Признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Значимость общего имущества для собственников помещений в многоквартирном доме сложно переоценить. От его надлежащей эксплуатации во многом зависят комфорт и безопасность пребывания в жилых и нежилых помещениях дома. Кроме того, вопросы содержания и эксплуатации данного имущества напрямую влияют на материальные затраты собственников, которые обязаны в силу прямого указания закона (ст. 39 Жилищного кодекса РФ1, далее – ЖК РФ) содержать данное имущество пропорционально размеру принадлежащей им на праве собственности площади.

Перечень имущества в многоквартирном доме, относящегося к числу общего, нормативно регламентирован. В то же время на практике возникают споры в части отнесения того или иного имущества к числу общего, при которых собственники помещений вынуждены доказывать наличие у них права собственности на это имущество.

• ¹    Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 дек. 2004 г. № 188-ФЗ (ред. от 31 янв. 2016 г.) // Собр. законодательства Рос. Федерации. 2005. № 1,

Зачастую проблема признания имущества в многоквартирном доме общим зарождается еще на стадии проектирования многоквартирного дома и решения вопроса об источниках финансирования его строительства. Так, при возведении новых многоквартирных домов застройщики стремятся привлечь денежные средства за счет предложения невысоких цен за квадратный метр площади. Одним из практикуемых вариантов снижения стоимости квадратного метра жилья является «выведение» застройщиком некоторого имущества из числа общедомового за счет привлечение для его финансирования средств сторонних инвесторов, которые после сдачи дома в эксплуатацию получают возможность зарегистрировать за собой право единоличной собственности на указанное имущество. Юридически введение стороннего инвестора в процесс финансирования строительства общего имущества оформляется посредством указания в проектной декларации на дом и в договорах с будущими собственниками жилья на то, что некоторые конструктивные элементы дома не входят в число общедомового имущества, а являются «отдельными объектами инвестирования», право собственности на которые возникает непосредственно у финансировавшего их строительство инвестора. В итоге после сдачи дома в эксплуатацию нередко возникает судебный спор, в котором собственники помещений в многоквартирном доме доказывают наличие у них в силу закона права общей собственности на общедомовое имущество, в то время как инвесторы доказывают наличие у них права единоличной собственности, ссылаясь на факт самостоятельного финансирования данного имущества.

В настоящей статье мы проанализируем признаки общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме и предпримем попытку ответа на вопрос: является ли факт финансирования общедомового имущества сторонним инвестором самостоятельным основанием признания на это имущество права единоличной собственности инвестора. Для наглядности в качестве примера нами будет приведена распространенная в России практика привлечения застройщиками сторонних инвесторов для строительства в многоквартирных домах крышных блочно-модульных котельных1, которые по указанным в проектной декларации условиям передаются в единоличную собственность инвесторов и исключаются из числа общедомового имущества.

Основное содержание

Согласно ст. 290 Гражданского кодекса РФ2 (далее – ГК РФ), собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

Согласно ст. 36 ЖК РФ, собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Как верно в связи с этим отмечают в науке [3, с. 8], общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме являются те части дома, которые имеют вспомогательное, обслуживающее значение и не являются объектами индивидуальной собственности. Также обоснованно указывают на то, что общее имущество в многоквартирном доме не подлежит отчуждению, оно не участвует в гражданском обороте в качестве самостоятельного объекта. Не подлежат отчуждению и отдельные части общедомового имущества [2, с. 219].

Судебная практика в основе своей также идет по пути признания общедомовым имуществом такого, которое по своим признакам отвечает критериям, заложенным в ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ.

Согласно позиции Пленума Высшего Арбитражного суда РФ3, к общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарнотехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. Право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Указанная позиция поддерживается и в англоамериканском правопорядке [3, с. 21].

В соответствии с правовой позицией Конституционного Суда РФ1, если внутри помещений, не являющихся частями квартир, расположено оборудование, предназначенное для обслуживания нужд владельцев помещений, т. е. общее имущество в многоквартирном доме, то и сами эти помещения, также предназначенные для обслуживания нескольких или всех помещений в этом доме и не имеющие самостоятельного назначения, относятся к общему имуществу собственников.

Таким образом, законодательство РФ и складывающаяся на его основе судебная практика определяют общедомовое имущество через его главный признак – особое целевое назначение, т. е. использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме.

В связи с этим нельзя не согласиться с высказываемым в юридической литературе мнением о том, что «при решении вопроса об отнесении того или иного элемента к общему имуществу следует руководствоваться признаками назначения этих элементов: первым признаком является предназначенность элемента для обслуживания более чем одного помещения, вторым признаком выступает предназначенность элемента для обслуживания всего многоквартирного дома» [1].

В итоге нам представляется невозможным исключение имущества из числа общедомового в ситуации, когда оно хоть и предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме, но при этом являлось самостоятельным объектом инвестирования при строительстве дома. В связи с этим видится спорной судебная практика2, признающая, например, крышные блочно-модульные котельные в многоквартир- ных домах не относящимися к общему имуществу собственников помещений лишь по тому основанию, что их создание финансировалось за счет средств стороннего инвестора, а не за счет собственников помещений.

