Принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости (по земельному и гражданскому законодательству)

Гражданский кодекса РФ1 (ст. 130) относит земельные участки, участки недр, водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость).

Статья 6 Земельного кодекса Российской Федерации2 определяет земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

По смыслу ст. 135 ГК РФ принадлежностями земельного участка признаются движимые постройки, возведенные на нем, иные вещи, предназначенные для обслуживания участка.

Земельный кодекс РФ провозгласил: «единство судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов» (п.5 ч.1 ст.1 ЗК РФ). Значит ли это, что строение является принадлежностью земельного участка?

Долгое время в нашей стране действовал обратный принцип: главной вещью считалось здание, а земельный участок - его принадлежностью. Это было обусловлено тем, что земля находилась в исключительной государственной собственности и земельный участок не являлся объектом недвижимости, включенный в гражданский оборот.

Земля является основой для возведения зданий, строений, сооружений. Здания, строения, сооружения подлежат обязательному кадастровому учету и оценке, и их наличие характеризует земельный участок.

Согласно принципу, провозглашенному ЗК РФ, все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Данная новелла ЗК РФ породила противоречия норм гражданского и земельного законодательства. Гражданский кодекс не рассматривает здание и земельный участок, на котором оно находится, ни как сложный единый объект, ни как объекты, связанные неразрывной связью. Возникла коллизия норм. Практика пошла по пути признания приоритета норм земельного законодательства. Установив, что в случае, если здание и земля находятся у отчуждателя на праве собственности, невозможно отчуждение здания без земли, равно как и земля без здания.

Статью 553 ГК РФ необходимо сформулировать таким образом: «Отчуждение земельного участка вместе с отчуждением находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат на праве собственности собственнику земельного участка». Такое изменение в ГК РФ исключило бы необходимость правового регулирования данного вопроса Земельным кодексом РФ.

На сегодняшний момент принцип «единой судьбы» в Земельном кодексе РФ выражен следующим образом. Пункт 4 ст.35 ЗК РФ установил, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев: отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка; отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст.27 ЗК РФ. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и

Амелина Н.Е.

Принцип «единой судьбы» земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимости...

юридических лиц. Не допускается продажа части здания, строения, сооружения, которая выделена в натуре, без земельного участка, выделенного в натуре и занятого указанным зданием и необходимым для его функционального обслуживания.

Тот же принцип применяется и в случаях, когда здание принадлежит нескольким лицам на праве общей собственности. Отчуждение доли в праве общей собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которого пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение. Если здание принадлежит нескольким долевым собственникам и функционально расположено на нескольких выделенных в натуре земельных участках, принадлежащих им же, отчуждение доли в праве собственности одним из лиц осуществляется одновременно с земельным участком, принадлежащем ему на праве собственности.

В любом случае собственник здания, строения, сооружения, находящегося на чужом земельном участке, имеет право пользования частью земельного участка, на котором оно расположено и необходимой для его использования. При переходе права собственности на здание, находящееся на чужом земельном участке, новый собственник приобретает право на использование соответствующей части земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Собственник зданий, строений, сооружений, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право его покупки, которое осуществляется в порядке, установленном для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если здание, находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность, если иное не предусмотрено законом (ст.36 ЗК РФ). Даная норма, являясь нормой гражданского права, установлена Земельным кодексом.

В статьях 552 и 273 ГК РФ, ст.35 ЗК РФ не устанавливается момент возникновения права собственности на земельный участок. Ст.552 и 273 ГК РФ, п.4 ст.35 ЗК РФ указы- Серия «Право», выпуск 8, том 1

вают на отчуждение объекта, расположенного на земельном участке, как обязательное основание для перехода прав на земельный участок. Соответственно, можно сделать вывод, что переход права на участок происходит на основании сделки с недвижимым имуществом, расположенным на данном земельном участке, а по существу - на основании перехода права от покупателя недвижимого имущества искусственного происхождения (здание, строение) к продавцу.

Анализируя приведенные нормы законодательства, следует отметить, что Земельный кодекс РФ рассматривает земельный участок и недвижимость, прочно связанную с ним, как самостоятельный объект гражданского оборота, связанные единой судьбой, но не как «единый объект». Помимо этого, земельное, и тем более гражданское законодательство во многих случаях рассматривают земельные участки и расположенные на них объекты как самостоятельные и участвующие в обороте независимо друг от друга. Они могут иметь разные правовые режимы.

При сопоставлении норм Гражданского и Земельного кодексов выявляются и иные противоречия, которые препятствуют полному и последовательному проведению в жизнь принципа «единой судьбы».

