Проблемы незавершённого строительства в Кыргызской Республике и пути его сокращения

В Кыргызской Республике (КР) к объектам незавершенного строительства относятся недостроенные и не введенные в эксплуатацию строения, возводимые для различных целевых предназначений. Прекращение строительно-монтажных работ (СМР), в основном, происходит вследствие несвоевременного финансирования строительства объекта либо полного его приостановления на определенном этапе строительного процесса. Таким образом, как показывает практика, незавершенные объекты находясь на различных стадиях готовности, могут оставаться в таком состоянии несколько десятков лет. Заброшенный «недострой» несет угрозу внезапного неконтролируемого обрушения и, следовательно, возможную утрату людских и материальных ресурсов [1].

В исследованиях вопроса о незавершенном строительстве отмечается, что основными причинами увеличения количества недостроенных зданий и сооружений являются:

• -    недостаточное финансирования, прежде всего, обусловленное не правильным выбором источников его формирования;

• -    высокие ставки процентов по банковским ссудам, выплата которых зачастую становится непосильным бременем для строительных компаний;

• -    несоответствие объёмов СМР с мощностями и возможностями строительных компаний;

• -    некорректно сформированная строительной компанией проектно-сметная документация;

• -    недостаточно доверительные взаимоотношения между генподрядными и субподрядными организациями, поставщиками и другими контрагентами, низкий порог ответственности у партнеров строительной компании за своевременный ввод объектов в эксплуатацию;

• -    недостаточно эффективное управление строительными компаниями над финансовыми, материальными, техническими и человеческими ресурсами.

Решение проблемы объектов незавершенного строительства следует принимать во внимание с двух позиций. Во-первых, это возможная ликвидация либо завершение строительства уже существующих объектов «недостроя». Во-вторых -предотвращение случаев появления новых объектов незавершенного строительства.

Согласно статистическим данным в КР в 2022 году насчитали 490 объектов «недостроя». Анализ показал, что за период 2018-2022 годы объемы незавершенного строительства постоянно увеличивались: к концу 2022 года отмечается объем «недостроя» в размере 40772,2 млн. сомов, что на 24792,3 млн. сомов или на 157% (темпы прироста) больше по сравнению с 2018 годом.

45 000,0

40 000,0

35 000,0

30 000,0

25 000,0

20 000,0

15 000,0

10 000,0

5 000,0 0,0

■ Незавершенное производство

Рис. Динамика незавершенного производства в строительстве КР за 2018-2022 гг. (млн. сомов) [2]

На сегодняшний день в КР строительство жилых объектов осуществляется за счет средств долевых участников строительства. Однако, по словам начальника Бишкекского управления Департамента государственного архитектурностроительного контроля Жоодара Атакее-ва в настоящее время «в Бишкеке прорабатывается вопрос строительства многоквартирных домов за счет застройщиков, а не дольщиков».

Как утверждают многие бизнесмены, занятые в строительной сфере, основные проблемы незавершенного строительства возникают из-за:

• -    несовершенства нормативно-правовой базы и сложности бюрократических процедур в строительстве;

• -    длительных сроков оформления разрешительных документов на строительство недостроенного объекта;

• -    не достаточно отрегулированного Управлением земельными ресурсами (УЗР) порядка выкупа земельных участков.

По словам главы Госстроя Нурдана Орунтаева кабинет министров КР вынес соответствующее постановление, обязывающее строительные организации обеспечить наличие уставного капитала. «Если уставного капитала не будет, мы не будем вводить строящиеся объекты в общий реестр и не дадим строительным компаниям строить их и продавать. Также без устав- ного капитала не будет соглашений о долевом участии и соглашений с государственными органами», - предупредил Н. Орунтаев [3]. Так, с 1 января 2024 года в КР вступило в силу «Положение о порядке и условиях привлечения финансовых средств физических или юридических лиц в строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее - Положение) [4]. Следует отметить, что особое внимание в данном документе привлекает глава 7 «Требования к финансовой отчетности заказчика (застройщика)», в котором отмечено, что застройщики на своих официальных веб-сайтах ежеквартально должны публиковать финансовую отчетность в течении 30 рабочих дней после окончания отчетного квартала.

Также ужесточились требования относительно финансового обеспечения строительных компаний. Как отмечается в Положении (глава 8 «Требования к финансовому обеспечению заказчика (застройщика)», величина финансового обеспечения строительной организации определяется в зависимости от суммы всех проектных общих площадей по всем объектам строительства одного заказчика (застройщика).

В случае, если сумма проектных общих площадей по всем объектам строительства одного заказчика (застройщика) составляет:

• 1)    до 2 500 квадратных метров, то размер сформированного уставного капитала

для юридических лиц или подтвержденных денежных средств индивидуальных предпринимателей должен составлять не менее 20 000 000 сомов;

• 2)    от 2 500 до 5 000 квадратных метров, то размер сформированного уставного капитала для юридических лиц или подтвержденных денежных средств индивидуальных предпринимателей должен составлять не менее 35 000 000 сомов;

• 3)    от 5 000 до 10 000 квадратных метров, то размер сформированного уставного капитала для юридических лиц или подтвержденных денежных средств индивидуальных предпринимателей должен составлять не менее 55 000 000 сомов;

• 4)    от 10 000 до 15 000 квадратных метров, то размер сформированного уставного капитала для юридических лиц или подтверждённых денежные средства индивидуальных предпринимателей должен составлять не менее 85 000 000 сомов;

• 5)    свыше 15 000 квадратных метров, то размер сформированного уставного капитала для юридических лиц или подтвержденных денежных средств индивидуальных предпринимателей максимально должен составлять не менее 100 000 000 сомов [4].

Госстрой КР за 2023 год было проведено ряд мероприятий по выявлению объек- тов, строительство которых осуществляется недобросовестными строительными компаниями, в частности, на основе самовольного территориального захвата. По всем объектам возбуждены судебные разбирательства, а населению рекомендуют воздержаться от приобретения жилья в этих объектах. Так, по состоянию на конец 2023 года в общей сложности в список проблемных объектов попало 38 незаконно строящихся и уже построенных жилых зданий в городе Бишкек.

Одной из проблем в строительной сфере КР представители бизнес-ассоциации JIA выделяют слабую государственную поддержку в лице Правительства и местного самоуправления. Также представители строительных компаний считают, что сложности, с которыми они сталкиваются на сегодняшний день, возможно было бы решить с путем импортозамещения. Таким образом, производство строительных материалов в Кыргызстане могло бы иметь мультипликативный эффект. Отечественное производство стройматериалов способствовало бы снижению цен на объекты строительства и, таким образом, строительный рынок стал бы более инвестиционно-привлекательным [5].

В свою очередь Заместитель председателя кабинета министров КР Бакыт Торо-баев отметил, что в 2025 году на строительство в КР из госбюджета будет выделено 8 млрд. сомов и возможно со временем сумма будет увеличиваться. Также за счет средств государства планируется построить или достроить 381 объект, из них завершить 135 долгостроев [6].