Проблемы и факторы развития рынка продаж недвижимости

На рынок жилья влияют многие факторы, важнейшие из которых -экономические и политические. Рынок недвижимости очень чувствителен как к отдельным экономическим и политическим изменениям, происходящим в государстве, так и к ситуации в целом. Обоснованный прогноз развития рынка (или, напротив, его спада) возможен лишь при учете всех воздействующих на него факторов. При этом нужно понимать, что лишь некоторые аспекты можно отнести к однозначно позитивным или негативным - все они взаимосвязаны друг с другом и, в зависимости от различных нюансов, могут оказывать на рынок и положительное, и отрицательное воздействие.

Среди экономических факторов, влияющих на рынок недвижимости, можно назвать уровень доходов и занятости населения, платежеспособность, развитие в населенных пунктах социальной инфраструктуры, ставки процента и арендной платы и т.д. С экономической точки зрения основное воздействие на цены недвижимости оказывает соотношение спроса и предложения. Причем внутренние тенденции экономики могут влиять на баланс спроса и предложения разнонаправлено. В преддверии кризиса спрос на жилье в новостройках в Краснодаре и Краснодарском крае возрос на 30 %. Например, если серьезный экономический кризис неизбежно вызывает спад на рынке и снижение цен на недвижимость, то «обычная» экономическая нестабильность и угроза возникновения кризисных ситуаций в будущем, напротив, подхлестывает спрос, заставляя людей «перекладывать» деньги в недвижимость, что мы и видели в конце 2016 – начале 2017 года.

То же самое касается и инфляции: с одной стороны, она тормозит инвестиционную активность и приводит к удорожанию кредитов, с другой – повышает спрос на недвижимость в качестве средства хранения денег. В стабильной экономической ситуации рост цен на недвижимость зависит от темпа инфляции и прироста ВВП. Как правило, в годовом исчислении этот показатель не превышает 1-3 %.

Важным фактором, влияющим на цену недвижимости, является развитие кредитования. Ипотека делает покупку недвижимости доступнее для людей среднего и невысокого достатка. Выход на рынок большего количества покупателей увеличивает спрос и побуждает рынок недвижимости к развитию. Соответственно, повышение кредитной ставки в конце 2016 года и последующее сокращение ипотечных программ сделали кредиты малодоступными, что еще в начале года грозило стагнацией и спадом.

Было подписано Постановление Правительства Российской Федерации «Об утверждении правил предоставления из федерального бюджета субсидий российским кредитным организациям или открытому акционерному обществу «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию» на возмещение выпадающих доходов по жилищным (ипотечным) кредитам (займам)».

Программа предусматривает следующие условия:

• 1.    Ипотечный кредит или заем можно брать на:

• -    приобретение у юридического лица готового жилого помещения в новостройке по договору купли-продажи,

• -    приобретение у юридического лица жилого помещения, находящегося на этапе строительства, по договору участия в долевом строительстве.

• 2.    Кредиты (займы) должны быть выданы в рублях в период с 1 марта 2015 г. по 1 января 2017 года.

• 3.    Первоначальный взнос – 20 % и больше от стоимости жилья, которая указана в договоре приобретения квартиры (договоре долевого участия или договоре купли-продажи).

• 4.    Срок – 362 месяца.

• 5.    Процентная ставка – не более 12% годовых. Процентная ставка фиксируется в кредитном договоре (договоре займа) на весь срок действия кредита (займа). Льготная процентная ставка действует при наличии страхования. Как правило, речь идет о страховании жизни заемщика. При

• 6.    Предельная сумма кредита (займа) – 8 млн. рублей для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга; для остальных регионов – 3 млн. рублей.

• 7.    Платежи по льготному ипотечному кредиту – аннуитетные. Период субсидирования ипотеки — с даты выдачи кредита до окончания срока кредитного договора.

Договор участия в долевом строительстве должен соответствовать положениям Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

отсутствии такого вида страхования процентная ставка может увеличиваться. Как именно она увеличивается определяет сам кредитор.

Программа не предусматривает ограничений по категории получателей субсидированных ипотечных кредитов. Т.е. программа субсидирования ипотеки предусматривает участие любого гражданина. Программа субсидирования ипотеки предназначена для каждого, а не только для определенных категорий граждан, как обычно это работает в социальных жилищных проектах.

Субсидию (компенсацию) государство перечисляет не заемщикам — физическим лицам, а банкам-кредиторам и АИЖК. Через Министерство финансов России. А кредитные организации и АИЖК через своих партнеров выдают заемщикам ипотечные жилищные кредиты сразу по льготной ставке, которая должна быть не выше 12% годовых. Зачастую банки в погоне за заемщиками еще больше снижают ставки для этой госпрограммы, поэтому реально процентные ставки чуть ниже, примерно 11,7-11,8% годовых. Субсидия для перечисления банкам рассчитывается в размере разницы между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 2,5%, и 12% (для кредитов, выданных до 01 марта 2016 года — между ключевой ставкой ЦБ РФ, увеличенной на 3,5%, и 12%). Для получения субсидии кредитная организация или АИЖК должны ежемесячно направлять в Минфин соответствующее заявление, содержащее в т.ч. отчет по выдаче. Минфин после проверки отчета переводит деньги банкам. Таким образом, банк сначала выдает ипотечный кредит с льготной ставкой, а уже потом получает дотацию от государства. Показав, что такой льготный кредит действительно выдан. При увеличении кредитором процентной ставки в случае невыполнения заемщиком условий о страховании, размер субсидии уменьшается пропорционально увеличению уровня процентной ставки. При установлении процентной ставки по кредитному договору (договору займа) ниже 12% годовых субсидирование ипотеки предоставляется исходя из размера ставки 12% годовых. В случае снижения ключевой ставки Банка России до уровня 9,5% и ниже субсидирование ипотеки прекращается и может возобновиться на основании решения Правительства Российской Федерации.

