Пределы и ограничения права собственности иностранных граждан на земельные участки

Современные условия, осложненные кардинальными изменениями в экономике, стремительным реформированием законодательства, а также особым восприятием перспектив развития как отдельно взятого гражданина, так и государства в целом, зеркально отражаются на вопросах, связанных с признанием роли и значимости права частной собственности, с гарантиями приобретения и реализации, а также с пределами и ограничениями этого права. В контексте обеспечения безопасности границ Российской Федерации, защиты публичных интересов 1, недопущения создания инонациональных анклавов на приграничных территориях 2 повышенный интерес представляет регламентация права собственности иностранных граждан на земельные участки и расположенные на них объекты недвижимости. Принципиальность вопроса подчеркивает разработка летом 2022 года законопроекта, устанавливающего запрет иностранным гражданам и юридическим лицам из недружественных государств на приобретение земельных участков 3. В отличие от предыдущего времени 4 сложив- шиеся условия взывают к необходимости не просто разработки (доработки) ограничений прав иностранных граждан, а комплексного совершенствования существующего законодательства, учитывающего предметную направленность различных отраслей и в то же время объединяемого общей задачей эффективного правового регулирования.

На основании пункта 3 статьи 62 Конституции Российской Федерации 5 на иностранных граждан и лиц без гражданства распространяется национальный правовой режим, наделяя их правами и обязанностями, равными правовому положению граждан России, за исключением случаев, прямо предусмотренных законом. В аспекте отношений собственности одним из таких ограничений выступает запрет на обладание земельными участками на приграничных территориях, а также землями сельскохозяйственного назначения. Несмотря на повышенный интерес к указанным правоотношениям, законодательное закрепление ограничений не является достаточным, что порождает значительное количество науч-

ных дискуссий и судебных разбирательств. В связи с этим считаю целесообразным провести комплексный анализ проблем на основе межотраслевого подхода, в том числе в целях определения не только правового режима рассматриваемых категорий земельных участков, но и установления юридической судьбы расположенной на них недвижимости.

Правовой основой ограничений прав иностранцев на анализируемые категории земельных участков выступают нормы статей 129, 235, 238 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), части 2 статьи 15 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), статьи 3 и 5 Федерального закона от 24 июля 2002 года № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее – Закон об обороте). Также установлен запрет на нахождение в собственности иностранных граждан, лиц без гражданства земельных участков в границах морского порта 6. Однако в части 4 статьи 28 Федерального закона от 8 ноября 2007 года № 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации…» устанавливается исключение – индивидуальные предприниматели наделяются правом собственности на отдельные виды земельных участков в границах территории морского порта, занятых портовыми гидротехническими сооружениями, зданиями, сооружениями, созданными иностранным гражданином либо приобретенными за счет его инвестиционных вложений. В этом случае ключевым критерием выступает цель использования подобных сооружений, непосредственно связанная с деятельностью морских портов. Кроме того, допустимо возникновение права собственности индивидуальных предпринимателей – иностранцев на искусственные земельные участки при условии их создания собственными средствами на водных объектах в соответствии с Федеральным законом от 19 июля 2011 года № 246-ФЗ «Об искусственных земельных участках, созданных на водных объектах, находящихся в федеральной собственности, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» Таким образом, законодатель существенно ограничивает право собственности иностранцев на земельные участки в границах морских портов статусом лица – индивидуального предпринимателя, способом приобретения – создание либо приобретение посредством инвестиций, а также непосредственной связью объектов с деятельностью порта.

В целях удобства применительно к исследуемому виду имущества далее будет использоваться термин «ограниченные в обороте земельные участки».

Цель законодателя – ограничение прав иностранцев для обеспечения безопасности территориального единства и благополучия населения, бесспорно, оправдана. Не игнорируя отсутствие единства мнений, а также противоречивые подходы судов, следует отметить, что достижение заявленной цели существенно затрудняется применением ненадлежащих и неэффективных инструментов, в качестве которых выступают именно законодательные нормы и правила. Предупреждая наделение иностранцев ограниченными в обороте земельными участками, оказывается упущенным из вида возможное наличие на них объектов недвижимости, принадлежащих этим же субъектам. При этом какие-либо запреты в отношении недвижимости не действуют. Учитывая распространенный способ возведения строений и сооружений, основанный на уведомительном порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество, особенно в отношении объектов, возводимых физическими лицами на принадлежащем им земельном участке, на первый взгляд обнаруживается весьма простая, но действенная схема легализации прав не только на объект недвижимости, но и на полноценное обладание иностран- ными гражданами земельным участком, на котором он находится. В этом как раз и проявляется одно из противоречий, наиболее наглядно демонстрируемых в правоотношениях с участием иностранных граждан. Однако в действительности приоритет признается за нормой статьи 271 ГК РФ, тем самым игнорируется принцип единства земельного участка и ограничивается право собственника недвижимости пользованием лишь частью земельного участка, расположенного под зданием. В частности, к такому выводу пришел Конституционный Суд Российской Федерации в своем определении от 12 ноября 2019 года № 2790-О (далее – Определение № 2790-О) 7. Подобное положение дел способно нивелировать достижение цели, поставленной законодателем при разработке норм об ограничениях прав иностранных граждан на земельные участки.

