Принятие решения о переоформлении прав на земельный участок

С.Е. Тесницкая начальник управления правового обеспечения Федерального агентства кадастра объектов недвижимости

В соответствии с Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ (с соответствующими изменениями и дополнениями) юридические лица, за исключением государственных и муниципальных учреждений, органов государственной власти и местного самоуправления, а также федеральных казенных предприятий, обязаны в срок до 1 января 2008 года переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками. По желанию юридического лица можно переоформить такое право на право аренды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность. Религиозные организации, кроме этого, могут переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право безвозмездного срочного пользования.

Из указанной нормы следует, что:

• 1)    переоформлению подлежит право постоянного (бессрочного) пользования, а не какое-либо другое право;

• 2)    срок переоформления установлен до 1 января 2008 года;

• 3)    требования о переоформлении распространяются как на коммерческие, так и некоммерческие организации (за исключением специально оговоренных случаев¹);

• 4)    выбор титула, на который будет осуществляться переоформление права постоянного (бессрочного) пользования, принадлежит самому юридическому лицу.

На первый взгляд нормативное предписание требует осуществления простых и однозначно понимаемых действий. Однако практика реализации Федерального закона № 137-ФЗ уже выявила ряд сложностей. На одной проблеме – принятие органом власти решения о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования путем заключения договора аренды земельного участка – остановимся подробнее. Рассмотрим условный пример.

С учетом того, что на юридическое лицо законом возлагаются не только обязанности по переоформлению права постоянного (бессрочного) пользования, но и предоставляется право выбора последующего титула, общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Лютик» приняло решение о целесообразности заключения договора аренды занимаемого земельного участка.

Представив в орган власти необходимый пакет документов, ООО «Лютик» получило проект решения уполномоченного органа власти2, который выглядел примерно так:

«Решение3 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками ООО «Лютик» на право аренды

В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ, Федеральным законом от 25 октября 2001 года № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», постановлением Правительства Российской Федерации от 7 августа 2002 года № 576 «О порядке распоряжения земельными участками, находящимися в государственной собственности, до разграничения государственной собственности на землю» и заявлением ООО «Лютик»:

• 1)    на основании материалов землеустроительного дела по межеванию земельного участка, выполненного ООО «Землемер» и утвержденного райкомземом 12 ноября 2004 года, закрепить за ООО «Лютик» в N-ском районе N-ской области земельные участки и единые землепользования общей площадью 123 456,2 квадратных метра в соответствии с Приложением, из них:

• •    земли промышленности и иного специального назначения – 100 456,2 квадратных метра;

• •    земли поселений – 23 000 квадратных метров.

Разрешенное использование – размещение и эксплуатация наземных объектов нефтепроводов, а также объектов, необходимых для эксплуатации нефтепроводов;

• 2)    переоформить право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками ООО «Лютик», указанными в Приложении, на право аренды сроком 25 лет;

• 3)    комитету по управлению имуществом заключить договор аренды на земельные участки в соответствии с пунктами 1 и 2;

• 4)    ООО «Лютик» обеспечить государственную регистрацию договора аренды в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• 5)    ранее выданное ООО «Лютик» свидетельство … (государственный акт и т. п.) о правах на земельные участки от … № … считать утратившим силу с момента регистрации договора аренды.

Глава администрации _____________________».

Несмотря на краткость примерной схемы решения о переоформлении прав, в нем допущен ряд юридических ошибок. Для удобства использования доводы излагаются в последовательности пунктов примерной схемы решения.

• I.    В пункте 1 указывается, что уполномоченный орган власти принял решение о закреплении за ООО «Лютик» земельных участков с учетом категорий земель, имевшихся у общества ранее.

Следует отметить, что из текста постановления не усматриваются обстоятельства, в связи с которыми уполномоченный орган власти распоряжается земельным участком, то есть принимает решение о его закреплении за кем-либо.

В соответствии со статьей 53 Земельного кодекса Российской Федерации отказ лица от осуществления принадлежащего ему права на земельный участок (подача заявления об отказе) не влечет за собой прекращение соответствующего права. Из указанной нормы следует необходимость совершения определенного действия – ООО «Лютик» должно отказаться от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком для того, чтобы появилась возможность использовать его на каком-либо ином правовом основании. Кроме этого, отказ от права постоянного (бессрочного) пользования должен быть принят органом власти, что позволит признать право постоянного (бессрочного) пользования прекращенным.

Эта позиция подтверждается пунктом 3 статьи 53 Земельного кодекса Российской Федерации, в которой указано, что при отказе лица от права пожизненного наследуемого владения земельным участком, права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком распоряжение данным земельным участком осуществляется уполномоченным исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления.

Кроме этого, следует отметить, что указанное в пункте 1 примерной схемы решения разрешенное использование, по существу, таковым не является.

Согласно статье 7 Земельного кодекса Российской Федерации разрешенное использование определяется в соответствии с зонированием территорий. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается правообладателем земельного участка самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Тема зонирования территорий получила свое дальнейшее развитие в Градостроительном кодексе Российской Федерации, которым предусмотрена необходимость принятия градостроительных регламентов путем проведения градостроительного зонирования, то есть устанавливаемых в пределах границ соответствующей территориальной зоны видов разрешенного использования земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального стро-ительства4.

Таким образом, то, что в примерной схеме решения названо разрешенным использованием, скорее, является целью предоставления, и юридических последствий в случае неисполнения влечь не должно.