Результаты

В обоснование заявленного довода укажем следующее.

Во-первых, считаем несостоятельными ссылки инвесторов на различные инвестиционные договоры о возведении имущества как на основания его исключения из числа общедомового. Полагаем, что данные инвестиционные договоры должны квалифицироваться как договоры купли-продажи недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем. Так, согласно правовой позиции Пленума ВАС РФ3, при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») ГК РФ и др.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ, по договору купли-продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество. При этом продавец должен обладать правом на отчуждение имущества, а покупатель – правом на его приобретение.

При таких условиях заключенный между застройщиком и инвестором договор в отношении общего имущества многоквартирного дома является в силу ст. 168 ГК РФ недействительной сделкой, как нарушающий требования ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. С учетом того, что данная сделка посягает на охраняемые законом интересы третьих лиц (собственников помещений в многоквартирном доме), она может быть квалифицирована как ничтожная на основании п. 2 ст. 168 ГК РФ.

Следовательно, даже если инвестор осуществлял самостоятельное финансирование строительства общедомового имущества, он должен был понимать (презумпция предпринимательского риска), что регистрация единоличной собственности на это имущество будет невозможна в силу прямого указания закона. Ссылаться при этом на принцип свободы договора инвестору недопустимо, поскольку данный принцип имеет свои границы, обусловленные не только защитой интересов третьих лиц, но и концепцией поддержания справедливости правового регулирования, на что неоднократно указывалось не только в отечественной, но и в зарубежной литературе [4, с. 31].

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума ВАС РФ1, факт финансирования создания общедомового имущества третьими лицами не наделяет последних правом единоличной собственности на данное имущество. Президиум указал, что необходимо учитывать особенности правового режима, установленного действующим законодательством в отношении общего имущества в многоквартирном доме. Критерием для отнесения того или иного оборудования дома к общему имуществу является его функциональное назначение, предполагающее его использование для обслуживания более одного помещения в многоквартирном доме. Недопустимо признание за сторонним инвестором единоличной собственности на общедомовое имущество со ссылкой на п. 1 ст. 218 ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом. После своего создания общедомовое имущество становится конструктивным элементом инженерного оборудования дома, утрачивает свойства самостоятельного объекта права собственности и в силу своего функционального назначения по окончании строительства дома подлежит передаче застройщиком (инвестором) собственникам помещений в доме вместе с иным инженерным оборудованием вне зависимости от каких-либо условий. Следовательно, фактическое выполнение сторонним инвестором за счет собственных средств работ по монтажу общедомового имущества само по себе не имеет правового значения для третьих лиц (собственников помещений в доме) и не может изменять правовой режим общедомового имущества, прямо определенный законом.

Во-вторых, считаем недопустимым указывать в проектной декларации многоквартирного дома на исключение из числа общедомового такого имущества, которое по своим техническим признакам предназначено для обслуживания более чем одного помещения в доме.

Согласно ст. 19 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»2, проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства.

Проектная декларация опубликовывается застройщиком в средствах массовой информации и (или) размещается в информационнотелекоммуникационных сетях общего пользования (в том числе в сети Интернет) не позднее чем за четырнадцать дней до дня заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства, а также представляется в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, и в контролирующий орган.

Застройщик обязан внести в проектную декларацию изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, а также фактов внесения изменений в проектную документацию, в течение трех рабочих дней со дня изменения соответствующих сведений.

Таким образом, проектная декларация заполняется на основе документации о застройщике и об объекте строительства. В частности, информация об объекте строительства вносится в проектную декларацию на основании документов, указанных в ст. 21 ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а именно:

• –    разрешение на строительство;

• –    технико-экономическое обоснование проекта строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

• –    заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;

• –    проектная документация, включающая в себя все внесенные в нее изменения;

• –    документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок.

Следовательно, проектная декларация должна соответствовать документации о за- стройщике и об объекте строительства и не может искажать сведения, содержащиеся в 1. разрешении на строительство и в проектной документации.

С учетом того, что в разрешении на строительство и в проектной документации на мно- 2. гоквартирный дом те же самые крышные блочно-модульные котельные описываются как общедомовое имущество, то последующее иска- 3. жение их статуса в проектной декларации должно признаваться нарушением застройщиком норм ФЗ «Об участии в долевом строи- 4. тельстве…»

Заключение

В итоге приходим к выводу о том, что имущество, предназначенное для обслуживания не- 1. скольких или всех помещений в многоквартирном доме и не имеющее самостоятельного назначения, относится к общедомовому имуществу вне зависимости от того, кто финансировал строительство или приобретение данного имущества. Требования к порядку отнесения иму- 2. щества в многоквартирном доме к числу общего указаны в ст. 290 ГК РФ и 36 ЖК РФ, которые не содержат такого квалифицирующего признака, как «источник финансирования». В противном случае стало бы возможным отнесение к 3. единоличной собственности третьих лиц, пожелавших понести соответствующие капиталовложения, лестничных маршей, лифтового обо- 4. рудования, канализационных стояков многоквартирного дома и др.