Прежде чем рассмотреть вопрос об ограничениях, влекущих в том числе прекращение права собственности иностранных граждан на имущество, которое в силу закона им не может принадлежать, необходимо разобраться в правовой природе приобретения права собственности на такое имущество. Как одним из распространенных, но не единственным запретом является приобретение иностранными гражданами в собственность земельных участков следующих категорий:

• 1)    участки сельскохозяйственного назначения;

• 2)    участки, расположенные на приграничных территориях.

Какие бы юридические факты не выступали основанием законного приобретения права собственности иностранцев на рассматриваемые объекты независимо от их отраслевой принадлежности, выраженным результатом, пусть и немного растянутым во времени, будут последствия, предусмо- тренные статьей 238 ГК РФ – прекращение права собственности.

В целях структурирования материала по исследуемому вопросу целесообразно выделить ряд блоков, подлежащих анализу:

• •    субъектный состав правоотношений в отношении ограниченных в обороте земельных участков;

• •    пределы права собственности иностранных граждан на ограниченные в обороте земельные участки;

• •    реализация принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости с участием иностранных граждан;

• •    способы отчуждения ограниченных в обороте земельных участков, принадлежащих на праве собственности иностранным гражданам.

Субъектный состав правоотношений в отношении ограниченных в обороте земельных участков

В гражданском законодательстве, несмотря на его полноту и систематическое реформирование, до настоящего времени четко не определена категория «иностранные граждане». Учитывая межотраслевой характер анализируемого вопроса, полагаю, что к субъектам отношений по ограничению права собственности на земельные участки должен применяться единый подход. Это не только облегчит правоприменительную практику, но и исключит ущемление прав, не признаваемых участниками таких правоотношений.

На практике известны случаи, когда уполномоченные органы в судебном порядке требуют применить последствия части 2 статьи 238 ГК РФ о прекращении права собственности на ограниченный в обороте земельный участок (долю в праве), руководствуясь тем, что лицо выехало в иностранное государ-

Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2019 года № 2970-О «По запросу Геленджикского городского суда Краснодарского края о проверке конституционности пункта 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации во взаимосвязи с пунктом 3 статьи 15 и пунктом 1 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, пунктами 1 и 2 статьи 238 и статьей 552 Гражданского кодекса Российской Федерации» // Вестник Конституционного Суда Российской Федерации. 2019. № 6.

ство 8. Инициаторы обращений не учитывают, что в соответствии с законодательством Российской Федерации о гражданстве лишь строго установленные документы и обстоятельства будут свидетельствовать о смене (утрате) гражданства Российской Федерации, а все доказательства должны быть прямыми и подлежать четкой проверке ответственными органами. Соответственно, при рассмотрении таких дел суды справедливо отказывают в удовлетворении требований. Само обращение в суд, как правило, в этом случае вызвано фактическим неиспользованием земельного участка сельскохозяйственного назначения, что способно повлечь деградацию и порчу земли. В таком случае надлежащим способом защиты будет обращение с требованием о прекращении права собственности по основанию, предусмотренному статьей 284 ГК РФ, в связи с неиспользованием земельного участка по назначению в течение трех лет.

Законодатель и представители юридической науки весьма неоднозначно оценивают правовой статус бипатридов как в целом, так и в отношении их прав на ограниченные в обороте земельные участки. Одни авторы придерживаются позиции об уравнивании правового положения таких лиц с иностранцами 9. По мнению других исследователей, которое заслуживает поддержки, в отличие от иностранных граждан права бипатридов не могут быть ограничены 10, что в большей степени отвечает признанию патриотического духа граждан страны, учитывая преимущество наличия гражданства.

