Проблемы юридического оформления раздела индивидуального жилого дома

В последнее время в правоприменительной сов относительно возможности юридического практике возникает большое количество вопро- оформления раздела индивидуальных жилых

* Доцент кафедры гражданского права Омской юридической академии, кандидат юридических наук.

домов. Сложности связаны с изменением законодательства о государственной регистрации недвижимости, а также с позицией Министерства экономического развития Российской Федерации, указывающего на невозможность постановки на кадастровый учет части жилого дома, а также государственной регистрации права на нее.

• В.    П. Камышанский справедливо указал, что определение пределов вещного права, его содержания, а также условий его реализации является объективной потребностью любого правового государства. Разумно установленные границы, учитывающие взаимные интересы собственника и третьих лиц, позволяют избежать социальной напряженности и конфликтов в обществе [3, с. 9]. Г. С. Демидова отмечает, что наибольшие ограничения в свободной реализации прав установлены для отношений собственности, прежде всего собственности на жилые помещения [1, с. 64].

9 января 2018 г. Судебной коллегией по административным делам Верховного Суда Российской Федерации вынесено определение № 77-КГ17-32 по делу по административному исковому заявлению Синегубова В. Г. о признании незаконными решений филиала федерального бюджетного учреждения «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» по Липецкой области о приостановлении осуществления кадастрового учета1. Согласно правовой позиции, изложенной в указанном определении, не могут быть поставлены на кадастровый учет помещения и части жилого дома. При этом в случае изменения вида объекта в результате раздела надлежит проверять четкое соответствие вновь образуемого объекта земельному и жилищному законодательству.

Применение указанной правовой позиции при рассмотрении административных дел диктует необходимость изменения и практики рассмотрения дел о разделе индивидуальных жилых домов. Вместе с тем это приведет к значительному увеличению отказов в удовлетворении требований по указанным искам ввиду несоответствия образуемых объектов требованиям земельного и градостроительного законо- дательства, что противоречит позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 10 июня 1980 г. № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» (в ред. от 6 февраля 2007 г.)2.

В силу положений п. 1 ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся самостоятельные целые вещи, такие как здание, сооружение, объекты незавершенного строительства. Исключение предусмотрено только в отношении помещений и машино-мест (п. 1 ст. 130 ГК РФ, п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона от 30 декабря 2009 г. № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений»3).

Часть жилого дома не названа в гражданском законодательстве в качестве объекта недвижимости, права на который подлежат государственной регистрации. В то же время Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в качестве объектов жилищных прав указаны жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната.

Согласно п. 14 ч. 2 ст. 2 Федерального закона № 384-ФЗ помещением является часть объема здания или сооружения, имеющая конкретное назначение и ограниченная строительными конструкциями. Сведения о части объекта недвижимости вносятся в Единый государственный реестр недвижимости только в связи с установленным (устанавливаемым) ограничением прав, обременением объекта недвижимости (п. 4 ч. 3, п. 3 ч. 5 ст. 14 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»4 (далее – Закон № 218-ФЗ).

Таким образом, часть жилого дома представляет собой не что иное, как помещение (совокупность помещений – комнат и подсобных помещений в жилом доме), являющееся конструктивной частью здания (его неотъемлемой частью). При этом отнесение такого помещения к части здания не влияет на изменение его характеристик в качестве такового и не наделяет его признаками отдельно стоящего здания.

• С.    И. Куцина выделяет признаки жилого помещения. Оно должно быть: 1) юридически при-

• знано жилым уполномоченным органом; такое возможно, если жилое помещение пригодно для постоянного проживания, т. е. отвечает всем требованиям, предъявляемым к жилым помещениям; 2) изолированным, т. е. индивидуализировано и обособлено в пространстве как жилой дом, квартира, комната, имеющие отдельный выход на улицу, на лестничную клетку или в общий коридор; 3) относиться к недвижимому имуществу в силу прочной связи с землей; 4) предназначено для проживания граждан [4, с. 27].

Как отмечает С. Г. Сорокин, жилое помещение как объект права собственности является недвижимостью, имеет все характерные признаки недвижимости, в том числе государственную регистрацию. Вместе с тем, в отличие от других объектов недвижимости, жилое помещение имеет строго целевое назначение, что, в конечном счете, предопределяет наличие многочисленных пределов осуществления права собственности [5, с. 19].

Согласно ч. 7 ст. 41 Закона № 218-ФЗ государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (Федеральный закон от 15 апреля 1998 г. № 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан»5) не допускаются.

В соответствии со ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества. При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества.

Как справедливо отмечает Г. Л. Землякова, ГК РФ не содержит каких-либо запретов или ограничений, связанных с делимостью жилых домов. Кроме того, в ст. 558 ГК РФ прямо указаны части жилых домов в качестве объектов договоров продажи недвижимости. Таким образом, Гражданский кодекс Российской Федерации регули- рует совершение сделок с частями индивидуальных жилых домов, а Закон № 218-ФЗ запрещает образование их новых частей. Во избежание разночтений в толковании указанных норм федеральных законов вопрос о невозможности раздела индивидуальных жилых домов следовало бы урегулировать в ГК РФ. При наличии правовой коллизии страдают в первую очередь правообладатели жилых домов, желающие выделить свою долю в праве общей собственности [2, с. 73–74].

Таким образом, в связи с невозможностью выделения частей жилого дома при разделе индивидуального жилого дома в натуре в настоящее время возможны следующие варианты: 1) изменение вида объекта с «индивидуальный жилой дом» на «жилой дом блокированной застройки»; 2) изменение вида объекта с «индивидуальный жилой дом» на «многоквартирный жилой дом».

В соответствии с п. 2 ч. 2 ст. 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ) жилыми домами блокированной застройки являются жилые дома с количеством этажей не более чем три, состоящие из нескольких блоков, количество которых не превышает десять и каждый из которых предназначен для проживания одной семьи, имеет общую стену (общие стены) без проемов с соседним блоком или соседними блоками, расположен на отдельном земельном участке и имеет выход на территорию общего пользования.

Согласно СП 55.13330.2016. Свод правил. Дома жилые одноквартирные. СНиП 31-022001 (утверждены и введены в действие приказом Минстроя России от 20 октября 2016 г. № 725/пр)6 блок жилой автономный представляет собой жилой блок, имеющий самостоятельные инженерные системы и индивидуальные подключения к внешним сетям, не имеющий общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов, а также помещений, расположенных над или под другими жилыми блоками. Блокированная застройка домами жилыми одноквартирными включает два и более пристроенных друг к другу дома, каждый из которых имеет непосредственный выход на отдельный приквартирный участок. При этом к приквартирному участку относится земельный участок, примыкающий к дому с непосредственным выходом на него.

Как указано в п. 1 ст. 1 Правил землепользования и застройки муниципального образования городской округ город Омск Омской области, утвержденных решением Омского городского Совета от 10 декабря 2008 г. № 201 (далее – Правила землепользования и застройки)7, блокированный жилой дом – это здание квартирного типа, состоящее из двух и более квартир, разделенных между собой стенами без проемов, каждая из таких квартир имеет доступ на отдельный земельный участок и изолированный выход на территорию общего пользования (улицу, проезд).

Учитывая изложенное, следует констатировать, что обязательным условием отнесения дома к блокированному является наличие у каждого блока самостоятельного земельного участка. При наличии у собственников жилого дома зарегистрированного права собственности на земельный участок соблюдение указанного требования возможно путем одновременного раздела земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком.

Вместе с тем при отсутствии у собственников зарегистрированного права на землю (ранее находилась в постоянном бессрочном пользовании) либо наличия иного права (аренда) одновременный раздел земельного участка с формированием земельных участков под каждым блоком невозможен. При указанных обстоятельствах изменение вида объекта с индивидуального жилого дома на блокированный дом до оформления права собственности на земельный участок невозможно, так как образованный на основании решения объект – блокированный дом, не будет соответствовать обязательному признаку блокированного дома – наличию отдельного земельного участка у каждого блока.

Статьей 46 Правил землепользования и застройки установлена максимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома – 400 кв. м на один блок. При этом минимальная площадь земельного участка для размещения блокированного жилого дома не определена. Данными Правилами установлена также общая площадь застройки в отношении блокированного жилого дома – не менее 75 кв. м на один блок.

Согласно Правилам землепользования и застройки блокированные жилые дома могут рас- полагаться в территориальных зонах Ж1, Ж2. В территориальных зонах Ж3, Ж4 блокированные дома имеют условно разрешенный вид использования. Следовательно, при разрешении спора об отнесении индивидуального жилого дома к блокированному, если дом находится на земельном участке, отнесенном к категории Ж3, Ж4, изменение вида объекта с индивидуального жилого дома на блокированный дом возможно только после получения соответствующего разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с соблюдением процедуры, предусмотренной ст. 39 ГрК РФ.

