Проблемы квалификации самовольных построек в современном российском праве

Несмотря на то, что вопрос о регулировании отношений, связанных с самовольными постройками, для российского права не является новым, он сохраняет актуальность по разным причинам, в частности, таким, как меняющееся законодательство, корректирующая свой курс судебная практика, включающая позиции высших судебных органов, в том числе изложенные в актах Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ).

Анализ правоприменения дает основания утверждать, что от сбалансированности, полноты и однозначности нормативных правовых актов, регулирующих вопросы самовольного строительства, зависит жизнедеятельность большого количества физических и юридических лиц, стабильность и предсказуемость их взаимодействия, ведения предпринимательской деятельности, а также обеспечение гарантированных Конституцией Российской Федерации прав и свобод.

Одной из ключевых проблем, которую необходимо решить на пути к достижению цели однозначного и понятного регулирования отношений, связанных с самовольными постройками, является установление критериев определения самовольной постройки. Отсутствие однозначного понимания этих критериев, как будет показано далее, влечет за собой множество негативных последствий в правоприменительной деятельности.

Сначала будут описаны законодательно закрепленные критерии самовольной по- стройки, предпосылки их появления в законе, их уместность в контексте нормативного материала, в который они помещены. Затем авторм будет предпринята попытка проанализировать результаты сосуществования объективных и субъективных критериев самовольности в контексте их влияния на практику правоприменения.

Критерии самовольности постройки с точки зрения законодательного регулирования

Объективные критерии

Легальное определение самовольной постройки дано в статье 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ). Воздерживаясь от полного цитирования нормы закона, перечислю признаки, которые в абзаце 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ рассматриваются как критерии самовольной постройки (далее они будут называться объективными критериями). Итак, самовольная постройка – это здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные 1) на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или 2) на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем этого объекта, либо 3) возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или 4) с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если 1) разрешенное ис- пользование земельного участка, 2) требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) 3) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

При анализе приведенных критериев прежде всего бросается в глаза отмеченное в доктрине 1 задолго до принятия статьи 222 ГК РФ в ее последней редакции соединение в норме кодекса, регулирующего частноправовые отношения, собственно частноправовых критериев (земельный участок не предоставлен в установленном порядке) с критериями из публично-правовой сферы (нарушение разрешенного использования земельного участка; отсутствие согласований, разрешений; нарушение градостроительных и строительных норм и правил).

Проблема соединения в статье 222 ГК РФ частного и публичного аспектов нашла отражение в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление № 10/22). Как отмечалось в научной литературе, в Постановлении № 10/22 «весьма обстоятельно рассматриваются вопросы самовольного строительства. Отчасти это объясняется недостаточно детальным законодательным регулированием, несмотря на то что в статью 222 ГК РФ уже вносились изменения.

Нужно также учесть, что по существу норма статьи 222 ГК РФ регулирует три различных комплекса отношений: во-первых, это административные отношения, связанные с совершением публичного деликта – строительства с нарушением градостроительных и иных норм публичного права; во-вторых, это отношения, связанные с совершением частного деликта – занятием чужого земельного участка; в-третьих, это отношения, ведущие, с одной стороны, к возникновению права собственности на объект строительства, с другой – к компенсациям и возмещениям. Эта сложность нормы влечет различные практические сложности. Постановление предлагает ряд путей для разрешения трудных вопросов» 2. Хотя Постановление № 10/22 принято до внесения последних изменений в статью 222 ГК РФ, большинство содержащихся в нем разъяснений сохраняет актуальность.

На то, что первоначально институт самовольной постройки являлся именно частноправовым, указывает В.А. Белов: «самовольная постройка – институт гражданского (частного), но не публичного права – вот как можно было бы этот принцип переформулировать. Постройка называется «самовольной» только потому, что возведена на чужом земельном участке лицом, не имеющим на то ни права, ни разрешения (изъявления воли) собственника участка (или обладателя иного «широкого» права на участок) – только по этой и никакой другой причине. Все рассуждения о самовольной постройке на своем земельном участке – цивилистический нонсенс. Тем не менее, как статью 222 ни крути, но в ней заложена еще одна «самовольность» – та, что вы- ражается в возведении или в эксплуатации постройки без разрешения органа публичной власти. Такая «самовольность» может иметь место и при строительстве на своем земельном участке. Она тоже, конечно, имеет отношение к гражданскому праву, но не то, которое до недавнего времени соединяли и (в силу пункта 2 статьи 263 ГК РФ), еще некоторое время будут продолжать соединять с нею» 3.

Несмотря на большие сомнения в обоснованности интервенции публично-правовых норм о самовольной постройке в цивили-стическое законодательство, к сожалению, сегодня тенденция к вынесению этих норм в более подходящие для них нормативные правовые акты не усматривается. Между тем очевидно, что этот вопрос требует глубокого теоретического и практического исследования.

Следует отметить и то, что в научной среде нет единого мнения по вопросу определения самовольной постройки. Отвечая на вопрос о том, что такое самовольная постройка, ученые дают разные, иногда противоположные, ответы 4:

• •    это объект гражданских прав, объект недвижимого имущества, но не объект имущественного оборота. Право собственности на объект возникает, но его нельзя зарегистрировать (Н.Б. Щербаков);

• •    это объект гражданских прав, материальная вещь, то есть объект владения. Скорее, недвижимость, чем нет (М.А. Церковников);

• •    в пункте 38 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» сказано, что, для того чтобы

стать недвижимостью, объект должен быть возведен правомерно. Поэтому самовольная постройка – не объект гражданских прав, не объект оборота, в ГК РФ положений о ней не должно быть. Это незаконно прибавленная к земельному участку составная часть, которая станет самостоятельной вещью только после легализации (Р.С. Бевзенко).