В связи с этим возникает вопрос о невозможности применения нормы статьи 238 ГК РФ в ее буквальном толковании, поскольку момент исчисления сроков для отчуждения земельного участка в добровольном порядке не учитывает специфику субъектного состава, определяя этот период с момента возникновения права собственности. При таком подходе будет необоснованным исчисление годичного срока для лица, которое обладает правом собственности на ограниченный в обороте земельный участок в течение 11 месяцев, но приобрело гражданство иностранного государства несколько дней назад. По этой причине исчислять срок следует с момента изменения лицом гражданства, поскольку в период, когда лицо обладало имуществом в статусе гражданина Российской Федерации, на него никакие запреты и ограничения не распространялись. Аналогичная ситуация возникает, например, при заключении супругами, один из которых является иностранным гражданином, брачного договора либо соглашения о разделе совместно нажитого имущества, предметом которого будет выступать спорный земельный участок. Во избежание вопросов следует оговориться, что момент возникновения права собственности в этом случае вызывает острую полемику 11 и требуется отдельное исследование этой проблемы.

Пределы права собственности иностранных граждан на ограниченные в обороте земельные участки

Конструкция права собственности на ограниченные в обороте объекты, которые в силу закона не могут принадлежать лицу, существенно отличается от классических отношений собственности хотя бы уже тем, что в отличие от общего подхода, согласно которому абсолютное право имеет бессрочный характер, рассматриваемая в настоящей статье категория ограничена пресекательным сроком существования. Хотя сроком действия это называть неправильно, поскольку за ним закреплена особая функция – уведомление собственника о предписаниях закона и последствиях их неисполнения. Следует отметить, что ни о каких особенностях содержания такого права собственности в статье 238 ГК РФ не упоминается.

В связи с этим возникает вопрос о существовании права собственности на такой земельный участок в течение года. Наделены ли правомочия собственника в этот период полноценным содержанием, как это предусмотрено статьей 209 ГК РФ? Может ли иностранец-собственник распоряжаться таким имуществом, например, внести его в залог? Исходя из норм параграфа 3 главы 23 ГК РФ, Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге) недвижимости» какой-либо запрет на оборот земельного участка не установлен. Таким образом, лицо, желающее получить кредитные денежные средства, вправе внести в залог спорный земельный участок, а в случае неисполнения денежных обязательств по возврату кредита такой объект в случае обращения на него взыскания будет обеспечивать удовлетворение требований кредитора в приоритетном порядке. С практической точки зрения это можно было бы признать оптимальным вариантом разрешения вопроса, но юридически будет происходить подмена способов прекращения права собственности, закрепленных в статьях 237 и 238 ГК РФ. Возникнет ли в таком случае коллизия двух норм права? Полагаю, нет.

Буквальное толкование норм, регулирующих возникновение прав на ограниченные в обороте земельные участки, указывает на то, что прекращение права собственности иностранных граждан на такие объекты, вызванное запретом на их приобретение, имеет несколько правовых форм в зависимости от наличия такого запрета, установленного нормативным правовым актом на момент приобретения. К первой форме относится следующий случай:

• •    имеется вступивший в законную силу нормативный правовой акт;

• •    право лица на ограниченный в обороте земельный участок было оформлено до принятия нормативного правового акта;

• •    на земельном участке расположен объект недвижимости, принадлежащий собственнику такого участка.

Сущность второй правовой формы сводится к тому, что, осознавая наличие законодательного запрета, лицо тем не менее предполагает приобрести ограниченный в обороте земельный участок. В последнем случае усматривается гораздо больше скрытых угроз. В связи с этим на основании Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) в регистрации права собственности на такие объекты должно быть отказано. При этом минимизация возможных в будущем рисков осуществляется именно за счет полноценной реализации принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости.

Так, при рассмотрении одного из дел об оспаривании действий по государственной регистрации права суд апелляционной инстанции отменил решение районного суда и отказал в иске. Поводом для обращения послужил отказ в государственной регистрации перехода права собственности на % доли в праве собственности на дом, расположенный на приграничной территории и передаваемый по договору дарения. Вышестоящей инстанцией не был принят вывод нижестоящего суда о том, что отказ в регистрации ограничивает права иностранных

граждан в регистрации права собственности на здания и сооружения. Отказывая в иске, апелляционная инстанция исходила из положений пункта 2 части 4 статьи 18 Закона о регистрации, в соответствии с которым к заявлению о государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации прав прилагаются документы, являющиеся основанием для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав, в качестве которого заявителем был представлен паспорт иностранного гражданина. На основании этого, а также исходя из норм пункта 5 статьи 1 и статьи 35 ЗК РФ (о единстве судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов) регистрация перехода права собственности на здание и сооружение без перехода прав на земельный участок невозможна. Суд пришел к выводу о том, что ограниченный в обороте земельный участок в силу закона также не может принадлежать приобретателю 12.

