Правовые проблемы организации выдела земельных долей

Земельная доля – это доля в праве общей долевой собственности на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст. 77 Земельного кодекса РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства. Поэтому основное целевое назначение вышеуказанной категории земель – это использование для нужд сельского хозяйства. Сельское хозяйство – это сфера материального производства, целью которой является получение растительных продуктов и продуктов животноводства путем выращивания и использования сельскохозяйственных растений и животных [1].

Результаты исследования. По мнению Е. Г. Черкашиной, критерием отнесения земельных участков к землям сельскохозяйственного назначения является их «плодородие» [2]. Представляется, что плодородие является неотъемлемым свойством рассматриваемой категории земель. Тем не менее, земли сельскохозяйственного назначения подразделяются на два вида: сельскохозяйственные и несельскохозяйственные угодья.

Сельскохозяйственное угодье – это часть самостоятельного земельного участка; «разновидность земель в составе сельскохозяйственных земель, имеющих приоритет в использовании и подлежащих особой охране (пашни, сенокосы, пастбища, залежи, земли, занятые многолетними насаждениями (садами, виноградниками и другими)» [3]. Именно на данных территориях ведется растениеводство и животноводство, а несельскохозяйственные угодья используются для строительства зданий, сооружений, необходимых для осуществления сельскохозяйственной деятельности. Также на несельскохозяйственных угодьях располагаются дороги и коммуникации, защитные лесные участки, водные объекты.

Представляется значимым использовать для организационных нужд сельскохозяйственного производства те территории земельных участков, которые обладают наименьшей плодородностью. По мнению Е. Г. Черкашиной, для несельскохозяйственных нужд необходимо предоставлять земли худшего качества по кадастровой стоимости. Подразумевается, что необходимо учитывать возможность недостоверности сведений о кадастровой стоимости, поэтому при возникновении сомнений необходимо производить дополнительную оценку кадастровой стоимости земельной площади.

Основным законом, регулирующим оборот земель сельскохозяйственного назначения, оборот земельных долей является Федеральный закон «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». «Мировая практика развития земельного процесса демонстрирует нам четко выраженную тенденцию ограничения частного интереса в земельном праве с целью ограждения общества от злоупотребления» [4] в отношении земельных ресурсов.

Специфика правового регулирования обусловлена самим объектом аграрноправовых отношений, который представляет собой совокупность земель сельскохозяйственного назначения. В земельноправовой науке выделяются следующие особенности земли: «ограниченность (неизменность количества); неперемещае-мость; невоссоздаваемость; неуничтожае-мость; неисчерпаемость ее производительной силы».

С целью обеспечения соблюдения публичных интересов выработан правовой институт делимости земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения. Делимость земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения характеризуется установлением законами субъектов РФ предельных размеров площади земельного участка (минимального и максимального), который может находиться в собственности одного лица на территории одного муниципального образования, в соответствии с ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

Предельные размеры устанавливаются: для устранения возможности возникновения крупных земельных монополий; для рационального производства и насыщения рынка продукцией; для обеспечения занятости сельского населения; для развития конкуренции в аграрном секторе [5]. Участник долевой собственности вправе выделить земельный участок в счет своей земельной доли с целью создания или расширения личного подсобного хозяйства или КФХ, передачи участка в аренду или распоряжения им иным образом [6]. Выделяемая земельная доля представляет собой объект земельно-правового отношения [7] между собственником выделяемой доли и юридическим лицом-собственником земельного участка.

Процедура выделения земельной доли из участка, находящегося в общей долевой собственности, осуществляется в несколько этапов, одним из которых является составление проекта межевания земельного участка. «На основании этого проекта будет проводиться выдел земельного участка как по решению общего собрания участ- ников долевой собственности, так и по самостоятельному решению участника» [8]. Согласно ч. 1 ст. 13.1 ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», проектом межевания земельного участка определяются выделяемые в счет земельной доли размеры и местоположение границ земельного участка. Созыв общего собрания необходим, если количество собственников превышает 5 лиц, согласно ч. 1 ст. 12 Закона об обороте земель.

Собирающийся выделиться дольщик обязан принять меры по организации собрания для соблюдения интересов юридического лица, чтобы в результате выдела не произошло существенное занижение стоимости участка, а также чтобы не возникли трудности в его использовании вследствие выделения наиболее плодородной и снабженной коммуникациями земельной площади. Возникает проблема организации собрания необходимого количества собственников земельных долей, поскольку учет правообладателей земельных долей может отсутствовать [9].

В случае, если количество сособствен-ников не превышает пяти лиц, то собирающийся выделиться участник вправе составить проект межевания без проведения общего собрания. В этом случае он заключает договор с кадастровым инженером, согласно ч. 4 ст. 13 Закона об обороте земель. Такой участок должен пройти процедуру согласования с другими участниками долевой собственности, согласно ст. 39 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости». Собирающийся выделиться дольщик обязан выложить проект межевания земельного участка в СМИ, предусмотренные законом субъекта РФ. В течение 30 дней участники вправе подать возражения на проект межевания (лучше подавать заказным письмом с уведомлением). Возражения должны быть по поводу места выделения и должны быть обоснованными (например, о снижении ценности участка, неэквивалентном выделяемой доле).

Совершенствование процесса выделения земельной доли является важным направлением правового обеспечения земельной реформы [11]. Правовой институт выдела земельной доли связан со многими другими институтами земельного права, такими как институт категории земель, межевания земель [12].

Правовое регулирование отношений по выделу земельной доли в строгом соответствии с законом – необходимое условие обеспечения защиты прав землевладельцев и землепользователей по законодательству Российской Федерации [13].

Заключение. Решение проблемы организации собрания необходимого количества собственников земельных долей, в целях учета правообладателей земельных долей может отсутствовать, может ре- шаться путем отказа от идеи проведения собрания, поскольку любой собственник может подать возражение на объявление в средства массовой информации. Представляется обоснованным введение процедуры индивидуального уведомления путем направления заказных писем или с помощью Интернет-ресурсов (электронной почты). Разрешение всех споров по межевому плану должно осуществляться в суде либо по соглашению сторон.