Таким образом, при наличии спора о разделе индивидуального жилого дома с формированием блокированного жилого дома юридически значимыми являются следующие обстоятельства:

• 1.    Категория земельного участка, на котором расположен жилой дом.

• 2.    Возможность раздела дома с формированием самостоятельных блоков, не имеющих общих с соседними жилыми блоками чердаков, подполий, шахт коммуникаций, вспомогательных помещений, наружных входов.

• 3.    Наличие самостоятельного подключения каждого блока к инженерным сетям.

• 4.    Возможность раздела земельного участка с формированием участков под каждым блоком, площадью не более 400 кв. м.

При изменении вида объекта с «индивидуальный жилой дом» на «многоквартирный жилой дом» необходимо учитывать следующие обстоятельства. В соответствии со ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Согласно постановлению Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции»8 многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством.

Согласно Правилам землепользования и застройки многоквартирные жилые дома малой этажности (1 эт.) могут располагаться в территориальных зонах Ж1, Ж2, Ж5. При этом в территориальных зонах Ж3, Ж4 многоквартирные жилые дома малой этажности (1 эт.) имеют условно разрешенный вид использования. Следовательно, при разрешении спора об отнесении индивидуального жилого дома к многоквартирному малой этажности, если дом находится на земельном участке, отнесенном к категории Ж3, Ж4, изменение вида объекта возможно только после получения соответствующего разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка с соблюдением процедуры, предусмотренной ст. 39 ГрК РФ.

Согласно подп. 4 п. 1 ст. 36 ЖК РФ земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, выдел земельного участка каждому собственнику при признании дома многоквартирным невозможен.

При наличии спора о разделе индивидуального жилого дома с формированием многоквартирного жилого дома юридически значимыми являются следующие обстоятельства: 1) категория земельного участка, на котором расположен жилой дом; 2) возможность раздела дома с формированием отдельных квартир, имеющих выход на общий придомовой участок или в помещение общего пользования.

Анализ законодательства и практики его применения по делам о разделе жилых домов позволяет сделать вывод о возникновении ряда проблем при формировании в результате раздела жилого дома только двух объектов: многоквартирного жилого дома и дома блокированной застройки.

Так, во-первых, возможность раздела жилого дома ставится в зависимость от категории земельного участка, на котором он расположен (например, при категории земель Ж3). Фактически, получение разрешения на условно разрешенный вид использования земельного участка является крайне сложной процедурой и в случае отрицательного результата раздел становится невозможным, что противоречит положениям ГК РФ и ЖК РФ.

Во-вторых, раздел индивидуального жилого дома путем формирования дома блокированной застройки возможен только в случае наличия на момент раздела двух изолированных блоков, т. е. при завершенной реконструкции индивидуального жилого дома. При этом значительное количество дел по спорам о разделе жилых домов связано с невозможностью достижения соглашения между сособственниками о порядке раздела и определения помещений, входящих в долю каждого, и невозможностью проведения реконструкции до обращения в суд. Во всяком случае и при разделе путем формирования многоквартирного дома также невозможно выделить самостоятельные объекты, квартиры до обеспечения их изолированности друг от друга.

В-третьих, с учетом правил землепользования и застройки в каждом муниципальном образовании, определяющих предельно допустимые размеры земельных участков, выделяемых под соответствующие объекты, могут возникнуть сложности с формированием дома блокированной застройки, поскольку, как правило, под домами блокированной застройки предусматриваются небольшие по площади земельные участки. В связи с этим при разделе стандартного участка, выделенного под индивидуальное жилищное строительство, будут образованы земельные участки, превышающие предельно допустимую площадь, установленную для домов блокированной застройки. Кроме того, в ряде муниципальных образований определен минимальный размер площади застройки для каждого блока. При разделе индивидуального жилого дома площадь блока может оказаться меньшей.

Таким образом, изменение практики рассмотрения дел о разделе жилых домов приведет к значительному количеству отказов в удовлетворении исковых требований судами в связи с несоответствием образуемых объектов законодательным положениям, установленным для домов блокированной застройки и многоквартирных жилых домов.