Жесткая позиция суда в этом деле была обусловлена не только принципом единства судьбы земельного участка, она стала проявлением целевого подхода к запрету принадлежности иностранным гражданам ограниченного в обороте земельного участка, который, надо отметить, непосредственным предметом спора не выступал.

Зачастую основанием возникновения у иностранного гражданина права собственности на ограниченный в обороте земельный участок выступает наследование, вследствие чего напрашивается вопрос о законности возникновения рассматриваемого права у иностранцев, для которых требования о последующем отчуждении такого объекта, указанные в статье 238 ГК РФ, становятся императивом. Получается, что возникшее право фактически обречено на прекращение в силу прямого указания закона. Руководствуясь этим, можно было бы предположить, что никакие сделки не могут выступать основанием перехода права собственности на ограниченный в обороте земельный участок при наличии на этот момент соответствующего запрета в земельном законодательстве. Однако такой безальтернативный подход может привести к нарушению единства цепочки разного рода правоотношений, порождаемых правом собственности, что категорически недопустимо. Кроме того, признание приоритета статьи 238 ГК РФ в рамках наследственных отношений приведет к грубому нарушению гарантий наследования, предусмотренных частью 4 статьи 35 Конституции Российской Федерации и обеспечиваемых посредством закрепления в гражданском законодательстве правовых норм, регламентирующих переход прав и обязанностей от умершего к его наследникам. Такое положение дел может свидетельствовать лишь о единственно возможной концепции – иностранные граждане – наследники становятся полноправными собственниками ограниченных в обороте земельных участков с последующим прекращением права собственности на них в порядке и на условиях, предусмотренных статьей 238 ГК РФ. Однако во избежание излишнего контроля со стороны уполномоченных органов за такими объектами и потенциальных судебных споров целесообразно усовершенствовать существующий механизм приобретения и учета прав иностранных граждан на рассматриваемые объекты.

Возвращаясь к анализу отношений в рамках первой формы, следует отметить, что лицо, которое владеет земельным участком на праве собственности на законном основании после принятия закона, устанавливающего запрет, обязано произвести его отчуждение. При невыполнении этого требования такое отчуждение будет происходить в принудительном порядке. И если правовые проблемы, связанные с отчуждением непосредственно участка, за исключением вопросов организационного и ценового характера, в этом случае не возникают, то применительно к действию принципа единства участка и объектов на нем наблюдаются как неоднозначные подходы ученых, так и противоречивая судебная практика.

Возведение объекта недвижимости может быть квалифицировано как реализация собственником участка правомочия пользования. Есть ли риск в силу симбиоза статуса субъекта и объекта рассматривать возводимое лицом строение как самовольную постройку? Последовательный анализ норм статьи 222 ГК РФ позволяет сделать вывод о том, что какие-либо запреты, за исключением тех, которые связаны с категорией земель либо природой самого объекта недвижимости, не установлены. Как справедливо утверждает профессор А.Н. Левушкин, при одновременном соблюдении ряда условий собственник земельного участка на законных основаниях приобретает право собственности на строение 13. Из совокупности указанных обстоятельств можно прийти к выводу об отсутствии какого-либо специального запрета на возведение на таком земельном участке объекта недвижимости с последующей легализацией. Справедливым будет вопрос, изменится ли ситуация, если сам объект будет возведен либо процедура оформления прав на него будет осуществляться за пределами пресекательного срока? Как следует из положений, предусмотренных статьей 238 ГК РФ, право собственности на земельный участок прекращается не одномоментно, а при условии выполнения ряда последовательных действий. В этой норме, скорее всего, содержится объективный императив о невозможности существования права, но сам процесс его прекращения представляет сложный юридический состав. Следовательно, независимо от времени создания строения собственник земельного участка вправе претендовать на приобретение его в собственность. При таких исходных данных можно констатировать, что бездействие как собственника земельного участка по его отчуждению, так и уполномоченных органов по выявлению такого объекта и последующему обращению в суд с целью принудительного исполнения законного предписания не будут свидетельствовать о прекращении прав на этот участок. Такой «режим ожидания», с одной стороны, будет правонарушением, с другой – указывать на наличие собственности иностранного гражданина, что особенно важно для кредитных, заемных обязательств, а также для признания граждан малоимущими в целях постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий и т. д. Нельзя не заметить, что анализ значительного количества дел далеко не всегда показывает, что уполномоченные органы действуют скоординированно и ответственно выполняют свои функции, поскольку инициирование обращения в суд с требованием о понуждении к отчуждению участка зачастую происходит спустя несколько лет после возникновения права собственности у лица при условии, что запрет на принадлежность последнему объекта установлен законом также за пределами годичного срока. Такое халатное поведение уполномоченных лиц, с одной стороны, позволяет правообладателю быть полноправным собственником имущества, с другой стороны, указывает на попустительство органов власти в отношении возложенных на них обязанностей и, следовательно, не способствует достижению целей, предопределенных законодателем.

Как справедливо было отмечено М.Р. Панфиловой, несмотря на широкое распространение в научной юридической литературе, а также в законодательстве, понятие «земли приграничных территорий» остается недостаточно проработанным, а определяющий его правовой режим представляет собой сложный состав прав, обязанностей и ограничений землепользователей в целях обеспечения безопасности страны, а также

рационального использования и охраны земли как основы жизни и деятельности народов России 14. При этом в отличие от запрета на приобретение в собственность таких территорий иные специфические ограничения либо требования, заслуживающие внимания в рамках гражданско-правовых отношений, не установлены. Такие условия являются юридически благоприятными для возведения на участке объектов недвижимости с учетом разрешенных пределов использования в соответствии с категориями земель.

Анализируя доктринальные подходы и судебную практику, можно прийти к выводу о том, что размещение на земельном участке объекта недвижимости не является правовым препятствием для соблюдения общего правила, предусмотренного статьей 238 ГК РФ. Однако следование этому подходу может привести к ущемлению прав собственников такой недвижимости. Предположим, на ограниченном в обороте земельном участке, принадлежащем иностранцу на праве собственности, возведен жилой дом, иное здание либо строение, однако в силу статьи 15 ЗК РФ, статьи 5 Закона об обороте и статьи 238 ГК РФ он должен произвести отчуждение такого участка, а в случае невыполнения этих требований отчуждение происходит принудительно. В отличие от добровольного отчуждения, при котором собственник сам принимает решение о предмете сделки, стоимости объекта, выборе покупателя, при принудительной продаже лицо может претерпевать убытки, обусловленные ограниченным использованием земельного участка под строением, снижением стоимости такого строения и т. д. Если речь идет о самостоятельном строительстве таким лицом объекта недвижимости, то во избежание указанных последствий и при реализации возможности истребования причиненных убытков целесообразно различать моменты, в которые лицо возвело такой объект недвижимости, – до того, как оно узнало о запрете на принадлежность ему такого участка на праве собственности, либо после.

В качестве примера достаточно привести изменения, внесенные Указом Президента Российской Федерации от 20 марта 2020 года № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками…», согласно которому в перечень приграничных территорий вошли 19 из 25 муниципальных образований Крыма, под отчуждение попали примерно 11 500 тысяч земельных участков 15.Полагаю возможным, опираясь на метод аналогии закона, содержащийся в статье 303 ГК РФ, установить зависимость возмещения убытков и понесенных лицом расходов от его добросовестности, а в качестве точки отсчета рассматривать принятие соответствующего нормативного правового акта. Хотя в настоящее время право на взыскание убытков (в том числе денежных средств) даже на приобретение самого земельного участка судами категорически отрицается 16.

Реализация принципа единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости с участием иностранных граждан

Принцип единства земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости, признанный в статье 1 ЗК РФ, поддерживаемый и укрепляемый научным сообществом, а также позициями судов разных уровней, с оговоркой принимается

Конституционным Судом Российской Федерации в Определении № 2790-О, допускающем раздельную реализацию земельного участка и здания или строения в случае принудительного отчуждения. В этом контексте заслуживает внимания мнение Р.С. Бевзен-ко о том, что, допуская продажу только земельного участка, а не расположенного на нем строения, фактически дезавуировано значение нормы в том виде, в котором она была задумана законодателем 17. Однако одобрение позиции автора, согласно которой более оправданным и перспективным представлялось бы последовательное применение принципа единства судьбы в виде принудительной продажи не только участка, но и жилого дома 18, представляется несколько преждевременным, поскольку в этом случае не учитывается многообразие оснований взаимосвязи земельного участка и объекта строительства. Дискуссионным является и вывод ученого о том, что при отсутствии покупателей на продаваемый земельный участок последний останется в собственности иностранного лица. Считаю, что в этом случае будет действовать общее правило статьи 238 ГК РФ, согласно которому возможен переход имущества в государственную либо муниципальную собственность. Надо отметить, что, формулируя гипотезу, законодатель использовал «либо», обозначив переход в муниципальную или государственную собственность в качестве альтернативы наряду с продажей. Однако проведенный анализ большого количества судебных дел не позволил выявить ни одного спора, результатом которого было бы предписание о переходе имущества в собственность муниципалитета или государства. Возможно, это происходит вследствие несовершенства нормы, в которой не указаны условия, по которым суд должен определиться с выбором способа отчуждения, либо вследствие удобства и простоты продажи на торгах по сравнению с передачей в собственность указанных субъектов, либо в конечном счете вследствие незаинтересованности указанных лиц в таких участках.

