла 1 240 квадратных метров.

В 1988 году решением сельского совета К-ву А. и К-ву М. было разрешено производство капитального ремонта дома. В 2002 году дом был принят в эксплуатацию. в 1993 году постановлением администрации сельского совета К-ву А. выдано свидетельство о праве собственности на земельный участок размером 620 квадратных метров при указанном домовладении. В 2001 году К-нов А. умер.

В 2002 году решением городского суда за К-вой Н. признано право собственности на часть указанного дома, составляющую ее супружескую долю в совместном имуществе, поскольку принадлежавшая К-ву А. часть домовладения была капитально перестроена в период брака за счет общих средств, что значительно увеличило его стоимость. Работы по перестройке дома велись несколько лет, супруги приступили к ним еще до оформления земельного участка в собственность.

Установив изложенное, суд пришел к правильному выводу об удовлетворении требований К-вой Н. и признании за ней права на часть земельного участка, поскольку в соответствии со статьей 37 ЗК РСФСР, действовавшей до 30 октября 2001 года, при переходе права собственности на строение, сооружение вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками, а на основании статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник.

Однако с выводом суда об определении размера доли К-вой Н. в праве собственности на земельный участок в виде 1/2 доли согласиться нельзя.

При определении размера доли К-вой Н. в праве собственности на земельный участок суду следовало исходить (на основании статьи 35 ЗК РФ) из размера долей сторон в праве собственности на строение, доля истицы слагается из признанной за нею решением суда ее доли, а также из наследованной после смерти мужа доли2.

Проблема в сфере наследования земельных участков также заключается в том, что по наследству могут переходить земельные участки как находящиеся в собственности граждан, так и принадлежащие им на праве пожизненного наследуемого владения (далее – землевладения). В последнем случае остается открытым вопрос о том, как поступить, если наследников права землевладения будет несколько, а сам участок будет являться неделимым? Представляется, что в этом случае будет необходимо решение вопроса о переходе участка одному лицу с выплатой остальным компенсации. Иное решение этого вопроса будет означать возможность появления «общедолевого права землевладения», что невозможно и не предусмотрено ГК РФ.

Еще одна проблема заключается в том, что согласно пункту 2 статьи 30 Федерального закона от 15 апреля 1998 года № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граж- дан» (в редакции от 30 июня 2006 года) садовые, огороднические и дачные земельные участки, предоставленные гражданам на праве землевладения, наследуются по закону, то есть составление завещания не допускается. Однако согласно статье 1181 ГК РФ порядок наследования участков, принадлежащих гражданам на праве собственности и праве землевладения, одинаков и производится на общих основаниях. ЗК РФ особенностей наследования земельных участков, принадлежащих гражданам на праве землевладения, не устанавливает. Таким образом, налицо коллизия двух федеральных законов: ГК РФ и Федерального закона от 15 апреля 1998 года «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан». Представляется, что в силу пункта 2 статьи 3 ГК РФ нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать ГК РФ. Поэтому отношения по наследованию земельных участков регулируются именно гражданским, а не земельным законодательством.

Реализуя свое конституционное право распорядиться принадлежащим ему земельным участком посредством составления завещания, наследодатель тем не менее связан определенными ограничениями, как непосредственно указанным в ГК РФ (например об обязательной доле в наследстве), так и вытекающими из требований земельного законодательства. Речь идет о том, что статья 1 ЗК РФ провозглашает принцип «единой судьбы» земельных участков и прочно связанных с ними объектов, который конкретизируется, например, в статье 35 ЗК РФ. Согласно пункту 4 этой статьи отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

Таким образом, ситуация, когда наследодатель – собственник земельного участка и индивидуального жилого дома – завещает земельный участок одному лицу, а жилой дом – другому, является недопустимой. В этом случае такое завещание как односторонняя сделка подпадает под общие требования недействительности сделок и может быть признана ничтожной как противоречащая требованиям закона.

Гарант

СПЕЦИАЛИЗИРОВАННАЯ ДЕПОЗИТАРНАЯ КОМПАНИЯ

КРАСОТА

Москва, ул. Большая Полянка, д. 51/14 тел.: (095) 777-56-83 e-mail: факс: (095) 777-56-82

ЖИВАНИЕ