Однако автору настоящей статьи ближе высказанное на обозначенном мероприятии мнение С.В. Стрембелева о том, что самовольная постройка – это не объект гражданских прав, не объект недвижимости, но объект капитального строительства. Признак капитальности объекта позволяет работать не только с нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – ГрК РФ), но и со статьей 222 ГК РФ. При таком подходе самовольную постройку можно квалифицировать как «потенциальную, становящуюся недвижимость». «Полноценной недвижимостью» она станет после легализации и государственной регистрации прав на нее.

Одним из критериев самовольности постройки, перечисленных в абзаце 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ и вызывающих проблемы в интерпретации, является возведение или создание объекта без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений. На практике этот пункт, как правило, используется в случаях, когда отсутствует разрешение на строительство объекта или разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. При этом в подходах высших судебных инстанций уже давно сложилось представление о том, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не является основанием для отказа в признании права собственности на самовольную постройку. Одновременно в научных кругах отмечают, что «в доктрине юридическая сила разрешения на строительство как административного акта практически не исследуется» 5.

Так, согласно пункту 26 Постановления № 10/22 суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры для ее легализации, в частности для получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода. Если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан и иное не установлено законом, то иск о признании права собственности на самовольную постройку подлежит удовлетворению при установлении судом того, что единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, для получения которых лицо, создавшее самовольную постройку, предпринимало меры.

В доктрине такой подход рассматривается как введение оценки добросовестности и разумности застройщика: «суду необходимо выяснить, что послужило основанием для отсутствия разрешения на строительство и, в частности, установить, свидетельствует ли поведение истца о его добросовестности и разумности при осуществлении строительства. В противном случае оно бу- дет лишено возможности приобрести право собственности на возведенный объект» 6.

Так, например, нарушение установленной законом процедуры оформления разрешения на строительство или ввода объекта в эксплуатацию Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации (далее – ВАС РФ) было названо недостаточным основанием для сноса строящегося жилого дома в ситуации, когда застройщиком предпринимались меры для получения разрешения на строительство. В качестве свидетельства предпринятых застройщиком усилий были расценены длительная переписка между истцом и ответчиком, имеющаяся проектно-сметная документация на объект, действия администрации по изданию распоряжения об утверждении градостроительного плана земельного участка, необходимого для получения разрешения на строительство, заключение соглашения администрации и застройщика. Суд счел эти обстоятельства достаточными для подтверждения фактического согласования администрацией использования земельного участка для целей строительства 7.

Позднее Президиум ВАС РФ закрепил этот подход в информационном письме от 9 декабря 2010 года № 143 8 и в последующих актах 9, а затем эта позиция нашла отражение в определениях Верховного Суда Российской Федерации (далее – ВС РФ) 10.

При этом ВАС РФ особо отмечал невозможность признания права собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, за создав-

шим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло меры для их получения, а также если заявление было подано лишь для вида, без приложения документации, необходимой в соответствии с градостроительным законодательством. То есть ВАС РФ акцентировал внимание на необходимости исследования добросовестности застройщика.

Также ВС РФ отмечает, что признание права собственности на самовольную постройку в судебном порядке является исключительным способом защиты права, который может применяться в случае, если лицо, обратившееся в суд, по какой-либо независящей от него причине было лишено возможности получить правоустанавливающие документы на вновь созданный или реконструированный объект недвижимости в порядке, установленном нормативными правовыми актами, регулирующими отношения, связанные с градостроительной деятельностью, и отношения по использованию земель. Такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав на вновь созданный объект недвижимости с целью обхода норм специального законодательства, предусматривающего разрешительный порядок создания и ввода в гражданский оборот новых недвижимых вещей 11.

Описанный подход отразился и на особенностях применения процессуального законодательства. Отсутствие в приложенных к исковому заявлению материалах документов, подтверждающих принятие надлежащих мер для легализации самовольной постройки, в частности для получения разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, сведений о причинах отказа уполномоченного органа в выдаче такого разрешения и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, не позволяет суду сделать вывод о наличии нарушения либо угрозы нарушения прав, свобод или законных интересов лица, обращающегося в суд, что является обязательным условием для реализации права на судебную защиту (часть 1 статьи 3 и часть 1 статьи 4 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации) 12. В итоге процессуальный вопрос был решен через применение оснований для вынесения определения об оставлении заявления без движения и предоставление лицу, подавшему заявление, разумного срока для исправления недостатков 13.

Любопытную попытку толкования принятия застройщиком мер для получения разрешения на строительство предпринял ВС РФ в своем определении от 26 мая 2020 года по делу № 306-ЭС19-19642. В итоге у суда получилось нечто среднее между «предпринимал меры для получения разрешения на строительство только для вида» и «предпринимал меры для получения разрешения на строительство с соблюдением всех установленных законом требований». Такое толкование далеко от совершенства, однако его можно рассматривать как еще одно подтверждение того, что суд должен исследовать действия истца по получению разрешения на строительство на предмет добросовестности и разумности.

Кроме того, следует согласиться с тем, что попытка получить разрешение на строительство с безусловным соблюдением всех установленных законом требований не должна становиться дополнительным условием для признания права собственности на самовольную постройку. Как справедливо указывает ВС РФ в пункте 21 Обзора судебной практики Верховного Суда Рос- сийской Федерации № 2 (2020) (утвержден Президиумом ВС РФ 22.07.2020), норма пункта 26 Постановления № 10/22 направлена на то, чтобы воспрепятствовать явным злоупотреблениям правом легализовать постройку и не может быть истолкована так, что удовлетворение иска о признании права собственности на самовольную постройку допускается лишь тогда, когда истец своевременно и надлежаще обращался за получением недостающего разрешения. В большинстве случаев при надлежащем обращении за разрешением оно будет выдано, а следовательно, обсуждаемый признак самовольности постройки будет отсутствовать. Подобное прочтение нормы пункта 26 Постановления № 10/22 заблокирует применение пункта 3 статьи 222 ГК РФ в случае создания постройки без разрешения и, по сути, введет дополнительное условие для удовлетворения иска о признании права собственности на самовольную постройку, которое не предусмотрено законом.

