Проблемы квалификации договора участия в долевом строительстве

Несмотря на то, что договор долевого участия в строительстве с каждым годом приобретает все большую популярность в России, до сих пор ни в науке, ни в судебной практике не сложилось единообразного подхода к его квалификации и видовой принадлежности.

Согласно легальному определению по договору долевого участия в строительстве, одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ч. 1 ст. 4 Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» [3] - далее Закон о долевом строительстве).

• А. Биньковская [4, с. 22] справедливо отмечает в своем исследовании, что из самого определения договора участия в долевом строительстве, содержащегося в Законе о долевом строительстве, следует, что он является консенсуальным.

Не вызывает сомнений, что договор долевого участия - двусторонний и возмездный. Он также является синаллагматическим, так как исполнение застройщиком обязательств по строительству (созданию) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства обусловлено исполнением последним своих обязательств по оплате обусловленной договором цены (п. 1 ст. 328 ГК РФ[1]).

Как справедливо указывает М.В. Петрухин [9, с. 135] договор долевого участия публичным не является, поскольку из текста ч. ч. 1 и 2 ст. 5 Закона о долевом строительстве следует, что цена договора устанавливается и изменяется по соглашению сторон, что исключает возможность применения признака публичного договора об одинаковой цене для всех потребителей (п. 2 ст. 426 ГК РФ [2] ). В пользу данного вывода свидетельствует также практика заключения и исполнения договоров долевого участия. Имеет место, что в судебно-арбитражной практике также суды [19] квалифицируют в качестве смешанного договора. Представляется, что нет оснований относить договор долевого участия к числу смешанных. Во-первых, из определения договора долевого участия, содержащегося в ч. 1 ст. 4 Закона о долевом строительстве [3], следует, что у данного договора отсутствуют признаки, характерные для договоров простого товарищества, купли-продажи, подряда, оказания услуг. Во-вторых, договор простого товарищества относится к числу общецелевых, а договоры купли-продажи, подряда и оказания услуг - к числу встречных, синаллагматических договоров.

А.Е. Казанцева считает, что анализ отношений между застройщиком и дольщиком позволяет сделать вывод о схожести договора долевого участия с договором купли-продажи [7, с. 70]. С подобной точкой зрения согласиться нельзя, поскольку в отличие от договора купли-продажи договор участия в долевом строительстве является первоначальным способом приобретения права собственности. Если из содержания п. 1 ст. 454 ГК РФ [2] следует, что продавцом является собственник товара, то застройщик таковым не является (п. 1 ст. 2 Закона об участии в долевом строительстве).

• Е.В. Резцова[10, с. 43] признает договор участия в долевом строительстве договором строительного подряда. Как обоснованно считает Ю. Романец [11, с. 88], с подобным утверждением также невозможно согласиться, поскольку в отличие от договора подряда в договоре участия в

долевом строительстве обязанность получения земельного участка возлагается не на участника долевого строительства, а на застройщика (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве [3]).

Кроме того, для сторон договора участия в долевом строительстве (застройщика и участника долевого строительства) не характерны права, которые предоставлены ГК РФ [2] сторонам договора подряда (п. 1 ст. 744 ГК РФ; п. 3 ст. 744 ГК РФ; п. 4 ст. 744 ГК РФ). Стоит также отметить, что данные договоры различаются субъектным составом и порядком расторжения.

В цивилистической литературе [5, с. 74] и судебной практике [16] договор долевого участия в строительстве некоторое время отождествлялся с договором простого товарищества. Однако в дальнейшем судебная практика ВАС РФ поменялась.

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в Постановлении Президиума ВАС РФ от 22.05.2007 № 14691/06 указал на то, что заключенный сторонами договор долевого участия в строительстве не являлся договором о совместной деятельности, поскольку в первом отсутствовали существенные признаки второго, в частности, участники договора не объединяли своих вкладов, не осуществляли совместных действий для достижения цели договора [14].

Не включив в круг участников рассматриваемого договора государство и муниципальные образования, законодатель усугубил проблему его квалификации. В судебной практике сложился подход о смешанной юридической природе подобных договоров. Так в одном деле суд пришел к выводу, что заключенные сторонами муниципальные контракты на участие в долевом строительстве жилого помещения от 13 сентября 2012 года являются смешанными договорами, содержащими условия договоров долевого участия в строительстве, строительного подряда, купли-продажи недвижимости, которая будет создана в будущем, инвестиционной деятельности, простого товарищества[18].

В связи со сказанным, предлагаем дополнить статью 2 Закона об участии в долевом строительстве [3] пунктом 3 с текстом следующего содержания: «Участник долевого строительства - гражданин, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, вкладывающие свои денежные средства в долевое строительство многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости с целью возникновения у него права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости».

Полагаем, что относительно юридической природы рассматриваемого договора заслуживает поддержки позиция ученых[12, с. 67] о том, что договорная конструкция договора долевого участия в строительстве находится вне рамок ГК РФ [2] и является самостоятельным видом гражданско-правового договора, непоименованного в ГК РФ.

По мнению О. Г. Ершова [6, с. 21], самостоятельность договора долевого участия в строительстве обусловлена самостоятельным предметом; специфическими существенными или условиями; наличие или императивных правил, связанных это с обеспечением исполнения обязательства, а также правил об одностороннем отказе от его исполнения.

На самостоятельность договорной конструкции долевого участия в строительстве указывает и Президиум Верховного суда России, который в п. 1 Обзора от 19.07.2017 отметил, что суду независимо от наименования договора следует установить его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон. Если установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей требованиям Закона о долевом строительстве, в действительности имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения этого закона, в том числе предусмотренные им меры ответственности [6, с. 21].

Таким образом, договор долевого участия в строительстве выступает самостоятельным видом гражданско-правового договора, непоименованного в ГК РФ: это двусторонний, консенсуальный договор на возмездной основе о передаче недвижимого имущества в будущем и его характеризуют следующие признаки: возмездность, срок передачи объекта долевого строительства его участникам, целью договора для участника долевого строительства является юридический результат (получение в собственность квартиры), а для застройщика - экономический результат (возведение объекта строительства за счет участников долевого строительства и получение прибыли); наличие в договоре существенных условий и особенностей.