Предпосылки и ограничения формирования потенциала саморазвития сферы жилищного строительства в регионах России

Согласно целям, определенным в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» разработанного в соответствии с Указом Президента Российской Федерации В.В. Путина от 7 мая 2018 г. № 204, улучшать жилищные условия к 2024 году должны не менее 5 млн. семей ежегодно[1], а это означает, что должно ежегодно вводиться примерно 270 млн. м2 жилья, если рассчитывать, что семья приобретает жилье из расчета 54 м2. Вместе с тем в этом же документе отмечается, что увеличение объема жилищного строительства должно составить не менее чем 120 млн. квадратных метров в год, что так же является весьма проблематичной задачей в виду того, что даже в наиболее благоприятные для этой отрасли периоды (2015 год) удавалось ввести только 85,4 млн. м2 общей площади жилых помещений[2].

По нашему мнению, для достижения указанного показателя органам государственной власти необходимо усиление своих функций для создания институциональной среды, способствующей эффективному осуществлению деятельности в сфере жилищного строительства, особенно в регионах с недостаточным потенциалом саморазвития. Как отмечает ряд исследователей, в условиях рыночной экономики есть регионы, территории, которые могут саморазвиваться и территории, которые имеют недостаточный потенциал для саморазвития [3-6]. Так, рассматривая основные характеристики последних, следует отметить, что условия осуществления экономической деятельности (узость местного рынка, неустойчивость к колебаниям рыночной конъюнктуры в виду незначительной дифференциации видов экономической деятельности, высокая доля убыточных предприятий, низкие возможности к инвестированию за счет различных источников, не высокие показатели качества жизни населения по доходам, по ЗП, по показателю доли платных услуг в структуре расходов домашних хозяйств по сравнению со средними по стране, что не мотивирует население в проживании и осуществлении трудовой деятельности в регионе и др.)[7] снижают возможности регионов к обеспечению устойчивого социально-экономического развития.

В зарубежной практике в решении задачи (создания институциональной среды, обеспечивающей качественное решение проблем воспроизводства жизнедеятельности людей) государство играет решающую роль. При этом, мы акцентируем внимание на том, что функционирование отрасли, вида экономической деятельности естественно предполагает, что действуют импульсы развития. Одни импульсы идут снизу (самореализация, саморазвитие), а другие – сверху (государственное регулирование) [8, с.26]. Саморазвивающиеся – это виды экономической деятельности, которые в условиях развития современной рыночной экономики (стихийности, неопределенности и цикличности) самостоятельно за счет аккумулирования внутренних ресурсов и внутренних мотивов реагируют на изменение факторов внешней среды (уровня спроса и др.), обеспечивая свое устойчивое состояние в среднесрочном и долгосрочном периоде. По сути, есть некие предпосылки, способствующие саморазвитию вида экономической деятельности [9, с. 35], а есть определенные ограничения, его сдерживающие. Вместе с тем, на наш взгляд инструменты, заложенные для эффективной реализации национального проекта «Жилье и городская среда», должны снять указанные ограничения и соответственно способствовать наращиванию потенциала саморазвития в сфере жилищного строительства в регионах, где отрасль испытывает определенные трудности, связанные с особенностями территориального развития.

Основная часть

Одной из важнейших предпосылок развития жилищного строительства в регионах РФ является высокий уровень спроса на жилье, однако, показатель жилищной обеспеченности по сравнению с зарубежными странами (от 30-50 м2 на человека) в регионах центра России недостаточно высок (таблица 1).

