Приобретательная давность, как способ легализации самовольной постройки

В свете последних изменений в судебной практике все более актуально ставится вопрос о взаимодействии институтов гражданского права таких как «Приобретательная давность» и «Самовольная постройка». Эти два института являются своеобразным исключением введения вещи в гражданский оборот, ввиду определенных изъянов, при которых административный порядок оформления документов не возможен.

В силу главы 20 ГК РФ, приобретательная давность является первоначальным способом приобретения права собственности на вещь, которая существует в обороте, но о собственнике такой вещи ничего не известно.

Самовольная постройка- это недвижимое имущество, не имеющее юридического оформления, юридически не существует.

Возможность легализации самовольной постройки в силу приобретательной давности предусмотрена в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ №143, где говорится, что право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Следует отметить, что до появления Информационного письма, с учетом нововведений, совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 , вопрос о легализации самовольной постройки в принципе достаточно сложно решался. Суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.³⁶ В виду изложенного, суды отказывали в легализации самовольной постройки по основанию не обращения в компетентные органы исполнительной власти.³⁷ Следовательно, легализация самовольной постройки в судебном порядке была существенно затруднена.

Кроме того, исходя из положений статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» в предмет доказывания по иску о признании права собственности на объект самовольной постройки входят обстоятельства соответствия самовольно построенного строения строительным, градостроительным нормам и правилам, требованиям охраны окружающей среды и экологической безопасности противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующие об отсутствии нарушений прав и охраняемых законом интересов других лиц, либо отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки. Кроме того, истцу надлежит обосновать, что им были предприняты все возможные и необходимые меры для осуществления строительства в установленном порядке, однако в силу исключительных обстоятельств, соблюдение указанного порядка оказалось невозможным.

В такой ситуации возникает вопрос, что делать с самовольной постройкой, которая соответствует СНиПам и техническим регламентам, но по формальному критерию не может быть введена в гражданский оборот?

Существуют два варианта: либо сносить самовольную постройку, либо предоставить альтернативный способ введения самовольных построек в гражданский оборот. Первый вариант во многом утопичен, поскольку в такой ситуации на органы исполнительной власти возлагается серьезная нагрузка по мониторингу соответствующих построек и принятию адекватных мер реагирования. Кроме того на снос самовольных построек распространяется срок исковой давности, который составляет 3 года. Судебная практика, видимо, пошла по второму пути. В этой связи, Информационное письмо ВАС РФ можно считать отправной точкой в реализации возможности легализации самовольной постройки в силу приобретательной давности.38

Вместе с тем, позиция законодателя и судебной практики в вопросах легализации самовольной постройки сложно назвать единой. С одной стороны статья 222 ГК РФ в императивной форме устанавливает определенные условия, необходимые для признания права собственности на самовольную постройку, точнее те признаки самовольной постройки, которые нужно устранить. Ведущим звеном в этом перечне, как отмечалось выше, являются действия субъекта, связанные с получением разрешения на строительство объекта недвижимости. Легализация самовольной постройки в силу приобретательной давности исключает императивную необходимость предоставления такого разрешения. Из изложенного можно сделать вывод, что признание права собственности на самовольную постройку через приобретательную давность является своеобразным «обходом» предписаний, входящих в предмет доказывания при реализации статьи 222 ГК РФ. ³⁹

Кроме того, анализ судебной практики показывает, что единства в вопросе легализации самовольной постройки через институт «usucapio» в судах нет. Арбитражные суды удовлетворяют иски о признании права собственности на самовольную постройку в силу приобретательной давности, суды общей юрисдикции - нет.

Возможно, это вызвано тем, что вопрос о распространении норм о приобретательной давности на самовольную постройку в совместном Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 не решался, а правовая возможность легализации самовольной постройки в силу ст.234 ГК РФ появилась с принятием Информационного письма Президиума ВАС РФ №143. В такой ситуации, возникает вопрос о реализации принципа единства судебной практики по делам о признании права собственности на самовольную постройку.

На мой взгляд, неправильно применять нормы о приобретательной давности к самовольной постройке, несмотря на то, что результатом реализации данных норм, в обоих случаях является признание права собственности. Приобретательная давность является первоначальным способом приобретения права собственности на вещь, где вещь существует, как объект права, но фигура собственника неизвестна. Самовольная постройка как объект права до легализации в судебном порядке не существует.

Вместе с тем, ст.222 ГК РФ признает самовольной постройкой жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество. Согласно ст.128, 130 ГК РФ к объектам гражданских прав относятся вещи, в том числе недвижимые (недвижимое имущество). Из системного толкования данных норм можно предположить, что, говоря о самовольной постройке, законодатель рассматривает ее как (ограниченный) объект гражданских прав, а значит, регистрация самовольной постройке в установленном порядке является завершающим юридическим фактом сложного юридического состава. Действительно, согласно ст.130 ГК РФ к недвижимому имуществу относятся, в том числе все то, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. В этой части законодатель уточняется относительно зданий, сооружений и объектов незавершенного строительства, обходя вниманием самовольную постройку.

