Проблемы и особенности оценки объектов недвижимости, вносимых в качестве вклада в инвестиционный проект

Одним из распространенных видов приватизации и участия государства в совместных с предприятиями других видов собственности проектах являются инвестиционные контракты. Такой вид проектов для государства-собственника, заведомо менее эффективного, чем частный собственник, является наиболее привлекательным способом вложения активов. Это связано со спецификой инвестиционных проектов для государства: отсутствие вложений денежных средств, возможность вложений непрофильных активов с одновременным решением насущных задач за счет частного инвестора.

Таким образом, первая принципиальная особенность инвестиционных проектов с участием государства – нежелательность вложения «живых» средств. Здесь плюсом для государства будет являться отсутствие необходимости вкладывать средства и получать доходы от собственности, не приносящей доход в настоящий момент, либо приносящей его неадекватно своему наилучшему наиболее эффективному использованию.

Вторым привлекательным моментом (особенностью) для участия государства в инвестиционных проектах вообще и в форме инвестиционных контрактов в частности является возможность расчета стоимости передаваемого объекта как часть завершенного объекта в будущем в состоянии наиболее эффективного использования, то есть максимально генерирующего доход. В текущем состоянии объект, передаваемый государством, как правило, имеет меньшую рыночную стоимость, чем в состоянии наилучшего и наиболее эффективного исполь- зования. Учитывая дефицит средств на самостоятельное развитие объекта, использование средств инвестора является более выгодным для государства.

Третья особенность – перекладывание обязательств по решению требуемых для государства задач в поставленные сроки на частного инвестора. У государства остается только контрольная функция: следить за точностью и своевременностью выполнения требований контракта.

Перечисленные особенности формируют привлекательность инвестиционных проектов для государственных структур. Однако эти плюсы формируют и проблемы, связанные с оценкой инвестиционных проектов, приводят к многочисленным спорам между заинтересованными сторонами. Основная причина – уникальность рассматриваемых типов проектов, обусловленная различными условиями, которые ставят государственные органы. Это выражается в продолжительности контрактов и их отдельных этапов, необходимости ведения строительных работ одновременно с выполнением условий, не связанных со строительством, учете региональных и локальных особенностей, а также параметров и функционального назначения объекта, регламентированных контрактом, существенным образом влияющих на рыночную стоимость объекта.

Иное видение инвестиционных проектов (ИП) у независимых оценщиков, выполняющих работы по их оценке. При многообразии инвестиционных проектов все проекты сводятся к интересам двух или более сторон с обязательствами по инвестированию и возврату предполагаемых денежных потоков, разнесенным по времени в будущем. При этом чем грамотнее осуществлен анализ рынка и позиционирован предмет инвестиционных соглашений, приближены к реальности сроки и произведено ценообразование, тем более точным окажется прогноз.

Любой оцениваемый инвестиционный проект сводится к двум способным стать объектом оценки основным предметам:

• •    право требования на долю в инвестиционном проекте;

• •    вклад одной (или нескольких) сторон в инвестиционный проект.

Согласно статье 307 Гражданского кодекса Российской Федерации право требования возникает в силу обязательства, при котором одна сторона (должник) должна совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанностей. Оцениваемым правом является имущественное право (право требования) одной стороны по итогам реализации ИП на получение определенных прав на результат реализации проекта в заранее определенном объеме при условии выполнения всеми сторонами своих обязательств и требований, возложенных инвестиционным проектом.

Вкладом одной стороны (или нескольких сторон) является передача стороной в инвестиционный проект объектов имущественных прав для более эффективного использования таких объектов в процессе реализации проекта. Иначе говоря, рассматривается отказ от текущего использования объектов имущественных прав и сознательного наложения на их использование ограничений и обязательств, предусмотренных инвестиционным проектом с целью получения дальнейших выгод по нему. Фактически оценка этих объектов осуществляется по уже заранее определенному инвестиционным проектом варианту юридически разрешенного использования объекта.

Особенностью оценки ИП является несоответствие текущего использования объекта инвестирования его наиболее эффективному использованию. Основой для корректного построения модели оценки и иденти- фикации объекта оценки является четкое определение целей и задач оценки.

На момент проведения оценки могут иметь место три случая неопределенности, связанной с отсутствием информации у заказчика о физически возможном и юридически разрешенном варианте реализации проекта:

• 1)    отсутствует какая-либо информация о потенциальной застройке (либо иной другой форме реализации инвестиционного проекта);

• 2)    имеется заключенный инвестиционный контракт.

• 3)    имеется проект инвестиционного контракта.

В случае отсутствия инвестиционного контракта и планов на строительство оценщик решает стандартную задачу оценки объекта недвижимости, проводя анализ его наилучшего и наиболее эффективного использования. Результат оценки будет являться вкладом стороны в инвестиционный контракт. Основная сложность расчета – определение функционального назначения, высотности, общей площади, других потребительских качеств будущего объекта. Часто такая оценка оказывается предварительной и после проектных проработок подвергается дальнейшему уточнению.

Наличие проекта инвестиционного контракта позволяет оперировать конкретными характеристиками будущих объектов, учитывать предполагаемую социальную нагрузку проекта и другие дополнительные обязательства инвестора. В качестве таких составляющих могут выступать права требования одной из сторон о проведении ремонтных, строительных работ, строительство и передача в собственность конкретной доли в новом объекте.

В заключенном инвестиционном контракте четко зафиксированы проектные характеристики будущего объекта, права и обязательства сторон, в том числе распределение долей участников. При этом варианте результаты оценки могут быть использованы для решения следующих целей и задач:

• 1)    переуступка прав требования;

• 2)    досрочное исполнение инвестором своих обязательств по инвестиционному контракту;

• 3)    подготовка дополнительного к инвестиционному контракту соглашения.

Переуступка прав требования предполагает расчет части готового проекта (результата готового проекта), приходящегося на долю конкретного инвестора. Расчет производится из предположения готовности объекта, имеющего состояние и технико-экономические характеристики, определенные в инвестиционном проекте на момент его реализации. Приходящаяся на долю конкретного участника часть объекта в ценах по состоянию на момент завершения реализации инвестиционного проекта приводится к текущему моменту времени. При этом любые возможные инвестиционные вложения, дополнительные затраты, ровно как и их экономия, не учитываются и не оказывают влияния на величину рыночной стоимости объекта. Иначе говоря, определяется стоимость инвестиционного предложения, способного через указанный в инвестиционном договоре срок получить указанный в договоре доход.

Подготовка дополнительного соглашения предполагает рассмотрение уже нового инвестиционного проекта, связанного с изменением долей распределяемых доходов по факту реализации проекта, основанного на базовом инвестиционном договоре, либо с изменением условий инвестиционного соглашения, обусловленного воздействием внешних факторов.

Практикующие оценщики выделяют следующие основные особенности оценки инвестиционных проектов с участием государства: