Приватизация земельных участков под объектами незавершенного строительства

В процессе реформирования земельных отношений вопросы, связанные с правовым регулированием купли-продажи земельных участков, приобретают особое значение в гражданском обороте. Значительную часть земельных споров, рассматриваемых в арбитражных судах, составляют дела о приватизации земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В последние годы в связи с изменениями в правоприменительной практике и возросшими темпами строительства особую актуальность приобрел вопрос о возможности приватизации земельных участков собственниками объектов незавершенного строительства. Рассмотрим его более подробно.

Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), а именно пункт 3 статьи 28 регламентирует, собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки [1].

Таким образом, установлена обязанность лица предпринять действия, для приобретения права собственности на земельный участок, однако пробелы в зако- нодательстве, а именно отсутствие легального понятия объекта незавершённого строительства, порождают определенные сложности.

Гражданский кодекс РФ, относит к недвижимым вещам все то, что прочно связано с землей, другими словами, объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, к ним относятся и объекты незавершенного строительства [2].

Градостроительный кодекс РФ относит объект незавершенного строительства к объектам капитального строительства наряду со зданиями, сооружениями [3]. Тут же необходимо отметить, что легальное определение здания и сооружения предполагает наличие завершённости строительства этих объектов. Объект незавершенного строительства не обладает данным признаком, что препятствует использованию объекта в соответствии с назначением.

Статьей 39.3 Земельного кодекса РФ определяется перечень лиц, имеющих право выкупить земельный участок, к ним относятся собственники зданий, сооружений, либо помещений в них, расположенных на таких земельных участках в порядке, предусмотренном ст. 39.20 ЗК РФ. Как мы видим, в данном перечне отсутствует объект незавершенного строительства [4].

Законодательное определение объекта незавершенного строительства отсутствует, в пункте 10 статьи 1 Градостроительно- го кодекса РФ содержится, указание, что объекты незавершенного строительства -объекты, строительство которых не завершено. Данное определение не является полным и не отражает всей сущности объекта [5].

Одним из наиболее полных определений объекта незавершенного строительства, является определение Р.А. Валеева: «объект незавершенного строительства – это создаваемое или реконструируемое здание (сооружение), на которое отсутствует разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, в установленном законодательством порядке» [6].

Судебной практикой был выработан еще один критерий отнесения объектов к объектам незавершённого строительства – он должен быть капитальным, то есть на нем должны быть полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им. Данный критерий содержится в п. 38 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N25 [7].

Помимо всего прочего, тем же Постановлением Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 N 25, устанавливается такая категория как правомерно строящийся объект.[7] Правомерность определяется наличием полученного в установленном порядке разрешения на строительство, данный критерий отличает объект незавершённого строительства от самовольно возведённого объекта.

В правоприменительной практике достаточно часто возникает вопрос о том, имеют ли исключительное право на приватизацию земельных участков собственники объектов незавершенного строительства. На данный момент судами не сформирован единый подход к решению данного вопроса.

Исходя из выше сказанного, можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства является правомерно возведенным объектом недвижимости и результатом капитального строительства, на котором полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы, однако не обладает всем ком- плексом необходимых признаков для постановки в один ряд со зданием и сооружением. Что исключает его из числа объектов, наличие которых дает право на выкуп земельного участка. Однако, судебная практика многие годы придерживалась позиции в пользу предоставления такого права собственникам объектов незавершенного строительства.

Началом к изменению подхода к данному вопросу послужило Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 декабря 2008 г. № 8595/08 [8], в котором были сделаны следующие выводы:

• 1.    Выкуп земельных участков под объектом незавершенного строительства возможен в случаях, прямо указанных в законе, несмотря на прямое указание на это в ЗК РФ. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений п. 3 ст. 28 Закона о приватизации и переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений п. 2 ст. 3 Закона № 137-ФЗ.

• 2.    Также судом было указано, что применение норм о приватизации указанных в ст. 36 ЗК РФ (утратила силу; в настоящее время применяется ст. 39.3 ЗК РФ – прим. авт.) исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Таким образом, Высший Арбитражный суд РФ пришел к выводу, что объекты незавершенного строительства не являются зданиями, сооружениями, и поэтому приватизация земельных участков под ними в силу ЗК РФ невозможна.

Данная позиция была поддержана в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01 марта 2011 г. № 14880/10 [9].

Определение Верховного Суда Российской Федерации от 24 февраля 2016 г. № 19-КГ15-48 [10] высказывает схожую позицию, согласно которому земельные участки, занятые объектами недвижимости, могут быть предоставлены в собственность только для целей эксплуатации существующих зданий, сооружений. Объекты незавершенного строительства, в отличие от зданий, сооружений, не могут быть использованы по назначению до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Это исключает возможность предоставить занятые ими земельные участки в собственность исходя из ст. 36 ЗК РФ.

Однако в Определении от 22 февраля 2012 г. № 71-В11-13 Верховным Судом РФ был использован иной подход в решении данного вопроса. Суд указал, что, если на объект незавершенного строительства зарегистрировано право собственности, который в данном случае является объектом недвижимого имущества, участвующим в обороте, с учетом того обстоятельства, что испрашиваемый земельный участок в соответствии с существующим законодательством не отнесен к землям, изъятым или ограниченным в обороте, оснований для ограничительного толкования ст. 36 ЗК РФ не имеется [11]. То есть в этом случае фактически имело место расширительное толкование нормы без каких-либо ограничений, обусловленных вышеперечисленными свойствами объектов недви- жимого имущества.

В Определении от 29 апреля 2016 г. №305-КГ15-19738 [12] Верховный Суд РФ указал, что в силу п. 3 ст. 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.

В остальных случаях Верховный Суд Российской Федерации в настоящее время приобретения в собственность земельного участка под объектом незавершенного строительства, за исключением указанных в законодательстве случаев.

Муниципальные органы власти придерживаются позиции о нераспространении местных нормативных актов о реализации земельных участков без проведения торгов на владельцев объектов незавершенного строительства. Органы муниципального управления, являясь собственниками земельных участков, могут самостоятельно ограничивать право выкупа данных земельных участков под объектами незавершенного строительства.

На основании вышеизложенного можно сделать вывод, что при рассмотрении вопроса о возможности выкупа земельного участка под объектом незавершенного строительства, необходимо принимать во внимание фактические и юридические основания. То есть, предусмотренную законом возможность и приобретение права в порядке приватизации, факт обладания земельным участком на праве постоянного бессрочного пользования.

Вполне обоснованной представляется практика запрета приватизации земельных участков под объектами незавершенного строительства, поскольку довольно часто данные объекты представляют из себя конструкцию, возведенную исключительно с целью получить земельный участок. Впоследствии данный объект, как правило, сносится и возводится совершенно иной. Однако, несмотря на кажущуюся обоснованность открытым остаётся вопрос о внесении арендной платы за пользование земельным участком, поскольку большая часть лиц регистрирующий право собственности на объект незаверенного строительства не имеют финансовой возмож- придерживается позиции о невозможности ности продолжать строительство.