Таблица 1 — Уровень жилищной обеспеченности в регионах центра России за период с 2013 по 2017 год (в м² на одного жителя)

Территория                    2013 2014 2015 2016 2017

Российская Федерация            23,4  23,7  24,4  24,9  25,2

Центральный федеральный округ	24,3	25,1	26,1	26,5	26,5
Владимирская область	25,6	26,8	27,2	27,8	28,5
Ивановская область	24,7	25,0	25,2	25,7	26,2
Калужская область	26,8	27,6	28,3	28,8	29,6
Костромская область	25,7	26,0	26,6	26,9	27,4
Московская область	26,7	29,4	33,4	33,7	31,8
Рязанская область	27,3	28,0	28,8	29,5	30,3
Ярославская область	24,8	25,4	26,0	26,6	27,1

Составлено по: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2018: стат. сб. / Росстат. — М., 2018. С. 774-775

Так, согласно данным таблицы 1 в среднем по России уровень жилищной обеспеченности составляет на 2017 год 25,2 м2 на человека. Вместе с тем за последний год можно отметить об увеличении указанного показателя в регионах центра России. Наиболее высокий уровень жилищной обеспеченности наблюдается в Московской области (31,8 м2 на человека), наиболее низкий в Ивановской области (26,2 м2 на человека). По мнению ряда авторов, с точки зрения обеспечения экономической безопасности предельное значение показателя жилищной обеспеченности должно составлять 35 м2 на человека[10,с.20]. Однако ни в одном из исследуемых нами регионов этот критерий не достигается.

Анализируя данные по вводу жилья с 2000 по 2017 г. (таблица 2), следует отметить, что во всех исследуемых областях, особенно Московской, Владимирской, Ивановской и Нижегородской областях, даже в кризисные периоды темпы строительства жилья практически не снижались. При этом, по темпам ввода жилых домов в 2017 году в таких регионах, как Владимирская, Калужская, Ярославская, Рязанская, Московская и Нижегородская область удалось превысить показатели строительства жилья 1990 года (таблица 2).

Таблица 2 — Ввод в действие жилых домов (тысяч квадратных метров общей площади)

Регионы РФ	1990	2000	2005	2010	2011	2012	2013	2014	2015	2016	2017
Владимирская область	629	281	327	481	438	508	519	606	647	656	695
Ивановская область	499	106	106	191	217	222	232	253	260	177	340
Калужская область	581	178	263	501	598	613	657	808	796	737	882
Костромская область	362	157	117	151	156	205	228	328	322	309	310
Ярославская область	671	131	224	292	411	461	487	694	717	797	754
Рязанская область	476	255	301	466	478	512	553	603	667	708	713
Нижегородская область	1240	577	748	1453	1470	1501	1530	1588	1259	1274	1308
Московская область	2380	2611	5297	7939	8244	6885	7407	9945	9623	8914	9078

Составлено по: Федеральная служба государственной статистики. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в РФ URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1140096774766 и Регионы России. Социально-экономические показатели. 2018: стат. сб. / Росстат. — М., 2018. С. 774775

Однако, ввод в действие жилых домов по представленным областям за период с 2000 по 2017 год осуществлялся неравномерно. Более ускоренные темпы ввода наблюдаются в Московской, Нижегородской, Калужской, Ярославской и Владимирской областях, а наименьшие на территории Ивановской и Костромской областей. А доля ввода в действие жилья только на территории Московской области ежегодно составляет более 11% от общего показателя ввода жилья в Российской Федерации.

На наш взгляд, наиболее существенными факторами, способствующими поддержанию темпов роста жилищного строительства в регионах Московской, Нижегородской, Ярославской и Владимирской областей в условиях ухудшения общей экономической ситуации в стране в 2016-2017 году являлись рост уровня сбережений населения на депозитах коммерческих банков и снижение ставок по ипотечному кредитованию, приведшее к увеличению количества выданных ипотечных кредитов в указанный период и соответственно к увеличению удельного веса жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств (таблица 3, 4, 5).

Таблица 3 — Вклады физических лиц на депозитах в кредитных организациях, на начало года в млн. рублей

Регионы РФ	2005	2011	2015	2016	2017	2018
Владимирская область	15635	63105	105424	127746	147334	161675
Ивановская область	9128	38269	69945	81567	92573	103528
Калужская область	10728	44926	81386	98657	116587	126657
Костромская область	6067	25610	42309	50631	60747	73222
Ярославская область	21445	61818	115158	136429	150315	167916
Рязанская область	12169	45822	83146	101639	115043	127042
Нижегородская область	45970	163857	269952	338456	376658	419516
Московская область	93283	374395	786964	949168	1092592	1229828