Так, при рассмотрении одного из дел по требованию прокурора об обязании собственника произвести отчуждение земельных участков, расположенных на приграничных территориях, суды апелляционной и кассационной инстанций, отменяя решение районного суда, постановили осуществить принудительную продажу земельного участка с публичных торгов с установлением начальной продажной цены. Это свидетельствует о том, что статья 238 ГК РФ регламентирует лишь два возможных варианта при фактическом бездействии собственника:

• •    принудительная продажа с передачей бывшему собственнику вырученной суммы;

• •    передача в государственную или муниципальную собственность с возмещением бывшему собственнику стоимости имущества, определенной судом.

В качестве одного из возможных оснований для выбора способа является доказательство того, что продажа земельного участка с публичных торгов способна нарушить права администрации государственного органа, к чьим полномочиям отнесено выполнение процедуры принудительного прекращения права собственности на имущество. Доказать этот факт достаточно сложно, что лишь подтверждает недостатки, обусловленные нечеткостью и неопределенностью нормы части 2 статьи 238 ГК РФ 19. Использование альтернативы, а еще и при отсутствии четкой регламентации затрудняет реализацию принципа единства земельного участка – земельный участок и расположенный на нем объект недвижимо- общей юрисдикции от 4 мая 2023 года по делу

сти будут принадлежать разным субъектам, что приведет к возникновению трудностей в надлежащей реализации субъектами своих прав. Не исключена коллизия и в случае принятия администрацией муниципального образования решения об использовании такого участка для государственных или муниципальных нужд, что также повлечет прекращение права собственности иностранного гражданина на строение.

Существует препятствия и при реализации прав при возведении иностранным гражданином строения на земельном участке сельскохозяйственного назначения, который в силу закона подлежит изъятию. Исходя из законной цели использования участка, оправданным будет вопрос, как собственник постройки сможет использовать возведенное строение в случае отчуждения земельного участка. Здесь ключевой дилеммой является не столько разработка и принятие правовых норм, сколько изменение подхода к возведению объектов недвижимости на земельном участке, необходимость изменения явочного порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество на разрешительный. Хотя и это не сможет полностью разрешить проблему принадлежности иностранным гражданам определенных категорий земельных участков (их долей) при условии возведения на них строений и иных объектов недвижимости на праве собственности, поскольку, как уже отмечалось, в рамках пресекательного срока какие-либо требования к собственнику такого участка со стороны уполномоченных органов не могут быть предъявлены (при условии законного приобретения). Получается, что обременение земельного участка недвижимостью будет способствовать закреплению оседлости на этой территории иностранца и не противоречить действующим нормам законодательства. Возможно, имеет смысл изменить подход к совершению регистрационных действий – вносить соответствующую запись в Единый государственный реестр недвижимости. Тогда правовая природа этой записи может быть предметом новых дискуссий – она может быть рассмотрена как ограничение, обременение либо просто информация, характеризующая статус правообладателя такого участка.

Итак, к случаям приобретения права собственности на земельный участок, обремененный объектом недвижимости, можно отнести строительство такого объекта, приобретение здания, сооружения по гражданско-правовым сделкам (договор купли-продажи, дарения, ренты, наследование и т. д.), при разделе имущества в порядке, предусмотренном семейным законодательством, при приобретении квартиры в многоквартирном доме и т. п. Указанные способы свидетельствуют не только о многообразии оснований возникновения прав на земельные участки, но и о межотраслевом регулировании, в котором наряду с правом собственности выступают и другие группы общественных отношений, а, следовательно, неизбежна специфика содержания применяемых норм права. Комплекс вопросов, связанных с реализацией принципа единства земельного участка и судьбы расположенной на нем недвижимости, напрямую связан с отчуждением долей в праве собственности на земельные участки, ограниченные в обороте.