Не обошел вниманием вопросы выдачи разрешения на строительство и новый Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденный Президиумом ВС РФ 16 ноября 2022 года. В пункте 3 Обзора указано, что возведение объекта индивидуального жилищного строительства без разрешения на строительство либо до направления уведомления о планируемом строительстве само по себе не является признаком самовольной постройки, если строительство такого объекта осуществляется с соблюдением установленных норм и правил. Осуществление работ по возведению объекта индивидуального жилищного строительства, который отвечает параметрам, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, без разрешения на строительство и до направления уведомления о планируемом строительстве при условии, что строительство осуществляется с соблюдением установленных норм и правил, не является основанием для отказа в выдаче уведомления о соответствии параметров объекта установленным требованиям и квалификации такого объекта как самовольной постройки.

В пункте 9 рассматриваемого Обзора ВС РФ вновь обоснованно цитирует пункт 26 Постановления № 10/22, указывая на то, что отсутствие разрешения на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку и (или) для удовлетворения иска о ее сносе, а также на неприемлемость формального решения спора и необходимость исследования вопросов о том, соответствует ли постройка установленным требованиям, были ли допущены при ее возведении нарушения строительных, градостроительных норм и правил, иных установленных требований, препятствующие использованию такой постройки, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Определенный интерес представляет и положение абзаца 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ в актуальной редакции относительно того, что разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) градостроительные и строительные нормы и правила были установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки.

С одной стороны, такая редакция абзаца 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ указывает на то, что конкретные публично-правовые требования должны быть действующими и на дату начала возведения или создания постройки (условно в точке А), и на дату ее выявления (условно в точке В). Эти изменения следует оценить как позитивные, поскольку ранее в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, утвержденном ВС РФ 19 марта 2014 года, было предусмотрено следующее: «при рассмотрении дел, связан- ных с самовольным строительством, судам следует применять градостроительные и строительные нормы и правила в редакции, действующей на время возведения постройки». Одновременно на практике арбитражные суды применяли нормы и правила, которые действовали на момент подачи искового заявления в суд.

С другой стороны, если в силу статьи 222 ГК РФ публично-правовые требования должны быть актуальными и на дату начала возведения или создания постройки, и на дату ее выявления, то логично предположить, что если на дату начала возведения постройки требование существовало, а на дату выявления его уже нет, то постройка не может быть квалифицирована как самовольная. Происходит своеобразная «легализация самовольной постройки в силу закона». Поскольку такая легализация происходит «автоматически», не требуется признание права собственности на самовольную постройку. Это верно и для обратной ситуации – когда на дату возведения постройки требования не существовало, но на дату выявления постройки оно появилось. Между тем законодатель и судебная практика однозначно не артикулируют такой способ легализации самовольной постройки. Возникает вопрос: действительно ли он применим? По моему мнению, да.

Анализируя приведенные положения абзаца 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ, специалисты в сфере градостроительства (в частности О.А. Жаркова 14) указывают, что с позиции ГрК РФ определение даты начала возведения постройки и даты ее выявления может не отвечать интересам застройщика, поскольку за период с момента выдачи разрешения на строительство объекта до момента выдачи разрешения на ввод его в эксплуатацию мог измениться, например, вид разрешенного использования земельного участка, и формально постройка будет самовольной. Это объяснялось нали- чием в пункте 5 части 6 статьи 55 ГрК РФ такого основания для отказа в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, как несоответствие построенного объекта разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации на дату выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.

По мнению автора настоящей статьи, если эта проблема, несмотря на прямое указание в статье 222 ГК РФ на необходимость конкретного публично-правового требования как на начало, так и на конец строительства, и существовала, то суды могли обходить ее посредством применения принципа добросовестности. В дальнейшем же действие пункта 5 части 6 статьи 55 ГрК РФ было и вовсе ограничено. Так, в соответствии с частью 10 статьи 4 Федерального закона от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» до 1 января 2025 года применительно к объектам, в отношении которых разрешения на строительство выданы до 1 января 2023 года и в отношении которых не выданы разрешения на ввод в эксплуатацию, отказ в выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию осуществляется в случае несоответствия разрешенному использованию земельного участка и (или) ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством, на дату выдачи разрешения на строительство такого объекта. При этом положения пункта 5 части 6 статьи 55 ГрК РФ не применяются.

Нельзя не сказать и о том, что в ходе изменений статьи 222 ГК РФ из ее текста исчез признак существенности допущенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, который ранее являлся основополагающим при разреше- нии споров о самовольных постройках 15. В связи с этим специалисты отметили, что возросла доля формализма в регулировании правоотношений, произошло ужесточение в связи с исключением критерия «существенности» нарушения при возведении самовольной постройки. При этом нет гарантий, что судебная практика сохранит подход, в соответствии с которым основанием самовольности служат только существенные, серьезные нарушения. Получается, что формально любое нарушение как градостроительных, так и строительных норм и правил может быть основанием для вывода о самовольном характере строительства, а на практике этот вопрос отдается судами на откуп судебной строительнотехнической экспертизе 16.

В качестве примера судебного акта, касающегося применения редакции статьи 222 ГК РФ, не содержащей указание на существенность нарушения, можно привести определение ВС РФ от 28 февраля 2020 года № 308-ЭС19-21484, в котором шла речь о реконструкции жилого дома как об основании для признания его самовольной постройкой. Из анализируемого определения неясно, какой именно редакцией статьи 222 ГК РФ предлагает руководствоваться ВС РФ. Сначала ВС РФ дает определение самовольной постройки из действующей редакции пункта 1 статьи 222 ГК РФ, в котором отсутствует указание на то, что самовольной является постройка, возведенная с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Затем ВС РФ рассуждает о самовольности постройки с отсылкой к своим актам и актам ВАС РФ, принятым в период действия прежних редакций статьи 222 ГК РФ (в том числе предусматривающих необходимость существенности нарушений градостроительных и строительных норм и правил). Нельзя исключать, что у такого подхода есть обоснование, не отраженное в самом судебном акте, а потому нам недоступное. Однако было бы правильным отразить в тексте определения больше конкретики в отношении выбора мотивов.

