Приобретение прав на земельные участки, на которых расположены объекты недвижимости

Я.М. Сизов заместитель начальника отдела правовой работы Комитета по управлению имуществом города Кемерова

Предоставление земельных участков, на которых расположены объекты недвижимости – несомненно самый распространенный случай оформления земельных правоотношений. Причем основное число проблем и трудностей возникает, когда объект недвижимости (помещения в нем) находится в собственности нескольких юридических или физических лиц, а принадлежащие им помещения имеют как жилое, так и нежилое функциональное назначение.

Речь идет о жилых дамах со встроенно-пристроенными помещениями.

Порядок приватизации

Основной, а в большинстве случаев единственной, формой предоставления земельных участков с расположенными на них объектами недвижимости является аренда.

Возможность приватизации осложнена прежде всего требованиями Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ) о том, что такое предоставление должно быть осуществлено по совместному заявлению всех сособственников, а также требованиями Федерального закона от 30.11.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – закон о приватизации), в соответствии с которыми предоставление в собственность осуществляется одновременно и только после приватизации всех частей объекта недвижимости.

Необходимо все же отметить, что однозначная практика применения этих норм еще не сложилась. Например, город Кемерово отказался от приватизации таких участков (без соблюдения указанных требований законодательства). Уже наработана соответствующая судебная практика. В то же время Комитет по управлению государственным имуществом Кемеровской области продолжает их приватизацию, а у учреждения юстиции при регистрации прав не возникает никаких вопросов по этому поводу.

Высказывается мнение о нелогичности и несправедливости закона о приватизации, поскольку, придерживаясь его норм, приватизировать встройку в жилом доме, в котором число сособственников исчисляется десятками или сотнями, просто нереально.

Однако считаю такое мнение необоснованным, а норму указанного закона – единственно верной применительно к таким случаям.

Логика закона о приватизации и наша приверженность его дословному толкованию прежде всего вызвана не желанием получить больше средств от аренды, а следующим:

• •    во-первых, отсутствием межевания жилых планировочных единиц города, что делает невозможным точное определение границы подлежащего передаче земельного участка;

• •    во-вторых, постоянным «перекраиванием» границ земельных участков. В отсутствии нормального межевания и средств на его проведение, планировщики находятся в процессе постоянного поиска более совершенного и законного способа определения

границ. В результате получается, что сегодня лицу предоставляется доля участка, а завтра границы пересматриваются, и становится совершенно непонятным, что ему было предоставлено и в какой доле;

• •    в-третьих, предоставление доли земельного участка в собственность практически исключается по причине неделимости земельного участка под объектом недвижимости, поскольку предоставление земельного участка в долевую собственность и предоставление его доли – это не одно и то же. Третья причина полностью прояснится после рассмотрения вопроса о предоставлении земельного участка в аренду.

Порядок предоставления земельных участков в аренду

В принятом два года назад Земельном кодексе Российской Федерации предусмотрена процедура оформления отношений с правообладателями объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких лиц. К сожалению, необходимо признать, что далеко не все его нормы применяются в реальной жизни.

Казалось бы, достаточно уже говорить о таких вещах, как «неделимый земельный участок» и «множественность лиц на стороне арендатора», однако в большинстве городов (по крайней мере Кемеровской области) земельные участки под встроенно-пристроенным помещениями до сих пор предоставляются, так сказать, «в вертикальном наложении», т. е. путем абстрактного переноса границ нежилого помещения на земельный участок.

Более того, в случае рассмотрения в Арбитражном суде Кемеровской области дел, касающихся административных правоотношений, горкомземы области умудряются выигрывать их и штрафовать правообладателей нежилых помещений за невнесение арендой платы или неуплату земельного налога за земельный участок в границах этого нежилого помещения, т. е. в вертикальном наложении нежилого помещения на земельный участок.

Такой подход определения границ считаем недопустимым не только с юридической точки зрения, но и с точки зрения здравого смысла.

