Правовые риски, возникающие при совершении сделок с объектами недвижимости по доверенности
Автор: Александров А.Ю., Трубецкая М.В.
Журнал: Форум молодых ученых @forum-nauka
Статья в выпуске: 2 (30), 2019 года.
Бесплатный доступ
Настоящая статья посвящена проблеме правовых рисков, возникающих при совершении сделок с объектами недвижимости по доверенности.
Объект недвижимости, правовой риск, виды рисков, свойства рисков, доверенность
Короткий адрес: https://sciup.org/140285586
IDR: 140285586
Текст научной статьи Правовые риски, возникающие при совершении сделок с объектами недвижимости по доверенности
Существует более двадцати определений слова-понятия "риск", которые сводятся к общему определению: риск - это возможность благополучного или вероятность вредоносного исхода какого-либо действия. Риск - это всегда сочетание условий вероятного (возможного) успеха и неуспеха, победы и поражения, прибыли и убытков, приобретения и потери, удачи и неудачи. Риск - это, всегда результативная категория, то есть возможное событие с тремя вероятными исходами-результатами: положительным (выигрыш, выгода, прибыль, приобретение, победа), отрицательным (проигрыш, ущерб, убыток, потеря, поражение) и нулевым (ошибочным, бесполезным, безрезультатным). Рискам свойственны, неопределённость. т.е. рискованные действия всегда имеют несколько вариантов развития и свершения (если действие имеет единственный возможный вариант и результат, то никакого риска нет); невоспринимаемость, под которой понимается, что риски воспринимаются только тогда, когда возникает опасность, угроза или вероятность неприемлемого ущерба (до этого риски учитываются гипотетически, то есть предположительно, допустимо); системность подразумевает под собой следующее, риски всегда обусловлены многими факторами взаимодействия, взаимозависимости и взаимовлияния (корреляции) субъектов и объектов конкретной системы отношений (риски всегда имеют количественнокачественные оценки и причинно-следственные связи); значимость - риски всегда имеют материальное (экономическое) воплощение, практическое (правовое) значение, персональную принадлежность и отношение к правам, свободам и интересам какого-либо субъекта конкретной системы отношений (по большому счёту в системе отношений между людьми риски всегда правовые).
При классификации рисков учитываются их род опасности, сфера проявления, возможности предвидения, источники возникновения, по частоте реализации и т.д.
Можно предложить следующую классификацию рисков: внешние (пространственные) и внутренние (внутрисистемные); политические (идеологические) и экономические (материальные); чистые (потери) и статистические (погрешности); спекулятивные (коммерческие) и коньюктурные (рыночные); юридические (законодательные) и форс мажорные (непреодолимые); производственные (организация) и технологические (техпроцесс); финансовые (денежные) и страховые (случайные); фундаментальные (объективные) и частные (субъективные); неправовые (вне системы права, преступные) и правовые (в системе права, правомерные).
Правовой риск - это возможность благополучного или вероятность вредоносного исхода какого-либо действия, например, риск потери имущества или прав на имущество; имущественного или неимущественного права или свободы действий; дохода, капитала или возникновения убытков в связи с неправомерными действиями (поступками, проступками, деяниями или бездействием), нарушениями действующего законодательства или установленных правил: законов, подзаконных нормативных правовых актов, инструкций, предписаний, учредительных или удостоверяющих документов, свидетельств, договоров, внутренних или внешних правовых норм поведения, например, служебных обязанностей или установленной служебной этики (уставов).
Правовые риски при совершении сделок с объектами недвижимости -это возможность благополучного или вероятность вредоносного исхода какого-либо действия, например, риск потери имущества или прав на имущество; имущественного или неимущественного права или свободы действий; дохода, капитала или возникновения убытков в связи с неправомерными действиями конкретно при совершении сделок с объектами недвижимости. При этом указанные риски гипотетически существуют и реально возникают как по вине субъектов указанных сделок, так и по вине кураторов или регистраторов сделок, например, технические сбои в работе компьютерного оборудования или орфографические ошибки или опечатки в тексте регистрационных документов.
Конкретной системой отношений при анализе правовых рисков являются сделки с объектами недвижимости, то есть система имущественные отношений, имущественных прав, свобод и интересов участников сделок (прямых и косвенных, например, "третьих лиц").
В настоящее время, в рамках темы нашего исследования, законодательство содержит достаточный нормативный материал, позволяющий исключить или уменьшить негативные последствия, связанные со сделками с объектами недвижимости.
Так как объекты недвижимости являются самыми дорогостоящими в бытовых, семейных, социальных и правовых отношениях, то юридические требования к совершению сделок с недвижимостью наиболее жёсткие, потому что больше всего правовых рисков, судебных и иных споров возникает в области сделок с недвижимостью и их последствий. Практически по каждой норме, условию или положению указанных выше статей ГК РФ возможны и вероятны те или иные риски несоответствия, несоблюдения, неисполнения, умышленного использования в корыстных интересов субъектов сделок или третьих лиц. Вот почему важно понимание правовых рисков, их классификация, перечень, прогнозирование и моделирование правовых рисков перед сделкой с недвижимостью и юридическое сопровождение (контроль, заверение, регистрация) сделок с недвижимостью.
По сути правовые риски сделок с недвижимостью подразделяются на предыдущие и последующие, например, перед сделкой существуют риски ненадлежащих прав субъектов сделки, несоответствие правоустанавливающих документов, недобросовестное поведение, что может быть поводом для начала разбирательства правоохранительных органов или судебного спора без всякой гарантии на его благоприятный исход.
Во время сделки или после сделки с недвижимостью по указанным выше причинам (и не только по ним) могут возникнуть, например, такие правовые риски: -непризнание права собственности в судах общей юрисдикции или наоборот - признание утраты права собственности (пользования, владения и распоряжения) квартирой (части квартиры) и снятие с регистрационного учёта субъекта сделки с недвижимостью; -выселение или вселение в квартиру; - установление юридического факта принятия наследства и признание права собственности наследника (третьего лица); - иски о взыскании убытков, например, причинённые в результате залива квартиры соседом; - иски о взыскании денежных средств с должников; - расторжение гражданско-правовых договоров через суд с одновременным взысканием суммы долга, процентов и убытков с субъекта сделки; - признание сделок, касающихся объекта недвижимости, недействительными; - расторжение договора пожизненного содержания с иждивением, возвращение квартиры в собственности получателя ренты; -виндикационные иски (иски об истребовании из чужого незаконного владения); - негаторные иски (иски об устранении препятствий в пользовании имуществом): - иск принудительного обмена неприватизированного объекта недвижимости, например, квартиры через суд; - взыскание алиментов за счёт сделки с недвижимостью; - иски о понуждении к исполнению какого-либо договора, связанного с объектом сделки с недвижимостью; - определение судом порядка пользования объектом сделки с недвижимостью (например, квартирой) и т.д. Это далеко не полный список негативных последствий.
Цель настоящей статьи - обозначить основную проблематику, связанную с правовыми рисками, возникающими при совершении сделок с недвижимостью по доверенности.
Совершение сделок с недвижимостью с использованием доверенностей - это самая обычная правоприменительная практика в имущественных отношениях физических лиц, среди предпринимателей и юридических хозяйствующих субъектов (предприятий, организаций). Как правило, сделки с недвижимостью, совершенные по действительным доверенностям, то есть уполномочию, выданному и оформленному в письменной форме, которое выдаётся одним лицом другому лицу в целях представительства перед третьими лицами с чётко обозначенными границами, сроками и условиями полномочий, проблем не возникает, так как в сделке участвуют доверенные лица "первого уполномочивания". Однако проблемы и правовые риски возникают тогда, когда появляются доверенные лица второго, третьего, четвёртого уполномочивания (передоверия полномочий) или когда, например, сделка с недвижимостью совершается на основании доверенности в тот момент смерти лица, выдавшего доверенность... Действующее законодательство гласит, что: « действие доверенности прекращается вследствие смерти гражданина, выдавшего доверенность1», и «сделка, совершённая по доверенности в момент смерти лица, выдавшего доверенность, как нарушающая требование закона, - ничтожна2».
