Проблемные вопросы субъектного состава соседских правоотношений

Соседские правоотношения охватывают взаимоотношения в рамках реализации гражданских прав и обязанностей, защиты вещных прав. Содержание соседских прав направлено на определение наиболее приемлемого механизма ограничения прав собственности. Согласимся с А.А. Живовым, который отмечает следующее: «Соседское право предстает институтом, призванным посредством некоторых запретов со- хранить существующий порядок вещей, существующие добропорядочные отношения между соседями – собственниками соседних недвижимых имуществ» [1]. Достижение такого баланса невозможно без соблюдения общегражданских принципов, в том числе добросовестности при использовании своих прав.

Отечественная правовая система понятие «соседские правоотношения» не закрепляет. По-

давляющее количество упоминаний о соседях содержит ЖК РФ (например, обязанность использования жилого помещения с учетом прав и законных интересов соседей, ст. 17, 30; механизм выселения гражданина, который систематически нарушает права и законные интересы соседей, ст. 35; механизм прекращения и расторжения договора поднайма жилого помещения в случае систематичного нарушения прав и законных интересов соседей, ст. 79 и т. д.), что косвенно подтверждает приоритетность защиты прав соседей – граждан, вступающих в соседские правоотношения ввиду реализации своих конституционных прав, прежде всего, права на жилище (ст. 40 Конституции РФ).

При этом не вызывает сомнений, что определение сферы соседских правоотношений невозможно без установления их субъектного состава. Характерной чертой соседских правоотношений является значимая роль в них принципа разумного терпения, означающего невозможность предъявления требований соседям лишь по причине незначительного негативного воздействия (например, проведение ремонта в разрешенное время). В научных трудах отмечают, что соседское право представляет собой «установленное нормативно-правовыми актами и обычаями ограничение прав владения и пользования близко расположенных объектов недвижимого имущества в пользу их правообладателей – соседей» [2, с. 125]. Из указанного можно сделать вывод о том, что критерием отнесения к субъектам соседских отношений является наличие смежных интересов нескольких лиц в процессе использования объекта недвижимости.

В этой связи возможно выделение следующих субъектов соседских правоотношений.

К первой группе можно отнести собственников жилых и нежилых помещений, земельных участков. При этом не может иметь значения для целей рассмотрения собственника в качестве соседа непосредственная близость помещений или их расположение на одной лестничной площадке. Иной подход необоснованно сужал бы необходимость соблюдения прав и законных интересов соседей в ситуации, когда в результате использования помещения создаются препятствия для надлежащего использования несмежного помещения (например, конструктивные особенности распространения звука в многоквартирном доме и т. д.).

Данные субъекты определяют механизм использования конкретного помещения, который должен соответствовать его функциональному назначению. Как следует из статьи 30 ЖК РФ, собственники жилых помещений реализуют свои правомочия в соответствии с назначением жилого помещения и пределами использования, которые установлены в ЖК РФ. Учитывая, что основным назначением жилого помещения является его пригодность для проживания [3], в рамках соседских правоотношений основополагающая роль отводится отсутствию каких-либо препятствий собственникам и иным лицам по реализации возможности проживать в пригодном для проживания жилом помещении. Полагаем, что даже в случае отсутствия у помещения изначального предназначения в качестве жилого помещения его пригодность для таких целей и фактическое использование порождает возникновение соседских правоотношений, характерных для собственников жилых помещений. Предложенный подход соответствует сложившейся практике КС РФ, сформулированной в Постановлении от 14.04.2008 № 7-П.

Отсутствие последовательности в регулировании соседских правоотношений проявляется на примере содержания животных в жилых помещениях. Согласно положениям Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ, для владельцев домашних животных закреплена лишь обязанность по соблюдению прав и законных интересов лиц, проживающих в многоквартирном доме (ст. 13).

В результате необоснованно отсутствует обеспечение интересов соседей, так как выгул домашнего животного может происходить в рамках общего имущества жилого комплекса, в результате чего возможны его повреждение или невозможность использования в первоначальном виде. В этой связи обоснованным является внесение изменений в часть 1 статьи 13 Федерального закона от 27.12.2018 № 498-ФЗ путем её изложения в следующей редакции: «При содержании домашних животных их владельцам необходимо соблюдать требования к содержанию животных, права и законные интересы соседей, а также интересы лиц, проживающих в многоквартирном доме, в помещениях которого содержатся домашние животные».