В определении ВС РФ от 14 декабря 2021 года № 18-КГ21-145-К4 в качестве одного из мотивов для отмены актов нижестоящих судов (первый из которых был принят уже после вступления в силу действующей редакции статьи 222 ГК РФ) указана необходимость исследования вопроса о допущении ответчиками при возведении спорного объекта капитального строительства существенных нарушений строительных норм и правил.

В постановлении Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 4 августа 2022 года № Ф02-3439/2022 по делу № А19-259/2017 указано, что в соответствии со статьей 222 ГК РФ (в редакции, действовавшей в момент возникновения спорных правоотношений) самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В определении от 7 ноября 2022 года № 310-ЭС22-20593 по делу № А23-118/2017 ВС РФ также обращает внимание на то, что при разрешении спора суды исходили из отсутствия в материалах дела доказательств, свидетельствующих о существенных нарушениях градостроительных и строительных норм и правил.

Таким образом, в судебной практике вроде бы сохраняется «маркер существенности». В то же время нельзя с уверенностью сказать, является ли это инерцией, которая постепенно затухнет, обозначением существенности в контексте описания обстоятельств дела без самостоятельного правового значения для выводов или же это является свидетельством продолжения использования критерия существенности как основания для принятия решения при квалификации постройки в качестве самовольной. По мнению автора настоящей статьи, более правильным является второй подход – при квалификации постройки в качестве самовольной необходимо учитывать в том числе существенность допущенных застройщиком нарушений.

Субъективные критерии

В абзаце 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ предусмотрено, что здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, не являются самовольной постройкой, если собственник не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка (далее они будут называться субъективными критериями самовольной постройки ).

Как следует из пояснительной записки к законопроекту, которым были внесены изменения в статью 222 ГК РФ, введение субъективных критериев обусловлено наличием значительного числа зон с особыми условиями использования территорий (далее также – ЗОУИТ), публичный доступ к сведениям о которых (об их границах, ограничениях в использовании земельных участков в таких зонах) отсутствовал. Однако, как можно судить по тексту абзаца 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ, законодатель не ограничился только зонами с особыми условиями использования территорий, введя в указанную норму более широкий термин – ограничение использования земельного участка. Таким образом, формально-юридически при квалификации постройки в качестве самовольной субъективные критерии применимы в случаях любых нарушений – установленных в соответствии с законом ограничений использования земельных участков.

Введение субъективных критериев в статью 222 ГК РФ ознаменовало легализацию ранее намеченного в определениях Конституционного Суда Российской Федерации (далее – КС РФ) 17 и актах ВС РФ 18 подхода к самовольному строительству как к правонарушению, ответственность за которое не может наступать без вины, а также отказ от формального подхода к оценке самовольности строительства, отход от мнения, согласно которому самовольность является свойством объекта, порождающим снос как неизбежное следствие этого свойства. Судя по всему, основанием для переноса позиций КС РФ, последовательно высказывавшегося о необходимости учитывать добросовестность застройщиков при разрешении дел о самовольных постройках, в норму закона послужила сложившаяся в определенный момент в судебной практике ситуация, когда эти позиции по непонятным причинам судами не учитывались. Можно даже предположить, что таким образом было решено устранить перекос, наметившийся в пользу крупного бизнеса по отношению к правам человека. Возможно и то, что такое решение (во многом социальное, политико-правовое) было неизбежным и необходимым. Однако с доктринальной точки зрения все еще открыты вопросы о том, действительно ли самовольное строительство – это правонарушение, действительно ли снос самовольной постройки – это мера ответственности, требуется ли для сноса самовольной постройки устанавливать все элементы состава гражданско-правовой ответственности, действительно ли само по себе отсутствие вины застройщика должно заблокировать квалификацию постройки в качестве самовольной.

Особый интерес поставленные вопросы приобретают тогда, когда речь идет о правопреемстве в отношении самовольной постройки: к кому должны применяться субъективные критерии – к изначальному застройщику или к его сингулярному, универсальному правопреемнику? Допустимо ли вообще правопреемство в отношении самовольной постройки? Ведь в силу пункта 2 статьи 222 ГК РФ лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе распоряжаться постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки), а использование самовольной постройки не допускается. Одновременно в пункте 27 Постановления № 10/22 указано, что самовольная постройка как имущество, не принадлежащее наследодателю на законных основаниях, не может быть включена в наследственную массу. Вместе с тем это обстоятельство не лишает наследников, принявших наследство, права требовать признания за ними права собственности на самовольную постройку. Однако такое требование может быть удовлетворено только в том случае, если к наследникам в порядке наследования перешло право собственности или право пожизненного наследуемого владения земельным участком, на котором осуществлена постройка, при соблюдении условий, установленных статьей 222 ГК РФ. Право на земельный участок должно быть хотя бы у одного наследника, и оно должно быть получено в порядке наследования. Иначе иск будет определяться порядком, описанным в пункте 25 Постановления № 10/22 19.

Возвращаясь к сути нормы, указанной в абзаце 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ, и ее интерпретации правоприменителями, субъективные критерии самовольного строительства в первую очередь введены для защиты добросовестных застройщиков, чьи объекты оказались размещенными в зонах с особыми условиями использования линейных объектов (далее – ЗОУИТ линейных объектов). Так, если в ЗОУИТ линейного объекта оказался размещенным посторонний объект, сохранение которого недопустимо, при этом застройщик постороннего объекта добросовестный, то посторонний объект не может быть квалифицирован в качестве самовольной постройки. Следовательно, он не может быть снесен, перенесен, приведен в соответствие с нормативными требованиями и т. п. по статье 222 ГК РФ за счет застройщика постороннего объекта (см. пункты 10, 11 и 12 Обзора судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов, утвержденного Президиумом ВС РФ 23 июня 2021 года).