К сожалению, стороны используют и "изобретают" различные схемы обхода норм, положений и требований действующего законодательства в целях удовлетворения своих имущественных интересов, совершают сделки с недвижимостью не просто с рисками, а противозаконно, с целенаправленным обманом, мошеннически, преступно.
При совершении сделок с имуществом по доверенности есть обоснованный, возможный и весьма вероятный правовой риск признания сделки ничтожной вследствие невыполнения условий и требований законодательного оформления и действия доверенностей, поэтому в алгоритме (порядке) совершения сделок крайне необходимо выяснить причины, по которым собственник имущества не имеет возможности лично совершить сделку, лично подписать договор купли-продажи или иной договор по сделке с недвижимостью.
Чтобы избежать подобных рисков, необходимо предложить собственнику имущества собственноручно подписать договор сделки с недвижимостью, а представителю по доверенности оставить только все дела (хлопоты) по документальному оформлению сделки с недвижимостью, в том числе регистрацию сделки, переход имущества к новому собственнику и т.д.
При совершении сделок с недвижимостью существует правовой риск отмены собственником имущества выданной своему представителю доверенности, на основании которой тот подписывает совместно с покупателем договор сделки с недвижимостью и подаёт его на регистрацию. В этот момент собственник имущества отменяет выданную доверенность и уведомляет об этом регистрирующий орган, который регистрирует права на объекты недвижимости.
При этом возникает обоснованный правой риск отказа проводить регистрацию сделки с недвижимостью регистрирующим органом.
Данный правовой риск возникает потому, что «действие доверенности прекращается вследствие ... отмены доверенности лицом, выдавшим её, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно3 (в той же форме, в которой была выдана доверенность, либо в нотариальной форме»). При этом представитель собственника - доверенное лицо, на которое была выдана доверенность, может тоже отказаться от доверенности и, если стороны заключат соглашение об отказе от вышеуказанных прав по доверенности, то доверенность будет ничтожна, в том числе действия, совершённые по доверенности, а вместе с этим возникает риск признания сделки с недвижимостью также ничтожной.
В такой ситуации возникает ряд правовых рисков по сделке с имуществом, совершённой по доверенности, оказавшейся в результате ничтожной до регистрации права собственности на приобретённое имущество: у приобретателя нет ещё приобретённого имущества (недвижимости), так как в регистрации права собственности отказано; у приобретателя нет денег, если деньги за приобретаемое имущество были переданы при подписании договора по сделке с имуществом; у приобретателя возникает масса проблем, споров и затрат с нейтрализацией данных рисков и выхода из этой ситуации, реальный вред, ущерб, неполучение ожидаемой прибыли и т.д.
При совершении сделок с имуществом по доверенности есть обоснованный, возможный и весьма вероятный правовой риск отказа в регистрации перехода права собственности вследствие отказа собственника или доверенного лица от доверенности, на основании которой совершена сделка с недвижимостью или по иным основаниям, например, вследствие возникновения спора по имуществу, с которым совершена сделка, до момента её регистрации регистрирующим органом.
Во избежание возникновения данного риска, необходимо осуществить вовремя перед сделкой с недвижимым имуществом ряд обеспечительных мер, например, наложение ареста на спорное недвижимое имущество; тщательное письменное оформление порядка сделки с недвижимостью, момента передачи денег, например, в момент регистрации сделки с недвижимостью; заранее заготовленный возможный иск в суд о признании права собственности покупателя по фактически совершённой сделке с имуществом (на основании собственноручно подписанного сторонами сделки договора купли-продажи; акта или расписки о передаче денег; действующих на момент совершения сделки действительных доверенностей и других вещественных и документальных, то есть юридических доказательств).
Очень часто возникают правовые риски вследствие некачественного, неполного, недобросовестного или целенаправленного противоправного оформления правоустанавливающих документов сделок с объектами недвижимости, например, фальсификация документов: свидетельств о регистрации права собственности или свидетельств о регистрации перехода права собственности: письменных договоров купли-продажи; доверенностей; завещаний или удостоверительных справок; письменных распоряжений по имуществу, писем или расписок; брачных договоров или соглашений о совместном использовании, владении и распоряжении имуществом и т.д. При этом возникают правовые риски, вызванные: случайными или злонамеренными описками, опечатками или ошибками; искажениями, исправлениями, поправками и изъятиями в текстах документов; подменой оригинальных документов фальсифицированными копиями или ксерокопиями; применением фальшивых печатей, штампов и подделкой ручного текста и подписей, и т.д.