Но при этом данным документом предусмотрен ряд серьезных ограничений. В программе могут участвовать только:

• ^1.    Ипотечные кредиты на приобретение первичного жилья, полученные в период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Максимальная сумма займа для регионов составляет 3 млн рублей, для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга – 8 млн рублей. Первичный взнос должен составлять не менее 20 %, а срок кредита – до 30 лет.

• ^2.    Те банки, которые выдают жилищные займы в размере не менее 300 млн рублей в месяц. В противном случае финансирование Минфином данного кредитного учреждения будет прекращено.

В настоящий момент ситуация на ипотечном рынке показывает значительный спад по сравнению с аналогичными показателями прошлого года: количество жилищных займов сократилось на 70 %. Однако эксперты рынка считают, что программа господдержки ипотечного кредитования позволит покрыть практически весь прогнозируемый на год спрос по жилищным займам, так как интерес потребителей к недвижимости падает, а страх потенциальных кредиторов оказаться неплатежеспособными растет. Ужесточившиеся требования к заемщикам привели к тому, что в январе 2015

количество сделок с ипотекой по сравнению с прошлогодним показателем сократилось на 25 %

Российская экономика имеет свои особенности, которые оказывают серьезное воздействие на рынок продажи квартир. Это:

• 1.    Зависимость экономики от сырьевого рынка. Дисбаланс экономики, когда 1 % населения занят в отраслях, приносящих 25 % ВНП, приводит к тому, что даже незначительные колебания цен на энергоносители существенно влияют на экономическую ситуацию. Падение цен на нефть конца 2014 года неизбежно вызовет на рынке недвижимости негативные явления.

• 2.    Двухвалютность. Цены на квартиры могут рассчитываться в рублях, долларах или евро. В результате их общий уровень зависит от курсовых колебаний. Например, в настоящее время цены повышаются в рублях, компенсируя девальвацию национальной валюты, и одновременно понижаются в долларах вследствие снижения спроса.

• 3.    Негативные ожидания. Россияне традиционно не доверяют правительству, поэтому предпочитают инвестиции в недвижимость вложениям в бизнес или даже банковским депозитам. Здесь гораздо ниже риск потерять деньги и гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. В результате рынок недвижимости не испытывает драматических спадов даже в кризисные времена.

• 4.    Высокий уровень латентного спроса. Это связано как с традиционным «квартирным вопросом», так и с физическим и моральным устареванием квартир в домах советского времени. По некоторым исследованиям, поменять жилье хотели бы до 70 % россиян. Понятно, что с таким уровнем спроса рынок в долгосрочной перспективе просто обречен на рост.

Одна из извечных российских проблем – малая обеспеченность качественным жильем.

Законодательная активность. В качестве примера можно привести закон ФЗ-214, который создал базу для юридических взаимоотношений застройщика и дольщика, тем самым увеличив надежность вложений в первичные квартиры. В долгосрочной перспективе может оказать воздействие на рынок новая редакция закона о налоге на недвижимость. Ряд обсуждаемых в правительстве инициатив (например, закон, приравнивающий апартаменты к жилью, и закон о борьбе с инвестиционными квартирами) также вряд ли пройдут незамеченными для рынка жилья. Хотя мнения экспертов об этих законах достаточно противоречивы, нельзя не признать, что они являются попыткой преодолеть правовую размытость законодательной базы, регулирующей куплю-продажу недвижимости.

Рынок премиального жилья (от 10 000 долларов за м2) во время кризиса испытывает наибольший спад. Итак, в настоящее время к факторам, негативно влияющим на российский рынок недвижимости, можно отнести:

• -    политическую и экономическую нестабильность;

• -    сокращение ипотечного кредитования;

• -    падение цен на нефть;

• -    девальвация рубля;

• -    снижение платежеспособности населения;

• -    формирование отложенного спроса;

• -    пессимистические ожидания участников рынка.

В кризис рынок ищет новое равновесие между предложением и платежеспособным спросом. Но есть и ряд положительно влияющих на рынок факторов:

• -    повышенный спрос на недвижимость как средство сохранения капитала;

• -    снижение долларовых цен (для тех, кто имеет валютные накопления);

• -    сокращение предложения может привести к росту или хотя бы сохранению цен;

• -    позитивные сигналы от правительства (снижение ставки ЦБ, возможность государственного субсидирования ипотечных программ).

Учитывая национальные особенности, основной вектор развития ситуации в стране, в том числе на рынке недвижимости, будет задавать государство. Именно от его политики будет зависеть глубина и продолжительность кризиса, поскольку, в отличие от мирового кризиса 2008 года, текущий кризис носит локальный и вполне прослеживаемый политический характер.