Правовые проблемы регистрации права собственности на объекты долевого строительства

Участие в долевом строительстве стало в последние годы, пожалуй, одной из популярнейших для граждан нашего государства возможностей получения в собственность недвижимости либо же инвестирования в строительство собственных средств. Однако даже значительная правовая база не смогла полностью обезопасить участников долевого строительства от возможных проблем с получением желанной недвижимости как в области привлечения финансовых ресурсов, так и в области получения на строящиеся объекты недвижимости (чаще – квартиры в многоквартирных домах (МКД)) права собственности.

Причем в долевом строительстве участвуют и граждане, и юрлица, например компания-застройщик, обязующаяся по завершении создания объекта недвижимости передать его в собственность.

Привлекательность такого способа участия изначально, по словам К.С. Авакян, выражалась в том, что «цена на объект недвижимости значительно дешевле, чем подобные предложения вторичного рынка недвижимости (особенно при учете времени начала строительства), участником долевого строительства приобретается абсолютно новое жилье с новыми параметрами, такими как: планировка, площадь, конфигурация общеиспользуемых мест, этажность и т. п., ипотека на жилье, строящееся за счет различного вида го-спрограмм, значительно меньше по стоимости, если сравнивать ее с ипотекой вторичного рынка недвижимости (от 7–8 % в год) [1, с. 93].

Однако, как было указано ранее, существует и ряд проблемных моментов. В условиях финансового кризиса мирового и государственного уровня, включая недобросовестность застройщиков, различные форс-мажорные операции, а также санкций со стороны западных стран, можно отметить крайнюю рискованность увеличения сроков строительства либо вообще риск потери вложенных гражданами финансовых средств в связи с высокой возможностью разорения строительных компаний, а также их мошенническими действиями.

В связи с вышеизложенным актуальность темы данной статьи, посвященной правовым проблемам регистрации права собственности на объекты долевого строительства, не вызывает сомнений.

Д.С. Лукова отмечает, что, согласно п. 1 ст. 4 ФЗ от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ, «договор участия в долевом строительстве есть договор, согласно которому застройщик, как одна из сторон, берет на себя обязанность в конкретный срок, определенный договором, своими ли силами или же с помощью иных лиц создать (выстроить) МКД либо же другой объект из области недвижимости. После же получения разрешения на ввод в эксплуатацию данного объекта эта сторона должна передать соответствующий объект участнику долевого строительства, который, в свою очередь, берет на себя обязанности предоставить обусловленные договором финансовые средства и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию МКД или другого объекта недвижимости» [2, с. 44].

Но А.Н. Шулекин отмечает, что «договоры долевого участия в строительстве широко используются во всем мире. Эта практика получила распространение в связи со стремительным ростом цен на недвижимость и необходимостью сделать жилье более доступным для потребителей. Применительно к Российской Федерации приходится говорить об издержках ее реализации в конце прошлого – начале нынешнего тысячелетия в связи с тем, что дольщики, обманутые недобросовестными застройщиками, не получили своего жилья.

Негативные последствия применения долевого участия в строительстве были обусловлены отсутствием правового регулирования данных отношений. Основной причиной возникновения проблем в строительной отрасли в тот период явилось отсутствие контроля за деятельностью участников со стороны государства [3, с. 35].

А.Н. Шулекин отмечает неосведомленность и невнимание дольщиков к юридическим тонкостям заключаемых договоров и неосмотрительность застройщиков, надеявшихся на преодоление трудностей за счет новых дольщиков [3, с. 35].

Именно поэтому в нынешнем году в законодательстве о долевом строительстве произошли изменения. Теперь сделки по приобретению первичного жилья должны проводиться через эскроу-счета, что может привести к снижению числа застройщиков и росту стоимости жилья.

Владелец приобретенной недвижимости не становится полноправным собственником даже после внесения полной суммы и вселения в квартиру. Полноправным собственником он становится только после государственной регистрации прав собственности на недвижимость и получения удостоверяющего документа. Эта процедура предваряется выполнением прописанных условий и подготовкой пакета удостоверяющих документов застройщиком.

Регистрацию прав собственности на недвижимость регламентируют:

• 1)    Федеральный закон № 218-ФЗ «О госреги-страции недвижимости»;

• 2)    Гражданский и Жилищный кодексы (частично);

• 3)    Федеральный закон № 214-ФЗ «Об участии собственников в долевом строительстве многоквартирного жилья и других объектов недвижимости».

По окончании строительства застройщик обязан способствовать регистрации покупателями приобретенных по договорам согласно № 214-ФЗ прав на недвижимость совершением следующих действий:

• 1)    составить протокол о размещении жилых квартир и коммерческих помещений (если в соответствующем многоквартирном доме (МКД) предусмотрены последние);

• 2)    оформить и получить в бюро технической инвентаризации технический паспорт на вновь построенное здание с указанием этажности, планировки, площади дома и площадей отдельно взятых помещений;

• 3)    оформить акт приема-сдачи объекта и получить у соответствующего органа власти разрешение на его введение в эксплуатацию;

• 4)    поставить МКД на учет в Росреестр;

• 5)    присвоить почтовый адрес.