Также правовые риски почти всегда и неизбежно возникают вследствие недобросовестного, небрежного или невнимательного оформления действительных оригинальных правоустанавливающих документов на объекты недвижимости: отсутствие необходимых реквизитов, дат, печатей, удостоверительных надписей. Содержание правоустанавливающих документов может быть очень нечётким, например, выцветшим, испачканным, замаранным или сформулированным таким образом, что нет возможности точно, буквально, недвусмысленно понять и определить права, волю и полномочия правообладателя, суть содержания документа. При этом возникает правовой риск подделки (фальсификации) правоустанавливающих документов и иных вещественных (юридических) доказательств.
При совершении сделок с имуществом по доверенности есть обоснованный, возможный и весьма вероятный правовой риск применения продавцами или их доверенными лицами (посредниками) подделанных или фальсифицированных правоустанавливающих документов и иных вещественных свидетельств (юридических доказательств) прав на недвижимое имущество. Например, покупателю могут предъявить квартиру, владельцы которой ещё в неё не въехали или выехали на время ремонта или в отпуск. Естественно, сделка, совершённая по поддельным правоустанавливающим документам или с обманом, может быть признана ничтожной со всеми последствиями недействительности ничтожной сделки (ущерб, убытки, отказ в регистрации, отсутствие права собственности, уплаченных денег и т.д.).
Чтобы подобный риск свести на нет, необходимо осуществить вовремя перед сделкой с недвижимым имуществом меры по тщательной проверке правоустанавливающих документов, сверке их с актами регистрации изначального права собственности, актов регистрации перехода права собственности на имущество, доверенностей всех лиц, участвовавших в так называемой "цепочке сделок" с объектом недвижимости, если надо, то экспертизу подлинности правоустанавливающих документов или официальное подтверждение истинности содержания этих документов и правосубъектности лиц и органов, выдавших и оформлявших спорные правоустанавливающие документы, почерковедческую экспертизу рукописных текстов и подписей и т.д. В случае выявления подделок или фальсификаций, лицо, от имени которого подделали, например, доверенность, может предъявить виндикационный иск (иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения).
Реальный правовой риск при совершении сделки с недвижимостью возникает в случае, когда покупателю не известны условия, при которых совершались предыдущие сделки с объектом недвижимости, выдавалась доверенность уполномоченному лицу на совершение сделки, а так же не известно "не было ли каких-либо дефектов воли доверителя во время выдачи доверенности и совершения предыдущих сделок с объектом недвижимости". Правовой риск возникает в если лицо выдавшее доверенность или совершившее предыдущую сделку с недвижимостью впоследствии обратилось в суд с иском о признании выданной доверенности или совершенной сделки недействительной, обосновывая свой иск тем, что "во время выдачи доверенности или совершения сделки с объектом недвижимости (объектом его права собственности) оно не могло осознавать значение своих действий или руководить ими или мотивируя это тем, что доверенность была выдана или сделка совершена под влиянием обмана, насилия, угрозы4".
При совершении сделок с имуществом есть обоснованный, возможный и весьма вероятный правовой риск обращения продавца в суд с иском о признании, например, выданной доверенности недействительной вследствие того, что "продавец (собственник имущества) страдает алкоголизмом и во время выдачи доверенности не мог осознавать значение своих действий и руководить ими". Суд может назначить судебно-психиатрическую экспертизу, которая может "с большей долей вероятности заключить, что субъект права собственности на объект имущества время подписания, например, доверенности был не в состоянии понимать значение своих действий и руководить ими", на основании чего доверенность, например, может быть признана недействительной, а значит недействительной или ничтожной и сделка с имуществом.
В этом случае необходимы обеспечительные меры, проверки, оформления, экспертизы и т.д. и т.п.; вовремя и профессионально прогнозировать и моделировать правовые и иные риски.