Способы отчуждения ограниченных в обороте земельных участков, принадлежащих на праве собственности иностранным гражданам

Один из вопросов, связанных с применением нормы статьи 238 ГК РФ, касается определения субъекта и способа, задействованных в отчуждении земельного участка, который не может принадлежать на праве собственности иностранному гражданину. Соответственно, для надлежащей реализации и защиты прав всех участников гражданского оборота, а также для соблюдения баланса частных и публичных интересов должен быть четкий механизм, позволяющий без нарушения проводить от- чуждение такого имущества, все элементы которого будут направлены на достижение единой цели и отражать эффективность правового регулирования.

Возвращаясь к вопросу о пресекательном сроке существования права собственности на ограниченные в обороте земельные участки, нельзя не заметить несогласованность подхода законодателя и норм, касающихся получения имущества по наследству. Так, исчисление срока по общему правилу начинается с момента возникновения права собственности, что для наследственных отношений равнозначно дате открытия наследства. Учитывая вероятность затягивания оформления в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии прав со стороны наследников, вполне возможен конфликт норм. С точки зрения закона изменений быть не должно, и исчисление срока начинается с открытия наследства, но с позиции реализации контроля за ситуацией со стороны уполномоченных органов, основанного на принципе достоверности реестра, а также реальности исполнения требований нормы части 2 статьи 238 ГК РФ, момент начала годичного срока логичнее отсчитывать от даты государственной регистрации права в установленном порядке.

Процесс отчуждения рассматриваемой категории земельных участков не является таким быстрым, но несмотря на регламентацию пресекательного годичного срока в статье 238 ГК РФ, законодатель не предписывает, какие именно действия должны быть совершены со спорным объектом – предприняты попытки к отчуждению в виде размещения объявления о продаже, заключен договор, но не зарегистрирован переход права собственности либо использование в диспозиции нормы статьи 238 ГК РФ утверждения о том, что имущество, которое не может принадлежать лицу на праве собственности, должно быть отчуждено, свидетельствует об императивном характере требований к собственнику и не позволяет трактовать эту норму расширительно. В этом проявляется отличие формулировки, приведенной в статье 238 ГК РФ, от формулировки статьи 250 ГК РФ, в которой совершение собственником действий в установленный пресекательный срок зависит не только от инициативы самого собственника, но и от встречного интереса потенциальных новых правообладателей доли, что одновременно и сужает, и увеличивает пределы свободы отчуждателя доли. С одной стороны, используемый в статье 238 ГК РФ подход устанавливает пресекательный срок. С другой стороны, при применении такого похода не учитываются объективные обстоятельства, что ставит собственника в очень жесткие рамки, в ряде случаев вынуждая его кардинально занижать цену земельного участка либо, фактически бездействуя в рамках внесудебного порядка, ожидать принудительной реализации такого имущества. Сложившаяся практика в большинстве случае исходит из того, что в случае принудительного отчуждения первоначальные действия, пусть и на основании решения суда, возлагаются на собственника, а при невыполнении им этой обязанности – на уполномоченные органы. Интересно то, что суды, как правило, на добровольное отчуждение имущества в принудительном порядке предоставляют небольшие сроки – от одного до шести месяцев 20.

Полагаю, что подобный подход, применяемый на практике, вряд ли соответствует цели законодателя. Отсутствие четкого порядка отчуждения за пределами годичного срока в законе влечет обременение действиями по продаже участка сразу двух субъектов – собственника и организатора торгов, что едва ли уместно, поскольку лишь удлиняет процесс фактически уже незаконного права собственности иностранца. Более перспективной и эффективной с точки зрения регулирования представля- общей юрисдикции от 4 мая 2023 года по делу

ется статья 5 Закона об обороте, в которой последовательно раскрывается механизм действий по отчуждению участков сельскохозяйственного назначения. Учитывая, что вновь вводимый режим приграничных территорий может коснуться огромного количества собственников и что в практике известны случаи предоставления дополнительного времени за пределами установленного законом пресекательного срока для внесудебного урегулирования этого вопроса, стоит ли критически относиться к такому порядку? С точки зрения соблюдения законодательства – да, поскольку происходит легализованное нарушение в том числе с одобрения уполномоченных органов власти. Если же исходить из перспективы реализации норм и положительной оценки действий собственников по реализации принадлежащего им имущества, то такую активность, напротив, следует поддержать. Но учитывая, что действующие нормы законодательства должно беспрекословно соблюдаться без возможности расширительного толкования, подобное поведение муниципальных и государственных органов недопустимо и указывает лишь на их нежелание заниматься надлежащим осуществлением возложенных на них функций.

Заключение

Исходя из изложенного следует сделать вывод о том, что регламент по отчуждению земельных участков, равно как и остального имущества, которое не может принадлежать собственнику, нормой статьи 238 ГК, а также иными специальными нормами не урегулирован на должном уровне, что приводит к злоупотреблениям и ненадлежащему поведению как собственников, так и уполномоченных органов. Несмотря на установленные законодательно запреты для иностранных граждан на приобретение земельных участков, ограниченных в обороте, требуется серьезная доработка действующих норм, поскольку, предполагая воздействие на межотраслевые отношения, они должны гармонично сочетаться, быть связанными общей целью, отвечать критериям эффективного регулирования, прежде всего потому что наряду с имущественными правами и интересами иностранным гражданам как субъектам правоотношений также принадлежат неимущественные права, реализация части которых находится в субординационной взаимосвязи с правом собственности на земельный участок и расположенную на нем недвижимость.

***

ИНДИКАТОРЫ           ДЕШЕВОЙ ИПОТЕКИ НЕ БУДЕТ

ЕЩЕ ПОЛТОРА ГОДА irn.ru НЕДВИЖИМОСТИ Банк России повысил прогноз ключевой ставки в среднесрочной перспективе – она останется двузначной не только в этом, но и в следующем году. А это значит, что о доступной ипотеке придется забыть еще, по крайней мере, на полтора года. Причем не только на вторичном, но и на первичном рынке, так как власти взяли курс на сворачивание или существенное ужесточение условий всех льготных программ – при высокой ключевой ставке они слишком дорого обходятся бюджету. В таких условиях снижение цен становится практически неизбежной перспективой рынка недвижимости, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN. RU» Олег Репченко.

Если в феврале 2024 г. ЦБ прогнозировал, что по итогам года средняя ключевая ставка составит 13,5–15,5% годовых, а в 2025 г. опустится до 8–10%, то теперь, согласно апрельскому прогнозу, в 2024 г. «ключ» останется на уровне 15–16%, а в 2025 г. снизится лишь до 10–12%. Учитывая, что более-менее приемлемыми для ипотечников являются ставки не выше 12% годовых, которые возможны при ключевой ниже 10%, Центробанк, фактически, предлагает попрощаться с надеждами на доступную ипотеку в обозримом будущем. Возможно, ипотека вернется к нам в 2026 г., когда ключевая ставка, согласно ожиданиям ЦБ, опустится до 6–7%. Но это не точно. И в любом случае еще как минимум года полтора рынку недвижимости придется существовать без дешевой ипотеки. На первый взгляд, только вторичному, ведь на первичном есть льготные программы, ставки по которым не зависят от политики ЦБ. Проблема в том, что при ключевой ставке 16% льготная ипотека слишком дорого обходится казне, поэтому власти взяли курс на отказ от субсидирования ставок или, во всяком случае, на существенное ужесточение условий их получения.

И речь не только об ипотеке с господдержкой под 8%, по поводу окончания которой к 1 июля 2024 г. уже достигнут консенсус. Семейная ипотека, в которой застройщики видят замену ипотеки с господдержкой, тоже будет в значительной мере изменена. Нынешние условия планируется сохранить только для семей с детьми не старше 6 лет, для остальных ставки, скорее всего, увеличат – по-видимому, до 12%. Кроме того, предлагается исключить из семейной ипотеки людей с высокими доходами, отказаться от выдачи льготных кредитов на покупку малогабаритного жилья и даже свернуть чуть ли не единственную действительно целевую и полезную для экономики льготную ипотечную программу – IT-ипотеку. А в целом Минфин считает необходимым снизить долю льготных программ с нынешних более чем 90% до 20-25% от общего объема ипотечных выдач на первичном рынке. Так что аттракцион неслыханной щедрости с льготными ставками подходит к концу.

Так как главной причиной астрономического роста цен в последние годы была слишком доступная ипотека, ее отсутствие или ощутимое сокращение объемов выдачи, по идее, должно привести к удешевлению жилья – как на вторичном, так и на первичном рынке. На вторичном рынке стоимость метра действительно уже потихоньку ползет вниз: по итогам апреля рассчитываемый IRN.RU индекс стоимости жилья опустился на 0,2% впервые с конца 2022 года. На первичном спрос падает даже быстрее, чем на вторичном – во всяком случае, в Москве, где, по данным столичного управления Росреестра, по итогам I квартала 2024 года количество ДДУ на рынке жилья сократилось на 12,4% относительно аналогичного периода 2023 года, а число переходов прав – только на 9%. Однако застройщики продолжают заявлять, что готовы на все, кроме снижения цен, и придумывают все более креативные ипотечные схемы для активизации продаж. Но такие

Окончание на с. 108