В городе Кемерове был выбран следующий подход определения границ, учитывающий требования ЗК РФ, в соответствии с которым договор аренды земельного участка:

• 1)    заключается с первым правообладателем помещения в здании;

• 2)    содержит следующие особенности:

• •    в аренду передается весь земельный участок;

• •    в договоре оговаривается условие, предусматривающее возможность присоединения к нему иных правообладателей помещений;

• •    по договору арендная плата взимается за долю земельного участка, пропорциональную площади всего объекта недвижимости.

Идея оформления договора аренды по совместному обращению всех сособствен-ников была исключена сразу, ввиду невозможности ее осуществления в большинстве случаев.

Как уже говорилось, одним из оснований невозможности приватизации земельных участков является необходимость совместного обращения. Однако в отличие от приватизации в случае предоставления земельного участка в аренду считаем возможным отступить от буквального толкования норм ЗК РФ, оставаясь при этом в рамках правового поля, поскольку при приватизации законом о приватизации, помимо требования о «совместном обращении», выставлены требования об «одновременном предоставлении», а сама возможность приватизации поставлена в зависимость от наличия в объекте недвижимости неприватизированных помещений.

Другими словами, такой формы права, как «право собственности» просто не существует, по крайней мере до тех пор, пока в здании существует хотя бы одно неприватизированное помещение, в том числе квартира.

Таким образом, предоставляя земельный участок в аренду без соблюдения требования о совместном обращении, не соблюдается требование о порядке предоставле- ния, предоставляя же его в собственность, не только не соблюдается порядок предоставления, но и осуществляется действие, не предусмотренное законом.

Итак, вернемся к порядку предоставления объекта в аренду. После заключения договора аренды, содержащего условие о возможности присоединения к нему иных правообладателей, с остальными сособ-ственниками помещений заключается соглашение о присоединении к первоначальному договору.

Соглашение содержит условие о принятии собственником нежилого помещения всех прав и обязанностей арендатора по договору, а также расчет его доли в земельном участке, за которую он вносит арендную плату.

Порядок формирования земельных участков

Порядок предоставления земельных участков был принят в городе Кемерове еще в начале 2004 года, однако реально он стал применяться только сейчас.

Вызвано это существованием проблем по формированию земельных участков, из-за которых юридически верная и, как нам кажется, единственно осуществимая схема не могла быть реализована.

Проблема формирования земельных участков включает а) порядок определения границ земельных участков и б) порядок определения предоставляемой доли земельного участка.

Порядок определения границ земельных участков

Описывая порядок определения границ, необходимо сказать о том, что единственный верный способ их установления – это проведение межевания жилых планировочных единиц города по установленным нормам и правилам.

Все мероприятия, которые проводились в городе ранее, и проводятся сейчас – это попытки изобрести приемлемую и не противоречащую закону схему определения границ земельных участков в условиях отсутствия средств на проведение нормального межевания.

Итак, определение границ в городе Кемерове ранее осуществлялось следующим образом:

• 1)    для размещения встроенно-пристроен-ного помещения определялись границы сразу нескольких участков, размер и количество которых зависели от нагрузки помещения на здание и интенсивности использования прилегающей территории. К таким участкам относятся:

• •    участок, занятый объектом недвижимости и необходимый для его использования;

• •    участок, предоставляемый для подхода и подъезда к встроенно-пристроенному помещению (внутридворовые проезды);

• •    участки, предоставляемые для стоянки автотранспорта посетителей помещения.

В зависимости от особенностей объекта появлялись и участки с иным назначением;

• 2)    все участки предоставлялись в разных долях, а порядок определения доли земельного участка, например под проездом, до сих пор остается тайной;

• 3)    любое изменение назначения объекта, его мощностей или перепланировка вели к необходимости пересмотра границ земельных участков и доли, в которых они предоставлялись.

Но не это явилось главной причиной отказа от такого порядка определения границ земельных участков. Дело в том, что указанный порядок не допускал возможности присоединения, поскольку у всех нежилых помещений земельные участки, предоставляемые для подхода, подъезда, разгрузки и стоянки автотранспорта (дополнительные участки), были различными.