В свою очередь, собственники нежилых помещений как субъекты соседских правоотношений осуществляют использование своего помещения в зависимости от его соседства с жилыми помещениями. Не вызывает сомнений, что защита прав и законных интересов соседей – граждан, проживающих в многоквартирном доме, должна иметь приоритет по сравнению с собственниками иных помещений в многоквартирном доме.

Данное обстоятельство вытекает из верховенства прав и законных интересов граждан во всей системе правового регулирования. Несмотря на это, регламентация их правового статуса остается пробельным элементом. Принятый в 2021 году в первом чтении законопроект № 963432-7, предусматривающий введение в ЖК РФ статьи 17.1, посвященной обязательствам по соблюдению прав соседей в многоквартирных домах, в результате был отклонен ГД РФ в 2023 году.

Предложенные изменения фактически рассматривают лишь соседские правоотношения и позволяют применять единый подход к соблюдению требований законодательства всеми лицами, которые находятся в помещении. В результате создается ситуация, при которой интересам соседей противопоставляются любые лица, которые фактически допущены к использованию жилого или нежилого помещения собственником. Обоснованность такого подхода связана с обеспечением универсального подхода к защите прав соседей, которые всегда могут указать на нарушения порядка использования помещения его собственнику.

С точки зрения субъектного состава соседских правоотношений, справедливым является замечание Е.Г. Семеновой, указывающей следующее: «в качестве задачи правового регулирования соседских отношений видится …актуализация возможности применения норм-принципов в части определения допустимости соседского влияния и индивидуального подхода решения возникающих конфликтов, учитывающего соблюдение разумного баланса интересов их участников» [4]. В таком случае правовая определенность заключается в определении как перечня лиц, вступающих в подобные правоотношения, так и возможности, пределов ограничения их прав.

Вторую группу субъектов соседских правоотношений составляют физические и юридические лица, не являющиеся собственниками помещений, земельных участков, но которые ими владеют и (или) пользуются на основании заключенных договоров, решений уполномоченных органов, а также в силу закона.

Несмотря на то, что в большинстве случаев в правоотношения с соседями в таком случае вступает именно собственник, возможность исключения их из состава участников соседских правоотношений не так однозначна. Прежде всего, целесообразно рассматривать их в качестве полноценных субъектов соседских правоотношений в процессе использования общего имущества многоквартирных домов.

Последний аспект является достаточно проблемным, о чем свидетельствует Постановление КС РФ от 23.03.2023 № 9-П, в котором рассматривался вопрос о предоставлении жилого помещения в многоквартирном доме в посуточный найм (нижестоящие суды запретили данную деятельность, посчитав её гостиничными услугами). Признавая такое использование жилого помещения соответствующим части 3 статьи 17 ЖК РФ, суд отметил необходимость принятия мер к урегулированию такой деятельности, учитывая интересы всех участников правоотношений.

В этой связи целесообразно установить в части 4 статьи 17 ЖК РФ положение о запрете краткосрочной сдачи жилого помещения собственником такого помещения, при которой создаются неудобства, существенно превышающие обычное использование жилого помещения, а также одновременно происходит существенное увеличение эксплуатационной нагрузки на места общего пользования в многоквартирном доме, что влечет нарушение прав соседей.

Вместе с тем возникает вопрос о возможности рассматривать таких нанимателей в качестве субъектов соседского правоотношения.

С одной стороны, какие-либо препятствия отсутствуют в силу аналогичного использования жилого помещения по сравнению как с собственниками, так и с иными нанимателями с более длительным сроком соответствующего договора.

С другой – сфера соседских правоотношений охватывает этические, моральные вопросы, устоявшиеся правила (обычаи), неформальные договоренности, которые позволяют избегать каких-либо конфликтов. В свою очередь, отсутствие распространенной практики использования соглашений между соседями объективно затрудняет возможность применения устоявшегося порядка с нанимателями помещений на краткосрочный период времени.

Резюмируя изложенное, отметим, что критерием отнесения и признания лица субъектом соседских правоотношений является соприкосновение интересов в процессе использования помещения, земельного участка, находящегося в собственности, аренде, найме и т. д., при условии их нахождения в непосредственной близости и (или) наличия общего имущества.