Приоритеты управления объектами недвижимости сервейинговыми организациями в Республике Узбекистан и прогнозные параметры показателей эффективности

Автор: Едгоров Вали Умурович, Мирджалилова Дилдора Шухратовна

Журнал: Бюллетень науки и практики @bulletennauki

Рубрика: Экономические науки

Статья в выпуске: 12 т.6, 2020 года.

Бесплатный доступ

Недвижимость всегда играла важную роль в системе социально-экономических отношений. Результат жизнедеятельности и деятельности лиц, занятых в любой сфере бизнеса, зависит от эффективности функционирования объекта недвижимости. Объект недвижимости является частью имущества с относительно высокой стоимостью и социальной значимостью. Разнообразие возможностей движения недвижимости на рынке требует создания системы, которая охватывает все этапы жизненного цикла недвижимости, создает единую систему планирования показателей эффективности и целевых показателей ликвидности для различных объектов недвижимости, а также обеспечивает эффективное управление недвижимостью. В статье проанализированы затраты на эксплуатацию зданий и сооружений, принадлежащих государственным высшим учебным заведениям страны, а также определены приоритеты управления недвижимым имуществом сервейинговыми организациями.

Еще

Сервейинг, экспертиза, управление недвижимостью, инвестиционно-строительный комплекс, эксплуатация недвижимости

Короткий адрес: https://sciup.org/14117974

IDR: 14117974   |   DOI: 10.33619/2414-2948/61/35

Текст научной статьи Приоритеты управления объектами недвижимости сервейинговыми организациями в Республике Узбекистан и прогнозные параметры показателей эффективности

Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice

В целях обеспечения реализации Постановления Президента Республики Узбекистан от 20 октября 2018 г. № ПП-3980 «О первоочередных мерах по созданию правовой и институциональной базы для развития государственно-частного партнерства». 10 мая 2019 года был принят Закон Республики Узбекистан «О государственно-частном партнерстве». Сегодня во всех отраслях экономики ведется работа по осуществлению частных инвестиций в государственную собственность на основе государственно-частного партнерства.

Следует отметить, что государственная собственность приватизировалась в Узбекистане с первых дней независимости. [1] Вышеупомянутый закон теперь позволяет организовать эффективное использование государственной недвижимости за счет частных инвестиций.

Сегодня при строительстве зданий и сооружений широко используются современные, экологически чистые, возобновляемые и энергосберегающие технологии. А это требует внедрения инженерных систем, требующих специальных навыков в организации использования современной недвижимости, а также механизированной охраны, уборки, озеленения и ремонта здания. В мировой практике наиболее целесообразной формой является организация внешнего управления на основе договора аутсорсинга по управлению недвижимостью [2].

Аутсорсинг — это передача ключевых функций на договорной основе определенным организациям, которые специализируются в определенной области и имеют соответствующий опыт, знания и технические средства [3].

Мировой опыт показывает, что найм сервейинговой организации на основе договора аутсорсинга позволяет оптимизировать и сэкономить как затраты, так и время [4].

Материал и методы исследования

Для анализа эксплуатационных затрат объектов недвижимости были выбраны здания общежитий высших учебных заведений, расположенных в разных частях страны. Объектами выступают здания общежитий Ургенчского государственного университета (далее УргГУ), Ферганского политехнического института (далее ФарПИ), Наманганского государственного университета (далее НамГУ), Ферганского государственного университета (далее ФарГУ) и Ташкентского финансового института (далее ТФИ) (Таблицу 1).

Чтобы наглядно продемонстрировать эффективность процесса организации работы на основе сервейинга, аналитические данные об эксплуатационных затратах на здания и сооружения, принадлежащих государственным высшим учебным заведениям республики, приведены на Рисунках 1 и 2.

Как показано на Рисунке 2, основная часть операционных расходов приходится на коммунальные услуги и заработную плату.

Все расходы, конечно же, будут покрываться за счет общего дохода от ежемесячных взносов студентов. Потому что на сегодняшний день в таких зданиях нет системы дополнительного дохода.

Бюллетень науки и практики / Bulletin of Science and Practice Т. 6. №12. 2020

Таблица 1.

ОСНОВНЫЕ ТЕХНИКО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ ПАРАМЕТРЫ ДЛЯ АНАЛИЗА ЗДАНИЙ ОБЩЕЖИТИЙ ВУЗОВ УЗБЕКИСТАНА

ВУЗы

Год

Адрес

Общая площадь, 2 м

Полезная площадь, 2 м

Мощность (число коек)

Кол-во фактически проживающих студентов

УргГУ

2018

г. Ургенч, ул.