Таким образом, самовольная постройка возникает как объект гражданского права в момент, когда она начинает отвечать признакам, предусмотренным в ст.130 ГК РФ, несмотря на то, что не является зарегистрированным объектом в установленном порядке. Мы можем говорить лишь об интересе в легализации, который законодатель при определенных обстоятельствах признает законным.

Вместе с тем, лицо, которое возвело самовольную постройку, обладает весьма ограниченными возможностями относительно её. Данное лицо не приобретает права собственности на такую постройку, а также не может определять её правовую судьбу. За таким субъектом остается только полномочие владения и пользования, при этом последнее представляется в усеченном виде, в виду того, что субъект не может сдать самовольную постройку, например, в аренду.

Признание права собственности на самовольную постройку в установленном законом порядке является промежуточным юридическим фактом сложного юридического состава по итогу, которого, у лица возведшего самовольную постройку появляется основание для обращения в уполномоченный орган для регистрации такого объекта недвижимости.

Говоря о легализации самовольной постройки с применением норм о приобретательной давности можно выделить определенные сходства данных институтов.

Во-первых, оба института представляют собой исключение из обычного течения гражданского оборота. В «usucapio» фигура собственника не известна, а в самовольной постройке субъект, создавший строение известен, но собственником не является.

Во-вторых, соответствующие субъекты имеют правомочия владения и пользования, но не могут определять правовую судьбу вещи, а именно распоряжаться ей.

В-третьих, не смотря на то, что данные институты не поименованы в главе 20 ГК РФ, как первоначальные способы признания права собственности, по существу к ним относятся, поскольку при реализации каждого из этих институтов, у субъекта возникает право собственности на спорный объект.

С учетом нововведений, усложняющих главную цель легализации самовольной постройки, а именно введение вещи в гражданский оборот, президиум ВАС РФ и высказался о возможности распространения норм о приобретательной давности к искам о признании права собственности на самовольную постройку, где спасательным кругом в такой ситуации выступает институт приобретательной давности. Более того, условия необходимые для признания права собственности в силу приобретательной давности намного жестче и стабильнее, ввиду ряда критериев, в частности критерия времени (15 лет плюс 3 года срок давности по виндикационному иску).

Главной особенностью применения института приобретательной давности на легализацию самовольной постройки является то, что спорный объект в данном случае является самовольной постройкой лишь по формальному основанию - при ее создании отсутствовали административные разрешения на строительство.

В дело должны быть представлены доказательства того, что спорный объект был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил, а органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки. Таким образом, доказательственная база необходимая для снятия «самозастроя» в силу приобретательной давности является такой же, какой была до появления совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 на легализацию самовольной постройки по 222 ГК РФ, за исключением доказательств того, что заявитель знал об отсутствии разрешений на возведение постройки и не принял достаточных мер для получения таких разрешений.

Судом также учитывается, что постройка не может быть снесена в принудительном порядке, поскольку на требование о сносе данной самовольной постройки распространяется исковая давность применительно к статьям 195 и 196 ГК РФ.

Лицо, ссылающееся на давность владения, может присоединить ко времени своего владения все время, в течение которого этим имуществом владел тот, чьим правопреемником это лицо является.

Говоря о смысле института самовольной постройки нужно указать, что самовольная постройка выражается в санкции за допущенные нарушения при строительстве недвижимого имущества. В частности, неполученное разрешения на строительство или отсутствие ввода объекта в эксплуатацию, является эксцессом в нормальных гражданско-правовых и административноправовых отношениях. В виду этого, должны появиться негативные последствия для застройщика.

Рассматривая ситуацию, когда в силу приобретательной давности на самовольную постройку доказывать факт того, что лицо предприняло все возможные действия к получению разрешения на строительство или правомерности отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения, не нужно, возникает вопрос о том, подменяет ли суд органы исполнительной власти.

В связи с этим право собственности на такой объект должно приобретаться только в силу решения суда, оно не должно возникать по такому основанию, как приобретательная давность. Применение к отношениям по самовольным постройкам норм о приобретательной давности освобождало бы застройщика от обязанности соблюдения требований нормативных актов, строительных норм и правил40.

Учитывая вышерассмотренные особенности двух институтов можно прийти к выводу, что правовая возможность легализации самовольной постройки, это исключение из правил, сделанное судебной практикой для стабилизации гражданского оборота. Однако, исходя из смысла законодателя и доктрины, два этих института несовместимы по следующим основаниям.

Во-первых, в силу приобретательной давности приобретается право собственности на объекты гражданских прав, к которым самовольная постройка не относится.

Во-вторых, лицо, осуществившее самовольную постройку, не может считаться добросовестным владельцем.

В-третьих, самовольное строительство представляет собой правонарушение, которое не должно влечь положительные последствия для лица, его совершившего.

Все эти обстоятельства в совокупности препятствуют применению ст. 234 ГК РФ.

В виду изложенного, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ №143 лишь помогает реализовать цель законодателя в легализации самовольной постройки, являющейся таковой по формальному основанию.

Однако такой юридический прием, на мой взгляд, является временным и на данном этапе должен рассматриваться, как частное исключение по отношению к общему правилу о не распространении ст. 234 ГК РФ на отношения по самовольным постройкам.