Таким образом, после долгих и иногда ожесточенных дискуссий по поводу порядка определения границ земельных участков в городе было решено, что землепользование жилого дома должно состоять из двух участков:

• 1)    земельный участок, на котором расположен объект недвижимости и необходимый для его использования.

От дополнительных участков было решено отказаться, поскольку понятие «необходимый для его использования» уже должно предусматривать возможность эксплуата- ции всех разрешенных функций, в том числе и нежилых. В проектах землепользования границы дополнительных участков могут по-прежнему определяться, но не для дальнейшего предоставления, а для определения нагрузок на здание и возможности согласования размещения в здании запрашиваемой функции.

На этот участок имеют права все правообладатели помещений в здании.

Снаружи границы устанавливались по красной линии, внутри – по оси внутридво-рового проезда;

• 2)    «виртуальный» участок. Он включает в себя внутридворовую территорию дома и его назначение – обслуживать исключительно жилую функцию. «Виртуальным» он является постольку, поскольку реально его границы будет возможно определить только после межевания планировочных единиц города в установленном порядке.

Таким образом, сегодня землепользование нежилого помещения состоит из участка, на котором расположено здание и который делится между всеми сособственника-ми помещений в здании. После проведения работ по межеванию планировочных единиц города землепользование собственников помещений жилого дома будет дополнено внутридворовой территорией.

Порядок определения доли в земельном участке

Для заключения договора аренды с условием о множественности лиц оказалось недостаточным согласования порядка установления границ земельных участков. Поэтому было необходимо внести изменения в существующий порядок определения доли предоставляемых земельных участков.

Порядок определения под зданием доли земельного участка, необходимого для его использования, ранее осуществлялся следующим образом.

Земельный участок, оставаясь единым и неделимым, как правило, «условно» был разделен на три части:

Что же касается второй части участка – участка совместного пользования вокруг застройки, – то доля его предоставления, как правило, устанавливалась в 2–3 раза меньше доли, определяемой под застройкой. Мотивировалось это невысокой интенсивностью использования такой территории и считалось компенсацией за стопроцентно предоставленную часть участка. Затем эти три участка «сводились» и определялся единый процент – единая доля. На практике получалось так, что собственнику нежилого помещения, доля в общей площади жилого дома которого составляет, скажем, 5 процентов, отводилось 7 процентов земельного участка.

Определение доли подобным способом считаем недопустимым по следующим основаниям:

В заключение необходимо сказать, что большинство проблем, с которыми сталкиваются муниципалитеты, вызвано ненужным усложнением процедуры предоставления и формирования земельных участков. Идеальной схемы, которая учитывала бы все показатели, в том числе интенсивность использования, не существует, а все попытки ее построить приводят к абсурду. В результате, размышляя над улучшением и уточнением порядка предоставления и формирования земельных участков, мы вынуждены тратить большую часть времени на отрицание и осознание невозможности применения ранее надуманных схем. Единственный вы-ход– стандартизация подхода к предоставлению и формированию участков.

Подготовка высокопрофессиональных специалистов младшего, среднего и высшего звена:

лицензия № 24-063 8 Государственная аккредитация №0614

• •    бухучет, анализ и аудит (+ 1С Бухгалтерия);

• •    иностранные языки (европейские и восточные);

• •    специалист в области недвижимости (риелтор);

• •    туристический и гостиничный менеджмент;

• •    управление предприятием;

• •    оценка предприятия (бизнеса);

• •    арбитражное управление;

• •    офис-менеджер;

• •    и многое другое.

Документы государственного образца (сертификат, свидетельство, диплом в зависимости от продолжительности обучения)

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

МЫ ЖДЕМ: 117218, Москва, М. «Профсоюзная», Нахимовский пр-т, д. 32, ИДВ РАН, 6 этаж, офис 625 Позвоните нам: (095) 129-00-01, 129-00-77, 124-01-02 E-mail: Наш сайт: