Проблемы муниципальных аукционов и конкурсов по недвижимости

Если в российском законодательстве будет учитываться обязательное назначение внешней администрации в иностранные компании по заявлению определённых структур (налоговая инспекция и т.д.), либо произойдёт замещение активов или назначенной внешней администрацией будет определено, что компания является банкротом, то после этого она банкротится, подлежит ликвидации [1].

Отдельно необходимо отметить, что одной из проблем для муниципального образования город Пермь, является большая площадь земель, не используемых по предназначению (550 га в Кировском районе) [2].

Проходящие процессы по изменению прав собственности в Пермском крае носят не локальный характер, а экономическую тенденцию в нашей стране [3].

Актуальность работы заключается в современном взгляде на процессы, связанные с аукционами по продаже муниципального имущества. Проблема – в отсутствии в научной литературе точных критериев оценки эффективности от результатов проведённых аукционов на уровне муниципальных образований.

Объект исследования – муниципальная собственность.

Предмет исследования – аукционы и конкурсы по продаже недвижимости.

Цель исследования – определить социально-экономический эффект от проведённых аукционов и конкурсов по продаже имущества. Цель исследования определила необходимость проведения анализа использования современной оценки аукционов и конкурсов.

Вопросы связанные с изменением права собственности нашли отражение в работах таких авторов как: Алтенгова О.Л., Болтанова Е.С., Бултакова Н.А., Григорьева Л. М., Докучаева Я.С., Дрёмовой О.В., Дудченко А.Ю., Исакова Н.А., Козлова С, Никифоренко Е.С., Радыгина А. и других.

По мнению Романова В.М., значимость углублённого исследования проблемы регулирования инвестиционной активности и деятельности основных субъектов инвестиционного процесса в строительстве при аукционном распределении земельных участков определяется тем, что система управления инвестициями в основной капитал является важнейшим инструментом осуществления структурных преобразований4.

По мнению Денисова Е.С. и других учёных, «Голландские аукционы» призваны удешевить строительство жилья экономического класса5. Формирование первичного рынка прав на землю и вовлечения их в гражданский оборот осуществляется по результатам аукционов6.

В условиях нынешней экономики конкурс необходим как инструмент борьбы коррупцией в сфере торгов7. При правильном функционировании механизма подготовки и реализации земельных участков при помощи аукционов может значительно увеличить доходность бюджета8.

Стоимость представляет собой меру ценности объекта для участников рынка или конкретных лиц, выраженную в виде денежной суммы, определённую на конкретную дату в соответствии с конкретным видом стоимости, установленным федеральным стандартом оценки9. Оценка должна быть объективной и проводиться специалистами или оценочными компаниями10.

Нормы, регулирующие отношения по возникновению права собственности публично-правовых образований в связи с передачей индивидуальноопределённых вещей одним публично-правовым образованием другому, являются новыми в современном законодательстве11.

Формирование нового подхода к процессам управления муниципальной собственностью должно опираться на систему взаимоувязанных научных принципов управления. Логика построения нового, инновационного подхода в системе управления муниципальной собственностью основана сначала на формировании цели развития муниципального образования для решения социально-экономических задач12.

Каждый объект недвижимости обладает своими уникальными свойствами, которые отражаются в юридической и фактической взаимосвязи с другими объектами13.

По мнению Баронина С.А. и других учёных, предоставление земельных участков для малоэтажного жилищного строительства на государственном и муниципальном уровне происходит по результатам проведения аукционов и исключительно по рыночной стоимости14.

При проведении исследования были использованы общенаучные методы структурного, логического и функционального анализа.

Сегодня, в соответствии с законодательством, сокращено количество конкурентных способов определения исполнителей15.

Рис. 1. Способы определения исполнителей15.

Под приватизацией на аукционе понимается приобретение у местных Советов народных депутатов физическими и юридическими лицами в частную собственность объекта приватизации на торгах в случаях, когда от покупателей не требуется выполнение каких-либо условий по отношению к объекту приватизации. В этом случае право собственности передаётся покупателю, предложившему в ходе торгов максимальную цену.

Решение о приватизации муниципальной собственности на аукционе принимается соответствующими комитетами по управлению имуществом, а продавцами выступают соответствующие фонды имущества.

Объектами приватизации на аукционе могут быть:

• -    предприятия, цехи, производства, участки и иные подразделения этих предприятий, выделяемые в самостоятельные предприятия, оборудования, здания, сооружения, активы ликвидированных предприятий;

• -    объекты незавершённого строительства;

• -    доли, паи, акции акционерных обществ, создаваемых при преобразовании муниципальных предприятий.

К проведению аукциона «продавцами» проводится определённая работа согласно установленным требованиям. Важное место отводится информационному сообщению, которое должно содержать полную характеристику предприятия (иного имущества), предлагаемого к продаже на аукционе, в том числе начальную цену, форму платежа, дату, место и время проведения аукциона. Одновременно определяются условия участия в аукционе покупателей. К участию в нём допускаются юридические и физические лица, своевременно подавшие заявку на участие и другие необходимые документы, внесшие залог в сумме 10 % от начальной цены объекта приватизации.

Заявителю может быть отказано в участии на аукционе, если он не может быть признан покупателем в законодательном порядке, если не представил в срок все необходимые документы.

Аукционы проводятся в двух формах: открытый и закрытый.

Открытый аукцион , как правило, при продаже активов ликвидируемого и ликвидированного предприятия, небольших предприятий (с численностью до 200 человек), акций акционерных обществ.