• II.    В пункте 2 содержится указание на то, что право постоянного (бессрочного) поль-

• зования ООО «Лютик» переоформляется на право аренды сроком 25 лет. Однако в законодательстве под переоформлением подразумевается иное.

Так, согласно Примечанию к статье 3 Федерального закона «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» переоформление права на земельный участок включает:

• •    подачу заявления юридическим лицом о предоставлении ему земельного участка на соответствующем праве при переоформлении этого права;

• •    принятие решения исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления о предоставлении земельного участка на соответствующем праве;

• •    государственную регистрацию права в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Таким образом, необходимо вести речь не о переоформлении права (так как под этим термином понимается совокупность определенных действий), а о предоставлении земельного участка в аренду.

• III.    Вопрос заключения договора аренды (пункт 3 примерной формы решения) также нуждается в пояснении. Здесь следует отметить, что целесообразно предусмотреть в тексте решения обязанность ООО «Лютик» до заключения договора представить выданные в установленном порядке кадастровые планы земельных участков, осуществив все предусмотренные законодательством действия по обеспечению (в случае необходимости) государственного кадастрового учета текущих изменений характеристик земельного участка.

Необходимость наличия кадастрового плана земельного участка, содержащего идентифицирующие характеристики объекта договора аренды, предусмотрена как земельным, так и гражданским законодательством, однако, по нашему мнению, запись о кадастровом плане не будет лишней, так как именно с момента представления кадастрового плана земельного участка появляется возможность заключения договора аренды земельного участка в соответствии с требованиями законодательства.

• IV.    Указание о государственной регистрации договора аренды в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 4 примерной формы решения) основано на требованиях законодательства. Однако за кадром остался вопрос о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования.

Согласно статье 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, к которым относится право постоянного (бессрочного) пользования, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

Таким образом, возвращаясь к вопросу о прекращении права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком необходимо понимать, что процедура отказа от права, которую мы рассмотрели ранее, будет завершена лишь проведением государственной регистрации прекращения права постоянного (бессрочного) пользования.

При этом следует отметить, что в случае если такое право возникло до создания системы государственной регистрации прав и, следовательно, информация в едином государственном реестре прав о нем отсутствует, то до государственной регистрации прекращения права подлежит государственной регистрации существование у ООО «Лютик» права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

• V.    В решении о переоформлении права предлагается свидетельство (либо государственный акт и т. д.) признать утратившим силу с момента регистрации договора аренды земельного участка.

По вопросу признания юридической силы правоудостоверяющих документов на землю ведется много споров, однако однозначно можно сказать, что, принимая решение о признании ранее выданного свидетельства утратившим силу, орган власти явно превысил свои полномочия. Следует учитывать, что согласно статье 3 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

Признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Федерального закона от 21 июля 97 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме, утвержденной постановлением Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 года № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», следующие документы:

• •    свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27 октября 1993 года № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России»;

• •    государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным постановлением Совета Министров РСФСР от 17 сентября 1991 года № 493 «Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей»;

• •    свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной поста-

  новлением Правительства Российской Федерации от 19 марта 1992 года № 177 «Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения».

Государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним осуществляет Федеральная регистрационная служба (ее территориальные органы).

Необходимо обратить внимание на то, что сами органы государственной регистра- ции не могут признать недействительной запись в ЕГРП, недействительность определяется только решением суда. Поскольку идентичность записи в ЕГРП о праве и государственного акта на право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком установлена законом, можно сделать вывод, что признание ранее выданного свидетельства недействительным возможно осуществить в судебном порядке.

Резюмируя изложенное, предлагаем следующую схему актов о переоформлении прав.

Руководствуясь Федеральным законом «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации, постановляю:

• 1)    принять отказ ООО «Лютик» от права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, кадастровый номер ____, площадью 2 гектара;

• 2)    ООО «Лютик» зарегистрировать прекращение права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (кадастровый номер ___);

• 3)    предоставить ООО «Лютик» земельный участок, кадастровый номер ___, площадью 2 гектара, категория земель ____, разрешенное использование ________, в аренду сро

ком 25 лет;

• 4)    комитету по управлению имуществом заключить с ООО «Лютик» договор аренды;

• 5)    осуществить государственную регистрацию договора аренды земельного участка в установленном порядке.

Глава администрации ______________.

Бизнес-Семинары

КОНСУЛЬТАЦИОННЫЙ СЕМИНАР

11-12 декабря 2006 года, Москва

КОРПОРАТИВНАЯ ЗАЩИТА: СТРАТЕГИЯ И ТАКТИКА ПРОТИВОДЕЙСТВИЯ ЗАХВАТУ

• •    методы формирования собственниками контроля над бизнесом

• •    механизмы реализации контроля над предприятием

• •    правовые и практические аспекты применения основных технологий, использующихся в недружественных поглощениях, и способы борьбы с ними

• •    способы защиты собственности и акционеров компании

• •    предупреждение захвата акций и долей компании

• •    организация работы службы безопасности при возникновении рисков силового захвата

• •    локальные нормативные акты общества как средства противодействия недружественному поглощению компании

Получить более подробную информацию о семинаре Вы можете у организатора -ЗАО «Бизнес-семинары»

, e-mail:

тел: (495) 937-5809 (многоканальный) Факс: (495) 363-0258