Проблемные аспекты управления муниципальным имуществом (на материалах администрации городского округа Ковров Владимирской области)

В соответствии с Уставом городского округа Ковров управление и распоряжение муниципальной собственностью в порядке установленном городским Советом осуществляет администрация муниципального образования [9].

Органы местного самоуправления (далее – органы МСУ) вправе передавать муниципальное имущество во временное или в постоянное пользование физическим и юридическим лицам, органам государственной власти Российской Федерации и органам местного самоуправления иных муниципальных образований, отчуждать, совершать иные сделки в соответствии с федеральными законами [4].

Управление муниципальным имуществом предполагает решение широкого круга вопросов:

• •    приватизация муниципальной собственности;

• •    безвозмездная передача и прием имущества

из одного уровня собственности в другой;

• •    передача имущества во владение и пользование;

• •    реорганизация и ликвидация муниципальных

предприятий и учреждений;

• •    выявление, постановка на учет в Росреестре и прием в муниципальную собственность бесхозяйного имущества.

По состоянию на 01.01.2021 на учете в реестре муниципального имущества города Коврова состоят [8]:

• •    81 муниципальное учреждение, в том числе: 6 – автономных, 5 – казенных предприятий, 70 – бюджетных учреждений;

• •    более 8000 объектов недвижимости (из них

  почти 5000 объектов инженерной инфраструктуры);

• •    2386 жилых помещений;

• •    476 нежилых помещений (в том числе здания

детских садов, школ, домов культуры и др.);

• •    110 земельных участков,

• •    акции акционерных обществ.

Порядок сдачи в аренду объектов, расчет арендной платы за пользование имуществом, порядок сдачи объектов в субаренду (поднаем) определяется Положением «О порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности города Коврова». Основные функции по управлению муниципальным имуществом возложены на Управление имущественных и земельных отношений администрации города Коврова, которое выступает и главным арендодателем муниципального имущества [3].

Ежегодно площадь недвижимого муниципального имущества, сдаваемого в аренду администрацией города Коврова, уменьшается. Основные причины этого:

• •    несоответствие текущего состояния объекта

требованиям арендаторов;

• •    реализация ежегодной Программы приватизации.

Согласно нормам ФЗ «О защите конкуренции», а также решению Ковровского городского Совета народных депутатов [4] договоры аренды муниципального имущества заключаются по результатам проведения конкурсов или аукционов на право заключения таких договоров (в качестве предмета выступает начальная цена ежемесячной арендной платы, рассчитанная по действующей методике). Уровень арендных платежей значительно отстают от средних показателей по городскому округу. Органы местного самоуправления выстраивают арендные отношения в соответствии с действующим «Положением о порядке сдачи в аренду объектов муниципальной собственности города Коврова администрацией города Коврова и Управлением экономики, имущественных и земельных отношений администрации города Коврова» [7]. Действующее «Положение» регулирует:

• •    порядок сдачи в аренду объектов муници пальной собственности города Коврова;

• •    расчет арендной платы за пользование муниципальным имуществом;

• • порядок сдачи объектов муниципальной собственности в субаренду (поднаем).

Динамика доходов от аренды имущества за период 2017-2021 годы представлена на Рисунке.

Приведенная динамика показывает резкое падение доходов от аренды имущества за последние 4 года: с 8900 тыс. руб. в 2017 году до 5405 тыс. руб. на начало 2022 года. Муниципальные нежилые помещения сдаются под размещение торговых точек, офисов, организацию оказания бытовых услуг и др. Cреди арендаторов более 90 % составляют субъекты малого предпринимательства. На конец 2021 года средний размер аренды 1 м2 нежилого помещения в месяц составлял чуть более 200 рублей.

При расчете арендной платы используется следующая методика (Формула 1):

АП = С Б × К М × К ПТ × К ТР × К ТО × К НДС ×

(сумма S_ВД × К_ВД × К_НП),               ₍₁₎

где,

АП – арендная плата, руб.

СБ – базовая ставка арендной платы в месяц за 1 м2;

КМ – коэффициент качества строительного материала (от 0,4 до 1);

КПТ – коэффициент использования прилегающей территории (1-1,1);

КТР – коэффициент месторасположения имущества, учитывающий выход на общегородские магистрали (0,5-1,3);

КТО – коэффициент технического обустройства помещения (0,5-1,05);

КНДС – коэффициент, учитывающий налог на добавленную стоимость;

Рисунок. Динамика доходов от аренды имущества за период 2017-2021 годы

SВД – арендуемая площадь под соответствующий вид деятельности;

КВД – коэффициент вида деятельности (0,03-2);

КНП – коэффициент неполноценности помещения (0,75-1).

На 2022 год постановлением администрации городского округа города Ковров «базовая ставка арендной платы за 1 (один) квадратный метр арендуемой площади муниципальных нежилых помещений, зданий и строений утверждена в размере 664 рубля в месяц».

Анализ используемой методики расчета арендной платы за нежилые помещения указывает на следующее:

• •    проводится дифференциация по видам аренда торов, что обеспечивает гибкость арендной политики;

• •    используются понижающие коэффициенты для поддержания органами МСУ социально-значимых видов деятельности;

• •    учитываются факторы места расположения объекта муниципальной собственности и отдельного помещения внутри такого объекта.

Платежи по заключенным договорам аренды включают арендную плату и налог на добавленную стоимость (НДС) в размере 20 %.

Важным аспектом выступает необходимость ведения расчета складывающейся при этом общей стоимости 1 м2 аренды муниципального имущества, величина которой не должна превышать ее среднерыночной стоимости на территории городского округа Ковров.