Правовые и иные риски при совершении сделок с недвижимостью - это вероятное, возможное или даже неизбежное "зло" - трудности, проблемы, споры и судебные иски, к объективно-субъективным причинам-факторам которых присоединяется ещё и так называемый "человеческий фактор", то есть случайные или умышленные ошибки, описки и опечатки, искажения, непозволительные исправления или умышленные фальсификации, а также обыкновенная человеческая глупость, невнимательность, необразованность и правовое невежество. Нейтрализовать подобные причины правовых рисков очень трудно, но возможно.
Мерами нейтрализации правовых рисков сделок с недвижимостью является создание (организация) автоматизированной базовой государственной (муниципальной) системы обеспечения юридической безопасности сделок, совершаемых с недвижимым имуществом. Основой этой системы обеспечения юридической безопасности сделок, являются совокупность существующих государственных, муниципальных и частных органов и организаций, оказывающих гражданам юридические услуги: государственные надзорные органы, прокуратура и правоохранительные органы, инспекции, нотариат, органы государственной регистрации прав собственности на имущество и сделок с имуществом, юридические консультации и др.
Инструментом или средством системы обеспечения юридической безопасности сделок, то есть системы нейтрализации правовых рисков, в частности, с недвижимостью могло бы быть:
-
- алгоритмизация процесса осуществления сделок с объектами недвижимости, то есть упорядочивание, единообразный взаимообусловленный порядок пошаговых действий сторон и участников сделки по обеспечению и осуществлению сделки;
-
- базовое доступное и бесплатное программное обеспечение с простым понятным рядовому гражданину интерфейсом, то есть визуальным
выражением алгоритма сделки с недвижимостью и документальным оформлением алгоритма (порядка) сделки;
-
- автоматическая проверка подлинности и действительности правоустанавливающих документов субъектов и объектов сделки с недвижимостью с доступом к открытым базам данных всех органов и лиц, входящих в систему обеспечения юридической безопасности сделок (кстати, любых сделок);
-
- создание унифицированной объединенной Базы данных, необходимых для программного обеспечения оформления сделок, в частности, сделок с недвижимостью.
В настоящее время существуют многие базы данных, программное обеспечение и алгоритмы юридических услуг и работ по оформлению и юридическому сопровождению сделок с недвижимостью, в том числе соответствующее законодательство, например, о государственной и иной регистрации прав собственности и сделок с имуществом, открытый доступ к базам данных налоговых инспекций, ЕГРЮЛ, судов и т.д., однако, правовые риски всё равно существуют и их характерными чертами всегда были и есть -большая социально-экономическая значимость.
Список литературы Правовые риски, возникающие при совершении сделок с объектами недвижимости по доверенности
- Гражданский кодекс Российской Федерации // [СПС КонсультантПлюс] (дата обращения: 25. 12. 2018).
- Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122-ФЗ // [СПС КонсультантПлюс] (дата обращения: 25. 12. 2018).
- Абсолямова М.Н. Ограничение прав и обременение недвижимого имущества в российском законодательстве // Недвижимое имущество (права, обременения, сделки): проблемы государственной регистрации материалы научно-практической конференции. Отв. ред. С.И. Суслова; Иркутский институт (филиал) ВГУЮ (РПА Минюста России). 2016. С. 5-11.
- Бадулина Е.В. Федеральный закон о государственной регистрации недвижимости: предпосылки принятия и некоторые новеллы // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2015. № 10 (169). С. 6-15.
- Кузахметова С.Е., Ленковская Р.Р. Особенности государственной регистрации прав на нежилые объекты недвижимости // Актуальные проблемы российского законодательства. 2016. № 14. С. 84-89.
- Нарушкевич С.В., Ткачева Л.Д. Новеллы правового регулирования государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней // Вопросы современной юриспруденции. 2016. № 6 (57). С. 50-54.
- Феоктистов М.В. Девиантное поведение в сфере государственного кадастрового учета и последующей регистрации недвижимости: комментарий законодательных новелл с позиции доктрины и практики // Законодательство и практика. 2016. № 1 (36). С. 37-41.