Проблема правового регулирования изъятия земельных участков под строительство в г. Москва

В настоящее время Российская Федерация состоит из 85 равноправных регионов (субъектов), в том числе 3 городов федерального значения: Москва, Санкт-Петербург, Севастополь. Вышеперечисленные города являются уникальными историческими, культурными, политическими, экономическими, транспортными центрами. Это влечет за собой возникновение специфики правового регулирования земельных и градостроительных отношений.

Остановимся более подробно на Москве, а точнее на 43-ФЗ «Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту Российской Федерации - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Москва в связи с получением новых территорий в июле 2012 года, принадлежавших ранее Московской области, увеличилась со 107 тыс. га до 255 тыс. га, т.е. в 2,39 раза. Целью данной процедуры являлся перенос из исторического центра города министерств и ведомств и таким образом преодолеть транспортный коллапс. Проект получил название «Новая Москва» по аналогии с британским проектом модернизации индийской столицы «Новый Дели». В связи с этим возникла необходимость строительство объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры. Выделение земель под данные цели стало срочной необходимостью. В начальный период освоения новых территорий земельный участки для строительства предоставлялись посредством заключения инвестиционных контрактов, фактически напрямую, минуя торги. В дальнейшем властями были приняты нормативные акты, проверены заключенные ранее инвестиционные контракты, многие были расторгнуты.

Указанным Законом вносятся изменения более чем в десять федеральных законов, а также устанавливается специальное регулирование ряда земельных и градостроительных отношений, в той или иной мере связанных со строительной деятельностью, которые будут действовать на территории города Москвы.

Закон N 43-ФЗ устанавливает специальные правила предоставления земельных участков, резервирования и изъятия земельных участков для публичных нужд, установления сервитутов. Кроме того, определен особый порядок принятия документов, относящихся к планировке территории и изменению видов разрешенного использования. Большинство названных правил направлены на упрощение осуществления действий и процедур, связанных с возведением объектов недвижимости на указанной территории.

Действие основных положений закона ограничено по времени. Согласно ст. 1 ч. 3 данного закона установлено, что подготовка и утверждение документации по планировке территории, резервирование земель, изъятие земельных участков и (или) иных объектов недвижимого имущества, предоставление земельных участков, установление сервитутов для размещения объектов федерального и регионального значения на присоединенных к Москве территориях осуществляются по правилам рассматриваемого Закона до 1 января 2020 г.

Прежде всего, следует отметить, что положения рассматриваемого закона распространяются только на отношения по размещению и строительству объектов федерального и регионального значения, обеспечивающих реализацию государственных задач в области развития инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, а также иных государственных задач (ч. 2 ст. 1 и ст. 2 Закона N 43-ФЗ).

Указанные объекты включаются в специальные перечни, утверждаемые Правительством РФ и Правительством Москвы в отношении соответственно объектов федерального и регионального значения, подлежащих размещению на присоединенных территориях (ст. 2 Закона N 43-ФЗ).

Закон N 43-ФЗ содержит особенности правового регулирования установления и изменения видов разрешенного использования земельных участков в пределах города Москвы.

В отношении земельных участков, на которых предполагается размещение объектов федерального или регионального значения, предусмотрено следующее. Виды их разрешенного использования устанавливаются в проектах планировки территории, утвержденных Правительством Москвы, или в градостроительных планах земельных участков (ГПЗУ), утвержденных органом исполнительной власти Москвы, уполномоченным в области градостроительной деятельности и архитектуры (ст. 5 Закона N 43-ФЗ).

Можно предположить, что введение данной нормы вызвано тем, что в Москве до настоящего времени не приняты Правила землепользования и застройки, содержащие виды разрешенного использования земельных участков (ч. 6 ст. 30, ст. 37 ГрК РФ, а также ст. 35 Закона г. Москвы от 25.06.2008 N 28 "Градостроительный кодекс города Москвы"). В качестве примера Правил землепользования и застройки можно привести Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга".

Отдельного рассмотрения заслуживает новшество ст. 22 ч. 1 закона N 43-ФЗ, устанавливающая платность изменения вида разрешенного использования земельного участка, находящегося в частной собственности в пределах Москвы. До сих пор градостроительное законодательство не предусматривало взимания платы за осуществление данной процедуры.

Закон N 43-ФЗ не устанавливает размер платы за изменение вида разрешенного использования. Предполагается, что это будет сделано нормативным правовым актом города Москвы. Однако данным Законом предусмотрен критерий определения размера платы: она должна учитывать разницу между кадастровой стоимостью земельного участка на дату подачи заявления об изменении вида разрешенного использования и кадастровой стоимостью земельного участка с измененным видом разрешенного использования.

Закон N 43-ФЗ императивно устанавливает, что при переходе к Российской Федерации или г. Москва право собственности на объекты недвижимого имущества в связи с их изъятием, обременения указанных объектов (залог, аренда, право безвозмездного пользования и др.) не сохраняется (ч. 18 ст. 10).

Согласно следующей части данной статьи существование объектов недвижимого имущества, которые расположены на земельных участках, изъятых для размещения объектов федерального или регионального значения, прекращается в случае сноса объектов недвижимого имущества.

Принимать решения о сносе не требуется. Общая процедура сноса и прекращения прав на снесенный объект недвижимости установлена в ч. 20 ст. 10 данного закона.

Решение об изъятии земельного участка может быть оспорено в суде в течение двух месяцев со дня его принятия.

На практике эти положения Закона N 43-ФЗ могут привести к массовому изъятию земель у собственников, не поставивших их на кадастровый учет, а таких в бывшем Подмосковье множество. А двухмесячный срок на судебное обжалование решения пропустить очень просто и как показывает практика юридическая подкованность населения РФ очень низкая.

Собственник земельного участка уведомляется о предстоящем изъятии не позднее пяти месяцев, а не года, как это установлено п. 3 ст. 279 ГК РФ.

Собственнику направляется проект соответствующего соглашения не ранее чем через два месяца со дня принятия решения об изъятии его имущества.

Также предусмотрено, что существование объектов недвижимого имущества, которые расположены на земельных участках, изъятых для размещения объектов федерального или регионального значения, прекращается в случае сноса объектов недвижимого имущества. При этом государству принимать решения о сносе не требуется. Теперь арендаторы, залогодержатели, пользователи земельных участков, в отличие от общего правила лишаются своих прав после перехода права на землю к новому собственнику – государству. Кроме того, новый собственник может без всяких дополнительных формальностей снести здания и сооружения, расположенные на земельном участке.

Подытоживая вышесказанное, необходимо отметить, что принятие закона №43-ФЗ влечет за собой множество разбирательств. Ярким примером может послужить изъятие земельных участков под объекты Олимпийских игр в г.Сочи.