Более того, норма абзаца 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ обладает ретроактивным эффектом – она наделяет лицо возможностью обратиться в суд за пересмотром судебного дела по новым обстоятельствам в связи с тем, что лицо не знало и не могло знать о нарушении каких-либо ограничений в момент строительства, либо этот вопрос не являлся предметом исследования суда 20. Соответствующие изменения были внесены в процессуальное законодательство (см. статью 311 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и статью 392 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации).

В целом же вопрос о том, насколько описанная «амнистия добросовестных застройщиков» обоснована, остается дискуссионным. К примеру, О.А. Жаркова пишет, что применение принципа добросовестности, аналогии закона и аналогии права, расширительное толкование нормы права неприменимо к публично-правовым отношениям, регулируемым нормами градостроительно- го и регистрационного законодательства, главы 6.1 ГК РФ. «Хотя, конечно, нет правил без исключения. Например, в отношении жилых домов, возведенных в ЗОУИТ, и ВС РФ, и КС РФ заняли сторону граждан, владельцев ИЖС, ориентируясь на их добросовестное поведение. Хотя справедливости ради следует отметить, что и поведение владельцев трубопроводов также было добросовестным, поскольку закон прямо позволяет им до 1 января 2025 года не вносить информацию в реестр границ ЕГРН о ЗОУИТ, при этом зоны считаются установленными в силу прямого указания закона. Именно отсутствие в ЕГРН информации о ЗОУИТ позволило квалифицировать поведение застройщиков жилых домов как добросовестное. Своего рода борьба добросовестностей, из которой победителями вышли владельцы жилых домов, а не трубопроводов» 21.

Для описания позиции автора статьи относительно «амнистии добросовестных застройщиков» необходимо соотнести приведенные ранее объективные и субъективные критерии самовольного строительства.

Соотношение объективных и субъективных критериев самовольного строительства

Если рассматривать по отдельности содержащиеся в абзаце 1 пункта 1 статьи 222 ГК РФ обновленные объективные критерии и введенные в абзац 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ субъективные критерии самовольного строительства, то на первый взгляд – это положительные изменения законодательного регулирования. Однако для всесторонней оценки актуального нормативного материала необходимо рас- смотреть указанные критерии в совокупности, и тогда выявляется противоречие – предмет определяется одновременно и как объективная сущность, и как нечто, зависящее от субъективного восприятия («не знал», «не мог знать»). Такой дуализм способен породить кризис неоднозначности при применении нормы, так как законодателем не дано конкретного ответа на вопрос, какие критерии превалируют при их одновременном конкурентном наличии. Вследствие этого правоприменитель поставлен в положение, когда ему приходится прибегать к взвешиванию неоднородных, но в силу закона равноценных оснований для квалификации самовольности строительства.

Особенно сложны ситуации, когда суд скован требованиями истца о сносе, переносе, приведении в соответствие с нормативными требованиями самовольной постройки, однако добросовестность застройщика не позволяет суду удовлетворить эти требования. Одновременно может быть очевидно, что сохранить постройку нельзя, поскольку это создает угрозу жизни и здоровью граждан. Если постройка не признается самовольной по статье 222 ГК РФ, а следовательно, сохраняется, то кто, в каком порядке, в какие сроки, на каком основании и т. п. должен устранить сложившуюся опасную ситуацию? К сожалению, однозначные и общепризнанные ответы на поставленные вопросы не даны ни в законодательстве, ни в судебной практике, ни в доктрине. «Амнистия добросовестных застройщиков» может спасти их от принудительной ликвидации построек за их счет, однако оставить их в ситуации потенциально опасного соседства с объектом охраны. Иллюстрацией к сказанному служат многочисленные судебные дела, касающиеся споров о самовольном возведении построек в охранных зонах и зонах минимальных расстояний до газопроводов, при рассмотрении которых столкновение субъективных и объективных критериев самовольности строительства проявляется наиболее ярко 22. Конкретные примеры подобной судебной практики приведены далее.

Что касается высоких судов, то уже в Обзоре судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ от 9 декабря 2010 года, утвержденном информационным письмом Президиума ВАС РФ № 143, было отмечено, что при разрешении спора должна оцениваться степень опасности возведенного объекта, наличие угрозы жизни и здоровью людей, а также добросовестность его владельца. Позднее в Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 19 марта 2014 года Президиум ВС РФ также указал, что снос самовольной постройки является санкцией за правонарушение, в связи с чем необходимо учитывать вину нарушителя.

КС РФ в постановлении от 3 июля 2019 года № 26-П прямо указал, что трудности разрешения споров в сфере самовольного строительства предопределяются не только противоречивой правоприменительной практикой, но и динамикой правового регулирования соответствующих общественных отношений. Вместе с тем решение проблемы распределения обязанностей по выплате компенсаций было переадресовано законодателю.

Далее в Обзоре судебной практики по спорам, связанным с возведением зданий и сооружений в охранных зонах трубопроводов и в границах минимальных расстояний до магистральных или промышленных трубопроводов от 23 июня 2021 года Президиум ВС РФ закрепил положение о том, что постройка в охранной зоне не является самовольной, если лицо не знало и не могло знать о действии ограничений в использовании земельного участка, в частности, если не был обеспечен публичный доступ к сведениям о ЗОУИТ и о границах такой зоны. Был сделан ключевой вывод о том, что постройка может быть снесена, но не как самовольная и только с соответствующим предварительным возмещением. Однако Президиум ВС РФ не конкретизировал, кто, в каком порядке, в какие сроки, на каком основании и т. п. должен выплатить предварительное возмещение и снести постройку.