Во взаимоотношениях дольщиков с застройщиком на этом этапе события могут развиваться по двум вариантам:

• 1)    застройщик способствует дольщикам в сборе документов, необходимых для регистрации права собственности на приобретенное по договору долевого участия (ДДУ) жилье, – в этом случае оформление указанного права проводится в общем порядке;

• 2)    застройщик бездействует / препятствует в решении этого вопроса – и тогда оформление собственности производится в судебном порядке.

По введении МКД в эксплуатацию квартиры передаются дольщикам в присутствии обеих сторон договора: жилое помещение осматривается, проверяется функционирование коммуникаций, подписывается акт приема-сдачи, и новому владельцу, который после обязан получить кадастровый паспорт на жилье с план-схемой, вручаются ключи.

Постановка МКД на кадастровый учет осуществляется застройщиком вместе с каждым имеющимся в МКД помещением, поэтому дольщикам при оформлении прав собственности нет необходимости самостоятельно ставить объекты на кадастровый учет.

Но часто строительная компания допускает просрочку в оформлении данного паспорта по тем или иным причинам (или беспричинно). В этом случае заинтересованные в скорейшей регистрации прав на недвижимость дольщики вынуждены самостоятельно заказывать в БТИ технические планы жилых помещений и вместе с заявлениями, актами приема-сдачи и договорами направлять в Росреестр заявления о постановке жилья на кадастровый учет.

При регистрации права собственности на приобретенное по ДДУ жилье необходимы перечисленные в п. 11 ст. 48 «О госрегистрации недвижимости» документы:

• 1)    паспорт участвующего в долевой застройке гражданина;

• 2)    договор долевого участия;

• 3)    акт приема-сдачи жилья или иной подтверждающий передачу документ;

• 4)    разрешение органа власти на ввод МКД в эксплуатацию;

• 5)    квитанция об оплате госпошлины.

Кроме того, могут потребоваться:

• 6)    свидетельство о рождении при оформлении жилья на не достигшее совершеннолетия лицо;

• 7)    закладная или кредитный договор при приобретении жилья в кредит;

• 8)    нотариально заверенная доверенность на представителя интересов дольщика;

• 9)    заверенное у нотариуса согласие одного супруга на заключение ДДУ вторым супругом.

Право собственности на приобретенное по ДДУ жилье оформляется лично либо через содействие строительной компании. В последнем случае услуга является платной. Кроме того, придется заплатить нотариусу за доверенность 60

на юриста компании-застройщика. Сама регистрация может занять намного больше времени, чем при личном обращении в соответствующую службу. В случае, когда дольщик принимает решение самостоятельно заняться госрегистрацией прав собственности на жилье, ему нужно напрямую обратиться в Многофункциональный центр (МФЦ) или воспользоваться услугой электронной регистрации права собственности на недвижимость.

Процедура регистрации идентична в обоих случаях, прием документов в МФЦ производится в присутствии представителя застройщика и всех собственников жилья. Регистратор сначала заполняет заявление на осуществление регистрации с внесением в него идентифицирующих новых собственников жилья, его адреса и технических характеристик данных с приложением перечня поданных для регистрации документов, а затем заявитель / заявители подписывают заявление.

Представитель застройщика заполняет отдельное заявление.

Регистратор при приеме документов на регистрацию права собственности выдает об их принятии расписку с указанием даты регистрации права собственности. В указанное время или в иной после этой даты день приобретателям недвижимости выдается их экземпляр ДДУ с надписью о регистрации и актом передачи жилья.

С данного момента бывшие участники ДДУ – дольщики становятся полноправными собственниками приобретенного жилья с правом любым законным способом им распоряжаться.

Согласно п. 1 ст. 16 № 218ФЗ сотрудники МФЦ / Росреестра обязаны произвести в течение семи дней регистрацию права собственности на любую, в том числе приобретенную по ДДУ квартиру, недвижимость.

В течение данного срока:

• 1)    принимается заявление о госрегистрации права на недвижимость;

• 2)    проводится юридическая экспертиза поданных для регистрации документов;

• 3)    проверяется подлинность последних;

• 4)    проверяется законность осуществляемой сделки;

• 5)    выявляются / исключаются препятствующие регистрации обстоятельства;

• 6)    необходимые сведения вносятся в Единый госреестр недвижимости;

• 7)    выдаются документы с регистрационной пометкой на ДДУ или другом правовом акте, устанавливающем право на недвижимость.

При необходимости собственник недвижимости может в дальнейшем получить выписку при обращении в Росреестр или многофункциональный центр на свое жилье из Единого государственного реестра недвижимости. И все же, несмотря на доработанную правовую базу, существуют факты нарушения прав и законных интересов гражданина, чьи денежные средства оказались привлечены для строительства МКД.

В заключение можно сделать следующие выводы. Участие в долевом строительстве жилья предоставило возможность жителям РФ приобрести жилье без рисков, присущих договорам купли-продажи вторичной недвижимости. Институт государственной регистрации договора долевого участия лишил недобросовестных участников рынка возможности повторной продажи квартир. Постоянное совершенствование законодательства в области долевого строительства и подобных областях, как показал анализ последних изменений в области регистрации права собственности на объекты долевого строительства, способствует совершенствованию процедуры купли-продажи недвижимости.