4 013

3 306

280

280

2019

Маърифатчи, дом 11

4 013

3 306

280

280

ФарПИ

2018

г. Фергана, ул.

6183,78

5169,57

270

275

2019

Фергана, дом 86

6183,78

5169,57

270

280

НамГУ

2018

г. Наманган, ул.

14579

11924,13

520

475

2019

Бобуршох, дом 81

14579

11924,13

520

475

ФарГУ

2018

г. Фергана, ул.

1 303

5 410

355

320

2019

С.Темура, дом 75

1 303

5 410

355

272

ТФИ

2018

г. Ташкент, Алмазарский

6 174

4 122

250

279

2019

р., ул. А.Хидоятова

6 174

4 122

240

257

м2018 год м2019 год

Рисунок 1. Общие эксплуатационные расходы зданий общежитий

■ ТФИ        ■ ФарГУ        III НамГУ        ■ ФарПИ        ■ УргГУ

Покупка мягкого инвентаря

JIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIIID 15,08%

14,69%

16,88%

9,51%

Социальная выплата заработной платы 2-

lllllllllllll 7,08%

й группы

JHIIIIIIIIIIIIID 8,53%

6,71%

7,41%

Общие расходы на заработную плату за

И...........................................   28,35%

34,14%

год

26,87%

Общие затраты на коммунальные услуги,

llllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllllll 49,47%

]iiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiiina 42,63%

рассчитанные в течение года

III                                                            49,50%

0,00%    10,00%   20,00%   30,00%   40,00%   50,00%   60,00%

Рисунок 2. Сравнительная структура общих годовых затрат на здания общежитий

Рассмотрим аналитические материалы по совокупной выручке по анализируемым зданиям (Таблицу 2).

Таблица 2.

ИНФОРМАЦИЯ ОБ ОБЩЕМ ДОХОДЕ СТУДЕНЧЕСКОГО ЖИЛЬЯ В ВУЗАХ РЕСПУБЛИКИ

ВУЗы

Год

Мощность (число коек)

Кол-во фактически проживающих студентов

Месячная оплата (средняя) сум

Планируемый годовой доход

Фактический годовой доход

УргГУ

2018

280

280

59 805

167 453 440

167 453 440

2019

280

280

83 795

234 625 076

211 162 560

ФарПИ

2018

270

275

46 075

126 706 250

126 706 300

2019

270

280

63 500

177 800 000

160 740 100

НамГУ

2018

520

475

70 950

337 012 500

316 089 300

2019

520

475

78 050

370 737 500

480 486 800

ФарГУ

2018

355

320

46 000

147 200 000

147 200 000

2019

355

272

63 000

171 360 000

171 360 000

ТФИ

2018

250

279

99 522

248 805 000

272 903 767

2019

240

257

200 000

480 000 000

463 433 334

В результате анализа данных о расходах и доходов, можно вывести соотношение их показателей (Таблицу 3).

Таблица 3.

ОТНОШЕНИЕ ДОХОДА К ЗАТРАТАМ НА ЭКСПЛУАТАЦИЮ ЗДАНИЙ ОБЩЕЖИТИЙ

ВУЗы

Год

Фактический годовой доход (сум)

Общие эксплуатационные расходы (сум)

Отношение доходов к расходам (сум)

УргГУ

2018

167 453 440

211 225 771,13

- 43 772 331,13

2019

211 162 560

244 803 171,50

- 10 178 095,50

ФарПИ

2018

126 706 300

313 405 440,38

- 186 699 190,38

2019

160 740 100

285 141 080,00

- 107 341 080,00

НамГУ

2018

316 089 300

280 959 561,25

56 052 938,75

2019

480 486 800

323 311 549,25

47 425 950,75

ФарГУ

2018

147 200 000

258 275 493,06

- 111 075 493,06

2019

171 360 000

285 789 390,81

- 114 429 390,81

ТФИ

2018

272 903 767

183 885 686,38

64 919 313,63

2019

463 433 334

201 271 744,00

278 728 256,00

Как видно из приведенной выше Таблицы, эксплуатационные расходы анализируемых зданий общежитий часто превышают их доходы. Это, в свою очередь, свидетельствует о неэффективном использовании имеющейся недвижимости и отсутствии дополнительных источников дохода в целом. В этой связи, конечно, было бы целесообразно передать управление такими объектами недвижимости сервейинговым организациям на основе договора аутсорсинга [2].