Ссылаясь на ранее принятые определения 23, 11 ноября 2021 года КС РФ вынес постановление № 48-П, которым подтвердил, что создание самовольной постройки является правонарушением, при назначении санкции за которое необходимо учитывать вину, а также добросовестность лица. Кроме того, КС РФ указал, что с учетом потенциальной опасности производственных объектов, в целях безопасной эксплуатации которых вводятся ограничения в использовании земельных участков, в некоторых случаях может возникнуть необходимость сноса постройки независимо от добросовестности лица, ее создавшего. Если исходя из этого законодателем установлены обстоятельства (условия), когда подлежит сносу постройка, возведенная с нарушением ограничений использования участка лицом, которое не знало о наличии ограничений и не могло о них знать, то такой снос не является санкцией и не может осуществляться за счет этого лица, а баланс частного и публичного интересов достигается правовым регулированием, обеспечивающим полное возмещение собственнику земельного участка убытков, понесенных вследствие сноса добросовестно возведенного им строения. И опять же из рассматриваемого постановления не до конца понятна позиция КС РФ по поводу невиновного лица: может ли обязанность по сносу постройки быть возложена непосредственно на это лицо, пусть и с возмещением ему убытков, и если да, то на основании чего? Либо на такое лицо в принципе не может возлагаться обязанность по сносу? И тогда, кто, в каком порядке, в какие сроки, на каком основании и т. п. должен снести постройку?

В Обзоре судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством, от 16 ноября 2022 года Президиум ВС РФ продолжает поддерживать подход к сносу самовольной постройки как к санкции, однако ответы на обозначенные ключевые вопросы тоже не дает.

Из перечисленных судебных актов следует вывод о том, что при исследовании обстоятельств спора о самовольном строительстве суду надлежит установить вину лица, к которому предъявлено требование о сносе, и обстоятельство, является ли постройка самовольной с учетом не только объективных, но и субъективных критериев. Если суд обнаружил субъективные критерии, свидетельствующие о том, что постройка не является самовольной (лицо не знало и не могло знать о действии ограничений), то основания для присуждения лица к сносу постройки (даже с предварительной компенсацией), судя по всему, отсутствуют, несмотря на наличие объективных критериев.

При этом недостаточным видится регулирование, не указывающее правоприменителю путь, по которому следует идти далее в случае наличия субъективных критериев, указанных в абзаце 2 пункта 1 статьи 222 ГК РФ, предписывающих отказать в требовании о сносе самовольной постройки. В связи с этим в практике можно встретить судебные акты, на основании которых было отказано в признании построек, если их существование объективно представляет угрозу жизни и здоровью людей, самовольными, однако обязанность по их сносу по итогам судебных разбирательств ни на кого не возложена.

С этой точки зрения представляет интерес определение ВС РФ от 17 декабря 2019 года № 3-КГ19-8 (иск о сносе объектов, расположенных в охранной зоне газопровода). ВС РФ установил, что расположение объектов в охранной зоне газопровода, являющегося источником повышенной опасности, создает угрозу жизни и здоровью как самого ответчика, так и иных лиц, а также препятствует осуществлению мер по безопасной эксплуатации сложного производственного объекта. Также из материалов дела следует (учитывая характеристики таких линейных объектов, как магистральные газопроводы) невозможность переноса газопровода, поскольку он является общественно значимым объектом. ВС РФ указывает следующее: нужно установить, по чьей вине объекты оказались в охранной зоне газопровода. Если это вина ответчика, то необходимо снести объекты за его счет. Если нет, то снос объектов осуществляется за счет виновного лица.

По логике ВС РФ в первом случае должна применяться статья 222 ГК РФ. Этот вывод понятен. Однако больший интерес представляет ответ на другой вопрос: какие нормы должны применяться, если ответчик добросовестен – не знал и не мог знать о том, что возводит объекты с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка? Подлежат ли применению механизмы защиты правообладателя земельного участка – снос объектов с возмещением убытков за счет заинтересованных лиц или выкуп земельного участка и (или) объектов за счет этих же лиц?

К сожалению, в приведенном судебном акте содержатся лишь намеки. В этом деле прослеживается позиция ВС РФ, согласно которой при разрешении дела о нахождении постройки в ЗОУИТ газопровода в любом случае должно быть принято решение о сносе постройки, если ее сохранение угрожает жизни и здоровью людей. Вопрос только в распределении бремени исполнения решения суда. Между тем статьями 57 и 57.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» предусмотрены инструменты для принятия решений о возмещении убытков при ограничении прав на земельные участки в связи с установлением, изменением ЗОУИТ. Представляется, что ВС РФ следовало дать более конкретные разъяснения на этот счет, так как в случае добросовестности ответчика и невозможности переноса газопровода указанные инструменты могли бы применяться.

Следует привести и более показательный пример. Определением от 16 июня 2020 года № 4-КГ19-77 ВС РФ отменил акт суда апелляционной инстанции, указав на необходимость:

• •    изучения обстоятельств соблюдения обязанности установления границ охранной зоны газопровода и наличия ограничений земельного участка;

• •    выполнения обязанности эксплуатационной организации газораспределительной сети по информированию заинтересованных лиц о месте расположения газопровода;

• •    изучения вопроса о наличии вины ответчика и его правопредшественника в несоблюдении минимально допустимых расстояний до газопровода.