Составлено по: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2018: стат. сб. / Росстат. — М., 2018. С. 774-775

Так, по данным таблицы 3 на начало 2018 года, то есть за 2017 год значительное увеличение вкладов физических лиц на депозитах в кредитных организациях отмечается в Московской (1229,8 млрд. рублей), Нижегородской (419,5 млрд. руб.), Ярославской (167,9 млрд. руб.) и Владимирской (161,7 млрд. руб.) областях. В среднем увеличение вкладов населения на депозитах в регионах за последний год составило 11%. При этом значительное увеличение вкладов связано с наступлением кризисной ситуации в экономике страны в 2013-2014 г.г., что повлияло не на потребление, а на накопление сбережений физических лиц в 2015-2017 г.г.

Таблица 4 – Объем ипотечных жилищных кредитов, предоставленных кредитными организациями населению, в млн. рублей

Регионы РФ          2005 2010  2014   2015  2016   2017

Владимирская область	87	2084	13158	8359	10984	15149
Ивановская область	53	1265	9619	6166	6645	9087
Калужская область	229	2784	6827	4377	11832	16415
Костромская область	31	1059	11286	6519	4972	6642
Ярославская область	218	2650	13985	8679	10077	13532
Рязанская область	127	3102	13823	8735	11291	15374
Московская область	945	23059	150800	96750	114028	159519

Составлено по: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2018: стат. сб. / Росстат. — М., 2018. С. 1026-1027

Так, согласно данным таблицы 4 наибольший объем выданных ипотечных кредитов в 2017 году предоставлен кредитными организациями населению таких регионов как Московская, Калужская, Рязанская и Владимирская областей. При этом в связи со снижением ставок по ипотеке в среднем с 13,17% в 2014 году до 9,79 % в 2017 году по количеству выданных ипотечных кредитов в таких регионах как Московская, Рязанская, Владимирская областях удалось превысить показатели докризисного периода. Однако, таким регионам как Ивановская и Костромская область даже при условиях снижения процентной ставки по ипотеке в 2017 году выйти на уровень 2014 года не удалось. И в этих же регионах по сравнению с другими регионами наблюдается более низкий удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств в Ивановской (38%), Костромской области (38,2%).

Таблица 5 — Удельный вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья, процентов

Регионы РФ	2005	2010	2014	2015	2016	2017
Владимирская область	40,8	49,7	52,0	51,1	50,1	59,5
Ивановская область	40,5	29,6	30,7	19,7	15,0	38,0
Калужская область	49,4	54,5	59,3	47,4	47,2	49,9
Костромская область	52,1	49,1	54,5	41,8	50,1	38,2
Ярославская область	36,9	25,1	28,8	35,7	36,7	43,5
Рязанская область	37,2	23,7	38,9	39,6	30,4	45,1
Нижегородская область	36,0	64,0	48,7	41,3	48,1	46,0
Московская область	51,3	37,3	16,9	33,5	31,5	38,9

Составлено по: Регионы России. Социально-экономические показатели. 2018: стат. сб. / Росстат. — М., 2018. С. 1026-1027

Так, по данным таблицы 3 в 2017 году высокий показатель удельного вес жилых домов, построенных населением за счет собственных и привлеченных средств, в общем вводе жилья наблюдается во Владимирской (59,5%), Калужской (49,9%), Нижегородской (46%), Рязанской (45,1%) и Ярославской областях (43,5%). Кроме указанных выше факторов (увеличение сбережений населения, повышение доступности ипотечного кредитования в результате снижения процентной ставки) на повышение доступности жилья и возможности его покупки за счет собственных и привлеченных средств населения так же повлияло небольшое снижение стоимости квадратного метра.

Таким образом, основным источником наращивания потенциала саморазвития в сфере жилищного строительства является использование инструментария, способствующего вовлечению сбережений населения в процесс строительства жилья и повышению доступности ипотечного кредитования[11]. В таких регионах как Ивановская и Костромская область можно сказать о недоиспользовании указанных источников, скорее всего в виду того, что в этих регионах наблюдаются не высокие показатели качества жизни населения по доходам, по ЗП по сравнению со средними по стране. Поэтому даже при условии снижения процентных ставок по ипотеке и стоимости жилья за период с 2015 по 2017 г.г. особенно на вторичном рынке это не обеспечивает в этих регионах эффективного спроса на жилье.

Кроме того, ограничениями формирования потенциала саморазвития отрасли во всех исследуемых регионах являются[12, с.184]:

• •    достаточно сложный и дорогостоящий доступ к земельному ресурсу строительных организаций;

• •    недостаток в некоторых территориях земельных ресурсов для комплексной застройки;

• •    высокие тарифы на подключение к сетям, устанавливаемые предприятиями монополистами.

Существенным ограничением саморазвития жилищного строительства является то, что во многих регионах темпы строительства и ввода объектов социальной и инженерной инфраструктуры значительно отстают от ввода в действие жилых домов[12, с.184].

Так, в 2017 г. наиболее ускоренными темпами были введены в действие мощности дошкольных образовательных организаций в Московской и Калужской областях. А в таких регионах как Владимирская, Ярославская и Нижегородская областях на 2017 год по сравнению с 2016 годом можно отметить резкое снижение ввода дошкольных образовательных организаций, так во Владимирской в 3,2 раза, в Ярославской в 4,4 раза, в Нижегородской области в 4,6 раза[13, с.184]. Кроме того, по темпам ввода в действие мощностей дошкольных образовательных организаций в 2017 году всем регионам, кроме Московской области, не удалось достичь показателей 1990 г.

Более худшая картина наблюдается и по вводу в действие общеобразовательных учреждений (таблица 6).

Таблица 6 — Ввод в действие общеобразовательных учреждений (количество ученических мест)

Регионы РФ	1990	2000	2005	2010	2011	2012	2013	2014	2015 2016	2017
Владимирская область	6945	488	—	—	264	825	—	—	——	300
Ивановская область	4479	—	345	—	—	—	—	—	——	—
Калужская область	4466	1444	132	—	880	142	—	90	—   1360	—
Костромская область	4923	278	195	18	—	—	108	—	——	—
Ярославская область	8180	216	—	—	—	500	175	—	——	499
Рязанская область	5633	480	384	264	—	2002	—	160	—   1650	1482

Нижегородская  8672   1761  1246  1040  110  400   —     500    176   550    2050

область

Московская     16924 2075  1698 3635  5242 7615  10669  15659 7670  17955  11428

область

Составлено по: Федеральная служба государственной статистики. Основные показатели инвестиционной и строительной деятельности в РФ URL: http://www.gks.ru/wps/wcm/connect/rosstat_main/rosstat/ru/statistics/publications/catalog/doc_1140096774766 и Регионы России. Социально-экономические показатели. 2018: стат. сб. / Росстат. — М., 2018. С. 783784

Так, по данным таблицы 6 на 2017 год наиболее высокие темпы ввода в действие общеобразовательных учреждений (количество ученических мест) наблюдаются в Московской, Нижегородской, Рязанской и Ярославской областях. В этот же период можно отметить об отсутствии ввода общеобразовательных учреждений в Ивановской, Калужской и Костромской областях. Кроме того в Ивановской области ввод в действие общеобразовательных учреждений не проводился в течение 12 лет, то есть с 2005 года, а Костромской области с 2012 года. И еще раз следует отметить, что темпы ввода образовательных учреждений в исследуемых регионах за период с 2000-2017 г.г. значительно отстают от темпов их ввода в 1990 г. Недостаток качественной социальной инфраструктуры сдерживает процесс комплексной застройки территорий исследуемых нами регионов.

Таким образом, основные предпосылки и ограничения формирования потенциала саморазвития в сфере жилищного строительства исследуемых регионов можно представить в следующем виде (таблица 7).

Таблица 7 – Предпосылки и ограничения формирования потенциала саморазвития сферы

жилищного строительства региона
№ п/п	Предпосылки формирования потенциала саморазвития сферы жилищного строительства региона	Ограничения формирования потенциала саморазвития сферы жилищного строительства региона
1	Высокий уровень спроса на жилье	Низкий уровень доходов населения регионов с недостаточным потенциалом саморазвития Несоизмеримость доходов со средней стоимостью жилья, особенно на вторичном рынке
2	Накопления населения, которые дают возможность покупки жилья за собственный счет и за счет ипотеки	Ограниченный доступ к земельным ресурсам и недостаток земельных ресурсов для комплексной застройки
3	Поддержка уровня спроса со стороны покупателей (субсидии отдельным категориям граждан).	Опережающие темпы ввода жилья в отличие от темпов строительства инженерной и социальной инфраструктуры
4	Рост процента аварийного жилого фонда формирует отложенный спрос на строительство жилья	Высокие тарифы на подключение к сетям

• 5 Снижение ставок по ипотечному Ограниченный доступ к кредитным ресурсам (не кредитованию                   приемлемые условия кредитования для бизнеса в

регионах с недостаточным потенциалом саморазвития)

Как уже отмечалось выше, чтобы сгладить указанные ограничения и тем самым решить определенные проблемы в сфере жилищного строительства для решения задачи обеспечения жильем жителей различных регионов необходим объемный инструментарий (принятие различного рода программ (например, по развитию социальной инфраструктуры), поддержки в приобретении жилья многодетных семей, длительная и льготная аренда при комплексной застройке территорий, льготное кредитование и субсидирование процентных ставок, субсидирование тарифов при подключении к сетям тепло, газо, и водоснабжения и др.). Вместе с тем некоторые из инструментов в паспорте национального проекта не предусмотрены (например, в Федеральном проекте «Ипотека» отсутствуют инструменты по обеспечению доступности ипотечного кредитования).

Так же исследователями отмечается, что в качестве источника наращивания потенциала саморазвития в сфере жилищного строительства может выступать возможность присвоения государством рентной составляющей[12,с. 188], что позволило бы получить в его распоряжение значительные финансовые ресурсы, которые можно использовать для сглаживания ограничений в сфере жилищного строительства регионов с недостаточным потенциалом саморазвития.

Однако теперь строительным компаниям, особенно на начальной стадии строительства в связи с новыми положениями законодательства о долевом строительстве, придется рассчитывать преимущественно на собственные и заемные ресурсы банков, так как ресурсы населения будут зачисляться на специальные банковские счета, где будут храниться до завершения строительства. А застройщик сможет их получить только после сдачи дома и передачи квартир покупателям. А так как доступ к кредитным банковским ресурсам весьма дорогостоящий, при существующих процентных ставках использование указанного ресурса может отразиться в отдельных регионах на повышении стоимости квадратного метра, а в таких регионах как Ивановская и Костромская область и на снижении объемов жилищного строительства. Кроме того, в таких условиях изменения процесса финансирования возможности присвоения рентной составляющей рынка жилищного строительства трансформируются от застройщиков жилья к банкам – основным бенефициарам указанного процесса[14].

Выводы

Таким образом, обозначенные в рамках национального проекта «Жилье и городская среда» цели, и целевые индикаторы реализации этого проекта, установленные в регионах вряд ли будут достигнуты в связи с объективно сложившимися ограничениями потенциала саморазвития отрасли и в связи с изменением процесса финансирования жилищного строительства.

В отдельных регионах (Ивановской, Костромской областях), учитывая особенности их социальноэкономического развития, следует отметить о недоиспользовании в наращивании потенциала саморазвития жилищного строительства таких источников как собственные средства (сбережения) и привлеченные средства населения (повышение доступности ипотечного кредитования), что требует соответствующего инструментария, которого не наблюдается в паспорте национального проекта.

В качестве перспективного направления можно считать необходимость государственного регулирования институциональной ренты, сосредоточенной в банковской сфере (ввиду того, что у банков есть альтернативы инвестированию реального сектора и развития инфраструктуры (валютные операции, недвижимость и др.)), как источника наращивания потенциала саморазвития не только в сфере жилищного строительства, но и в других видах экономической деятельности, имеющих определенные ограничения формирования потенциала саморазвития.

Отраслевая экономика