Круг вещных прав, которые могут возникать на здания (право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, сервитут), отличаются от круга таких прав на земельные участки (право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного наследуемого владения, сервитут).

Гражданское законодательство устанавливает разные правила для оборота земельных участков и оборота зданий. ГК РФ установлены специальные правила для таких сделок со зданиями, сооружениями и иными объектами недвижимого имущества, как купля-продажа и аренда. Вместе с тем в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные правила для таких же сделок с самими земельными участками; к ним соответственно применяются общие правила ГК РФ о купле-продаже и об аренде.

Земельный кодекс не только не устранил эти различия, напротив, ввел некоторые специальные правила о сделках с земельными участками, отличающиеся от правил ГК РФ о сделках с недвижимостью (п.2 ст.37 Земельного кодекса содержит дополнительные требования, предъявляемые к содержанию дого-

Проблемы и вопросы гражданского права вора купли-продажи земельного участка, в ст.22 - специальные правила о распоряжении арендатором земельного участка своими правами по договору аренды).

Гражданский и Земельный кодексы, регулируя оборот земельных участков и расположенных на них зданий, в разных ситуациях в качестве «главной» вещи рассматривают разные объекты.

Пункт 3 ч. 4 ст.35 ЗК РФ устанавливает, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. В этом случае строение следует судьбе земельного участка.

Вместе с тем, Земельным кодексом предусмотрено, что при переходе права на здание к новому собственнику переходит и «право на использование соответствующей частью земельного участка на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник». Предусмотрено преимущественное право собственника здания на приобретение в собственность земельного участка (п.п.З и 5 ст.35, п.1 ст.36). В указанном случае кодекс исходит из того, что главной вещью является не земельный участок, а не расположенное на нем строение.

Таким образом, пересечение прав на земельные участки и прав на строения (здания, сооружения и другие объекты), находящихся на данных земельных участках, создает определенные проблемы в регулировании таких отношений. Переход к другому лицу в результате исполнения договора купли-продажи здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка3.

А.А. Маковская отмечает, что в настоящее время нет достаточных оснований для законодательного закрепления в гражданском праве понятия «единого объекта недвижимости»4.

А.Ф. Ефимов считает, что земельные участки и строения нельзя рассматривать как вещь и принадлежность, а также как сложную вещь в виде единого целого. Между ними, безусловно, имеется известная связь, которая в соответствии со ст.35 ЗК РФ должна учитываться при отчуждении строений и земельных участков, однако с точки зрения гражданского права земельные участки и прочно связанные с ними объекты, то есть строения, - это самостоятельные объекты права собственности (ст. 130 ГК РФ).5

В соответствии с положениями действующего законодательства концепция «единой судьбы» означает, что в тех случаях, когда земельный участок и расположенные на нем строения находятся в собственности одного лица, они должны выступать в гражданском обороте вместе. Не имеет значения, какой объект первоначально предполагается к отчуждению - здание или земельный участок. Важно, что не может быть разорвана юридическая связь земельного участка и расположенного на нем здания, и они должны переходить от одного лица к другому одновременно.

Таким образом, следуя логике и смыслу норм земельного законодательства (ст.1, ст.35 ЗК РФ), очевидно, что нормы ЗК РФ при регулировании имущественных отношений, предметом которых является земельный участок, имеют приоритет перед нормами ГК РФ.

В целях формирования единого режима регулирования отношений по поводу земельного участка и недвижимости, расположенной на нем, необходим комплекс норм, обеспечивающих реализацию единства сложного объекта недвижимости (земельного участка и строения, здания, сооружения) в условиях рыночных отношений.

• ¹    См.: Рос.газ.№ 238-239,08.12.1994.

• ²    См.: СЗ РФ 29.10.2001, № 44. Ст. 4147.

• ³    См.: Витрянский В.В., Суханов Е.А. Защита прав собственности. Сборник нормативных актов и материалов арбитражной практики с научно-практическим комментарием. М.: СПАРК, 1999. С. 48.

• ⁴    Козырь О.М., Маковская А.А. «Единая судьба земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимого имущества (реальность и перспективы) // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. 2003. № 2.

• ⁵    См.: Ефимов А.Ф. О наследовании и принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (подп.5 п.1 ст.1 ЗК РФ) / Обзор судебной практики (К. Ярошенко, А. Ефмов, В. Литовкин, Е. Павлодский, М. Шелютто, Б. Була-евский, Ф. Богатырев). Юридическая литература, 2002.