«Актуальной задачей для Администрации городского округа город Ковров выступает организация постоянного контроля за муниципальными нежилыми помещениями, требующими проведения капитального ремонта, содержания в нормативном состоянии инженерных коммуникаций и стоимостью коммунальных услуг. Ее решение даст возможность определить среднюю стоимость аренды муниципального имущества и планировать ее изменение при ежегодном изменении тарифов на жилищно-коммунальные услуги» [5].

Надо отметить, что используемая методика расчета арендной платы предусматривает понижающие коэффициенты для предпринимательских структур, занимающихся производственной деятельностью, а также оказывающих бытовые, медицинские, образовательные и другие социально-значимые услуги населению. Практика арендных отношений показывает, что применяемые значения коэффициентов в действующей «методике» требует изменений (корректировки). Для начала следует уточнить происхождение (механизм определения) уровня базовой ставки за 1 м2 в месяц. В настоящее время такой анализ обоснованности применения и пересмотр значений используемых коэффициентов к базовой тарифной ставке не проводится. Далее следует отметить, что арендная плата не учитывает рыночную стоимость используемого объекта муниципальной недвижимости. Все это определяет необходимость приведения применяемой методики к условиям и требованиям современных условий хозяйствования.

В содержании используемых договоров аренды нежилых помещений указывается, что «… арендатор за счет собственных средств обязан производить:

• •    текущий ремонт арендуемого имущества и

• фасада здания (объекта);

• •    капитальный ремонт арендуемого имущества

(в случае возникновения такой необходимости);

• •    уборку своими силами и средствами прилегающей территории;

• •    оплату за потребленные коммунальные услу ги, обслуживание инженерных коммуникаций (мест общего пользования);

• •    содержание установленной пожарной сигнализации и вентиляции;

• •    заключить договор аренды земли (земельно го участка) под объектом недвижимости» [7].

Арендаторы осуществляют текущий ремонт «для себя» и практически не проводят капитального ремонта. Почти 30 % от общего количества нежилых помещений остаются свободными по причине слабого технического состояния. Эти помещения нуждаются в срочном текущем и капитальном ремонте [8]. Финансовые средства на эти цели из бюджета городского округа практически не выделяются.

Необходимым представляется внесение изменений в действующую формулу расчета арендных платежей путем включения дополнительного коэффициента К _РС – коэффициента ремонтного сбора . Например, установить К _РС = 1,1. Дополнительные денежные средства, получаемые от введения такого коэффициента должны расходоваться исключительно на проведение текущего или капитального ремонта. Учитывая средний размер аренды 1 м² нежилого помещения объем ежегодных дополнительных доходов городского бюджета составит порядка 550-600 тыс. рублей.

В качестве одного из основных критериев эффективности управления муниципальным имуществом выступает повышение стоимости комплекса недвижимости.

Факторами, влияющим на стоимость объектов недвижимости, являются:

• •    степень соответствия базовых свойств объек та требованиям потенциальных потребителей;

• •    соответствие текущего состояния объекта

ожиданиям потенциальных потребителей;

• •    наличие и качество необходимых для потребителя сервисных услуг.

В настоящее время в администрации города Коврова разработана и действует муниципальная программа «Управление муниципальным имуществом и земельными ресурсами в городе Коврове», которая включает в себя две подпрограммы [2]:

• •    «Владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности города Коврова»;

• •    «Создание системы кадастра недвижимости в

городе Коврове».

Период реализации Программы: 2022-2024 годы. Финансирование программы осуществляется за счет средств местного бюджета. Всего на реализацию мероприятий программы планируется израсходовать 47,4 млн рублей, что явно недостаточно даже на реализацию запланированных мероприятий. Фактические объемы финансирования предыдущей программы составили 87,6 % от плановых назначений [6]. Многие целевые показатели Программы не имеют точного определения: принятие в собственность муниципального образования бесхозяйного имущества; размещение муниципального заказа на проведение капитального ремонта муниципальных помещений и объектов недвижимости; поступления земельного налога, налога на имущество физических лиц и арендной платы в городской бюджет и др.

Анализ Программы дает основания говорить о том, что предлагаемые мероприятия не смогут обеспечить достижения заявленной цели эффективного управления муниципальным имуществом.

Выделим проблемные места в сфере управления муниципальным имуществом:

• 1.    Наличие имущества не служащего для реализации полномочий, и подлежащего перепрофилированию или приватизации.

• 2.    Отсутствие сформированных земельных участков под муниципальными объектами недвижимого имущества.

• 3.    Бóльшая часть объектов обладает низкой экономической привлекательностью, требует серьезных финансовых вложений из-за неудовлетворительного технического состояния.

• 4.    Наличие имущества в отношении которого отсутствуют учетные данные в кадастре недвижимости и едином госреестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

• 5.    Недостаточный объем бюджетных средств для проведения кадастровых работ в отношении всех муниципальных объектов.

Для эффективного решения проблем прежде всего необходимы инвестиции. Это позволит увеличить доходы от использования имущества и поддержать конкурентоспособность объектов недвижимости.

Повышение результативности деятельности администрации города Коврова«…требует комплексного подхода к управлению в сфере муниципальной собственности. Необходима разработка системы показателей для оценки эффективности использования муниципальной собственности» [5].

Следует разработать новую систему показателей, которая будет содержать такие параметры, которые бы позволили определить надежность функционирования действующего механизма управления муниципальным имуществом с учетом определения его степени полезности для городского округа.