Чтобы показать приоритеты организации наиболее эффективного использования зданий общежитий на основе сервейинга, сформулируем сравнительный прогноз затрат на управление на основе вышеуказанных расходов (Таблица 4).

Таблица 4.

СРАВНИТЕЛЬНЫЙ АНАЛИЗ ЭКСПЛУАТАЦИОННЫХ РАСХОДОВ БЮДЖЕТНОГО ЗДАНИЯ ОБЩЕЖИТИЯ И ЗДАНИЯ ОБЩЕЖИТИЯ,

УПРАВЛЯЕМОГО НА ОСНОВЕ СЕРВЕЙИНГОВЫХ УСЛУГ

Наименование параметров

4-этажное здание общежития, управляемое государством

4-этажное здание общежития (Хостел), управляемое сервейинговой компанией

Примечание

Общие затраты на коммунальные услуги, рассчитанные в течение года, в том числе:

83 562 300

56 813 330

электричество

55 048 700

38 534 090

1

природный газ

15 420 000

7 710 000

2

питьевая вода

11 743 600

10569240

3

бытовые отходы

1 350 000

0

4

Общие расходы на заработную плату за год, в том числе:

118 769 631

110 000 000

комендант (1)

11 025 634

-

сторож (4)

31 859 894

54 000 000

рецепшен (3)

уборщик(ца) (5)

31 859 894

36 000 000

фаррош (2)

сантехник (2)

18 447 868

-

электрик (1)

8 807 077

-

столяр (1)

8 384 632

-

сестра хозяйка (1)

8 384 632

-

Стоимость обслуживания на договорной основе

20 000 000

Социальная выплата заработной платы 2-группы

29 692 408

16 500 000

Покупка мягкого инвентаря

40 000 000

40 000 000

Общие эксплуатационные расходы

272 024 339

223 313 330

Приоритеты передачи здания общежития сервейинговой организации на основе аутсорсинга:

Сервейинговая организация организует деятельность общежития в форме «Студенческого Хостеля» и по соглашению между студентами и сервейинговой организацией студенты будут проживать на ежемесячную оплату (не превышающую минимальную заработную плату в месяц).Поскольку любое нарушение заканчивается расторжением договора, в здании царит строгий порядок.

Поскольку оплата услуг сервейинговой организации полностью покрывается ежемесячной оплатой студентами, ВУЗу нет необходимости выделять средства из государственного бюджета на покрытие расходов по использованию общежития.

Результаты и обсуждение

Сервейинговая организация предоставляет качественные услуги в Хостеле для студентов в несколько раз качественнее, чем в общежитии. Сервейинговая организация организует все виды услуг, при которых можно получить дополнительный доход от здания, и это в интересах студентов и сервейинговой организации (доход от дополнительных услуг указан ниже). Ниже дается объяснение, каким образом снижается сумма коммунальных затрат при управлении зданием в виде Хостеля сервейинговой организацией (Таблица 4, примечание):

  • 1.    В процессе взятия здания под контроль сервейинговая организация добивается снижения потребления на 30-40% за счет замены существующего электрооборудования на энергосберегающие и строгого обеспечения электроэнергией.

  • 2.    Самостоятельное горячее питание для студентов сократится вдвое, также потребление природного газа сократится вдвое за счет создания кухни на 100-150 мест, что позволит студентам, питаться трижды в день самостоятельно в общежитии.

  • 3.    Потребление питьевой воды в общежитии снизится не менее чем на 10% за счет того, что оно будет проводиться по строгому режиму и не будет неисправной сантехники.

  • 4.    Сервейинговая организация, которая специализируется на управлении Хостелов и общежитий, собирает и перерабатывает бытовые отходы со всех объектов и получает определенную дополнительную прибыль от продажи вторичных отходов.

Когда мы сравниваем данные, представленные в таблице 4, какие приоритеты сервейингового управления недвижимостью мы видим?

При управлении зданием общежития вузом требуется не менее 15 сотрудников на 1 корпус, а при управлении сервейинговой организацией количество рабочих в обслуживающей службе составляет — 5.

Годовые эксплуатационные расходы 4-этажного здания общежития на 350 мест составляют 272 024 339 сумов, а при управлении зданием на сервейинговой основе — 223 313 330 сумов, что на 20% меньше.

Будет создано более 50 дополнительных спальных мест за счет преобразования здания общежития в здание Хостеля и эффективного использования каждого м2 доступного пространства (кабинет коменданта, воспитателя, психолога, комната технического персонала, переговорная и т. д.).

Таблица 5.

ИНФОРМАЦИЯ О ДОПОЛНИТЕЛЬНЫХ УСЛУГАХ СЕРВЕЙИНГОВОЙ ОРГАНИЗАЦИИ ДЛЯ СТУДЕНТОВ, ПРОЖИВАЮЩИХ В ЗДАНИИ ОБЩЕЖИТИЯ, И ДОХОДАХ ОТ НИХ

Наименование услуги

Цена услуги (сум)

Себестоимость

Чистая прибыль

Кол-во студентов

Дней в год

Годовая чистая прибыль

1

Столовая

18000

13000

5000

300

350

525 000 000

2

Магазин

10000

8000

2000

100

250

50 000 000

3

Тренажерный зал

5000

4000

1000

20

250

5 000 000

4

Бытовые услуги*

5000

3000

2000

200

42

16 800 000

5

Парикмахерская

10000

6000

4000

200

12

9 600 000

6

IT услуги*

4000

3000

1000

50

250

12 500 000

Всего

618 000 000

Бытовые услуги* - Стирка, химчистка, глажка, шитье, услуги сапожникаж IT услуги* - Internet, WF зона, ксерокс, конц. товары, починка техники.

В Хостеле с администратором связываются в любое время суток по поводу любой технической неисправности в здании, и специальная техническая группа немедленно прибывает для устранения неисправности. Сервейинговая организация предоставляет все виды услуг, необходимых студентам в здании, и предоставление этих услуг в конечном итоге принесет значительный дополнительный доход.

Заключение

В результате анализа высшее учебное заведение нанимает более 15 шт. ед. сотрудников для обслуживания здания общежития на 350 мест, что составляет в среднем более 272 миллионов сум в год. Около 70% этих расходов покрывается за счет оплаты студентами общежития, а остальные 30% покрываются за счет государственного бюджета.

Когда тоже здание общежития будет передано внешней управляющей организации – сервейинговой компании, она будет расходовать 223 миллиона сум (на 20% меньше, чем при управлении ВУЗом) за содержание здания в течение года. Однако сервейинговая организация получает 477 220 000 сум в месяц (119 305 сум x 400 студентов x 10 месяцев) от 400 студентов, проживающих в общежитии в течение года, и чистую прибыль в размере 618 000 000 сумов за различные дополнительные услуги, всего 1 095 220 000 сум дохода в год.

Выше дан прогноз возможности использования здания студенческого общежития в виде хостела управляемой сервейинговой организацией с учетом его приоритетов.

Таким образом, расчеты показывают, что сегодня профессиональный подход к организации использования недвижимости является требованием времени, что позволяет снизить общие эксплуатационные расходы на 20% (48 711 000 сум) за счет передачи эксплуатации здания сервейинговой организации на основании договора аутсорсинга.

Полученные результаты могут быть использованы для самого эффективного и самого хорошего использования объекта недвижимости.

Список литературы Приоритеты управления объектами недвижимости сервейинговыми организациями в Республике Узбекистан и прогнозные параметры показателей эффективности

  • Икрамов М. А. Экономика недвижимости. Ташкент, 2018. 424 с.
  • Мирджалилова Д. Ш. Совершенствование системы управления сервейинговых услуг на рынке недвижимости: автореф. … д-ра экон. наук. Ташкент. 2020. 52 с.
  • Хейвуд Д. Б. Аутсорсинг персонала: в поиске конкурентных преимуществ. 2002.
  • Ломакина С. А. Развитие сервейинговых услуг в управлении коммерческой недвижимостью: автореф. дис. … д-ра экон. наук. М.; 2009. 41 с.
  • Wang P. Econometric analysis of the real estate market and investment. Routledge, 2003.
  • Грабовский П. Г. Экономика и управление недвижимостью. Смоленск. 1999. 567 с.
  • Цукерман А., Блевинс Д. Д. Недвижимость: зарубежный опыт развития. М., 1994.
  • Friedman J. P., Harris J. C., Lindeman J. B. Dictionary of real estate terms. Simon and Schuster, 2017.
  • Грабовский П. Г. Сервейинг и профессиональный девелопмент недвижимости: теория и практика. М., 2012. 472 с.
  • Мирджалилова Д. Ш. Serveying - is the system of professional property management // Вопросы экономического развития и либерализации при реализации стратегии действий по пяти приоритетным направлениям развития Республики Узбекистан: Материалы международной научно-практической конференции. Ташкент, 2018. С. 345-346.
Еще
Статья научная