Приватизация земельных участков под объектами недвижимого имущества в современном гражданском и земельном законодательстве

На современном этапе развития российского государства приватизация федерального имущества является одним из инструментов достижения целей перехода к инновационному социально ориентированному развитию экономики. В настоящее время происходит реформирование земельного законодательства, регулирующего приватизацию земельных участков гражданами, а также формирование судебной практики по таким спорам.

Рассмотрим законодательное и доктринальное понятие приватизации с целью проведения дальнейшего исследования. Отметим, что в ст. 1 Федерального закона «О приватизации государственного и муниципального имущества» под приватизацией понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ, субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц. В ст. 217 ГК РФ приватизация определяется как процесс передачи имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотрен- 139 - ном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В науке приватизация определяется исследователями по-разному. Так, например, под приватизацией понимается процесс передачи публичного имущества и осуществление комплекса мероприятий по сокращению влияния госсектора и соответственно ‒ по укреплению позиций частного сектора в экономике и активизации предпринимательской деятельности в стране [1, c. 18]. Как отмечает А.В. Винницкий, такое понимание приватизации позволяет различать, например, приватизацию имущества, объектом которой выступает право собственности, и приватизацию функций, когда отдельные государственные функции, компетенции органов публичной власти передаются институтам частного права [2, c. 107].

Юридическая сущность земельного участка определяет, что земля как природный объект и как природный ресурс не может быть объектом вещных правоотношений, в данном случае объектом выступает земельный участок как объект недвижимого имущества [3]. Оборот земельных участков специалисты определяют как переход земельного участка от одного субъекта прав на землю к другому, независимо от того, в чьей собственности находится земля, приватизирована она или нет. Разница лишь в том, что в одном случае осуществляется публичный оборот, а в другом ‒ частный (рыночный) [4, c. 27].

Субъектами приватизации земли выступают граждане и юридические лица. Для каждого вида участка существуют особенности приватизации, так, например, согласно ст. 27 ЗК РФ не допускается приватизация земельных участков, изъятых из оборота. Следует выделить два основных способа приватизации: продажа государственного имущества и акционирование. Продажа осуществляется либо на аукционе, либо на конкурсной основе. Акционирование заключается в том, что после оценки стоимости всего имущества предприятия полученная сумма делится на определенное количество долей и на каждую долю выпускается ценная бумага (акция), после чего акции реализуются.

Анализ действующего земельного законодательства позволяет выделить следующие этапы приватизации земельных участков: 1) подготовка; 2) представление документов в уполномоченный орган; 3) постановка приватизируемого земельного участка на кадастровый учет (при необходимости); 4) получение решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка в собственность бесплатно (п. 16 ст. 39.15 ЗК РФ); 5) регистрация права собственности на земельный участок.

Следует заметить, что с 01.03.2015 г. ряд норм ЗК РФ, регулирующих приватизацию земельных участков, утратил силу. Федеральным законом от 23.06.2014 г. № 171-ФЗ положения ЗК РФ о порядке предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, получили более детальную регламентацию в виде включения в ЗК РФ новых глав, посвященных данной процедуре (гл. V.1, ст. 39.1 ‒ 39.20). В частности, сейчас дается исчерпывающий перечень оснований предоставления земельных участков, в том числе бесплатно, гражданину или юридическому лицу, а также в постоянное (бессрочное) пользование гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населенного пункта, садоводства, дачного хозяйства, гражданам и крестьянским (фермерским) хозяйствам в безвозмездное пользование, в аренду на торгах и без проведения торгов; раскрываются особенности продажи земельных участков на торгах и без проведения торгов; устанавливается порядок определения цены продажи земельного участка, а также размер арендной платы; особенности договора аренды земельного участка. Отдельно регулируется процесс подготовки и организации аукциона по продаже земельного участка или аукциона на право заключения договора аренды земельного участка (в том числе в электронной форме).

Исследование принципа единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта недвижимости показывает, что он в настоящее время закрепляется в гражданском и земельном законодательстве и согласно ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Кроме того, не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу. Данный механизм также установлен ст. 273 и п. 1 ст. 552 ГК РФ, в соответствии с которыми по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. И.Е. Рындин обращает внимание на то, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без нахо- дящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными [5, с. 53].

С 01 марта 2015 г. утратила силу ст. 36 ЗК РФ, которая устанавливала исключительное право собственников зданий, строений, сооружений на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В настоящее время в ст. 39. 20 ЗК РФ закреплено исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду за гражданами, юридическими лицами, являющимися собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Правовая позиция судов по вопросу приватизации земельных участков собственниками зданий, строений, сооружений была сформулирована в отношении ст. 36 ЗК РФ, но она является актуальной и в настоящее время. Указанная позиция определяет сооружение как единый объект, состоящий из разнородных элементов, объединенных общим функциональным назначением, который служит для удовлетворения потребностей граждан, в целом не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности (стадионы, включающие специально оборудованные площадки для занятия различными видами спорта и вспомогательную инфраструктуру при них) [6]. Также ранее ВАС РФ высказывалась позиция относительно невозможности приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства (далее – ОНС) [7]. По мнению Президиума ВАС РФ, применение ст. 36 ЗК РФ к ОНС исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Согласно п. 1 ст. 28 Закона о приватизации приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Кроме того, ограничение возможности приватизации земельного участка под расположенным на нем объектом недвижимого имущества не согласуется с принципом неразрывности судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК РФ) [8]. Так в новой редакции ЗК РФ (ст. 39.1) земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть предметом аукциона, если: на земельном участке расположены здание, сооружение, ОНС, принадлежащие гражданам или юридическим лицам, за исключением случаев размещения сооружения (в т.ч. сооружения, строительство которого не завершено) на земельном участке на условиях сервитута или объекта, который предусмотрен п. 3 ст. 39.36 ЗК РФ и размещение которого не препятствует использованию такого земельного участка в соответствии с его разрешенным использованием; на земельном участке расположены здание, сооружение, ОНС, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и продажа или предоставление в аренду указанных здания, сооружения, ОНС является предметом другого аукциона либо указанные здание, сооружение, ОНС не продаются или не передаются в аренду на этом аукционе одновременно с земельным участком.

На основании изложенного представляется целесообразным закрепить в ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ исключительное право собственника ОНС на приобретение расположенного под ним земельного участка в порядке приватизации.