В итоговом определении по этому спору от 13 января 2021 года № 88–787/2021 Первый кассационный суд общей юрисдикции указал следующее. Возведение зданий, строений и сооружений без соблюдения безопасных расстояний до объектов систем газоснабжения, охранной зоны и зоны нормативного расстояния (минимально допустимого расстояния) до газопровода высокого давления само по себе не может служить достаточным основанием для возложения на собственника (владельца) такой постройки обязанности за счет собственных средств освободить от зданий, строений и сооружений охранную зону и зону нормативного расстояния (минимально допустимого расстояния) до газопровода посредством сноса этих зданий, строений и сооружений, а обеспечение требований безопасности при осуществлении строительства и газоснабжения подлежит иными способами за счет виновного лица. Виновность же ответчика – собственника спорных зданий и строений (его правопредшественника либо иного лица, за совершение действий которого ответчик несет гражданско-правовую ответственность в силу прямого указания закона или договора) в допущении нарушения, служащая одним из условий возникновения гражданско-правовой ответственности, своего подтверждения в ходе рассмотрения дела судами нижестоящих инстанций не нашла. Указание истцом на наличие вины органа местного самоуправления юридического значения применительно к предмету и основаниям заявленного иска не имеет, поскольку гражданско-правовой ответственности в виде сноса зданий и строений за собственный счет ответчика не влечет. При таком положении оснований для удовлетворения исковых требований о сносе не имеется.

В этом случае суд просто отказал в удовлетворении иска о сносе самовольной постройки в силу субъективных критериев, не возлагая обязанность по сносу ни на одну из сторон, несмотря на объективные критерии опасности размещения объекта в ЗОУИТ газопровода.

Еще одно судебное дело было направлено на пересмотр определением ВС РФ от 1 июня 2021 года № 2-КГ21-7-К3 в связи с новыми обстоятельствами (изменением статьи 222 ГК РФ), а также в связи с тем, что суды не устанавливали осведомленность заявителя о действии ограничений в отношении земельного участка. Спор за- вершился апелляционным определением Вологодского областного суда от 23 декабря 2021 года № 2–1026/2021. Убедившись в том, что лицо не знало и не могло знать о нахождении земельного участка в охранной зоне (зоне минимальных расстояний) газопровода, суд просто отказал в удовлетворении исковых требований о возложении обязанности снести жилой дом. При этом очевидно, что дом как находился в опасной близости к газопроводу, так и продолжил там находиться после вынесения судебного акта.

В деле № 2–193/2021, рассмотренном 22 июля 2016 года в первой инстанции Томским районным судом Томской области, прошедшем долгий путь по инстанциям 24, решение о сносе строения было отменено, дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции. Установив, что собственник постройки, находящейся в зоне минимально допустимых расстояний от оси газопровода, узнал о действии ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка уже после возведения спорной постройки и государственной регистрации права собственности на жилой дом и земельный участок, суд в удовлетворении искового заявления о сносе отказал. Как и в других примерах, проблема безопасности лиц, находящихся в доме, построенном около газопровода, решения не нашла.

Появление подобной судебной практики 25 свидетельствует о существовании значительной проблемы в регулировании сноса построек, которые по субъективным критериям не являются самовольными. Механизмы приведения в порядок ЗОУИТ не обозначены с достаточной четкостью ни в законе, ни в правоприменении. Напрашивается вывод о том, что обязанность решать проблемы нахождения незаконных построек, не являющихся самовольными, в ЗОУИТ должна возлагаться в первую очередь на собственников инфраструктурных объектов, являющихся причинами установления таких зон, то есть на собственников так называемых объектов охраны. Обосновать такое распределение бремени можно ссылками как на базовые нормы статей 209–210 ГК РФ, так и на специальные положения, содержащиеся, к примеру, в статье 32 Федерального закона от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ «О газоснабжении в Российской Федерации». Так, согласно статье 32 указанного закона организация – собственник системы газоснабжения обязана обеспечить на стадиях проектирования, строительства и эксплуатации объектов системы газоснабжения осуществление комплекса специальных мер по безопасному функционированию таких объектов, локализации и уменьшению последствий аварий, катастроф.

Безусловно, большим подспорьем в решении обозначенной проблемы было бы

акцентирование внимания на описанном распределении бремени сноса незаконных построек, не являющихся самовольными, в судебной практике КС РФ и ВС РФ. Однако, как было показано ранее, по не до конца понятным причинам высокие суды всячески обходят стороной такого рода разъяснения. Между тем следовало бы как минимум обязать суды при вынесении решений об отказах в удовлетворении требований о сносе построек, не являющихся самовольными в силу субъективных критериев, разрешать вопросы о возложении обязанностей по сносу на собственников объектов охраны за их счет либо на собственников построек, но с предварительным возмещением их убытков собственниками объектов охраны. В последующем собственники объектов охраны могли бы переложить все расходы на снос незаконных построек (или их часть) на других виновных лиц (например на органы власти, которые выдавали разрешительную документацию на строительство объектов в ЗОУИТ, зная о существующих ограничениях).

Выводы

Сегодня правовое регулирование самовольного строительства в России далеко от совершенства. Автором статьи были проанализированы лишь вопросы, касающиеся критериев определения самовольной постройки, описанных законодателем в пункте 1 статьи 222 ГК РФ и интерпретированных судебной практикой, доктриной. Но даже по результатам анализа законодательства, проведенного в представленном небольшом материале, выявляются существенные бреши в нормативном поле и правоприменении. Во-первых, скупое законодательство – вопросам самовольного строительства посвящена лишь статья 222 ГК РФ, а также разрозненные положения о самовольных постройках из других нормативных правовых актов. Во-вторых, многочисленная судебная практика, свидетельствующая о злободневности темы, однако, скорее, снимающая симптомы проблем, нежели работающая с их причинами. В-третьих, точечное реформирование нормативного материала о самовольном строительстве, больше направленное на решение социальных и политико-правовых задач, нежели на выстраивание полноценного правового института. В-четвертых, относительно небольшое количество качественных доктринальных исследований по обозначенной теме. Неудивительно, что такое положение дел порождает неопределенность, которая в итоге способна привести к отсутствию защиты прав и законных интересов широкого круга лиц.

Изложенное свидетельствует о необходимости полноценного исследования в сфере самовольного строительства, поскольку это тема не только межотраслевая, затрагивающая вопросы гражданского, градостроительного, земельного, экологического, процессуального, конституционного права, но и междисциплинарная, касающаяся экономических, социологических, технических и прочих аспектов. В статье автор только приоткрыл дверь в этом многообещающем научном направлении.