Закрытый аукцион (закрытый тендер) как правило, при продаже крупных предприятий и пакетов акций акционерных обществ. Аукцион проводит аукционист, который даёт краткую характеристику объекта приватизации, определяет шаг аукциона в пределах от 5 до 15 % начальной цены, который является единым на весь период аукциона. Торги завершаются, когда после троекратного объявления цены ни один из покупателей не поднял билет. Цена покупки предприятия на аукционе, определяемая в ходе торгов, не может быть снижена, чем на 30 % от начальной. Если объект не продан, то он снимается с аукциона.

Закрытый тендер проводит постоянно действующая тендерная комиссия. В основе такого аукциона лежит вскрытие конвертов с предложениями участников о цене приватизируемого объекта, если заявка поступила в указанные сроки. Победителем закрытого тендера становится покупатель, предложивший наибольшую цену. Если предложенная цена совпадает у нескольких покупателей, покупателем становится тот, чья заявка была подана раньше. Если и это совпадает, то проводится жеребьёвка для заявления победителя.

Результаты аукциона оформляются протоколом в двух экземплярах и подписываются покупателем или его представителем и организаторами аукциона. Если победитель в течение 10 дней не подписал протокол, результаты аукциона аннулируются, залог ему не возвращается, объект возвращается продавцу. Всем остальным участникам аукциона залог возвращается не позднее 10 дней после подписания протокола. При проведении закрытого тендера право на приобретение в этом случае предоставляется участнику, предложившему предыдущую цену. Информация об аукционе публикуется в течение 30 календарных дней со дня проведения аукциона. Оформление прав собственности и расчёты с участниками аукциона, подписание договора купли-продажи осуществляется в соответствии с установленным порядком и в предусмотренные сроки.

Конкурс: коммерческий, инвестиционный.

Под приватизацией по конкурсу понимается приобретение у местных органов власти физическими или юридическими лицами в частную собственность объектов приватизации в случаях, когда от покупателей требуется выполнение определённых условий по отношению к объекту приватизации. К числу таких условий могут быть отнесены: сохранение обязательств по производству конкретных видов продукции; сохранение профиля предприятия на определённый период; обеспечение сложившихся социальных гарантий работникам предприятий; финансирование в порядок использования объектов социальной сферы и др.

Определение критериев оценок заявок окончательных предложений участников открытого конкурса является одним из наиболее проблемных вопросов для заказчика16.

Соответствующим образом с учётом требований проводятся подготовка и организация конкурса, определяются условия участия в конкурсе покупателей, а также порядок рассмотрения предложений покупателей. Условия конкурса публикуются не позднее, чем за 30 дней до даты его проведения; для муниципальных предприятий может быть более короткий срок, но не менее двух недель. Предложения покупателей рассматриваются конкурсной комиссией. В объявленный день и время, комиссия вскрывает конверты с поступившими предложениями. Победителем конкурса является участник, предложения которого удовлетворяют условиям конкурса и содержат наивысшую цену. Цена покупки в ходе конкурсного рассмотрения не может опускаться от начальной цены ниже, чем на 30 %. Затем осуществляются оформление прав собственности на приватизируемые объекты и расчёты с участниками конкурса. Если предприятие будет продано, оно снимается с конкурса.

По инвестиционному конкурсу (инвестиционному торгу) продаются муниципальные предприятия, когда от покупателей требуется осуществление инвестиционных программ. При этом право собственности передаётся покупателю, предложение которого наилучшим образом соответствует критериям, установленным продавцом.

Этот конкурс проводится при принятии решения о проведении санации предприятия: предусматривающей разработку системы мероприятий с целью предотвращения банкротства предприятия. В этом случае Комитет по управлению имуществом объявляет и организует проведение не позднее чем через три недели конкурса на предоставление предприятия-банкрота в независимое управление и ведение. Определены условия конкурса: обязательство по сокращению не менее 70 % рабочих мест; гарантии социальной защиты работников предприятия, в том числе увольняемых; обязательства по погашению долгов, обеспечению экологической безопасности. В условиях конкурса, это необходимо подчеркнуть, указывает срок, на который предприятие передаётся в независимое управление и ведение.

К участию в конкурсе допускаются предприниматели, юридические и физические лица, в том числе и иностранные, представившие соответствующую заявку и сведения, подтверждающие их платежеспособность, а также обязательство исполнить в случае победы все условия конкурса. Участник конкурса вносит залог не менее 10 % балансовой стоимости имущества предприятия. В конкурсе может участвовать и трудовой коллектив предприятия на общих основаниях. Победившим в конкурсе считается предприниматель, внесший наибольшую сумму залога в качестве финансовой гарантии обеспечения обязательств предприятия и проведения его санации.

С момента объявления победителя конкурса к нему переходят все права по управлению предприятием на срок, определённый условиями конкурса.

Если поступила одна заявка на конкурс, то предприятие передаётся в управление лицу, подавшему заявку, или трудовому коллективу.

К одному из нескольких минусов конкурса относят длительность такой процедуры17.

Заключение

Проблемы муниципальных аукционов и конкурсов по реализации земельных участков и недвижимости существуют. К ним относят и оценку продаваемой собственности и порядок реализации. А также, определения максимальной и минимальной цены по которой реализуется недвижимость. Эффективность от продажи недвижимости для муниципалитета будет понятна не только в полученной сумме и перечисленной в местный бюджет, но и в недополучении доходов в будущем.