Проблемы государственного учета жилого фонда в Российской Федерации

Управление жилым фондом является одним из наиболее сложных и противоречивых направлений в деятельности органов государственной власти и местного самоуправления. В связи с этим требуется проведение динамичных и эффективных преобразований, направленных на стабилизацию работы отрасли и создания условий для ее развития.

Одна из основных целей жилищной политики - эффективное управление принадлежащим Российской Федерации, ее субъектам и муниципальным образованиям жилищным фондом, а также его эффективное воспроизводство и эксплуатация [10].

Жилищный фонд Российской Федерации составляет единую структуру, включающую все жилые помещения, находящиеся на ее территории и предназначенные для постоянного проживания независимо от того, кто является их собственником, и независимо от стоимости, размеров и т.п.

Вместе с тем, жилищный фонд является одним из немногих объектов, предназначенных для решения вопросов местного значения Наименование и категории таких объектов зависят от статуса МО (ст.50 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» [3].

Жилищный фонд России независимо от принадлежности составляющих его жилых помещений подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ (ч. 4 ст. 19 ЖК). Основная задача государственного учета - информация о количественном и качественном составе жилья, его местоположении, техническом состоянии, уровне благоустройства и т.д.

Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации»[5], поскольку это не противоречит ЖК РФ, устанавливается порядок государственного учета жилищного фонда.

Государственному учету подлежат независимо от формы собственности жилые дома, специализированные дома (общежития, гостиницы-приюты, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов и другие), квартиры, служебные жилые помещения, иные жилые помещения в других строениях, пригодные для проживания.

В соответствии с Положением о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации основной задачей государственного учета жилищного фонда в Российской Федерации является получение информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости объектов фонда и изменении этих показателей.

Технический учет (путем проведения технической инвентаризации) составляет основу государственного учета жилищного фонда.

Правительством РФ было принято Постановление от 04.12.2000 № 921 «О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов капитального строительства» [6]. Постановлением было утверждено Положение об организации в Российской Федерации государственного технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства.

Государственный учет жилищного фонда имеет важное юридическое значение. Если помещение не учтено в составе жилищного фонда, на него не распространяется правовой режим жилого помещения, а к отношениям, возникшим по поводу его использования, не могут применяться нормы жилищного законодательства (например, правила о правах членов семьи основного пользователя, о выселении и т.д. Вместе с тем закон предусматривает возможность перевода жилого помещения в нежилое и наоборот - нежилого помещения в жилое - с соответствующим изменением его правового режима (ст. ст. 22, 23 ЖК, п. 3 ст. 288 ГК). Решение об этом по заявлению собственника помещения принимает орган местного самоуправления.

Учет производится на основе Положения, утв. Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301 [1]. Такой учет включает в себя проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и паспортизацию всех жилых помещений, предоставляющую возможность получения точной и подробной информации о конкретном жилом помещении и его соответствии установленным требованиям.

Государственный учет жилищного фонда в Российской Федерации включает в себя технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет [4].

Основу государственного учета составляет технический учет , осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для Российской Федерации системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений [7]. В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 октября 1997 г. N 1301 «О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации» утверждено Положение о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации [8]. Государственный учет жилищного фонда в России - это триада структурных компонентов, охватывающих технический (оперативный) учет, официальный статистический учет и бухгалтерский учет. В соответствии с пунктом 3 указанного Положения основу государственного учета составляет технический учет, осуществляемый независимо от принадлежности жилищного фонда по единой для России системе учета путем проведения технической инвентаризации и регистрации документов об обязанностях правообладателей по содержанию жилых строений и жилых помещений.

Осуществление технического учета возлагается на специализированные государственные и муниципальные организации технической инвентаризации - унитарные предприятия, службы, управления, центры, бюро, методическое обеспечение которых осуществляет государственная специализированная организация. В Положении организации технической инвентаризации обозначаются общим термином БТИ (бюро технической инвентаризации).

Таким образом, в формально-юридическом плане БТИ является государственным или муниципальным унитарным предприятием. Указанная организационно-правовая форма юридического лица характеризуется наличием специальной правоспособности, сущность которой заключается в том, что унитарное предприятие создается исключительно для реализации целей и задач, определенных в законе и указанных в учредительном документе - Уставе. Унитарное предприятие в соответствии с пунктом 1 ст. 113 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) является коммерческой организацией, которая не наделена правом собственности на закрепленное за ней собственником имущество [2]. Коммерческие организации преследуют извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности (п. 1 ст. 50 ГК РФ).

БТИ осуществляет технический учет жилищного фонда в городских и сельских поселениях независимо от его принадлежности, заполняет и представляет формы федерального государственного статистического наблюдения за жилищным фондом в территориальные органы государственной статистики.

Функциональные обязанности БТИ изложены в пункте 7 Положения, в соответствии с которыми унитарные предприятия обязаны осуществлять:

• 1)    техническую инвентаризацию и паспортизацию жилищного фонда;

• 2)    контроль технического состояния жилых строений и жилых помещений;

• 3)    оценку и переоценку жилых строений и жилых помещений, в том числе для целей налогообложения;

• 4)    информационное и консультационное обслуживание и иную деятельность, связанную с государственным учетом жилищного фонда.

Возникает вопрос: за счет чего БТИ, обладающие исключительно специальной правоспособностью, ограниченной вышеизложенными функциональными обязанностями, получают прибыль?

Основным источником прибыли БТИ являются платные услуги, оказываемые в рамках реализации уставных целей и задач. Так, пункт 10 Положения указывает, что паспортизация и плановая техническая инвентаризация жилых строений и жилых помещений производятся БТИ за счет средств их собственников по ставкам, утверждаемым органами исполнительной власти субъектов РФ. Внеплановые обследования могут производиться БТИ по заявкам собственников жилых строений и жилых помещений по договорным ценам.

Практика реализации государственной политики в сфере учета жилищного фонда выявила ряд проблем:

Во-первых, в сегменте административно-правовых отношений, связанных с осуществлением технического учета жилищного фонда, БТИ являются монополистами. Других структур, уполномоченных осуществлять технический учет в РФ, не существует. Следовательно, отсутствие конкуренции в данной сфере приводит к тому, что цены на оказываемые БТИ услуги не подчиняются рыночным законам спроса и предложения и устанавливаются исключительно на административно-распорядительной основе.

Во-вторых, социальная значимость функций, осуществляемых БТИ, заключающаяся в ориентации на реализацию общественных интересов российских граждан, вступает в противоречие с коммерческим характером деятельности БТИ, обусловленной ее организационно-правовым статусом.

В-третьих, для разрешения указанных проблем и противоречий необходимо демонополизировать сферу технического учета жилищного фонда за счет реорганизации унитарных предприятий в хозяйственные общества; предоставить возможность другим организационно-правовым структурам участвовать в осуществлении технического учета жилищного фонда РФ [11]. Все субъекты, участвующие в осуществление технического учета жилищного фонда РФ, должны действовать по единым правилам, которые в настоящее время приняты и действуют. Так, во исполнение Постановления Правительства РФ от 13 октября 1997 г. № 1301 «О государственном учете жилищного фонда в РФ» был издан Приказ Минземстроя России от 04.08.1998 N 37 «Об утверждении Инструкции о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации», в котором изложен единый порядок осуществления и процессуального оформления технического учета жилищного фонда в РФ [9].

В заключение необходимо отметить, что с формированием конкурирующих структур в сфере технического учета жилищного фонда будет решена социальная проблема огромных очередей, записывающихся на прием в БТИ по месту нахождения объекта недвижимости, в связи с тем что невозможно обратиться в иные структуры, выполняющие аналогичные функции. Резко снизится количество взяток за ускоренное оформление необходимых документов. Уровень качества и своевременность оказываемых услуг населению в сфере технической инвентаризации жилья должны являться основными критериями ценовой политики в данном сегменте административно-правового регулирования жилищной сферы.