ИНФОРМАЦИОННЫЕ ИСТОЧНИКИ *

• 1.    Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) : Федеральный закон от 30 ноября 1994 года № 51-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 2.    Щербаков Н. Б. Институт самовольной постройки сквозь призму правоприменения (отдельные вопросы) // Вестник гражданского права. 2007. № 2. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 3.    Церковников М. А. Последствия самовольного строительства: снос постройки или легализация // Имущественные отно-

  шения в Российской Федерации. 2012. № 3. С. 101–105.

• 4.    Бевзенко Р. С. Возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество: комментарий к ст. 219 ГК РФ // Вестник гражданского права. 2019. № 3. С. 137–153.

• 5.    О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав : постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29 апреля 2010 года. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

• 6.    Скловский К. И. Применение законодательства о собственности. Трудные вопросы. Комментарий Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 г., Постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 г. № 54, Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15 января 2013 г. № 153. М., 2016. 205 с.

• 7.    Белов В. А. Очерки вещного права. Научно-полемические заметки : учебное пособие для бакалавриата и магистратуры. М., 2016. 332 с.

• 8.    Научный круглый стол «Правовые проблемы самовольного строительства». Институт «М-Логос». 2016. 31 мая. Часть 1. URL: https://youtu.be/C0d1AsgbGrQ

• 9.    Научный круглый стол «Правовые проблемы самовольного строительства». Институт «М-Логос». 2016. 31 мая. Часть 2. URL: https://youtu.be/lmNY4zR8a8Q

• 10.    Градостроительный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 190-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

• 11.    Башарин А. В., Стрембелев С. В. Значение документации по планировке территории при выдаче разрешения на строительство и легализации самовольных построек // Закон. 2021. № 10. Доступ из

• 12.    Хлюстов П. В. Энциклопедия правовых позиций Высшего Арбитражного Суда РФ и Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ по делам о защите права собственности и других вещных прав от нарушений, не связанных с лишением владения: негаторный иск, иск о признании права, иск о признании права отсутствующим. М., 2017. 304 с.

• 13.    Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 14 ноября 2002 года № 138-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 14.    Ерохова М. А. Защита права собственности в свете реформы ГК РФ. М., 2015. 77 с.

• 15.    Жаркова О. А. Строение без регистрации – что это такое? URL: https:// zakon.ru/blog/2020/06/25/stroenie_bez_regis tracii__chto_eto_takoe (дата обращения: 23.07.2023).

• 16.    О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 191-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 17.    Юридический справочник застройщика / под ред. Д. С. Некрестьянова. 6-я ред. СПб., 2021. 344 с. URL: https://www . kachkin.ru/wp-content/uploads/2021/05/kach kin-i-partnery-yusz-2021.pdf (дата обращения: 23.07.2023).

• 18.    Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 24 июля 2002 года № 95-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 19.    Жаркова О. А. Создание нового объекта недвижимости: публичное и гражданское законодательство // Закон. 2022. № 4. С. 171–187.

• 20.    Земельный кодекс Российской Федерации : Федеральный закон от 25 октября 2001 года № 136-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «КонсультантПлюс».

• 21.    О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации : Федеральный закон от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консуль-

• тантПлюс».

• 22.    О газоснабжении в Российской Федерации : Федеральный закон от 31 марта 1999 года № 69-ФЗ. Доступ из справочной правовой системы «Консультант Плюс».

справочной правовой системы «Консуль-тантПлюс».

***

P Л Л Единый

ВСТУПАЕТ В СИЛУ СТАНДАРТ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

С 1 марта 2024 года вводится в действие ГОСТ Р

I IF M К ресурс

I          застройщиков

56038-2023 «Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования». Стандарт является основополагающим документом, который регламентирует услуги по управлению многоквартирным домом (МКД), оказываемые при осуществлении деятельности по управлению МКД. ГОСТ предназначен для применения лицами, оказывающими услуги по управлению МКД. Собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах; товариществами собственников жилья либо жилищными кооперативами или иными специализированными потребительскими кооперативами; а также застройщиками, выступающими в роли заказчиков таких услуг.

Стандарт устанавливает требования к целому ряду аспектов и процессов по управлению МКД, в числе которых:

• •    хранение, ведение и передача технической документации на МКД;

• •    сбор, уточнение и хранение информации о собственниках и нанимателях помещений в МКД;

• •    подготовка предложений по вопросам содержания общего имущества в МКД;

• •    подготовка предложений о передаче объектов общего имущества в МКД в пользование иным лицам;

• •    организация оказания услуг и выполнение работ по текущему содержанию и ремонту общего имущества;

• •    организация предоставления коммунальных услуг;

• •    организация иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД;

• •    взаимодействие с органами государственной власти и местного самоуправления по вопросам, связанным с управлением МКД;

• •    организация расчетов по договору;

• •    взаимодействие с собственниками и раскрытие информации о деятельности по управлению МКД.

Кроме того, в стандарте регламентированы:

• •    состав общего имущества МКД, в отношении которого исполнитель выполняет работы (услуги) по содержанию общего имущества;

• •    перечень технической и иной документации на МКД. Проектную документацию (или ее копию) включают в состав документов, связанных с управлением МКД, в отношении домов, введенных в эксплуатацию после 01.01.2013, в отношении других МКД — при наличии такой документации. При этом, несмотря на положения п. 10.3 ст. 1 Градостроительного Кодекса РФ, информационная модель объекта капитального строительства в указанный перечень не включена;

• •    документация, подлежащая замене в результате ее актуализации;

• •    периодичность проведения текущих осмотров МКД, его конструкций, инженерных систем и оборудования, придомовой территории;

• •    форма акта осмотра общего имущества МКД.

Информация предоставлена сайтом

«Единый ресурс застройщиков»